| 336/13.0TBTVD.L1.S1 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
LEVANTAMENTO DE BENFEITORIAS
RENÚNCIA
DIREITO À INDEMNIZAÇÃO
ÓNUS DA PROVA
OBRAS
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
RESTITUIÇÃO
INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / COISAS / NEGÓCIO JURÍDICO / NULIDADE E ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO / EXERCÍCIO E TUTELA DOS DIREITOS / PROVAS / ÓNUS DA PROVA – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTE DAS OBRIGAÇÕES / ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – DIREITO DAS COISAS / POSSE / EFEITOS DA POSSE.
-Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Volume 1.º, Coimbra, 1974, p. 274 e 275;
-Pires de Lima Antunes Varela, Código Civil Anotada, Volume III, Coimbra Editora, 2.ª Edição (reimpressão), 1987, nota 3 e 4, p. 42e 43.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 216.º, 289.º, N.ºS 1 E 3, 342.º, N.º 1, 479.º, N.º 1 E 1273.º, N.º 2.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 28-03-1995, ASSENTO DO STJ N.º 4/1995, IN DR, 1.ª SÉRIE-A, N.º 114, DE 17-05-95;
- DE 04-04-2002, PROCESSO N.º 02B524.
I. Em caso de nulidade de um contrato de arrendamento no qual se estipulou que não assistia à arrendatária o direito ao levantamento das benfeitorias por ela realizadas no locado nem à correspondente indemnização, declarado nulo o referido contrato, tal renúncia deixa de ter fonte negocial, devendo aplicar-se então o preceituado no artigo 1273.º ex vi do artigo 289.º, n.º 3, do CC.
II. A quem invoca o direito a indemnização por realização de benfeitorias úteis incumbe, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do CC, o ónus de provar as características das obras efetuadas com vista à respetiva qualificação, à luz do disposto no artigo 216.º do mesmo Código, bem como a possibilidade de remoção dessas benfeitorias sem detrimento da coisa benfeitorizada, para os efeitos do disposto no artigo 1273.º do citado diploma.
III. No respeitante ao referido detrimento, o que releva é o detrimento da coisa benfeitorizada e não o da benfeitoria naquela incorporada.
IV. As obras realizadas no locado pelo arrendatário que passaram a integrar, materialmente e de forma permanente, a estrutura do edifício, tornando-o mais apto à função comercial ou industrial, não devem ser consideradas como meros suportes da atividade comercial ali desenvolvida pelo benfeitorizante.
V. Na determinação do valor indemnizatório, a calcular segundo as regras do enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 479., n.º 1, por força do artigo 1273.º, n.º 2, do CC, a medida de restituição deve ser estabelecida na base de dois limites: o custo da benfeitoria, correspondente ao empobrecimento de quem a suportou e o enriquecimento do titular da coisa benfeitorizada, correspondente à valorização incorporada. Tal não significa que a medida de enriquecimento não possa equivaler ao custo das benfeitorias; mas pode ser inferior, nunca podendo ser superior a esse custo.
VI. Em caso de declaração de nulidade de um contrato, a restituição, por equivalente, de prestação efetuada em espécie, quando esta não possa ser restituída nessa modalidade, nos termos do artigo 289.º, n.º 1, do CC, é efeito distinto da indemnização complementar dos prejuízos sofridos, a título de interesse contratual negativo ou dano de confiança, associado à declaração dessa nulidade.
VII. Nessa conformidade, a prestação do gozo do locado proporcionada pelo locador ao locatário não pode ser restituída nessa espécie, devendo sê-lo pelo valor pecuniário equivalente.
I – Relatório
1. A sociedade AA, SGPS, S.A. (A.) instaurou, em 05/ 02/2013, ação declarativa, que corre termos sob a forma de processo comum, contra a sociedade BB - Comércio e Importação de Automóveis, Lda (R.), alegando, em síntese, que:
. A A. é comodatária de um prédio urbano sito no concelho de Torres Vedras, composto de armazém amplo e logradouro, o qual, em 01/05/2008, deu de arrendamento à R. e a uma outra sociedade;
. Em 22/06/2010, A. e R. celebraram um aditamento aquele contrato, passando a R. a ser a única arrendatária e, consequentemente, a ter de suportar a totalidade da renda, no valor mensal de € 1 488,00;
. Porém, a R. não pagou as rendas vencidas em dezembro de 2011 a junho de 2012 e, por carta datada de 29/06/2012, denunciou o referido contrato com efeitos a partir de 08.8.2012, remetendo as chaves do locado à A. por carta datada de 10.9.2012;
. Nos termos do contrato, a R. deveria denunciar o arrendamento com um mínimo de 120 dias de antecedência, pelo que terá de pagar à A. as rendas correspondentes ao período de aviso prévio em falta, além das vencidas e não pagas, acrescidas de indemnização de 50%.
Concluiu a A. pedindo que a R. fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 22.320,00, correspondente à soma das seguintes verbas:
a) - € 10.416,00, relativamente às rendas vencidas e não pagas desde janeiro a julho de 2012;
b) - € 4.464,00, correspondentes ao pré-aviso em falta de 120 dias, ou seja, 4 meses nos termos e efeitos do disposto no artigo 1098.º, n.º 3, do CC;
c) - € 7.440,00, correspondente a 50% das rendas referentes aos meses de janeiro a outubro de 2012, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1041.º do CC;
d) - Juros de mora que se vencerem desde a citação da R. até efetivo e integral pagamento;
2. A R. apresentou contestação-reconvenção, alegando, no essencial, que:
. Quando a outra co-inquilina deixou o locado, a R. aceitou permanecer no arrendado e suportar a totalidade da renda primitiva, mas fê-lo sob coação da A. e em estado de necessidade, porque não tinha outro local onde exercer a sua atividade;
. Ao aperceber-se de que não podia pagar a totalidade da renda, a R. pediu a compreensão da A., que prometeu rever a situação, mas nada aconteceu, tendo, por isso, a R. procurado outro local para o seu negócio.
. Por outro lado, nos termos do contrato de arrendamento, o locado destinava-se a comércio de automóveis e oficina, embora estivesse licenciado para armazém;
. Todavia, a A. comprometeu-se a obter o necessário licenciamento camarário, mas a verdade é que nunca o fez;
. Assim sendo, o contrato é nulo por erro sobre o objeto do negócio, não sendo exigíveis as peticionadas rendas.
. A R. despendeu em benfeitorias no arrendado, necessárias ao exercício da sua atividade, o total de € 38.121,95, que lhe devem ser pagas enquanto possuidora de boa fé ou a título de enriquecimento sem causa;
Concluiu a R. pela improcedência da ação e procedência da reconvenção, pedindo que a A./reconvinda fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 38.121,35, a título das benfeitorias mencionadas, acrescida de juros legais vencidos desde agosto de 2012 e vincendos até integral reembolso.
