| 3363/17.5T8MTS.P1.S1 |  |
ATUALIZAÇÃO DA RENDA
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
MICROEMPRESA
PROVA DOCUMENTAL
ÓNUS DA PROVA
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
REQUISITOS
COMUNICAÇÃO
ARRENDATÁRIO
RESPOSTA
SENHORIO
QUESTÃO NOVA
INCONSTITUCIONALIDADE
PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE
I - A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais nos artigos 50º a 54º do NRAU.
II - Cabe ao senhorio desencadear o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU, mediante comunicação ao arrendatário da sua intenção; em tal comunicação o senhorio deve indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana e cópia dessa mesma caderneta predial – alíneas a), b) e c) do artigo 50º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012.
III - Na resposta, se for caso disso, o arrendatário deve ainda, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
(a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa.
IV – O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no nº 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância – nº 6 do artigo 51º.
V – Não existindo fundamento para a transponibilidade do entendimento previsto no acórdão nº 277/2016 do Tribunal Constitucional para os contratos de arrendamento com fim não habitacional, são constitucionais os preceitos normativos dos artigos 51° e 54° do NRAU.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I - RELATÓRIO
AA intentou acção com processo comum que denominou de simples apreciação negativa contra BB pedindo que seja judicialmente declarado:
a) o direito do autor a permanecer no locado, por reunir e ter observado todos os requisitos legais para o efeito;
b) a desnecessidade de o autor fazer a prova documental negativa de não ter durante o exercício quaisquer empregados ao seu serviço, por tal ser do conhecimento pessoal do réu;
c) a ver reconhecida a inoperância da denúncia do contrato de arrendamento pretendida pelo réu.
Em síntese, alegou que desde 02 de Agosto de 1983, é arrendatário do andar com utilização independente correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua …, nºs 2289/2295, na … e que o réu é o senhorio do mencionado prédio, do qual faz parte o referido rés-do-chão, residindo no 1º andar do mesmo prédio, com entrada pelo nº 2289.
Em 28 de Outubro de 2016, através de carta registada, com aviso de recepção, o réu comunicou ao autor a sua intenção de operar a transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano do contrato de arrendamento que vigora entre ambos.
O autor respondeu ao réu em 24 de Novembro de 2016, igualmente por carta registada com aviso de recepção, manifestando a sua discordância na submissão do contrato de arrendamento existente ao regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano, invocando que no locado estava instalado um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microentidade, ou microempresa, a sua qualidade de único funcionário do estabelecimento comercial em causa e o facto de o estabelecimento em causa não atingir o volume de negócios líquido, exigido pela lei, juntando para prova do alegado a Nota de Liquidação do IRS anterior – 2015.
Em 20 de Dezembro de 2016, o réu, enviou nova comunicação escrita ao autor alegando, em síntese, reconhecer a existência de um estabelecimento comercial aberto ao público, cujo volume de negócios líquido, é de facto inferior ao exigido por lei, não ter o réu feito a prova do número médio de empregados ao seu serviço durante o exercício, porque não juntou qualquer documento nesse sentido e que tal omissão implica não poder prevalecer-se das circunstâncias previstas na lei, concluindo com a não aceitação da manutenção do valor da renda em vigor à data da sua primeira comunicação e denunciando o contrato de arrendamento existente, mais informando o prazo em que a mesma denúncia produzirá os seus efeitos e o valor da indemnização legal.
O réu contestou admitindo parte da factualidade alegada pelo autor, alegando que o contrato de arrendamento invocado pelo autor deixou de produzir efeitos em 22 de Junho de 2017, por ter sido denunciado, nos termos previstos na alínea a) do nº 5, do artigo 33º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, pois que o autor não comprovou, por documento, o número médio de empregados durante o exercício, para os efeitos previstos na alínea c) do nº 5, do artigo 51º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, o que implica não poder prevalecer-se de tal alegada circunstância, tendo o réu, nessa sequência, comunicado ao autor a não aceitação da manutenção do valor da renda então em vigor, bem como a denúncia do contrato, com pagamento ao autor de uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, a ser paga no momento da entrega do locado, negando, além do mais, ter conhecimento de que o autor não tem quaisquer empregados, concluindo pela total improcedência da acção.
Por sentença proferida em 30 de Abril de 2013 foi a acção julgada improcedente, absolvendo-se o réu dos pedidos contra ele formulados.
O autor apelou e a Relação, por acórdão de 04 de Novembro de 2019, julgou totalmente improcedente a apelação e confirmou a sentença recorrida.
Não se conformando com o acórdão da Relação, o autor interpôs recurso de revista e, subsidiariamente, de revista excepcional, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
I - Contrariamente ao decidido pela 1.ª Instância, e apesar da coincidência da parte decisória do acórdão recorrido com o decidido pela 1.ª instância, o certo é que a fundamentação ou motivação jurídica daquele acórdão estribou-se num quadro normativo substancialmente diverso, ou seja, contemplou um diverso enquadramento jurídico.
II - Com efeito, enquanto a decisão da 1.ª Instância se fundamentou, nesta questão, nas disposições do artigo 51.º, n.º 4, al. a) e n.º 6 do N. R. A. U., conjugadas com os artigos 1.º e 4.º da Portaria n.º 226/2013, de 12 de Julho, na redacção introduzida pela Portaria n.º 115/2014, de 29 de Maio, já o acórdão recorrido desconsiderou completamente tal Portaria 226/2013 e respectivas alterações, asseverando que “destas previsões da Portaria n.º 226/2013, nas aludidas redacções, resultam indicações contraditórias, na medida em que de acordo com o previsto no n.º 1, do seu artigo 4.º, a prova de que o arrendatário é uma microempresa poderia ser feita por qualquer meio legalmente admissível, possibilitando, aparentemente, que a prova de tal circunstância se pudesse processar com recurso a qualquer meio de prova, em colisão com o n.º 6, do artigo 51.º, do NRAU que exige que tal prova pode ser feita, designadamente, mediante os dois documentos já acima referidos, omitindo qualquer referência a qualquer outra prova que não a documental e ainda que a título meramente exemplificativo”, para daí concluir dar prevalência ao n.º 6 do artigo 51.º do NRAU, em detrimento da referia Portaria, por esta ser hierarquicamente inferior àquele artigo.
