| 2489/13.9YLPRT.L1.S1 |  |
OBRAS
CLÁUSULA CONTRATUAL
ABUSO DE DIREITO
LIBERDADE CONTRATUAL
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CONTRATOS EM ESPECIAL / ARRENDAMENTO URBANO.
- Cunha de Sá, Abuso de Direito, p. 249.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 334.º, 405.º, N.º1, 1074.º, N.º5, 1097.º, 1273.º, N.º1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 265.º, N.º2, 628.º, 662.º, 674.º, N.º3, 682.º, N.º1.
D.L. N.º 321-B/90, DE 15-10 (RAU).
LEI N.º 6/2006, DE 27-02 (NRAU): - ARTIGOS 3.º, 26.º, N.º1.
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 2.11.2010, ACESSÍVEL VIA WWW.DGSI.PT .
I - Está adquirido nos autos, em termos probatórios. que existem dois contratos de arrendamento, um celebrado em ..-.. -1998 e outro em ..-..- 2000 – contratos não habitacionais celebrados depois do DL n.º 275/95, de 30-09 –, o que significa que estão sujeitos à disciplina jurídica do NRAU que, segundo o art. 26.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27-02, se aplica aos contratos celebrados na vigência do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15-10, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
II - E, no que respeita às obras, dispõe o art. 1074.º, n.º 5, do CC que, salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé (cfr. art. 3.° da Lei n.º 6/2006 de 27-02)
III - E sendo assim e no que toca às obras que a ré suportou, não se pode ignorar o que as partes estabeleceram na citada cláusula 6.ª do contrato segundo a qual "todas as obras ficam a pertencer ao prédio passando a constituir parte integrante do mesmo, e sem que a arrendatária tenha direito a qualquer indemnização".
IV - A inclusão desta cláusula no contrato não pode ser desligada também do que as partes estabeleceram relativamente ao regime de rendas aceites pela ré, como foi o caso do período de manutenção das rendas durante um período de três anos, não configura uma situação que exceda os limites impostos pela boa fé e que configure uma situação de abuso de direito nos termos do art. 334.º do CC, uma vez que a inclusão de tal cláusula no contrato insere-se no âmbito da liberdade contratual (art. 405.º, n.º 1, do CC).
V - Na base do abuso do direito está o propósito exclusivo de criar à outra parte uma situação lesiva, através do funcionamento da lei, não podendo, ele caracterizar-se pelo funcionamento de uma cláusula contratual, a que aquela se vinculou livremente.
I -Relatório:
Os AA AA e BB intentaram contra a Ré CC, Lda requerimento de despejo, posteriormente distribuído como acção especial de despejo, invocando como fundamento de despejo a cessação do contrato por oposição à renovação por parte do senhorio.
Deduziu oposição a Ré pedindo, no que interessa para o presente recurso, o reconhecimento do direito de retenção e a condenação dos AA a pagar-lhe, a título de enriquecimento sem causa, a quantia de €222.276,00 acrescida de juros de mora à taxa legal até efectivo pagamento.
Estriba a sua pretensão, alegando que os requerentes autorizaram obras de ampliação e de alteração no locado, que a Ré levou a cabo em 2000, por valor próximo de e 88.000,00. Acresce que no âmbito da obrigação contratual da Ré e de assegurar a manutenção do locado, incluindo do parque infantil onde despendeu a quantia de e 2.795,00. Invoca ainda, que reequipou o estabelecimento de restauração tendo para o efeito celebrado, na qualidade de locatária financeira, um contrato no valor de € 114.420,33.
Conclui, assim, que a considerar-se que o arrendamento cessou por caducidade, tem direito a ser indemnizada das benfeitorias, que aumentaram substancialmente a área coberta do prédio e o seu valor venal e locativo, tendo interpelado os AA a pagar-lhe os valores que investiu, no montante total de € 216 276,09 (art.º 56º da oposição), embora, ao alegar o enriquecimento sem causa, invoque um crédito de € 222 276,09 (cfr. art.º 65º da oposição).
Replicaram os AA pedindo, além do mais, a improcedência da excepção do direito de retenção e a condenação da R a pagar o valor das rendas em dobro desde a data em que o locado deveria ter sido entregue aos AA (Julho de 2013, inclusive), até efectiva entrega do imóvel.
Invocam, para tanto, que a autorização para obras foi dada em 1999 aos anteriores inquilinos e não à R., sendo certo que no contrato com a R., celebrado em 2000, foi clausulado que a arrendatária não teria direito a indemnização por obras efectuadas. Impugna ainda parte da factualidade quanto às obras.
Na sequência do julgamento realizado foi proferida sentença que: (i) julgando a acção parcialmente procedente, declarou cessado em 30.06.2013 o contrato de arrendamento celebrado entre os AA e a R; (ii) reconheceu aos AA o direito ao recebimento da quantia relativa à renda no montante constante do contrato de arrendamento até á efectiva entrega do locado; (iii) reconheceu o direito de retenção do imóvel por parte da R. até que lhe seja paga a quantia de €64.665,17 relativa a indemnização por benfeitorias e respectivos juros a contar da presente data; (iv) relativamente ao equipamento a que se reporta o contrato de locação financeira referido em 42, decidiu que, aquando da entrega do locado, a requerida sua proprietária retirará o mesmo equipamento levando-o consigo.