3. A A. deduziu réplica a impugnar a alegada coação e o alegado erro e nulidade do contrato:
. Sustentando que a R. bem sabia que o locado apenas estava licenciado para armazém, tendo a R. ficado com a obrigação de obter o licenciamento para a sua atividade, pelo que incorre em abuso de direito;
. Impugnando as obras invocadas pela mesma R. e alegando que, nos termos do contratado, a R. nada poderia exigir à locadora a título de benfeitorias.
Concluiu pela improcedência da contestação e da reconvenção e pediu que a R. fosse condenada como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a € 2.500,00.
4. Findos os articulados e fixado o valor da causa em € 60.441,35, em sede de audiência prévia, foi proferido saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova (fls. 244-248).
5. Realizada a audiência final, foi proferida sentença de fls. 393-412, datada de 02/08/2016, a declarar verificada a nulidade do contrato de arrendamento e a julgar improcedentes tanto a ação como a reconvenção com a consequente absolvição das partes dos respetivos pedidos, denegando-se também a pretendida condenação da R. como litigante de má-fé.
6. Inconformadas, a A., a título principal, e a R., em via subordinada, recorreram para o Tribunal da Relação de …, que proferiu o acórdão de fls. 590-603, datado de 06/07/2017, a julgar parcialmente procedentes ambas as apelações, alterando a decisão recorrida no sentido de condenar:
i) - a R. a pagar à A. a quantia de € 13.392,00, correspondente à ocupação do locado nos meses de dezembro de 2011 a agosto de 2012, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação, até integral pagamento, mantendo, no mais o decidido;
ii) - A A./Reconvinda a pagar à R./Reconvinte, a título de benfeitorias, a quantia de € 38.121,95, acrescida de juros, à taxa legal, vencidos desde a data da notificação da reconvenção até integral pagamento.
7. Desta feita, a A., a título principal, e a R. em via subordinada, vêm pedir revista, formulando conclusões:
7.1. Por parte da A./Recorrente principal, nos seguintes termos:
1.ª – Vem o presente recurso de Revista interposto do acórdão do Tribunal da Relação de …, que concedeu provimento parcial à apelação interposta pela R. ora Recorrida, (no que respeita ao pedido reconvencional), revogando a decisão recorrida na parte em que absolveu a A. do pedido reconvencional quanto ao pagamento da quantia de € 38.121,35, a título de benfeitorias.
2.ª – O acórdão recorrido parte de um errado postulado, ao considerar que apenas por a R. ter usado o locado de boa fé, tem por isso, direito a ser indemnizada pelas benfeitorias necessárias que fez no locado, assim como a levantar as úteis ou, se estas não forem retiráveis sem detrimento da coisa, a ser satisfeita, pela A., pelo seu valor, nos termos do enriquecimento sem causa;
3.ª - Ao decidir conforme resulta do acórdão da Relação, o Tribunal “a quo” decidiu mal, porquanto não só não teve em consideração, os factos alegados pela A. Recorrente e que resultaram sobejamente provados, como falece pelo erro no enquadramento jurídico de tais factos;
4.ª - Não faz qualquer sentido as conclusões da decisão da Relação no que às benfeitorias diz respeito, pois tal conclusão sequer encontra correspondência com o que resulta alegado, provado e enquadrado pelas partes;
5.ª - Uma rigorosa consideração da factualidade apurada e o seu adequado enquadramento jurídico impunham uma decisão diversa da proferida pelo Tribunal da Relação;
6.ª - Em sede do acórdão recorrido, consta sem qualquer fundamentação fáctica de suporte, que a produção de prova feita por via dos depoimentos das testemunhas, bem como a carta que a R. enviou à A. antes da realização das obras e que foi junta aos autos pela A. como documento 1 da réplica (fls. 152 e 153), se afiguraram suficientes para a prova que as obras custeadas pela R. tiveram o custo total de € 38.121,95;
7.ª - Não se vislumbra ou alcança em que medida poderá ser considerado provado que a R. gastou a quantia de € 38.121,95 a título de benfeitorias, ou que as obras foram suportadas conjuntamente pelas duas sociedades arrendatárias, tendo a R. compensado a CC, quando esta deixou o locado, nem tampouco como poderá tal pretensão de prova assentar nos elencados depoimentos, quando não subsiste nos autos prova documental cabalmente que alicerce tais depoimentos ou que se afigure bastante ou suficiente para que a decisão recorrida possa sustentar tal intenção probatória.
8.ª - Ao longo dos autos, a R. sequer veio juntar qualquer documento que demonstrasse o pagamento das faturas, nem tampouco os depoimentos das testemunhas esclareceram os concretos termos de uma suposta compensação, tendo esta ficado por explicar ou fundamentar;
9.ª - A prova produzida é totalmente elucidativa quanto a não ser possível relacionar os bens fornecidos com as obras descritas pela R. (documento 9), uma vez que ou se tratam apenas de orçamentos, sem comprovativos de execução (documento 10), ou não indicam o local de aplicação dos trabalhos (documento 11), ou até, como sucede em alguns casos, é um mero descritivo de pavimento (documento 12), ou mesmo mencionam moradas diferentes do locado (documentos 13 a 18), sendo inclusive uma das faturas referente à CC (documento 19).
10.ª - Ainda a propósito dos referidos factos, sequer se alcança como é que as testemunhas DD e EE e o depoente FF, poderão ter provado a existência de uma compensação entre a R. e a CC pelas obras suportadas inicialmente pela segunda;
11.ª - Em nenhum momento ficou demonstrado quer a título testemunhal, quer a título documental, que obras foram ao certo realizadas pela R. e pela CC, nomeadamente quem realizou o quê, quais os valores efetivamente gastos bem como, em que moldes ou de que forma terá existido ou não eventuais acertos de contas, que possam levar à conclusão de que a R. e só a R., terá despendido € 38.121.95;
12.ª - Também não foi junto aos autos qualquer comprovativo de pagamento que demonstre ter sido efetivamente gasta a quantia peticionada pela R.;
13.ª - Não há como aceitar a pretensão de classificar as benfeitorias realizadas pela R. como necessárias e úteis, por total falta de correspondência com a documentação junta aos autos bem como, pela produção de prova feita em sede de audiência de discussão e julgamento.
14.ª - Olhando para a prova produzida e para o acórdão recorrido, não conseguimos afirmar, com relação às obras efetuadas pela R., quais são, uma por uma, aquelas que correspondem a benfeitorias necessárias {obras de conservação) e quais são aquelas que correspondem a benfeitorias úteis (obras de melhoramento);
15.ª - As obras elencadas no dado como provado sob o n.º 17 - vedação exterior nova, reboco de paredes e pintura no interior e exterior, colocação de piso cerâmico novo, material elétrico, abertura de janelas e montras de exposição, colocação de teto falso, construção de duas instalações sanitárias - dependendo da "variável" consistente no estado imediatamente anterior da "coisa", tanto podem ter sido - qualquer uma das obras - úteis como necessárias.