III - Assim, existe fundamentação essencialmente diferente das instâncias, limitadora da existência da “dupla conforme”, sem prejuízo do subsidiário recurso de revista excepcional que também se interpõe para prevenir a possível, que não concedida, inadmissibilidade do ora suscitado recurso de revista normal.
IV – Por isso, discorrendo-se sobre o decidido pelo acórdão recorrido, este douto acórdão deu por provada toda a matéria de facto constante da decisão de 1.ª instância, conforme 3.1.1 a 3.1.9 do citado acórdão, que aqui se dá por reproduzida por uma questão de economia processual.
V - Ora, conforme observa o douto acórdão recorrido em 4.1 da Fundamentação de Direito, “o contrato de arrendamento cuja subsistência é controvertida nestes autos foi celebrado em 1983 e embora não resulte da factualidade provada a sua finalidade, não é controvertido entre as partes que se tratará de arrendamento para fim não comercial”.
VI - Porém, resulta dos autos, nomeadamente do documento junto como doc. n.º 3, em suporte do artigo 7.º da douta contestação, que o contrato de arrendamento controvertido nestes autos, é um contrato de arrendamento destinado a habitação, celebrado em 1 de Janeiro de 1952, tal como resulta do teor e objecto do referido contrato.
VII - E, para além do referido contrato de arrendamento, nem pelo autor, nem pelo réu, foi junto aos autos nenhum outro contrato escrito, nomeadamente contrato de arrendamento para fins não habitacionais, senão a escritura de divisão de coisa comum junta pelo autor como doc. nº 1, em suporte do artigo 1.º da petição inicial.
VIII - Ora, daquele contrato de arrendamento para fim habitacional e da escritura de divisão de coisa comum, onde refere um “estabelecimento comercial de mercearia e vinhos”, parece resultar tratar-se de um contrato de arrendamento com pluralidade de fins (art.º 1028.º do Código Civil), em que o fim principal é a habitação e o fim não habitacional subordinado.
IX - Isto porque, não resulta dos autos, nem do contrato de arrendamento habitacional, a discriminação das partes do locado correspondente a cada finalidade.
X - Ora, da indivisibilidade da confissão efectuada pelo réu no citado artigo 7.º da douta contestação, bem como da força probatória do contrato de arrendamento para habitação, reduzido a escrito, e não impugnado por qualquer das partes, resulta que o fim principal do contrato controvertido nestes autos é a habitação do autor, ora recorrente.
XI - Isso mesmo deveria ser apreciado e decidido pelo tribunal recorrido, porquanto o facto de as partes aceitarem a existência de um contrato para fim não habitacional, nada obstava a que aquele tribunal apreciasse da existência de um contrato de arrendamento habitacional para o mesmo local, reconhecido e junto pelo réu, a fim de aquilatar da subordinação ou não de um fim ou outro, ou qual o fim principal e prevalecente e qual o subordinado, a fim de seguir-se o regime respectivo.
XII - Ao não o fazer, ou seja, ao não exercer os poderes conferidos pelo art.º 662.º, n.º 1 e 2, do C. P. C., o tribunal recorrido violou a força probatória do meio de prova constante do contrato de arrendamento para habitação, constante de documento escrito, não impugnado.
XIII - Por outro lado, a decisão de facto sobre a existência de um contrato de arrendamento para habitação incidente sobre o mesmo objecto, constitui base suficiente sobre a decisão de direito, passível de influenciar a subsistência do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, pelo que tal decisão de facto pode e deve ser ampliada.
XIV - Pelo que, a força probatória do contrato de arrendamento para habitação, reduzido a escrito, acima referido, não atendida pelo tribunal recorrido, constitui um verdadeiro erro de direito, da competência do Supremo Tribunal de Justiça.
XV - Assim, o tribunal recorrido, ao desrespeitar a força probatória do contrato de arrendamento para habitação, reduzido a escrito, como documento particular não impugnado nem arguido de falsidade, fazendo prova plena quanto às declarações dos seus autores, cometeu um erro de direito ao não o ter apreciado e reconhecido nos termos supra expostos.
XVI - Circunstância que permite a este Venerando Supremo Tribunal ordenar a ampliação da matéria de facto, a fim de constituir base suficiente para a apreciação da existência, valor probatório, seu conteúdo e sua influência no fim principal ou subordinado do contrato de arrendamento habitacional em confronto com o não habitacional, nos termos das disposições conjugadas dos números 2 e 3 do art.º 682.º do C. P. C., e 674.º, n.º 3 do mesmo diploma.
XVII – Por outro lado, podendo extrair-se da factualidade constante dos autos, que o autor, ora recorrente, tem a sua habitação neste local onde simultaneamente exerce a actividade de mercearia, a comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário, só com a indicação do valor da renda actualizada para a parte do arrendamento respeitante ao fim não habitacional, não cumpriu cabalmente as exigências expressas no art.º 50.º do NRAU, o que acarreta a sua ineficácia para os fins pretendidos pelo recorrido.
XVIII - Sem prescindir, também pugnou o recorrente pela questão controvertida nestes autos de saber se no processo de transição para o regime do NRAU, no arrendamento para fim não habitacional celebrado em data anterior à vigência do RAU de 1990 (Dec. – Lei n.º 321/90, de 15 de Outubro) e também anterior à vigência do Dec. – Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, como é cumulativamente o caso, a invocação e prova a apresentar pelo arrendatário de “que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa”, caracterizada esta por dois dos três limites fixados no n.º 5 do art.º 51.º do NRAU, tem de ser documental.