É desta decisão que, inconformados, os AA interpuseram recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa que alterou a decisão recorrida, na parte impugnada, no segmento I. 2. (iii), reconhecendo à R. o direito de retenção do imóvel até lhe ser paga pelos AA a quantia de € 2 795,60 (dois mil, setecentos e noventa e cinco euros e sessenta cêntimos), a título de indemnização por benfeitorias no locado, acrescida de juros a contar da decisão proferida na 1ª instância, mantendo-a quanto ao demais impugnado.
A Ré não se conformou com esta decisão e interpôs recurso de revista para este Supremo Tribunal.
Nas suas alegações formula as seguintes conclusões:
1. O tribunal a quo para chegar à decisão que adoptou no Acórdão recorreu à interpretação da matéria de direito, a uma disposição legal, ainda que à interpretação de uma simples palavra contida na Lei. O tribunal a quo alterou a matéria de facto baseando-se nessa interpretação da lei, mas não apurou a concreta realidade e a submissão as normas aplicáveis razão por que alterou a decisão do tribunal de 1ª instância.
2. A matéria de facto provada no tribunal de 1.a instância, convertida em matéria não provada pelo tribunal a quo no Acórdão recorrido, desconsiderou a prova documental, autêntica, a prova testemunhal prestada em sede de audiência de discussão e julgamento e ignorou as contra-alegações da R., o que conduziu a uma má aplicação e à violação de normas jurídicas essenciais para a boa e correcta decisão da causa, com relevância na decisão.
3. Decorre das normas que a personalidade jurídica e o património do societário são independentes dos indivíduos que a constituíram ou que a constituem. Já não é aceitável que o tribunal a quo cinda os factos indiciários e os factos materiais subjacentes a uma negociação e à subsequente outorga de um contrato de cessão de quotas e de dois contratos de arrendamento para fins não habitacionais entre os mesmos sujeitos processuais (art 5.° do CSC).
4. Os cidadãos intervenientes naqueles contratos são os mesmos. As partes, quer nos preliminares, quer na celebração e na outorga dos contratos, devem observar o princípio geral de direito de boa-fé e ter sentido ético (art. 227° nº 1 CC.).
5. O tribunal a quo sustentou a sua decisão no erro. Desconsiderou a prova documental autêntica junta aos autos que prova que a sociedade CC foi constituída no dia 18-02-1997, por, BB, AA e pela filha de ambos, DD.
6. A mesma BB, AA e a filha de ambos, DD, no dia 12-10-1998, cederam as quotas que detinham na R., a EE, ao marido FF e ao irmão deste, GG.
7. Nesse mesmo dia 12-10-1998, os AA, na qualidade de proprietários do prédio urbano, sede da R, outorgaram com aqueles, um contrato de arrendamento de duração limitada, para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. (art. 369.° CC.).
8. Contrato que após negociação, face às obras que a R, iniciou no locado, derrogaram no dia 03-07-2000, celebrando, na sua continuidade e com posse consecutiva sem interrupção ou intervenção de terceiros, outro contrato de arrendamento de duração limitada, para os mesmos fins, mas pelo prazo de 13 anos com a R., de que eram sócios, FF, marido de EE e o irmão daquele, GG, tendo os dois últimos outorgado na qualidade de sócios-gerentes da sociedade, o que encerra a figura jurídica da acessão na posse (art. 1256.°, nº 1, do CC).
9. Quando os AA. propuseram a acção não indicaram o valor, como é exigência da lei. Na eventualidade de o não ser, é dever do tribunal, oficiosamente, fixá-lo na sentença, ou no despacho de admissão de recurso. Determinando-se a forma de processo, o valor das custas, a competência do tribunal e a admissibilidade, ou não, de recurso ao tribunal superior (art. 306.°, n.º 1 e 2, do CPC).
10. Acontece que os AA., não indicaram o valor da acção, nem pagaram as custas correspondentes, quando propuseram a acção inicial no BNA, e na interposição do recurso pagaram um valor que encontraram como adequado. Questão suscitada nas contra-alegações pela R ao tribunal a quo. Não consta no art. 4.° do D.L 34/2008 de 26-02, revisto pela Lei 7/2012, de 13-02, qualquer isenção de pagamento de taxa de justiça, nem o art. 15.° daquele diploma, dispensa o prévio pagamento de taxa de justiça.
11. Não é ao tribunal a quo que compete fixar valor da acção, mas ao tribunal de 1ª instância. Nem na prolação da sentença, nem no despacho de admissão de recurso interposto a 1ª instância fixou o valor da acção, como deveria, razão por que o recurso não deveria ter sido recebido pelo tribunal a quo que o deveria ter mandado descer ao tribunal de 1ª instância, mas não ordenou (arts. 641.°, nº 5, ex vi nº 3, do art. 306.°, ambos do CPC).