16.ª - Em nenhum momento, a R. separou sequer as obras que reputou de necessárias das que considerou como úteis, parecendo representar que ambas têm o mesmo tratamento jurídico e que tal tratamento se traduz em a A., proprietária do imóvel, a ter que reembolsar de todos os gastos que, ao longo dos anos em que laborou no imóvel, teve com o mesmo;
17.ª - Da prova carreada para os autos, não poderá a Relação ignorar que a R. conhecia o estado do locado aquando da celebração do contrato ("ainda que nulo") e que todas as despesas invocadas pela mesma respeitam a obras de adaptação do locado às necessidades inerentes ao exercício da sua atividade, não podendo ser imputados à A.
18.ª - Convencionaram as partes que à R. era conferida a autorização para efetuar todas as obras mencionadas na carta datada de 16/04/2008 (fls. 152 e 153 dos autos);
19.ª - Resultou clara para ambas as partes que as obras e benfeitorias seriam suportadas exclusivamente pela R., não podendo este exigir qualquer indemnização aquando da cessação do contrato;
20.ª - A carta datada de 16/04/2008 (fls. 152 e 153 dos autos), remetida pela R. à A. é anterior à celebração do contrato de arrendamento em apreço (fls. 19 a 24 dos autos), logo, já sabia a primeira, o estado em que se encontrava o locado e que tipo de obras seriam necessárias para o colocar em funcionamento.
21.ª - A R. quis assinar o contrato de arrendamento com todas as cláusulas aí descritas e por si analisadas, ponderadas e posteriormente aceites;
22.ª - O contrato (ainda que "nulo") foi celebrado pelo prazo de cinco anos, sendo a sua renovação apenas uma possibilidade, pelo que as obras realizadas sempre teriam como pressuposto a sua amortização a cinco anos, e a R. utilizou o imóvel por quatro anos, portanto praticamente durante todo o período contratual inicialmente previsto;
23.ª - Não poderá o Tribunal recorrido fazer tábua rasa das expetativas criadas de parte a parte.
24.ª - Ainda no que respeita às obras realizadas, a verdade é que a R. sempre teria de despender de dinheiro para dar início, como fez, à sua atividade e prossegui-la naquele local, ainda que por um período mais curto do que o inicialmente previsto.
25.ª - O acórdão recorrido errou no julgamento da matéria de facto supra mencionada, porquanto fez, com o devido respeito, tábua rasa de todos os depoimentos prestados, bem como, dos documentos juntos aos autos;
26.ª - Sem esquecer que, as eventuais repercussões económicas e financeiras que o eventual encurtamento do período de amortização dos custos com as obras pudessem ter, não foram, sequer, alegadas nem formalizadas no pedido da R. e necessariamente não têm qualquer correspondência com as despesas realizadas e cujo pagamento vem reclamado.
27.ª - Não se poderá ignorar, que a R. mesmo que no limite do absurdo tivesse despendido cerca de € 38.000,00 em benfeitorias, as mesmas teriam sido executadas para no limite permanecerem no locado 5 anos;
28.ª - Tal apreciação crítica e razoável foi totalmente ignorada pelo Tribunal recorrido;
29.ª - O tribunal “a quo” decidiu ainda erradamente quando, na fundamentação considerou não serem removíveis, sem detrimento da coisa as obras realizadas no “locado”.
30.ª- Dos fatos dados como provados não resulta qualquer enquadramento das obras realizadas e supra mencionadas, não se retirando em algum momento que possamos estar perante benfeitorias úteis, até porque tais factos sequer resultaram alegados ou enquadrados pela aqui Recorrida.
31.ª - Mais, ainda que por mero absurdo se pudesse conceber que, eventualmente algumas das obras supra elencadas fossem consideradas benfeitorias úteis, as mesmas só seriam passíveis de indemnização caso tivesse sido alegado e provado pela R./Recorrida, que o seu levantamento implicaria o detrimento da coisa benfeitorizada (e não da benfeitoria em si), situação que não resultou alegada e por isso muito menos provada!
32.ª - Dos factos alegados e por conseguinte dados como provados não resulta que as mesmas tenham sido realizadas com esse fim ou propósito;
33.ª - Ao contrário do que resulta da fundamentação do douto tribunal da Relação, não resulta de tal factualidade que em momento algum tenha estado em causa a perda, destruição ou deterioração da coisa.
34.ª - As obras realizadas pela R. Recorrida e dadas por provadas, não são qualificáveis de benfeitorias necessárias uma vez que, não tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da fração arrendada, veja-se a título de exemplo: No que é que a colocação da cerca/vedação impede a destruição de um imóvel?
35.ª - O estado da fração permitiu à R., desde o início do arrendamento e até ao ano de 2011, o exercício da sua atividade comercial, com a qual lucrou e tirou todos os proveitos.
36.ª - Também as obras realizadas pela R., não podem ser qualificáveis de benfeitorias úteis geradoras do Direito a indemnização, pois as mesmas foram de mera adaptação.
37.ª - Obras essas, de adaptação, que tiveram como único escopo beneficiar, melhorar e implementar a atividade da R., o que sempre configuraria uma situação de benfeitoria voluptuária, pois que não se mostra pela realização da mesma que o locado saísse valorizado.
38.ª - A valorização ou não do imóvel, sua alegação e discussão, foi totalmente inexistente nestes autos;
39.ª - E sendo assim, obras de adaptação, a Ré apenas poderia almejar a retirar essas benfeitorias desde que com esse procedimento não deteriorasse a coisa benfeitorizada, alegação e solicitação que não terá feito nem reivindicado, sendo certo porém que ainda assim não teria direito a receber qualquer indemnização por elas, atento o disposto no artigo 1275.º do CC;
40.ª - Tendo o possuidor (a R.) o gozo da coisa, cabe-lhe, como é natural, a faculdade de nela fazer benfeitorias, que são alterações - conservações/melhoramentos - trazidos à coisa, enfim, benefícios de que o possuidor, se e enquanto continuar no gozo da coisa, é o primeiro a colher as respetivas vantagens e utilidades.
41.ª - Continuando o possuidor no gozo da coisa, após a realização das benfeitorias, anos a fio (como é o caso dos autos) - pode dar-se o caso, no limite, de ter sido ele a esgotar a totalidade das vantagens e utilidades das benfeitorias por si efetuadas, evidencia que em 1.ª instância resultou nitidamente sustentado e que a Relação ignorou na sua totalidade.
42.ª – O acórdão recorrido terá feito a inadequada interpretação da matéria fáctica dada por provada, não havendo por isso lugar à condenação da A. no pedido reconvencional, como foi decidido na sentença;
43.ª - O enquadramento jurídico feito dos próprios factos é totalmente erróneo em face do objetivamente alegado e provado nos autos;
44.ª - Ainda quanto à condenação da A. no pagamento da indemnização pelas benfeitorias, pelo seu valor, nos termos do enriquecimento sem causa, a questão que se impõe é perceber é: Qual o enriquecimento que tais obras comportaram para o locado?