XIX - No entanto, o douto acórdão recorrido ao pronunciar-se sobre a natureza da prova documental requerida pelo n.º 6 do art.º 51.º do NRAU, se documento ad substantiam ou ad probationem sentenciou que “é impertinente neste caso a invocação da referida distinção pois que, se bem interpretamos o preceito que se acaba de referir, ela refere-se aos casos em que está em causa a prova de declarações negociais e não a prova pura e simples de outros factos jurídicos relevantes para a demonstração da constituição de certa situação jurídica.”
XX - Porém, como as declarações negociais são parte integrante dos negócios jurídicos, pode a lei atribuir a certos factos ou actos jurídicos com relevância jurídica um efeito jurídico em concordância com a vontade do autor da declaração.
XXI - Tal acontece na presente situação, em que o facto ou ato jurídico da demonstração da existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa acompanha a resposta do inquilino à pretensão do senhorio para a transição do arrendamento para o NRAU que, sendo aquela demonstração e esta pretensão declarações negociais em concordância com a vontade dos declarantes, se aplica analogicamente as normas reguladoras do negócio jurídico, como preceitua o art.º 295.º do Código Civil.
XXII - Por isso, salvo o devido respeito por opinião contrária, os documentos a que se refere o n.º 6 do art.º 51.º do NRAU, destinam-se a provar a declaração negocial do inquilino demonstradora da existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa.
XXIII - Sendo que tal demonstração pode ser efectuada por qualquer dos meios aconselhados pela citada Portaria n.º 226/2013, de 12 de Julho e subsequentes alterações.
XXIV - Por isso, sempre tal prova poderia ser colmatada com a prova por confissão e prova testemunhal requerida pelo autor, assim demonstrando o facto em questão, contrariamente ao sentenciado pelo acórdão recorrido.
XXV – Ainda sem prescindir, a preclusão prevista na lei para a falta de prova, atempada, da demonstração pelo arrendatário para fim não habitacional ser uma microempresa, constantes dos números 1, 4, 5 e 6 do art.º 51.º do NRAU, deve ser julgado inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição.
XXVI - Com efeito, tendo o autor, ora recorrente, invocado na carta resposta à comunicação do senhorio, ora recorrido, para a transição para o NRAU, tratar-se de uma microempresa, apesar de não ter demonstrado, na altura, documentalmente, a circunstância de não ter um número médio de empregados durante o exercício superior a 10, tal exigência viola o princípio da proporcionalidade ínsito no artigo 2.º da Constituição, tal como decidiu, em caso homólogo, o Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 277/2016, de 04/05/2016, publicado no Diário da República, 2.ª Série, n.º 112, de 14/06/2016.
XXVII - Pelo que, se o Tribunal Constitucional no citado Acórdão n.º 277/2016 de 04/05, assim o decidiu para o arrendamento habitacional, por maioria de razão, o mesmo raciocínio deverá ser aplicado para o arrendamento não habitacional, no sentido de ser consideradas inconstitucionais as normas dos artigos 51.º e 54.º do NRAU segundo as quais os arrendatários que não invoquem e comprovem ser uma microempresa ficam impedidos de se fazerem valer da referida circunstância e, consequentemente, de beneficiarem do facto de o contrato de arrendamento apenas ficar submetido ao NRAU no prazo de cinco anos, quando, ainda que extemporaneamente e por qualquer meio legalmente admissível, o possam vir a fazer.
XXVIII – SUBSIDIARIAMENTE, PARA O CASO E IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO PRINCIPAL DE REVISTA, sempre haverá, excepcionalmente, recurso de revista para o Venerando Supremo Tribunal de Justiça, nos termos do n.º 1 do art.º 672.º do C. P. C., porquanto, não só está em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito (alínea a) do n.º 1 do citado artigo 672.º), como também o acórdão recorrido está em contradição com outro, já transitado em julgado, proferido pela Relação de Lisboa, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, sem que tenha sido proferido, ao que se conheça, nenhum acórdão de uniformização de jurisprudência com aquele conforme (alínea c) do n.º 1 do mesmo art.º 672.º).
XXIX - De facto, e quanto à referida al. a) do citado n.º 1 do art.º 672.º, a questão da tomada de posição do inquilino face á comunicação do senhorio com vista à transição do contrato para o NRAU, quer no arrendamento habitacional, quer no arrendamento não habitacional, não comprovando aquele, nessa altura, as respectivas circunstâncias que alega, quais sejam, no caso do arrendamento habitacional, as referidas no n.º 4 do art.º 31.º e 32.º do NRAU, assim como, no caso do arrendamento não habitacional, as referidas nos números 4 e 6 do art.º 51.º do mesmo NRAU, com as consequências preclusivas de não poder prevalecer-se de tais circunstâncias, tem sido alvo de complexa discussão e controvérsia, nomeadamente na Jurisprudência, sendo questão digna de apreciação pelo Supremo Tribunal de Justiça, com vista `obtenção de decisão susceptível de contribuir para a formação de uma orientação jurisprudencial na consecução da sua tarefa uniformizadora.
XXX - Por isso, a relevância jurídica da questão em causa, bem como a busca de um resultado que sirva de guia orientador para a sua resolução, impõem uma apreciação mais cuidada e vinculante que só o Supremo pode dar, assim se justificando o recurso a este excepcional revista.
XXXI - Por outro lado, e quanto à referida al. c) do citado n.º 1 do art.º 672.º, o acórdão recorrido esta em contradição com o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 25/05/2017, Proc. n.º 2764/16.0YLPRT.L1-7, já acima referido, acessível in www.dgsi.pt., cuja cópia deste acórdão fundamento se junta a final.