12. De facto, independentemente, do valor e da sucumbência, a Lei estatui que em recurso de apelação tem efeito devolutivo para desocupação do locado, nos termos do art. 15.° Q da Lei 31/2012. Norma que não coincide, antes colide, com a regra da aI. b), nº 3, do art. 647.°, que fixa efeito suspensivo ao recurso.
13. Mas, o STJ em Acórdão de 10-09-2013, decidiu no Proc. 635/08.3TTALM.L 1.S1; É certo que a questão do valor está intimamente ligada à admissibilidade do recurso. E o Tribunal da Relação de Lisboa, em Acórdão de 29-01-2014, sobre o mesmo processo, ordenou a descida dos autos ao tribunal de 1.a instância para fixação do valor.
14. Embora o art. 3.° da Lei 41/2013 de 26-06, diploma que aprovou o CPC, permita ao juiz a correcção de erro sobre o regime legal, e diga que o tribunal tem poderes de investigação oficiosa, não permite a correcção da deficiente técnica processual, razão por que o tribunal a quo deveria ter convidado os AA. a corrigir as deficiências técnicas que detectou, aceitou e que corrigiu, violando o princípio de igualdade de partes (art. 3.° , aI. b), n.º 2, do art. 640.°, aI. b), n.º 3, do art. 647.°, e aI. a), n.º 3, do art. 639.°, todos do GPC).
15. A elaboração do recurso obedece a regras técnicas, tem estrutura semelhante à petição inicial e deve terminar com um concreto pedido. O recorrente deve observar as alíneas a), b), c), do n.? 1, e n.? 2 b), do art. 640.° e 639.°, ambos do CPG, embora o Acórdão recorrido detecte e reconheça, uma deficiente técnica processual, corrigiu-a oficiosamente.
16. Lamentavelmente, o tribunal a quo ignorou a quase totalidade das contra-alegações, não se pronunciou sobre a matéria de facto e de direito ali contida, embora as alegações de recurso e as contra-alegações gozem de igual valor perante a Lei (arts. 639.° e 640.° do GPG).
17. A matéria de facto provada pelo tribunal de 1ª instância foi alterada pelo tribunal a quo que ignorou a prova documental autêntica e a prova testemunhal transcrita das gravações da audiência de julgamento. O tribunal a quo cometeu erros na valoração da prova, não se pronunciou, sobre a validade e a ampliação do prazo de vigência do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, matéria versada e alegada nas contra-alegações [(aI. d), do n.o 1 do art. 615.° do CPC)].
18. O artigo 27 dos factos provados, matéria reproduzida pelo tribunal a quo no Acórdão, resulta: Os requerentes, em carta de 24-11-1999, autorizaram que as obras fossem efectuadas e propuseram as seguintes condições: Nos próximos três (3) anos (sendo 2000, 2001 e 2002) a renda continuará os mesmos 300.000$00 (trezentos mil escudos) mensal. A partir desta data e para o seguinte ano (ou seja 2003) a renda aumentará 30.000$00. Anos seguintes a renda aumentará conforme a inflação do país, respeitado o presente contrato de arrendamento que tem prazo máximo de 15 anos, portanto estes últimos anos mencionados onde a renda aumenta conforme inflação serão de 11 (onze) anos ( .. .) [(arts. 358.°, n.º 2,364.° n.? 1, e 376.°, n.? 1, todos do CC)].
19. Ou seja, o contrato de arrendamento celebrado em 1998 foi derrogado e continuado no contrato celebrado no ano 2000, como flui da carta acima reproduzida, através da qual as partes acordaram em ampliar a sua vigência, nos termos do DL. 64-A/200 de 22-04, que dispensou a escritura pública, bastando um documento particular na celebração (art. 7.°, n. ° 1, do RAU).
20. A R., nos termos da lei processual e a título subsidiário, requereu ao tribunal a quo a ampliação do recurso, no valor de 10.500,00 €, baseando-se nos factos provados e decididos em 1.a instância. O tribunal a quo afirma; a ampliação só será passivei "até ao encerramento da discussão em 1ª instância" (cfr. art. o 265 nº2) ( .. .) Consequentemente não tendo interposto recurso, conformou-se com o valor indemnizatório fixado na sentença tendo assim esta transitado em julgado (, .. ) (ctt. art. o 628°).
21. Ao contrário do que o tribunal a quo, a R. advoga que não se produziu o trânsito em julgado da decisão ou das decisões contidas na sentença, razão por que deve o tribunal ad quem reconhecer o direito da R. a ser compensada do valor gasto, 10.500,00 €, revogando a decisão do tribunal a quo, por violação de norma processual e por adulterar a correcta decisão da causa, nulidade que se argui (arts. 195.°, 636.°, n.º 2, e 635.° todos do CPC).
22. Duas escrituras de arrendamento, consecutivas, celebradas sobre o mesmo objecto, nos termos do DL 321-8/90, de 15-10, com a alteração do DL 257/95 de 30109 (RAU), em que as partes estipularam uma duração efectiva do contrato de arrendamento para fins não habitacionais”.
23. E o art. 113.°, nº 1, do RAU estatui; (. .. .) se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ( ... .) o arrendatário tem direito (. .. .) a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado o valor locativo.