45.ª - Uma vez que o custo das obras elencadas no dado como provado sob o n.º 18 é dado em “bolo”- dizendo-se que essas obras tiveram o custo total de € 38.121,95 – ficamos sem meios factuais para sustentar qual o concreto crédito indemnizatório decorrente das obras que terão constituído as alegadas benfeitorias necessárias e qual o concreto crédito restituitório (segundo as regras de enriquecimento sem causa) decorrente das obras que terão constituído as supostas benfeitorias úteis.
46.ª - A propósito das obras que possam ter constituído benfeitorias úteis, não existe qualquer elemento factual que permita concluir sobre o enriquecimento que tais obras aportaram para a "coisa";
47.ª - Não foi em momento algum alegado pela Recorrida que as obras comportaram uma mais valia para o imóvel em qualquer valor;
48.ª - A propósito das obras que possam ter constituído benfeitorias necessárias, também não subsiste qualquer elemento factual sobre a data concreta das mesmas (só sabemos que os documentos juntos aos autos datam de 2008), ignorando-se a medida do seu benefício no momento atual (sendo que é maxime o entendimento, de que a indemnização respeitante a tais benfeitorias não deve ultrapassar o valor da benfeitoria à data da entrega).
49.ª - Para se conhecer o valor da indemnização devida por benfeitorias úteis, calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa, importa pois, apurar o valor que a coisa teria, sem as benfeitorias, na data em que deveria ser restituída (valor hipotético) e o que tinha nessa mesma data com as benfeitorias (valor real).
50.ª - Com os factos dados como provados nos pontos 17 e 18 da sentença recorrida, não conseguimos estabelecer qualquer crédito, a favor da R., por benfeitorias efetuadas no imóvel, e muito menos que tal crédito será do valor supra enunciado.
51.ª - Não é possível afirmar como seguro, perante os factos dados como provados, que as obras elencadas pela R. têm no momento atual valor de per si (as necessárias) ou que trouxeram valorização para o imóvel (as úteis).
52.ª - A maior parte destes elementos constitutivos do crédito por benfeitorias, quer indemnizatório quer restituitório, não constam sequer da alegação da R., que se limitou a alegar, além dos custos tidos, que tais obras "constituem benfeitorias úteis e necessárias que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa"
53.ª - Pretendendo o A. das benfeitorias ser indemnizado pecuniariamente, deve alegar e demonstrar, para além dos valores do seu empobrecimento (e correlativo enriquecimento do proprietário), que o levantamento das benfeitorias provocará detrimento na coisa principal, como facto constitutivo do seu direito (art. 342.º, n.º 1, CC), o que no caso em apreço não sucedeu.
54.ª - A alegação de todos os factos que pudessem configurar e enquadrar um qualquer direito indemnizatório nestes moldes é flagrante e inexistente.
55.ª - As obras realizadas pela R., neste momento, não representam qualquer aumento do valor da fração.
56.ª - O acórdão recorrido, ao considerar que a R. tem que ser nominalmente reembolsada de todas as despesas, independentemente da distância temporal em que as fez, com o devido respeito, fere princípios fundamentais do direito privado, como os da boa-fé e do equilíbrio das prestações.
57.ª - Conforme se tem vindo a expor, em primeiro lugar nem sequer alegada foi a factualidade subjacente e necessária para que se pudessem qualificar as benfeitorias alegadas pela R..
58.ª - Ainda que assim não se entenda, sempre se dirá que o direito à restituição por enriquecimento prescreve no prazo de três anos, a contar da data em que o credor teve conhecimento do direito que lhe compete, sem prejuízo da prescrição ordinária se tiver decorrido o respetivo prazo a contar do enriquecimento.
59.ª - A prescrição do artigo 482.º do CC funda-se na conveniência de compelir os empobrecidos a, podendo e querendo exercer o direito à restituição, o exercerem em prazo curto, a fim de esse direito não ter de ser apreciado a longa distância dos factos, o que pode tornar-se difícil ao tribunal.
60.ª - Ora, no caso em apreço, as obras alegadas pela Recorrida datam de 2008.
61.ª - Sendo que, quando a ação intentada pela A. Recorrente entrou, em janeiro de 2013, e com a Contestação da R. Recorrida em março de 2013, o eventual direito à restituição por enriquecimento sem causa já se encontrava prescrito, cfr. art.º 482.º do CC.
Pede a A./Recorrente que seja revogado o acórdão recorrido no respeitante no segmento da sua condenação no pagamento das benfeitorias no valor de € 38.121,95.
7.2. Por parte da R./Recorrente subordinada, com o seguinte teor:
Do recurso principal
1.ª Nesta ação, vem a Apelante pedir o pagamento de rendas e indemnização emergentes de um contrato de arrendamento e a R. reconvinte pede a indemnização por benfeitorias introduzidas no locado entretanto entregue.
2.ª - O contrato de arrendamento foi declarado nulo em ambas as instâncias e nesta parte não houve recurso.
3.ª - A A. recorre da condenação no pagamento das benfeitorias que foram introduzidas no locado.
4.ª - O objeto do recurso está delimitado pelos factos constantes das conclusões.
5.ª - Resulta da alegação que se pretende abrir de novo o apuramento da matéria de facto face às provas produzidas (art.º 674.º e 682.º do CPC);
6.ª - Ou, alega-se que a qualificação das benfeitorias indemnizáveis carece de qualificação para o poderem ser, sendo que nunca a A. as contestou como necessárias/úteis ao exercício de qualquer atividade.
7.ª - Impugna-se o valor arbitrado com fundamento nas cláusulas do contrato nulo (duração de 5 anos) quando é de aplicar os arts. 289.º, n.º 3, e 1.273.º do CC;
8.ª – À revista não devem ser trazidos novos factos. Esta deve ser consequência do constante dos julgamentos nas instâncias.
9.ª - Alega-se uma questão nova - prescrição do direito a indemnização. Também esta matéria fora do âmbito de Revista.
10.ª - Porém, não se verificam os pressupostos da prescrição.
11.ª - O recurso a que se responde não identifica qual a ou as normas jurídicas violadas, incorretamente aplicadas ou outro fundamento das constantes do art.º 674.º do CPC;
12.ª - Trata-se de um recurso sem fundamento.
13.ª - Nesta parte, o acórdão recorrida faz a correta aplicação do direito aos factos, bem fundamentado, pelo que mantendo-se a decisão recorrida se fará
Do Recurso subordinado
14.ª O acórdão recorrido condena a R. no pagamento de compensação pelo tempo em que ocupou o locado e não pagou renda. Com o que a R. se não conforma;
15.ª - Nos termos do art.º 289.º do CC, a declaração de nulidade do contrato retroagem à data da celebração do negócio.
16.ª - E, assim, a R./Reconvinte nada tem a pagar quanto às “rendas” vencidas e não pagas;
17.ª - Sendo esta a interpretação conforme ao espírito e à letra da lei, seguido, aliás, por vasta doutrina e jurisprudência.