XXXII - De facto, entendeu-se no acórdão fundamento que “os princípios subjacentes à declaração de inconstitucionalidade preferida pelo Ac. do TC (referindo-se ao Acórdão n.º 277/2016, de 4 de Maio de 2016, publicado no DR., 2.ª Série, n.º 112, de 14 de Junho de 2016), são “extensíveis” à situação em apreço, uma vez que também os contratos de arrendamento para fim não habitacional foram sujeitos, na transição para o NRAU, a mecanismos de protecção, face à fragilidade do arrendatário, nomeadamente quando esteja em causa uma microempresa”.
XXXIII - Também este acórdão fundamento foi proferido no domínio da mesma legislação, qual seja, os ónus de alegação de circunstâncias que podem condicionar ou, no limite, impedir a transição do contrato para o NRAU sem o acordo do arrendatário e um ónus de comprovação de tais circunstâncias, à luz da Lei n.º 6/2006, de 27/02, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14/08, e cuja alteração posteriormente ocorrida pela Lei n.º 79/2014, de 19/12, em nada contendeu com tal regime.
XXXIV – Efectivamente, como doutrina o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23/05/2017, Proc. 2764/16.0YLPRT.L1-7, in www.dgsi.pt, o referido Acórdão do Tribunal Constitucional decidiu “julgar inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequência da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição”.
XXXV - Como também doutrina o citado Acórdão da Relação de Lisboa, “os princípios subjacentes à declaração de inconstitucionalidade proferida pelo Ac. do TC são “extensíveis” à situação em apreço, uma vez que também os contratos de arrendamento para fim não habitacional foram sujeitos, na transição para o NRAU, a mecanismos de protecção, face à fragilidade do arrendatário, nomeadamente quando esteja em causa uma microempresa”.
XXXVI – Por isso, também se dão aqui por reproduzidas as Conclusões constantes dos itens IV a XXIV, em sede da subsidiária revista excepcional.
XXXVII - Pelo que, ao julgar diversamente, o douto acórdão recorrido, violou por erro de interpretação e aplicação as normas constantes dos artigos 50.º, 51.º e 54.º do NRAU, Portaria n.º 226/2013, de 12 de Julho, alterada pela Portaria n.º 115/2014, de 29 de Maio e Portaria n.º 69/2015, de 10 de Março, artigo 295.º do Código Civil, podendo este Venerando ordenar a ampliação da matéria de facto, nos termos dos artigos 682.º, números 2 e 3 e 674.º, n.º 3 do C. P. C., devendo tais normas serem interpretadas e aplicadas no sentido de ser julgada ineficaz a comunicação do Recorrido para o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU e/ou ser admissível, para além da prova documental, a prova por presunção judicial, por confissão e prova testemunhal sobre a caracterização do arrendatário como uma microempresa. Mesmo que tal não se entenda, o que não se concede,
XXXVIII - Sempre, a aplicação dos artigos 51.º e 54.º do NRAU devem ser julgados inconstitucionais, por violação do princípio a proporcionalidade ínsito no artigo 2.º da Constituição da República, tal como decidiu, em caso homólogo, o Acórdão do Tribunal n.º 277/2016, de 04/05/2016, publicado no Diário da República, 2.ª Série, n.º 112, de 14/06/2016 e, sempre ser aceite, na contradição do acórdão recorrido com o citado Acórdão Fundamento a doutrina deste no sentido cima exposto.
Termos em que, na procedência da presente revista principal, ou subsidiariamente da revista excepcional, deve ser revogado o douto acórdão recorrido.
A parte contrária contra-alegou, pugnando para que seja negado provimento ao recurso de revista excepcional, mantendo-se o acórdão recorrido.
Por despacho de 29.01.2020, transitado em julgado, o Exmº Relator não admitiu o recurso de revista normal, admitindo, porém, o recurso de revista excepcional.
Remetidos os autos à Formação a que se refere o nº 3 do artigo 672º do Código de Processo Civil, por acórdão de 18/06/2020, admitiu excepcionalmente a revista.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A) Fundamentação de facto
Mostram-se provados os seguintes factos:
1º - BB é proprietário do prédio urbano sito na Rua …, nºs 2289/2295, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 3447 e inscrito na matriz predial da União das Freguesias de São … e … sob o artigo 2369º, imóvel que é composto por dois andares susceptíveis de utilização independente.
2º - Pelo menos desde Agosto de 1983, foi cedido a AA o gozo e fruição, na qualidade de arrendatário, do andar com utilização independente correspondente ao rés-do-chão do prédio referido em 1º.
3º - BB reside no 1º andar do referido prédio, com entrada pelo nº 2289.
4º - Por carta remetida por via postal registada com aviso de recepção em 28/10/2016, BB comunicou a AA a sua intenção de operar a transição do contrato de arrendamento vigente entre ambos e referido em 2º para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, indicou a AA o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, bem como procedeu à junção de cópia da caderneta predial urbana, mais tendo prestado as informações a que aludem as alíneas d) a g) do artigo 50º do NRAU.
5º - Em 24/11/2016, igualmente, por carta registada com aviso de recepção, AA enviou a BB a sua resposta, na qual manifestou a sua discordância na submissão do contrato de arrendamento existente para o regime do NRAU, invocando no locado estar instalado um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microentidade, a sua qualidade de único funcionário do estabelecimento comercial em causa e o facto de o estabelecimento em causa, não atingir o volume de negócios líquido previsto na alª b) do nº 5 do artigo 51º do NRAU, bem como procedeu à junção da Nota de Liquidação de IRS.
6º - Por carta registada com aviso de recepção datada de 20/12/2016 e recepcionada por AA em 22/12/2016, BB comunicou a AA a não aceitação da manutenção do valor de renda que se encontrava em vigor, nos termos previstos pelos números 2 e 5 do artigo 33º do NRAU, aplicável ex vi do artigo 52º do NRAU, e comunicou-lhe a denúncia do contrato de arrendamento – nos termos previstos pela alínea a) do número 5 do artigo 33º do NRAU, aplicável ex vi do artigo 52º do NRAU – com o correspondente pagamento ao autor de uma indemnização equivalente a cinco anos de renda – no valor de € 8.415,00 (oito mil quatrocentos e quinze euros) – resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário, agravada em 50% pelo facto de a renda oferecida por AA não ser inferior à proposta pelo senhorio em mais de 20%, a ser paga no momento em que AA proceda à entrega do locado, nos termos previstos no número 9 do artigo 33º do NRAU, aplicável ex vi do artigo 52º do NRAU, alegando não ter AA feito a prova do número médio de empregados ao seu serviço durante o exercício porque não juntou qualquer documento e que tal omissão implica não poder prevalecer-se da circunstância invocada.