24. Quando o arrendamento tiver durado um ou mais anos e cessar pelos motivos referidos no artigo anterior, o arrendatário só é obrigado a desocupara prédio (. .. .), E, o n.º 2 - Se o arrendamento tiver durado 10 ou mais anos, o prazo para a desocupação é de dois anos. (art. 114.°, n.º 1, do RAU).
25. O segundo contrato de arrendamento durou 13 anos, tendo a R. efectuado obras de ampliação e beneficiação no locado e assumiu o seu custo em substituição dos M. e pagou as licenças camarárias para a legalização do prédio urbano, razão por que tem direito a ser da indemnizada como possuidora de boa-fé, tendo aqui perfeita aplicação o RAU, lei em vigor à data da celebração dos contratos (art. 12.° CC).
26. Para sustentar que não houve continuidade dos contratos o tribunal a quo invoca as testemunhas EE e seu marido FF, ex-sócios da R, com quem esta tem pendentes processos judiciais por burla, furto, infidelidade, testemunhas que o tribunal de 1ª instância disse; (. .. .) se encontram de relações cortadas com o actual gerente, circunstância que neste particular abalou a sua credibilidade.
27. Os contratos de arrendamento foram celebrados na vigência do RAU tendo os AA. autorizado a R., a fazer as obras de ampliação no locado. Benfeitorias úteis que lhe aumentaram o valor locativo, razão por que emergiu na esfera jurídica da R. o direito legitimo a ser indemnizada. A aplicação imediata do NRAU ao caso presente é excepcionada pelo art. 59.°, n.º 1, e pelas normas transitórias (arts. 29.°, n.º 1, 26.° a 58.°, do NRAU, art. 12.°, nº 1, primeira parte e 216.°, n.? 1 e 3, ambos do C.C).
28. Observando o art. 120.°, o nº 3, do RAU retira-se; ( .. .) quando a arrendatário suporte o custo das obras, deve o senhorio indemnizá-lo, no termo do contrato de acordo com as regras do enriquecimento sem causa (art. 1273.°, n.º 2, do CC).
29. A R. suportou, na totalidade, as obras de ampliação do locado, a sua legalização, a alteração de projectos de arquitectura, de especialidade, de água, de gás e de electricidade, a alteração do alvará de loteamento, documentos que deram entrada na Câmara Municipal de Cascais entre os anos de 2001 e 2011 e que estão nos autos.
30. É um principio de direito que a lei geral não revoga lei especial, razão por que o art. 15.° Q, da Lei 6/2006 de 27-02, com redacção da Lei 31/2012 de 14-08, lei especial que no confronto com as normas do CPC suscita dúvidas de aplicação no que ao recursos e seu efeito concerne, pois estatui que a apelação tem sempre efeito meramente devolutivo na desocupação do locado.
31. Mas, o recurso de acção de despejo em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação do contrato de arrendamento, como a R. advoga se trata no presente caso, é aplicável efeito suspensivo automático (art. 647.° n.º 3, al b), ex vi art al) a), n.º 3, do 629.°, ambos do CPC).
32. Quando os AA. exigiram que a R. desocupasse o locado ainda o contrato de arrendamento estava em vigor. Sustentamos que o seu prazo de vigência foi ampliado, embora o tribunal a quo tenha omitido pronunciar-se sobre a validade e a subsistência do contrato, o que gerou uma omissão de pronúncia e preencheu a nulidade do art. 615.° d), do CPC.
33. O património imobiliário dos M. foi substancialmente aumentado, valorizado a expensas da R., sem que tenham gasto um cêntimo. A deslocação e o enriquecimento patrimonial sem justificação é abusivo. Verifica-se o empobrecimento do património societário, num claro abuso de direito, por exceder os limites da boa-fé. Porque os M. agiram de má-fé (arts. 334.° e 473, ambos do CC).
Termos em que, deverá ser concedido provimento ao presente recurso, revogando:
a) O Acórdão recorrido que alterou a matéria de facto provada na sentença, e, consequentemente, o direito aplicável, confirmando a decisão do tribunal de 1ª instância;
b) reconhecer o direito da R. à indemnização fixada pelo tribunal de 1. a instância no montante de 64.665,17 €, por benfeitorias revogando a decisão do tribunal a quo;
c) reconhecer o direito da R. à ampliação do pedido e à respectiva compensação, no montante de 10.500,00 €, revogando a decisão do tribunal a quo, por violação de norma processual (art. 195.° do CPC);
d) reconhecer o direito da R. a receber os juros legais, até efectivo pagamento, fixados pelo tribunal de 1.a, instância, revogando a decisão do tribunal a quo;
e) reconhecer e declarar a acessão na posse juntando a posse da R. aos ante possuidores (art.1256., nº1, do CC).
f) declarar a ampliação do contrato de arrendamento celebrado entre os AA. e e R.;
g) Manter no mais a sentença do tribunal de 1ª instância.