18.ª - Ao fixar-se um valor de compensação pelo uso do “locado” é extravasar o pedido formulado pela A. que nunca formulou tal pedido (art. 3.º, n.º 2, do CPC);
19.ª - Nunca as instâncias apuraram qualquer valor de compensação e arbitrar o valor da renda como valor de compensação deixa sem fundamento tal decisão;
20.ª - Aliás, foi dado por provado nos pontos 12 e seguintes da matéria assente – a expetável redução do valor da renda;
21.ª - Tendo sido declarado nulo o contrato, com efeitos retroativos (art.º 289.º, n.º1), impor uma compensação é retirar os efeitos fixados e queridos pela Lei, deixando esta sem sentido ou sem aplicação prática;
22.ª - O pagamento desta compensação seria um prémio à infração da A.
23.ª - Tal compensação não está fundamentada de facto. Não basta a remição para uma "renda" que é também ela nula;
24.ª - Não existe sequer um benefício por parte da R. que esteja provado e que sustente esta “compensação”;
25.ª - Também não existe prova de que a A. tenha tido algum prejuízo com a ocupação do locado – e assim será a compensação de quê?
26.ª - Ao decidir como supra referido, o acórdão recorrido fez incorreta aplicação do direito, tendo violado o disposto nos artigos 3.º, n.º 2, do CPC, 289.º do CC e o 5.º, n.º 8, do DL n.º 160/2006 de 8 de agosto.
27.ª - Pelo que deve revogar-se a decisão recorrida no que tange à condenação da R. no pagamento de compensação e, em sua substituição, ser proferido acórdão que absolva a R. de todos os pedidos formulados pela A.
Cumpre apreciar e decidir.
II – Delimitação do objeto das revistas
Importa reter que, tendo a presente ação sido interposta em 05/02/ 2013 e as decisões impugnadas proferidas em 02/08/2016 e em 06/07/ 2017, respetivamente pela 1.ª instância e pela Relação, é aqui aplicável o regime recursório do CPC, na redação dada pela Lei n.º 41/ 2013, de 26-06, nos termos do respetivo art.º 5.º, n.º 1.
Dado o teor das conclusões das Recorrentes, o objeto da revista tem por objeto as seguintes questões:
A - Quanto ao recurso principal (interposto pela A.):
a) – A questão do erro de julgamento sobre os factos provados relativamente às benfeitorias;
b) – A questão de saber se a factualidade provada é suficiente para se concluir pelo direito da R. à indemnização pelas benfeitorias em que vem condenada a A.;
c) – Subsidiariamente, a questão da alegada prescrição desse direito.
B – Quanto ao recurso subordinado (interposto pela R.):
a) – A questão de saber se a condenação da R. na indemnização pela ocupação do locado extravasa o pedido formulado pelo A.;
b) – Subsidiariamente, a questão de saber se ocorre prejuízo para a A. que justifique o direito a essa indemnização.
III – Fundamentação
1. Factualidade como provada nas instâncias
Vem dada como provada nas instâncias a seguinte factualidade:
1.1. Em 01-05-2008 foi outorgado o documento intitulado contrato de arrendamento comercial entre a autora (A.), a ré (R.) e a Sociedade “CC – Diagnóstico, Reparação e Acessórios para Automóveis, Lda”, que se encontra a fls. 19 a 24 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido;
1.2. Por carta datada de 08-06-2010 a “CC – Diagnóstico, Reparação e Acessórios para Automóveis, Ld.ª”, veio a desvincular-se do contrato, passando a R. a assumir a posição de única arrendatária nos termos do contrato acima referido;
1.3. Em consequência da desvinculação da “CC – Diagnóstico, Reparação e Acessórios para Automóveis, Lda”, foi outorgado em 22-06-2010 o aditamento ao contrato acima referido, subscrito por A. e R., o qual se encontra a fls. 26 a 31 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido;
1.4. Naquela data de 22-06-2010 a renda total era no valor de € 1.488,00;
1.5. De dezembro de 2011 a junho de 2012, a R. não pagou à A. as rendas vencidas relativas aos meses de janeiro a julho de 2012, nem quaisquer outros valores posteriormente;
1.6. A R. enviou à A. a carta datada de 29-06-2012, a denunciar o contrato para 08-08-2012, carta que se encontra a fls. 32 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido;
1.7. A A. enviou à R. a carta datada de 06-07-2012 que se encontra de fls. 45 a 47 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido;
1.8. A R. enviou à A. a carta datada de 10-09-2012 que se encontra a fls. 241 e cujo teor se dá por reproduzido;
1.9. A R. enviou à A. a carta datada de 26-09-2012, remetendo as chaves do arrendado, que se encontra a fls. 242 e cujo teor se dá por reproduzido;
1.10. A R. enviou à A. a carta datada de 16-04-2008 que se encontra a fls. 152 e 153 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido;
1.11. O prédio locado mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o n.º 1…8/20…9 da freguesia de … (Santa …), sendo composto por armazém para recolha de adubos e pesticidas e logradouro - cfr. certidão do registo predial a fls. 17 e 18 dos autos;
1.12. Alguns meses após o aditamento ao contrato, datado de 22-06-2010, o gerente da R., por diversas vezes, contatou a A., na pessoa do seu administrador GG, com vista a uma redução do valor da renda;
1.13. Posteriormente, aos primeiros contatos nesse sentido, o gerente da R. propôs ao administrador da A. uma parceria negocial e este aceitou ponderar uma parceria em moldes a acordar depois de ter conhecimento pleno dos dados do negócio da R.;
1.14. Depois de analisados os elementos que o gerente da R. lhe enviou, o administrador da A. entendeu não ter interesse em qualquer parceria e disso deu conhecimento àquele;
1.15. Ao celebrar o contrato, a R. sabia que o locado tinha a licença identificada no mesmo;
1.16. A R. não conseguiu licenciar a sua atividade no locado por falta de licença de utilização do mesmo para o exercício do comércio em geral;
1.17. A R. custeou as seguintes obras no locado: vedação exterior nova, reboco de paredes e pintura no interior e exterior, colocação de piso cerâmico novo, material eléctrico, abertura de janelas e montras de exposição, colocação de tecto falso, construção de duas instalações sanitárias;
1.18. Essas obras tiveram o custo total de € 38.121,95;
1.19. Tais obras correspondem às enunciadas na carta de 16-04-2008 que se encontra a fls. 152 dos autos;
1.20. Quando a “CC - Diagnóstico, Reparação e Acessórios para Automóveis, Lda”, decidiu sair do locado, a A. facultou à R. as opções de assumir o cumprimento integral do contrato, de fazer entrar uma outra empresa para o lugar da “CC, Lda” ou deixar o locado;
1.21. À data da celebração do contrato de arrendamento, a R. tinha conhecimento do estado do imóvel.