7º - Em 16 de Janeiro de 2017, AA remeteu a BB comunicação escrita na qual enuncia os motivos pelos quais entende que não lhe era exigível a prova documental da inexistência de empregados ao seu serviço.
8º - Em 3 de Fevereiro de 2017, BB endereça nova comunicação a AA onde, não aceitando as explicações constantes da carta referida em 7º, reitera a denúncia do contrato de arrendamento.
9º - Pelo menos até Janeiro de 2017, foi sempre BB quem veio ao domicílio do AA receber as rendas e entregar os respectivos recibos.
B) Fundamentação de direito
As questões colocadas e que este tribunal deve decidir, nos termos dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil, são as seguintes:
(i) – Existência no locado de uma microempresa e o documento comprovativo da mesma - artigo 51º nº 4 alª a) e nº 6 do NRAU.
(ii) – Inconstitucionalidade dos nºs 1, 4, 5 e 6 do artigo 51º do NRAU por violação do princípio da proporcionalidade, consagrado no artigo 2º da Constituição.
EXISTÊNCIA NO LOCADO DE UMA MICROEMPRESA E O DOCUMENTO COMPROVATIVO DA MESMA - ARTIGO 51º Nº 4 ALª A) E Nº 6 DO NRAU.
O contrato de arrendamento cuja subsistência é controvertida nestes autos foi celebrado em 1983.
Trata-se de um contrato de arrendamento para fim não habitacional, tal como consta do facto provado nº 5 e é revelado na carta de 24.11.2018 que o autor (arrendatário) enviou ao réu (senhorio) – fls. 23 – onde aquele revelou que no locado está instalado um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microunidade.
Conforme decorre da matéria de facto provada, as comunicações entre as partes ocorreram entre 28 de Outubro de 2016 e 03 de Fevereiro de 2017.
Por conseguinte e em concordância com a Relação, a lei aplicável à aferição da eficácia jurídica das aludidas comunicações será a que vigorava nesse período temporal, ou seja o Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro com as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto e pela Lei nº 79/2014, de 19 de Dezembro.
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações à Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada nos artigos 30º a 37º (arrendamento para fim habitacional) e 50º a 54º (arrendamento para fim não habitacional) do NRAU.
Nos arrendamentos para fim não habitacional, como é o caso dos autos, a transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, a actualização da renda depende da iniciativa do senhorio, que, nos termos do artigo 50º do NRAU, “deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do nº 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no nº 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respectivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no nº 6 do mesmo artigo;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo seguinte”.
De acordo com o disposto nos nºs 1 e 3, do artigo 51º do NRAU, o arrendatário, poderá responder à pretensão do senhorio, no prazo de 30 dias, tomando uma de quatro posições:
a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52º;
c) em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) denunciar o contrato de arrendamento nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53º.
“Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público que é microempresa;
b) Que no locado funciona uma pessoa colectiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à actividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa colectiva de direito privado que prossiga uma actividade declarada de interesse nacional;
c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei nº 2/82, de 15 de Janeiro, alterada pela Lei nº 12/85, de 20 de Junho”
d) (…) - artigo 51º nº 4, do NRAU.
“Para efeitos da presente lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
a) Total do balanço: (euro) 2 000 000;
b) Volume de negócios líquido: (euro) 2 000 000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: 10” - artigo 51º nº 5 do NRAU.
“O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no nº 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma” - artigo 51º, nº 6, do NRAU.
O artigo 52º do NRAU, sob a epígrafe “Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio” preceitua que “sem prejuízo do disposto no artigo 54º, é aplicável à oposição pelo arrendatário e à denúncia pelo senhorio, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 33º, com excepção do nº 8”.
O artigo 33º nº 2 do NRAU prescreve que “a oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio”
“Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o nº 1:
a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário;
b) Actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 35, considerando o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação” - artigo 33º, nº 5, do NRAU.
“A indemnização a que se refere a alínea a) do número anterior é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente” - artigo 33º nº 6, do NRAU.
“Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo 51º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 5 anos a contar da recepção pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do nº 4 do artigo 51º” - artigo 54º nº 1 do NRAU.
“No período de cinco anos referido no número anterior, o valor actualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 35º” - artigo 54º nº 2 do NRAU.
“No período de cinco anos referido no número anterior, a renda pode ser actualizada nos seguintes termos:
a) O valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI” - artigo 35º, nº 2, alíneas a) e b), do NRAU.
Como já se viu, o “arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no nº 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma” - artigo 51º nº 6 do NRAU.
Além disso, se não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o senhorio pode denunciar o contrato, nos termos previstos no já transcrito artigo 33º nº 5 alínea a), do NRAU.
Conforme judiciosamente se escreve no acórdão da Relação, tendo em atenção que o nº 6 do artigo 51º do NRAU refere-se expressamente à junção de “documento comprovativo” da circunstância invocada e prevista no nº 4, não prevendo qualquer outro tipo de prova e estabelecendo o nº 5 do mesmo artigo que é indispensável preencher, pelo menos, dois dos três requisitos aí previstos para preencher o conceito de “microempresa”, é forçosa a conclusão de que a prova do preenchimento de tais requisitos tem que ser documental, pois é através dela que se prova a circunstância prevista na alínea a) do nº 4.