Os AA apresentaram contra- alegações, pugnando pela confirmação do Acórdão recorrido e quanto a ampliação do pedido e à respectiva compensação do valor de € 10.500,00 e correspondentes juros formulado pela R pedem a sua improcedência por extemporâneo, nos termos do art. 265 nº2 do CPC.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II - FUNDAMENTAÇÃO:
A factualidade provada é a seguinte:
1. No dia 18 de Fevereiro de 1997 foi constituída a sociedade ora requerida, tendo como sócios AA, BB e DD, com sede na Quinta …, Lote – B, …, Carcavelos, e tendo como objecto social o Ramo Hoteleiro, café Snack-bar, Restaurante, Churrasqueira, e como gerente DD.
2. No dia 12-10-1998, os requerentes, na qualidade de cedentes, BB, AA e a filha de ambos, DD, celebraram escritura de cessão de quotas da sociedade CC, Lda.
3. Pela mesma escritura os sócios referidos em 1. cederam as suas quotas a EE, GG e FF, passando a gerência a ser exercida pelos referidos EE e GG.
4. Os AA são donos e legítimos proprietários do prédio urbano sito na Quinta …, Lote B, …, Carcavelos, concelho de Cascais, inscrito na respectiva matriz sob …, destinado a estabelecimento comercial, aquisições essas registadas pelas Ap. 3 de 1996/09/24 e 4 de 1998/10/19.
5. Na certidão de teor matricial de fls. 40 consta que o imóvel tem área coberta de 50 m2 e descoberta de 170 m2, sendo a data de conclusão das obras de 16-07-96.
6. Na certidão de teor matricial de fls. 41 consta que o prédio urbano é composto de cave com 1 divisão e 2 casas de banho, e r/c com uma divisão destinada a comércio.
7. No ano de 2012 foi avaliado o mesmo imóvel pelo Serviço de Finanças tendo o seu valor patrimonial sido fixado em € 62.850,00.
8. O prédio mostra-se descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais com o n.º … constando do registo predial que o mesmo tem a área total de 220 m2, sendo a área coberta de 50 m2 e descoberta de 170 m2.
9. Os requerentes BB e AA, no dia 12-10-1998, na qualidade de proprietários e senhorios do prédio urbano, sito na Quinta …, Rua …, em Carcavelos, inscrito na matriz sob o artigo … e descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º …, celebraram, com EE e GG, um contrato de arrendamento de duração limitada, para fins não habitacionais, pelo prazo de 5 (cinco) anos (cfr. Doc. de fls. 229 e ss).
10. No dia 03-07-2000, os requerentes BB e AA, na qualidade de proprietários e senhorios do prédio mencionado no antecedente número 4, e a sociedade requerida celebraram um contrato de arrendamento de duração limitada, para fins não habitacionais, objecto dos presentes autos (doc. de fls. 234 e ss).
11. Na escritura celebrada no dia 03-07-2000, as partes convencionaram um prazo de duração efectiva do contrato, de acordo com o art. 117.º, do RAU, e exararam na cláusula primeira do contrato que: (....) é feito pelo prazo efectivo de treze anos, e renova-se automaticamente por períodos de um ano, quando não seja denunciado por qualquer das partes (negrito nosso).
12. Segundo a cláusula terceira do contrato – O local arrendado destina-se ao comércio de restaurante e churrasqueira.
13. Na cláusula quarta “a arrendatária obriga-se a manter o local arrendado em bom estado de conservação, assegurando a indispensável manutenção, incluindo do parque infantil”.
14. A cláusula quinta do contrato dispõe que – A arrendatária não poderá fazer obras no local arrendado sem o consentimento dos locadores prestado por escrito.
15. Na cláusula Sexta “Todas as obras ficam a pertencer ao prédio passando a constituir parte integrante do mesmo, e sem que a arrendatária tenha direito a qualquer indemnização”.
16. Clausula sétima “Ficam de conta da arrendatária todas as despesas que digam respeito às despesas de manutenção, ou seja serviços de limpeza, manutenção e equipamentos, vigilância, consumo de água e luz”.
17. As partes convencionaram, nos termos do artigo oitavo do contrato que – A arrendatária obriga-se a conservar em perfeito estado o local arrendado, obrigando-se a efectuar as obras e as reparações interiores que haja necessidade, resultantes de acidente ou em virtude do uso normal do local arrendado.
18. O aludido contrato teve início no dia 1 do mês da sua celebração (Julho de 2000) as partes acordaram que a denúncia quando efectuada pelo senhorio deverá revestir a forma de notificação judicial avulsa, com seis meses de antecedência sobre o fim do prazo da sua renovação.
19. O contrato de arrendamento referido em 9 foi derrogado na sequência da celebração do referido em 10.
20. Pela descrição da 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, referente ao art. …, de fls. 37 em 13-09-1992, o imóvel tem a seguinte descrição: (...) um prédio rústico, lote de terreno para construção urbana com a área de 220 m2, e que através da ap. …, diz ter sido averbado como urbano, composto por cave e rés-do-chão para estabelecimento comercial com a área coberta de 50 m2. e logradouro com 170 m2. (doc. 2).