2. Aditamento de factos relevantes
Por se mostrar relevante para a boa decisão das questões em apreço, ao abrigo do artigo 607.º, n.º 4, última parte, aplicável por via das remissões sucessivas dos artigos 663.º, n.º 2, e 679.º do CPC, aditam-se os seguintes factos:
2.1. Do contrato referido em 1.1 constante, respetivamente, do documento de fls. 19 a 24, ali dado por reproduzido, consta a cláusula nona com o seguinte teor:
«1. As arrendatárias não poderão fazer quaisquer obras de alteração do local arrendado, sem autorização prévia e por escrito da senhoria, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadas, nem por elas pedir qualquer tipo de indemnização ou alegar retenção.
2. A senhoria poderá fazer quaisquer obras em benefício do local arrendado, ainda que se trate de mera conservação ou reparação, sem necessidade de autorização das inquilinas para vistoria ou acesso ao mesmo, pessoalmente ou por mandatários seus.
3. A senhoria autoriza, desde já, os Segundos e Terceiros Contraentes a efectuarem as obras mencionadas na carta datada de 16/04/2008, a qual fica a fazer parte integrante deste contrato como anexo II.
2.2. Do aditamento ao sobredito contrato, referido em 1.3 constante do documento de fls. 26 a 31, ali dado por reproduzido, consta as alteração da redação do n.º 1 da transcrita cláusula nona substituindo a locução as arrendatárias por a arrendatária, bem como a eliminação do n.º 3 da mesma cláusula;
2.3. O prédio referido em 1.1 dado em arrendamento encontrava-se então em estado, pelo menos parcial, de degradação – facto admitido pela A. no artigo 117.º da réplica;
2.4. Após as obras referidas em 1.17, o locado ficou um edifício apto ao comércio ou à indústria, no que respeita às normas sanitárias exigíveis – facto alegado no art.º 60.º da contestação e não impugnado pela A.
3. Factos dados como não provados
Vem dado como não provado que:
3.1. Aquando dos contatos do gerente da R. com o administrador da A. com vista a uma redução do valor da renda, este tenha de imediato proposto àquele uma parceria no negócio da R. tendo conhecimento pleno dos dados do negócio desta;
3.2. As negociações para a potencial parceria foram arrastadas pelo administrador da A. com vista à manutenção do arrendamento e inerente vencimento de rendas;
3.3. A A. se comprometeu a obter o licenciamento para o comércio de automóveis e oficina.
3.4. À data da celebração do contrato de arrendamento a R. tinha conhecimento da falta de aptidão do imóvel para o exercício do comércio.
4. Do mérito das revistas
4.1. Quanto ao recurso principal interposto pela A.
A revista principal, interposta pela A., tem por objeto a impugnação do segmento da decisão recorrida por via do qual a A./Reconvinda foi condenada a pagar à R./Reconvinte, a título de benfeitorias realizadas no prédio acima identificado, a quantia de € 38.121,95.
Convém ter presente que a R. alegou, em sede de pretensão reconvencional (artigos 58.º a 62.º), ter despendido o valor global de € 38.121,95 com a realização de diversas obras no prédio então locado, que se encontrava em estado de degradação, após as quais, o mesmo ficou apto ao comércio ou à indústria, respeitando as normas sanitárias exigíveis, pedindo a condenação da A./Reconvinda no pagamento desse montante acrescido de juros de mora.
Na réplica, a A. respondeu a essa matéria, sob os respetivos artigos 110.º a 119.º, admitindo ter autorizado a R. a realizar as mencionadas obras, conforme o teor da carta reproduzida a fls. 152-153, bem como o estado de degradação parcial do prédio (art.º 117.º), não impugnando o alegado valor global dessas obras. E, no essencial, só contrapôs ter sido convencionado no contrato então celebrado que as obras e benfeitorias seriam suportados exclusivamente pela R., não podendo esta exigir qualquer indemnização, aquando da cessação do contrato.
Sobre a mesma matéria, no despacho de enunciação dos temas da prova de fls. 246-248, foi consignado o ponto 5.º com o seguinte teor:
«Tendente a demonstrar que a Ré fez obras elencadas no artigo 58.º da contestação, pelos valores referidos no artigo 61.º da contestação, e que tais obras correspondem às enunciadas a carta de 16-04-2008 (que se encontra a fls. 152 dos autos).»
Na sentença final, a 1.ª instância, após ter concluído pela nulidade do contrato de arrendamento ajuizado, face à matéria dada por provada nos pontos 1.17 a 1.19, considerou, no essencial e em síntese, que:
- as obras em referência respeitavam a obras de adaptação do locado às necessidades inerentes ao exercício da atividade da R., não podendo o seu custo, porque custo de atividade, ser imputado à A.;
- não obstante a nulidade do contrato, tais obras foram autorizadas pela A. e realizadas pela R., a cargo exclusivo desta, para ficar a pertencer ao prédio sem que a A. tivesse de pagar qualquer indemnização, fosse por que motivo fosse, inclusive findo o contrato;
- por outro lado, tendo o contrato sido celebrado pelo prazo de cinco anos, as obras realizadas teriam, inevitavelmente, como pressuposto a sua amortização ao longo desse prazo;
- as eventuais repercussões económicas e financeiras do encurtamento do período de amortização desses custos não foram alegadas nem formalizadas em pedido e não têm qualquer correspondência com as despesas realizadas.
Nessa base, foi julgada improcedente a reconvenção.
Por sua vez, a Relação, dissentindo dessa solução, considerou o seguinte:
«Nulo o contrato, aplica-se, por remissão do n.º 3 do art.º 289.º, o disposto no art.º 1273.º do Código Civil.
Ou seja, a R., que usou o locado de boa fé, tem direito a ser indemnizada pelas benfeitorias necessárias que fez no locado, assim como a levantar as benfeitorias úteis ou, se estas não forem retiráveis sem detrimento da coisa, a ser satisfeita, pela A., pelo seu valor, nos termos do enriquecimento sem causa. Ou seja, pelo valor do que é obtido à custa da R. (n.º 1 do art.º 479.º do Código Civil).
Note-se que, contrariamente ao ponderado na sentença recorrida, a cláusula contratual nos termos da qual a R. renunciava ao valor das benfeitorias realizadas no locado não é aplicável ao caso, precisamente por o contrato ser nulo e, por conseguinte, essa cláusula não produzir efeitos jurídicos (conforme, muito justamente, foi apontado pela própria apelante A.; no mesmo sentido, veja-se o acórdão do STJ, de 04.4.2002, processo 02B524, supra citado).
As obras realizadas no locado, indicadas sob o n.º 17, não são voluptuárias. Antes, são necessárias e/ou úteis. Por outro lado, não são removíveis, sem detrimento da coisa. Assim, a R. tem direito a ser paga pelo respetivo custo, que corresponde ao seu empobrecimento: € 38.121,95.»
Vem agora a A./Recorrente insurgir-se contra a decisão recorrida, desenvolvendo três linhas fundamentais de argumentação, a considerar, em síntese, que:
i) - em primeiro lugar, os factos dados como provados nesse âmbito, mormente no respeitante à R. a ter despendido com as referidas obras a quantia total de € 38.121,95, não encontra suporte na prova produzida;
ii) - em segundo lugar, os factos dados por provados não permitem qualificar tais obras como benfeitorias necessárias e/ou úteis, nem concluir que não possam ser levantadas sem detrimento da coisa, nem que representem valorização do prédio para efeitos de aferir o enriquecimento sem causa, além de ser lícita a assunção exclusiva do seu custo pela R. apesar da nulidade do contrato;
iii) – mesmo a existir essa dívida, a mesma estaria prescrita nos termos do artigo 482.º do CC.