Nos termos do artigo 1º, nº 3 da Portaria nº 226/2013, de 12 de Julho, na redacção introduzida pela Portaria nº 69/2015, de 10 de Março, a “presente portaria define, ainda, os meios admissíveis para a prova de que o arrendatário é uma microempresa, no âmbito da actualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 50º a 54º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi conferida pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro.”
O artigo 4º nº 1 da mesma Portaria nº 226/2013, na redacção introduzida pela referida Portaria nº 69/2015, de 10 de Março, prescreve que a “prova de que o arrendatário é uma microempresa, tal como se encontra definida no nº 5 do artigo 51º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi conferida pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, pode ser efectuada por qualquer meio legalmente admissível”.
O nº 2 do mesmo artigo 4º da Portaria nº 226/2013, na redacção introduzida pela Portaria nº 115/2014, de 29 de Maio, dispõe que “para efeito do disposto número anterior, podem ser apresentados, designadamente, os seguintes documentos:
a) Cópia do comprovativo da declaração anual da Informação Empresarial Simplificada (IES);
b) Revogado;
c) Cópia do comprovativo da declaração de rendimentos modelo 3 para efeito de IRS, acompanhada de cópia do rosto do Relatório Único respeitante à Informação sobre Emprego e Condições de Trabalho (ECT) devidamente entregue.”
Continuando na excelência discursiva do acórdão da Relação, destas previsões da Portaria nº 226/2013, nas aludidas redacções, resultam indicações contraditórias, na medida em que de acordo com o previsto no nº 1 do seu artigo 4º, a prova de que o arrendatário é uma microempresa poderia ser feita por qualquer meio legalmente admissível, possibilitando, aparentemente, que a prova de tal circunstância se pudesse processar com recurso a qualquer meio de prova, em colisão com o nº 6, do artigo 51º, do NRAU que exige que tal prova seja documental, enquanto o nº 2, do mesmo artigo 4º refere que tal prova pode ser feita, designadamente, mediante os dois documentos já acima referidos, omitindo qualquer referência a qualquer outra prova que não a documental e ainda que a título meramente exemplificativo.
Neste contexto, pode questionar se o nº 1 do artigo 4º da Portaria nº 226/2013, nas mencionadas redacções, traduz fielmente o pensamento do legislador nesta matéria.
Não cabendo na competência deste tribunal a apreciação da legalidade da aludida portaria, sempre se deve dar prevalência à norma jurídica hierarquicamente prevalecente e que é o citado nº 6, do artigo 51º, do NRAU (sublinhado nosso).
Do cotejo destes preceitos legais resulta, de forma inequívoca, que a prova a apresentar pelo arrendatário tem que ser documental, ou seja, os documentos a que se refere o nº 6 do artigo 51º do NRAU não se destinam à prova de qualquer declaração negocial, mas apenas à prova de certas circunstâncias de facto favoráveis à pretensão do arrendatário, ora recorrente.
Concretizando, os documentos a que se refere o nº 6 do artigo 51º do NRAU destinam-se a provar a existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma “microempresa” e que não tem qualquer empregado ao seu serviço – Cfr conclusão XXII, que é contraditória com as conclusões V e VI e com o documento de fls 23 que se refere à factualidade provada no nº 5 da Fundamentação de facto.
O recorrente, inquilino, ora defende a existência de um contrato de arrendamento comercial – Cfr conclusão XXII – ora argumenta que se trata de um arrendamento destinado a habitação – Cfr conclusões V e VI. Neste último caso, com vista à ampliação da matéria de facto – Cfr conclusão XXXVII.
Só neste momento processual é que o recorrente, vem defender que estamos perante um contrato de arrendamento para fim habitacional.
Tal questão nunca foi suscitada, nem pelo recorrente, nem pelo recorrido, em qualquer altura do processo, nem por aquele nas alegações de recurso de apelação, pelo que, naturalmente o acórdão recorrido não apreciou o que nunca foi articulado.
A questão agora trazida pelo recorrente é, verdadeiramente, uma questão nova, não levantada nos articulados, nem na sentença nem no acórdão recorrido que a confirma.
Os recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido[1].
As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos: destinam-se a reapreciar questões e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficasse vencida.[2]
O Supremo Tribunal de Justiça não tem de se pronunciar sobre questões novas suscitadas, salvo as que sejam de conhecimento oficioso (artigo 608º nº 2 e 627º nº 1 do C.P.C.).
Os recursos, tendo por objecto as decisões de que se recorre, são delimitados, no seu âmbito, pelo conteúdo das conclusões da alegação do respectivo recorrente – artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 do CPC.
Além disso, sendo de excluir dos mesmos os meros argumentos ou raciocínios expostos na defesa da tese de cada uma das partes, visam modificar apenas as decisões de que se recorre, e não criar decisões sobre matéria nova, e não é lícito invocar neles questões que não tenham sido objecto das decisões impugnadas.
Deste modo, esta questão nova não pode aqui ser apreciada.
Improcedem, deste modo, as conclusões nesta parte, mantendo-se o acórdão recorrido que é totalmente coincidente com a sentença da primeira instância.
INCONSTITUCIONALIDADE DOS NºS 1, 4, 5 E 6 DO ARTIGO 51º DO NRAU POR VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE, CONSAGRADO NO ARTIGO 2º DA CONSTITUIÇÃO.
Alega o arrendatário, ora recorrente, que a preclusão prevista na lei para a falta de prova, atempada, da demonstração pelo arrendatário para fim não habitacional ser uma microempresa, constantes dos números 1, 4, 5 e 6 do art.º 51.º do NRAU, deve ser julgado inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição.
Mais alega que, tendo o autor, ora recorrente, invocado na carta resposta à comunicação do senhorio, ora recorrido, para a transição para o NRAU, tratar-se de uma microempresa, apesar de não ter demonstrado, na altura, documentalmente, a circunstância de não ter um número médio de empregados durante o exercício superior a 10, tal exigência viola o princípio da proporcionalidade ínsito no artigo 2º da Constituição, tal como decidiu, em caso homólogo, o acórdão do Tribunal Constitucional nº 277/2016, de 04/05/2016, publicado no DR, 2.ª Série, n.º 112, de 14/06/2016.