21. E, da caderneta predial urbana, art. …, da Freguesia de Carcavelos, resulta que à data de conclusão das obras (16-07-96), passou a constar como: prédio urbano composto de cave com uma divisão e 2 casas de banho, Rés do chão com uma divisão destinado a comércio com a S.C. 50 m2., L. 170 m2. Soma 220 m2. (doc. 3) de fls. 40.
22. Áreas que a inscrição e a descrição atrás mencionadas confirmam o que igualmente resulta das plantas de arquitectura que serviram de base à construção e foram recebidas na Câmara Municipal de Cascais (CMC), em 14- 06-96, e que os requerentes usaram para levar a efeito a construção (doc. 4) de fls. 42 e ss.
23. Os requerentes, na data da celebração da escritura de arrendamento e durante alguns anos, residiram na Rua …, lote 2-A, Bairro …, na Freguesia da Parede, concelho de Cascais, local próximo do locado e onde o requerente marido, e, posteriormente, sua filha, se deslocavam, mensalmente, a fim de receber a renda do prédio tendo acompanhado as obras aí realizadas.
24. Os requerentes além de senhorios eram clientes assíduos da requerida e frequentavam o estabelecimento de restauração para tomar refeições.
25. A requerida, no dia 03-11-1999, por carta registada com A/R solicitou aos requerentes que lhe fosse autorizado efectuar as obras de ampliação e alteração, pedido que EE, FF e GG efectuaram também em 15-11-1999 (docs. de fls 55 e 56). Introduzido pela Relação)
26. Consta dos pedidos de autorização que “as obras a efectuar resumem-se a fechar a esplanada, construir a cozinha no local onde está planeada, fazer uma casa de banho na cave e, também na cave substituir a divisória de alumínio por uma parede”. ( redacção introduzida pela Relação)
27. Os requerentes, em carta de 24-11-1999, em resposta à carta de 15.11.1999, dirigida a GG e EE, autorizaram as obras, conforme descritas na carta destes, e propuseram ainda as seguintes condições:
“Nos próximos três (3) anos (sendo 2000, 2001 e 2002) a renda continuará os mesmos 300.000$00 (trezentos mil escudos) mensal. A partir desta data e para o seguinte ano (ou seja ano de 2003) a renda aumentará 30.000$00. Anos seguintes a renda aumentará conforme a inflação do país, respeitando o presente contrato de arrendamento que tem prazo máximo de 15 anos, Portanto estes últimos anos mencionados onde a renda aumenta conforme inflação serão de 11 (onze) anos (…) (doc. de fls. 58). ( introduzido pela Relação)
28. Estas condições foram aceites por GG através da carta endereçada aos requerentes em 24-02-2000, por si subscrita, embora dirigida também em nome de EE (doc. de fls. 59). ( introduzido pela Relação)
29. As obras de alteração e ampliação do edificado foram iniciadas em Janeiro de 2000 e ficaram concluídas em Abril do mesmo ano, tendo sido construída uma sala nova, para lugares sentados, passando estes de 50 para 100 lugares, a cozinha, 2 casas de banho para o pessoal, tendo ainda sido remodelado todo o restaurante ( Introduzida pela Relação)
30. Visando a legalização das obras efectuadas e obtida a autorização escrita dos requerentes, a requerida deu entrada na Câmara Municipal de Cascais, no dia 12-06-2001, uma comunicação prévia de obras no edificado apresentando os elementos instrutórios referidos a fls. 64 a 68 para alteração do alvará n.º …, tendo o primeiro projecto sido recusado, e a ser admitido, posteriormente, com novo n.º SPO … em aditamento processo original e objecto de deferimento.
31. Apresentou ainda a comunicação prévia de obras de alteração ao uso/ampliação de fls. 69 na mesma data, enquadradas na operação de loteamento efectuada pelo alvará n.º …, tendo o projecto sido admitido com o n.º … e o processo de aditamento com o n.º SPO-… (doc. 9).
32. Consta da comunicação prévia de obras de alteração ao uso/ampliação de fls. 69 que a área do prédio é de 220 m2, a área de construção total de 257,60 m2, a área de implantação de 169,20 m2, e o volume da construção de €596,57 m3; sendo o número de pisos acima da cota de soleira de 1, numa área de construção de 169,20 m2 e o número de pisos abaixo da cota de soleira de 1, numa área de construção de 88,40 m2.
33. O autor do projecto de arquitectura foi o arquitecto HH.
34. Pela Câmara Municipal de Cascais foi emitido o Aditamento ao Alvará de Loteamento n.º 936 junto como doc. 10 a fls. 83 respeitante à alteração no Lote B do alvará “consistindo na redefinição do polígono de implantação máximo, aumento da área de construção para 170,00 m2 (+ 120,00 m2) e aumento da área de implantação para 170,00m2 (+120 m2).
35. Também foram alterados os designados projectos de especialidades, onde se incluem os traçados de água, dos esgotos e do gás.
36. Foi elaborado um novo projecto da rede de abastecimento de água para consumo e um projecto de drenagem das águas residuais e pluviais das redes de esgotos tendo como autor o Engenheiro Civil II (doc. 11 de fls. 93 e ss).