Tal argumentação foi rebatida pela R./Recorrida nos termos das respetivas conclusões acima transcritas relativas ao recurso principal, em que pugna pela falta de fundamento daquele recurso e pela confirmação do julgado.
Quanto ao invocado erro de julgamento dos aludidos factos, uma vez que incide sobre a apreciação da prova sujeita à livre convicção do julgador, é questão que está vedada ao conhecimento deste tribunal de revista, nos termos lapidares dos artigos 674.º, n.º 3, e 682.º, n.º 1 e 2, do CPC, o que basta para não nos ocuparmos dela e tomarmos por base a fixação daqueles factos feita pelas instâncias.
Relativamente à questão da prescrição, trata-se de uma exceção perentória extintiva dependente da invocação pelo interessado, nos termos dos artigos 303.º do CC e 579.º, parte final, a contrario sensu, do CPC, cujo ónus de alegação incumbia à A. observar na réplica, sob pena de preclusão, em conformidade com o preceituado no artigo 573.º, com a necessária adaptação, conjugado com o disposto no artigo 584.º, n.º 2, do CPC.
Como, nesse domínio, a A./Reconvinda nada alegou na réplica, em sede de resposta à reconvenção, tem-se aquela questão por precludida, não cumprindo conhecer dela.
Resta apreciar o invocado erro de aplicação do direito aos factos dados por provados em matéria do pretenso direito a benfeitorias por parte da R./Reconvinte.
Vejamos.
Em primeiro lugar, quanto ao direito às benfeitorias, verifica-se que, na cláusula 9.ª do ajuizado contrato de arrendamento com a alteração constante do aditamento de fls. 30, foi estipulado que a arrendatária, ora R., não levantaria quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadas, inclusive as mencionadas na carta de 16-04-2008 reproduzida a fls. 152, nem por elas pedir qualquer tipo de indemnização.
Porém, assente que está a solução da declaração de nulidade daquele contrato - o que não é objeto de discussão no presente recurso -, aquela renúncia da R. à indemnização pelas benfeitorias deixa de ter qualquer fonte negocial. Nem a factualidade dada por provada permite, por si só, descortinar qualquer outro vínculo dessa natureza, nomeadamente por via de escrutínio de uma hipotética vontade real das partes, como empreendeu a 1.ª instância.
Assim, impõe-se aplicar o preceituado no artigo 1273.º ex vi do 289.º, n.º 3, do CC, para concluir, como se concluiu no acórdão recorrido, que assiste à R. o direito às benfeitorias por ela realizadas na coisa a restituir por efeito da nulidade do contrato ou à correspetiva indemnização.
Importa agora saber se estão verificados os demais pressupostos desse direito.
Segundo o 216.º, n.º 3, do CC, consideram-se benfeitorias necessárias todas as despesas feitas com vista a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; como benfeitorias úteis, as despesas que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam todavia o valor; e como benfeitorias voluptuárias, as despesas que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
A este propósito, ensinava o Prof. Manuel Andrade, ainda no domínio do CC de 1867 mas com aplicação ao regime atual, que o aumento de valor, para efeito de qualificação de benfeitorias úteis, se reporta ao valor objetivo ou venal da coisa, também designado por valor comum ou real, sendo que o aumento de valor subjetivo, que represente apenas ornatos ou embelezamento de modo a tornar a coisa mais aprazível, conforme as preferências do possuidor, ou mesmo vantagens particulares, ainda que de ordem patrimonial, não relevam como benfeitorias úteis mas como benfei-torias voluptuárias[1].
Ora, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do CC, incumbe a quem invocar o direito a indemnização por realização de benfeitorias o ónus de provar as características das obras efetuadas com vista à respetiva qualificação, à luz do disposto no citado artigo 216.º, bem como a possibilidade de remoção das benfeitorias úteis sem detrimento da coisa benfeitorizada, para os efeitos do disposto no artigo 1273.º do CC.
Nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela[2], no caso de ser impossível levantar as benfeitorias úteis sem detrimento da coisa, “o possuidor tem direito a uma indemnização, incumbindo-lhe o ónus de provar que do levantamento das benfeitorias resulta detrimento da própria coisa.”
E no respeitante a tal detrimento, o que releva, como decorre do próprio texto do n.º 1, parte final, do indicado art.º 1273.º, é o detrimento da coisa benfeitorizada e não o da benfeitoria naquela incorporada[3].
Quanto à determinação do valor a indemnizar pelas benfeitorias úteis, manda o mencionado artigo 1273.º, n.º 2, que seja calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa, o que, nos termos do artigo 479.º, n.º 1 do CC, deverá equivaler ao que o titular da coisa tiver obtido à custa do empobrecido benfeitorizante.
Nessa conformidade, a medida de restituição será estabelecida na base de dois limites: o custo da benfeitoria, correspondente ao empobrecimento de quem a suportou e o enriquecimento do titular da coisa benfeitorizada, correspondente à valorização incorporada[4]. Tal não significa que a medida de enriquecimento não possa equivaler ao custo das benfeitorias; mas pode ser inferior, nunca podendo ser superior a esse custo.
No caso presente, dos factos provados sob os pontos 1.17, 1.18, 1.19, 2.3 e 2.4, colhe-se, respetivamente, que:
i) - A R. custeou as seguintes obras no locado:
a) - vedação exterior nova;
b) - reboco de paredes e pintura no interior e exterior;
c) - colocação de piso cerâmico novo;
d) - material elétrico;
e) - abertura de janelas e montras de exposição;
f) - colocação de tecto falso;
g) - construção de duas instalações sanitárias.
ii) - Essas obras tiveram o custo total de € 38.121,95.
iii) - Tais obras correspondem às enunciadas na carta de 16-04-2008 que se encontra a fls. 152 dos autos.
iv) - O prédio referido em 1.1 dado em arrendamento encontrava-se em estado, pelo menos parcial, de degradação;
v) - Após as obras referidas em 1.17, o locado ficou um edifício apto ao comércio ou à indústria, no que respeita às normas sanitárias exigíveis.
Nessa base, o tribunal a quo considerou, de forma genérica e conclusiva, que se tratava de obras necessárias e/ou úteis não removíveis sem detrimento da coisa, fixando a indemnização no valor das despesas feitas pela R. com aquelas obras.
Ora, face à própria natureza das obras de reboco de paredes e pintura no interior e exterior, de colocação de piso cerâmico novo, de abertura de janelas e montras de exposição, de colocação de tecto falso e de construção de duas instalações sanitárias, afigura-se intuitivo que as mesmas não podem ser levantadas sem detrimento do prédio em que foram incorporadas.