Termina, dizendo que, se o Tribunal Constitucional no citado acórdão nº 277/2016 de 04/05, assim o decidiu para o arrendamento habitacional, por maioria de razão, o mesmo raciocínio deverá ser aplicado para o arrendamento não habitacional, no sentido de ser consideradas inconstitucionais as normas dos artigos 51º e 54º do NRAU segundo as quais os arrendatários que não invoquem e comprovem ser uma microempresa ficam impedidos de se fazerem valer da referida circunstância e, consequentemente, de beneficiarem do facto de o contrato de arrendamento apenas ficar submetido ao NRAU no prazo de cinco anos, quando, ainda que extemporaneamente e por qualquer meio legalmente admissível, o possam vir a fazer.
O senhorio, ora recorrido, respondeu, pugnando pela improcedência da invocada inconstitucionalidade.
Cumpre decidir.
O acórdão do TC nº 277/2016 de 04/05, tem o seguinte dispositivo:
“Julgar inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição”.
E tem a seguinte declaração de voto:
“Voto a decisão com a declaração de que o juízo de inconstitucionalidade atinge a solução preclusiva consagrada nos artigos 30.º, 31.º e 32.º do NRAU, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, segundo a qual, os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem ficam automaticamente impedidos de beneficiar desses regimes, independentemente de terem sido ou não alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e as consequências preclusivas da sua junção.
A inconstitucionalidade reside na excessiva severidade das consequências do não cumprimento daquele ónus e não na falta de um aviso pelo senhorio da existência dessas consequências”.
Nos termos do disposto no artigo 204º da Constituição da República Portuguesa, “nos feitos submetidos a julgamento não podem os tribunais aplicar normas que infrinjam o disposto na Constituição ou os princípios nela consignados”.
Cabe recurso para o Tribunal Constitucional das decisões dos tribunais que recusem a aplicação de qualquer norma com fundamento na sua inconstitucionalidade – artigo 280º nº 1 alª a) da Constituição da República Portuguesa.
A fiscalização concreta da constitucionalidade deve ser efectuada com cuidado e moderação, com especial atenção na aplicação das mesmas normas ou de normas similares às que motivaram o juízo de inconstitucionalidade formulado pelo Tribunal Constitucional.
O acórdão do Tribunal Constitucional nº 277/2016 diz respeito a um arrendamento habitacional e embora se admita que o direito à habitação é mais importante do que o exercício de uma actividade profissional, quando se trata de uma microempresa, normalmente ligada ao comércio tradicional, cuja sobrevivência financeira pode ficar ameaçada por aumentos bruscos e elevados das rendas, o mesmo é dizer, por uma transição para o NRAU sem qualquer amparo, há também um valor económico relevante que merece protecção similar à que é conferida ao direito à habitação.
Com estes fundamentos, assim decidiu o invocado acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 09 de Março de 2017[3], do seguinte modo:
“Não será de aplicar a norma decorrente do artº 54º, nº 5, em conjugação com o artº 51º nºs 4 a 6, do NRAU, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14-08, segundo a qual uma empresa que tenha invocado tratar-se de uma microentidade, fique, por não ter feito, no mês correspondente àquele em que a invocou, a comprovação anual da manutenção de tal qualidade, automaticamente impedida de se prevalecer dessa circunstância, sem advertência do senhorio, quer para essa necessidade quer para as consequências resultantes da omissão, dada a sua inconstitucionalidade, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artº 2º da Constituição da República Portuguesa”.
E ainda o também invocado acórdão da Relação de Lisboa de 23.05.2017[4]:
“Se o ónus de comprovação das circunstâncias alegadas, com as consequências preclusivas que a lei previu é excessivamente gravoso, severo ou desproporcionado face aos interesses acautelados, como se entendeu no AC. do TC nº 277/2016 de 4.5.2016, já os ónus de resposta e de invocação das circunstâncias é perfeitamente proporcional e necessário aos interesses em causa”.
Seguindo de perto o acórdão recorrido que decidiu com total acerto, o juízo de inconstitucionalidade formulado pelo Tribunal Constitucional no citado acórdão nº 277/2016 teve por base a violação do princípio da proporcionalidade, o qual, quando esteja em causa a imposição de ónus às partes, importa a consideração de três linhas de força: a) a justificação da exigência processual em causa; b) a maior ou menor onerosidade na satisfação do ónus por parte do interessado; c) a gravidade das consequências ligadas ao incumprimento do ónus.
Na análise a que procedeu, o Tribunal Constitucional concluiu que apenas do ponto de vista da gravidade das consequências ligadas ao incumprimento do ónus processual se colocava a inconstitucionalidade material que veio a declarar.
Porém, em ponto algum da referida decisão se suscita a questão da inconstitucionalidade material da exigência da prova documental, como é pretendido pelo recorrente e como consta do acórdão fundamento de 23.05.2017.
Defende o recorrente que os princípios subjacentes à declaração de inconstitucionalidade proferida pelo Acórdão do Tribunal Constitucional são “extensíveis” à situação em apreço, uma vez que também os contratos de arrendamento para fim não habitacional foram sujeitos, na transição para o NRAU, a mecanismos de protecção, face à fragilidade do arrendatário, nomeadamente quando esteja em causa uma microempresa.
A contradição inerente à conduta do autor, arrendatário e ora recorrente, revela-se tanto mais censurável quando, umas vezes diz que a situação sub judice consubstancia um arrendamento destinado a habitação (Conclusões V, VI e X), para que, daí possa beneficiar directamente da aplicação do acórdão do Tribunal Constitucional nº 277/2016, noutras defende a existência de um contrato de arrendamento comercial (Conclusões XXI e XXII).