37. Foi elaborado um novo projecto da instalação de gás pelo Engenheiro Técnico mecânico JJ (doc. 12 de fls. 100).
38. Com os projectos de arquitectura para a ampliação e construção, a requerida pagou, até à presente data, a quantia de 1.750,00 € (docs. 13 de fls. 103)
39. A requerida pagou à C.M.C. as taxas de urbanismo, ampliação e da edificação até à presente data, a quantia de 9.310,16 € (docs. 14 de fls. 104 e 105 e 106)
40. A requerida obteve orçamentos de 3 (três) empresas e os montantes situam-se entre os valores de 88.000,00€, 91.350,00 € e 113.661,22 €. (docs. 15 de fls. 107 a 111).
41. Consta da memória descritiva e justificativa de fls. 175 e ss e declaração do técnico responsável pelo projecto de arquitectura HH que o custo estimado da obra se cifra em € 61.869,57, tendo sido despendido pelo menos esse valor para o efeito. ( int. Relação)
42. A requerida reequipou o estabelecimento de restauração o que se pode verificar através das fotografias juntas como docs. 16 tendo para o efeito, celebrado, na qualidade de locatária, uma operação financeira, no dia 10-01-2000, com a sociedade KK, S.A., com o financiamento assegurado pelo LL, um contrato de leasing no montante de 19.584.800$00 a que acresceu o IVA no montante de 3.329.416$00, e as despesas de contrato no montante de 25.000$00, perfazendo 22.939.216$00, contra valor em € 114.420,33 (cento e catorze mil quatrocentos e vinte euros e trinta e três cêntimos).
43. Nos termos da cláusula quarta do contrato de arrendamento a arrendatária obrigou-se a assegurar a indispensável manutenção, incluindo a do parque infantil (....).
44. Face à alteração da legislação aplicável aos parques infantis, a requerida teve de substituir as tampas das caixas de visita das águas pluviais, que eram em ferro, por tampas em PVC, e adquiriu uma bomba de águas sujas, além de ter colocado um piso em cautchu, para protecção e segurança das crianças, pois o anterior piso, em areia, não cumpria a legislação aplicável ao uso dos parques infantis, com o que a requerida gastou a quantia de € 2.795,60 (dois mil setecentos e noventa e cinco euros e sessenta cêntimos), obras que decorreram no ano de 2012 (docs. 17 de fls. 124 a 131).
45. A requerida suportou as despesas feitas no prédio urbano propriedade dos requerentes, após a celebração do contrato descrito em 10 supra, nomeadamente as referentes à legalização das obras efectuadas e referidas em 30 a 39 supra, aumentando-lhe o valor locativo. ( Int. pela Relação)
46. A requerida enviou em 21.08.2013 aos requerentes a carta junta como doc. 18 pela qual os informa que “ até que seja ressarcida dos elevados montantes que investiu na vossa propriedade assiste-lhe o direito de retenção”.
47. Os requerentes autorizaram os contraentes do contrato referido em 9 supra a efectuar as obras de alteração e ampliação do locado. ( int. Relação)
48. Os requerentes bem sabiam que, ao denunciarem o contrato no seu termo, inviabilizavam a continuação no locado da actividade comercial que a requerida aí tem desenvolvido ao longo de treze anos.
49. A requerida tem 16 (dezasseis) trabalhadores contratados (doc. 19).
50. No mês de Julho de 2013 os requerentes recusaram-se a receber as rendas, pelo que a requerida passou a depositá-las na MM (docs. 20 de fls. 148 a 156).
51. No dia 29-07-2013 a requerida enviou aos requerentes a comunicação junta a fls. 34 onde “reclama o elevado valor que despendeu na vossa propriedade, além de reclamar as rendas que pagou a título de caução, razão por que enquanto não for ressarcida lhe assiste o direito de retenção”.
52. No dia 21.08.2013 a requerida voltou a enviar aos requerentes nova comunicação junta a fls. 138 e 139 voltando a reclamar “o seu pagamento e até que seja ressarcida dos elevados montantes que investiu na vossa propriedade assiste-lhe o direito de retenção”.
Apreciando:
Antes de mais e relativamente à questão da admissibilidade do recurso e consequentes termos processuais relacionados com o valor da acção que, a Ré suscita nas suas conclusões de recurso, aproveita-se para dizer nesta sede, atento o valor, que vem indicado no processo e também o valor da própria sucumbência, aqui em causa, que se mostra, agora, desadequada e processualmente impróprio colocar a questão da inadmissibilidade da presente revista.
Passando, então, à análise do mérito:
Conforme decorre das precedentes conclusões do recurso a recorrente começa por se insurgir contra a alteração da matéria de facto levada a cabo pela Relação.
Neste particular desde já se adianta que o Supremo Tribunal de Justiça e salvo as situações de excepção legalmente previstas, só conhece matéria de direito, sendo que no âmbito do recurso de revista, o modo como a Relação fixou os factos materiais só é sindicável se foi aceite um facto sem produção de prova legalmente exigida, ou se tiverem sido incumpridos os preceitos reguladores da força probatória de certos meios de prova( art. 674 nº3 do CPC).