Nem tais obras se revelam como meros suportes da atividade empreendida pela R. no locado, como foi entendido em 1.ª instância, na medida em que passaram a integrar, materialmente e de forma permanente, a estrutura do edifício, tornando-o mais apto à função comercial ou industrial.
O mesmo se não pode dizer relativamente às obras de vedação exterior nova - desconhecendo-se se esta vedação é ou não amovível -, e ao material elétrico, sendo que a R. nada alegou de específico, como lhe incumbia, sobre a impossibilidade de remoção das mesmas sem detrimento do prédio, tendo-se limitado a afirmar, sob o artigo 62.º da contestação, que as benfeitorias “não foram removidas”.
Assim sendo, para efeitos da pretendida indemnização, só podem ser consideradas as referidas obras de reboco de paredes e pintura no interior e exterior, de colocação de piso cerâmico novo, de abertura de janelas e montras de exposição, de colocação de tecto falso e de construção de duas instalações sanitárias.
No que se refere agora ao cálculo do valor da indemnização, os únicos parâmetros que colhemos dos autos é o do custo daquelas obras suportado pela R. e de que tais obras tornaram o edifício, dantes parcialmente degradado, apto ao comércio ou à indústria, no que respeita às normas sanitárias exigíveis.
Significa isto que o fator custo, correspondente à medida de empobrecimento da R., pode ser determinado pelo valor do custo das referidas obras, mas que importa agora discriminar, uma vez que só foi dado como provado o seu valor total, ao qual devem serem deduzidos os custos do material elétrico e da vedação exterior, por não deverem ser considerados, pelas razões já apontadas.
Por seu turno, quanto ao limite do enriquecimento da A. só se apura que o prédio em referência se encontrava em estado parcial de degradação e que, após as obras nele realizadas pela R., o locado ficou um edifício apto ao comércio ou à indústria, no que respeita às normas sanitárias exigíveis.
Neste quadro, afigura-se que o prédio terá sido, de algum modo, valorizado, mas importa ainda quantificar tal valorização, decorrente das sobreditas obras de reboco de paredes e pintura no interior e exterior, de colocação de piso cerâmico novo, de abertura de janelas e montras de exposição, de colocação de tecto falso e de construção de duas instalações sanitárias.
Assim, a indemnização deverá ser fixada em montante equivalente ao custo das benfeitorias suportado pela R. não excedente ao valor por elas incrementado.
Em suma, há que apurar a medida concreta em que o prédio ficou valorizado à custa das despesas suportadas pela R. com as acima assinaladas obras, sem excluir, para já, que possam equivaler àquele custo, o que poderá ser ainda conseguido em sede de ulterior incidente de liquidação, a coberto e nos termos do artigo 358.º, n.º 2, e 609.º, n.º 2, do CPC.
Termos em que a revista interposta pela A. merece parcial provimento.
4.2. Quanto ao recurso subordinado
O recurso subordinado interposto pela R. tem por objeto a impugnação do segmento da decisão recorrida mediante o qual aquela foi condenada a pagar à A. a quantia de € 13.392,00, correspondente à ocupação do locado nos meses de dezembro de 2011 a agosto de 2012, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação, até integral pagamento.
No acórdão recorrido, tal valor foi calculado na base do valor da renda que tinha sido estipulada, tida por ajustada, no valor mensal de € 1.488,00, multiplicada pelo meses correspondentes ao período de tempo em que ocorreu a ocupação do prédio pela R. sem nada pagar à A.
Contrapõe, no entanto, a R. que a referida condenação extravasa o pedido formulado pela A. e que foi o de condenação daquela na quantia de de € 22.320,00, correspondente à soma da rendas vencidas e não pagas desde janeiro a julho de 2012, ao pré-aviso em falta de 120 dias, a 50% das rendas referentes aos meses de janeiro a outubro de 2012.
É certo que tal pedido foi deduzido na perspetiva da validade do contrato de arrendamento, mas o que veio a ser considerado foi que esse contrato era nulo, assim sendo declarado.
Todavia, segundo o assento do STJ n.º 4/1995, de 28-03, publicado no Diário da República, 1.ª Série-A, n.º 114, de 17/05/95, hoje com valor de jurisprudência uniformizada:
«Quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio invocado no pressuposto da sua validade, e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil.»
Nesta linha, nada obsta a que, dentro desses parâmetros, o tribunal convole a qualificação jurídica da pretensão inicialmente deduzida, seja em sede de causa de pedir seja quanto ao pedido, na qualificação que, oficiosamente, lhe deve ser dada.
Sustenta ainda a mesma Recorrente que o decidido viola o disposto nos artigos 289.º do CC e 5.º, n.º 8, do Dec.-Lei n.º 160/2006, de 08/08, porquanto não se prova que a A. tivesse sofrido qualquer prejuízo e a R. obtido qualquer benefício.
Mas este argumento enferma, à partida, de um equívoco, ao confundir a indemnização complementar dos prejuízos sofridos, a título de interesse contratual negativo ou dano de confiança, associado à declaração de nulidade do contrato com a restituição, por equivalente, de prestação efetuada em espécie, quando esta não possa ser restituída nessa modalidade, nos termos do artigo 289.º, n.º 1, do CC.
E é o que se verifica no caso em que a prestação do gozo do “locado” proporcionada pela A. à R. não pode ser restituída nessa espécie, devendo sê-lo pelo valor pecuniário equivalente, mostrando-se adequado fazê-lo com referência ao valor da renda que foi considerado.
Termos em que improcede a revista subordinada.
IV – Decisão
Pelo exposto, acorda-se em:
A – Conceder parcial provimento à revista principal interposta pela A. alterando-se a decisão recorrida e decidindo-se condenar a A./Reconvinda a pagar à R./Reconvinte, a título de benfeitorias pelas obras de reboco de paredes e pintura no interior e exterior, de colocação de piso cerâmico novo, de abertura de janelas e montras de exposição, de colocação de tecto falso e de construção de duas instalações sanitárias, realizadas no prédio em referência, o montante indemnizatório que vier a ser fixado em liquidação ulterior, nos limites e termos acima considerados;
B – Negar a revista subordinada interposta pela R..
As custas da reconvenção e da revista principal são a cargo da cada uma das partes na proporção de 1/2, a ser compensadas, posteriormente, em função da liquidação que vier a ser feita.
As custas da revista subordinada são a cargo da R..
Lisboa, 22 de março de 2018
Manuel Tomé Soares Gomes (Relator)
Maria da Graça Trigo
Maria Rosa Tching
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[1] Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. 1º, Coimbra, 1974, pag. 274-275.
[2] Código Civil Anotada, Vol. III, Coimbra Editora, 2.ª Edição (reimpressão), 1987, nota 4, p. 42.
[3] Neste sentido, vide Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotada, Vol. III, Coimbra Editora, 2.ª Edição (reimpressão), 1987, nota 3, p. 42.
[4] Neste sentido, vide Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit. nota 4, pp. 42-43.