O acórdão recorrido fundamenta a não transponibilidade do entendimento do Tribunal Constitucional para os contratos de arrendamento com fim não habitacional, julgando os preceitos normativos dos artigos 51° e 54° do NRAU como constitucionais.
O acórdão fundamento (de 23.05.2017) julga também estas normas constitucionais, entendendo, porém, que a decisão do Tribunal Constitucional é transponível aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, tal como o recorrente já evidenciou.
Mais argumenta que os documentos a que se refere o nº 6 do art.º 51.º do NRAU, destinam-se a provar a declaração negocial do inquilino demonstradora da existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa. Tal demonstração pode ser efectuada por qualquer dos meios aconselhados pela Portaria nº 226/2013, de 12 de Julho e subsequentes alterações.
Por isso, sempre tal prova poderia ser colmatada com a prova por confissão e prova testemunhal requerida pelo autor, assim demonstrando o facto em questão, contrariamente ao sentenciado pelo acórdão recorrido.
Já respondemos que não é assim, pois sempre se deve dar prevalência à norma jurídica hierarquicamente prevalecente e que é o citado nº 6 do artigo 51º do NRAU.
Os elementos factuais que justificam o debate desta eventual inconstitucionalidade, são distintos, comparativamente ao caso do acórdão recorrido face ao caso do acórdão fundamento.
No acórdão recorrido debate-se a natureza da prova exigida, enquanto que no acórdão fundamento a discussão prende-se relativamente à preclusão de um direito por omissão do cumprimento dos ónus legalmente impostos ao arrendatário, dentro do prazo legalmente exigido. Por isso, estamos perante elementos factuais distintos, que levantam também distintas questões de direito, pelo que não será concebível comparar duas posições que foram desenvolvidas, partindo cada uma delas de premissas totalmente divergentes entre si.
Acompanha-se, também nesta parte, o acórdão recorrido ao entender que, “num procedimento extrajudicial afigura-se perfeitamente justificada uma restrição probatória às provas documentais, desde que as mesmas não sejam impossíveis de obter. De facto, mal se vê como num procedimento dessa natureza se iria produzir prova pessoal para a comprovação de uma qualquer factualidade.
Ora, o recorrente alega que por força da conjugação do artigo 32º da Lei nº 105/2009, de 14 de Setembro, da Portaria nº 55/2010, de 21 de Janeiro e do Ofício Circular nº 27/DirACT/11, de 12 de Setembro de 2011, está dispensado da entrega do Relatório Único, documento de prestação anual de informação sobre a actividade social das empresas, nomeadamente o quadro de pessoal, o que o dispensa de provar documentalmente que não tem qualquer empregado ao serviço no seu estabelecimento comercial.
Acrescenta ainda o recorrente, em contraposição ao alegado pelo réu na sua contestação, que o oferecimento de uma eventual certidão que obtivesse junto da Segurança Social e que certificasse negativamente a não inscrição de qualquer trabalhador ao serviço da sua microempresa, não teria idoneidade para provar a inexistência de qualquer trabalhador ao serviço no seu estabelecimento, pois que os mesmos poderiam de facto existir, havendo sim uma violação da obrigação legal de comunicação à Segurança Social da admissão de trabalhadores.
Salvo melhor opinião, estando em causa a prova de um facto negativo, o grau de exigência probatório não será em regra tão intenso como quando se trata da demonstração de factos
De todo o modo, se acaso fosse impugnado o valor probatório da aludida e putativa certidão, a controvérsia entre as partes deslocar-se-ia para outro plano, o da aptidão probatória do aludido documento, estando em qualquer caso satisfeita a exigência legal de oferecimento de prova documental.
O que verdadeiramente não existe é uma impossibilidade de demonstração por via documental da inexistência de trabalhadores ao serviço da microempresa que o recorrente explora no arrendado, ainda que a prova documental passível de ser oferecida constitua uma prova passível de ser controvertida entre as partes. Pelo exposto, conclui-se que a limitação à prova documental constante dos artigos 51º, nº 6 e 54º, nº 1, ambos do NRAU, não padece de qualquer inconstitucionalidade material por violação do princípio da proporcionalidade (…)”.
Deste modo, improcedem todas as conclusões das alegações do recorrente.
SUMÁRIO
(i) - A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais nos artigos 50º a 54º do NRAU.
(ii) - Cabe ao senhorio desencadear o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU, mediante comunicação ao arrendatário da sua intenção; em tal comunicação o senhorio deve indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana e cópia dessa mesma caderneta predial – alíneas a), b) e c) do artigo 50º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012.
(iii) - Na resposta, se for caso disso, o arrendatário deve ainda, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
(a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa.
(iv) – O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no nº 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância – nº 6 do artigo 51º.
(v) – Não existindo fundamento para a transponibilidade do entendimento previsto no acórdão nº 277/2016 do Tribunal Constitucional para os contratos de arrendamento com fim não habitacional, são constitucionais os preceitos normativos dos artigos 51° e 54° do NRAU.
III - DECISÃO
Atento o exposto, nega-se provimento à revista, confirmando-se o douto acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente
Lisboa, 10 de Setembro de 2020
Ilídio Sacarrão Martins (Relator)
Nuno Manuel Pinto Oliveira
Ferreira Lopes
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[1] Ac. STJ de 71.193, in CJ STJ 1/93.5; Ac. RL 7.10.93, in CJ 4/93.142; Ac, RL 7.5.87, in CJ 3/87.78; Ac. RL 2.11.95, in CJ 5/95.98, Ac. RL 27.11.81, in CJ 5/81.158, Ac. RP 4.6.87, in CJ 3/87.182 e Ac. RE 7.5.87, in CJ 3/87.265.
[2] Ac. STJ 4.7.95 CJ STJ 2/95.153
[3] Procº nº 2080/16.8YLPRT.L1-2, in www.dgsi.pt/jtrl
[4] Procº nº 2764/160YLPRT.L1-7, in www.dgsi.pt/jtrl