O Supremo Tribunal de Justiça é um tribunal de revista, isto é, conhece apenas de matéria de direito, o que aliás, está consignado no art. 26º da Lei nº 3/99 de 13.01 (LOFTJ) onde se prescreve que “ fora dos casos previstos na lei, o Supremo Tribunal de Justiça apenas conhece da matéria de direito”.
Ao Supremo cabe verificar a conformidade legal da subsunção dos factos definitivamente fixados pelas instâncias na lei, o que vale dizer operar a integração dos conceitos legais por material factual pertinente.
É o que se estabelece no art. 682 nº1 do CPC segundo o qual “ aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido, o Supremo tribunal de Justiça aplica definitivamente o regime jurídico que julgue adequado” ( cf. entre outros Ac deste Supremo de 2.11.2010 acessível via www.dgsi.pt).
No recurso de apelação interposto para a Relação os AA insurgiram contra o julgamento dos factos provados e referenciados na sentença da 1ª instância sob os nºs 25 a 29 , 41, 45 e 47 , por os consideraram incorrectamente julgados, pugnando aí para que os mesmo fossem julgados como não provados.
Vejamos a este respeito a fundamentação explanada pela Relação para a alteração da decisão sobre a matéria de facto que passamos a transcrever pela sua pertinência:
“Percorrida a fundamentação do tribunal a quo e tendo este tribunal procedido à reapreciação e análise crítica da prova invocada pelos apelantes, nos termos atrás expostos como adequados, não olvidando a posição da apelada nas contra-alegações sobre tal prova, não temos dúvidas em concluir que existe fundamento para alterar a decisão de facto, ainda que parcialmente, como a seguir se justificará.
Não quanto ao valor das obras de ampliação pois as objeções dos apelantes à valoração da prova feita pelo tribunal a quo não são procedentes.
Na verdade, é inquestionável que foram feitas obras de ampliação e que estas, necessariamente, tiveram um custo. Acresce não ser de estranhar, ao contrário do que pretextam os apelantes, que “a requerida não tenha em sua posse as faturas dessas obras…”. Na verdade, considerando que as obras foram feitas em 2000 e que mesmo para efeitos fiscais a obrigação legal de conservação dos documentos é apenas de 10 anos, é perfeitamente compreensível e justificável que a parte não tenha hoje acessível prova documental do pagamento dessas obras.
Por outro lado compreende-se e aceita-se, por plausível e razoável, a convicção do tribunal a quo. Com efeito, considerando o custo estimado da obra, estimativa levada a cabo por pessoa qualificada, o técnico responsável pelo projecto de arquitectura (cfr. doc. de fls 175), a qual não foi colocada em causa por contra-prova, quer quanto aos seus pressupostos quer quanto aos seus cálculos (área e preço por metro quadrado, na construção para comércio), sendo ainda certo que tal estimativa pode ser confirmada, indiciariamente, pelos orçamentos entretanto obtidos pela R (cfr. nº 40 dos f.p.), ainda que estes contenham uma actualização dos preços, à data (2013) em que foram elaborados (cfr. fls 107/111), é justificável concluir que as obras de ampliação em causa tiveram um custo “pelo menos (d)esse valor” estimado e, nessa medida, o facto provado na primeira parte do nº 41 dos f. p. deve manter-se.
Porém, já não é possível dar como provado que tais obras foram pagas pela R., como vem provado na segunda parte do nº 41 dos f.p., pois nenhuma prova foi feita nesse sentido (nem documental nem testemunhal), a que acrescem as razões infra a mencionar, que se prendem com o facto de a R. não ser a inquilina do locado à data em que tais obras de ampliação foram realizadas, pelo que não é lógico nem razoável que tenha suportado o seu custo.
Impõe-se assim alterar, em conformidade, os nºs 41 e 45 dos f.p., como infra se deixará consignado.
No que tange à decisão da matéria de facto sobre a autorização dada pelos AA para a realização das obras de ampliação do locado, afigura-se-nos que assiste integral razão aos apelantes.
Na verdade, temos como certo que se fez na decisão recorrida uma incorrecta análise e valoração da prova, desde logo a prova documental, porque não se atentou devidamente na sucessão de contratos de arrendamento, no facto de serem diferentes os titulares, como inquilinos, dos dois arrendamentos e de as obras de ampliação terem decorrido no âmbito de vigência do primeiro contrato, pelo que não se podia ter considerado, como parece que assim terá procedido o tribunal a quo, que pelo facto de “economicamente” o negócio girar à volta do mesmo núcleo de pessoas, nenhuma diferença fazia a individualidade jurídica dos sucessivos e diversos intervenientes.
Com efeito, o doc. de fls 56 não é subscrito pela R., pelo que não é possível dar como provado que o mesmo é renovação do pedido de 03.11.99, este sim efectuado pela R (cfr. nº 25 dos f.p.). A carta que constitui aquele documento é uma carta datada de 15.11.99, subscrita por Olga Pereira e António Pereira, que eram à época os arrendatários do locado, nos termos do contrato referido no nº 9 dos f.p.
O mesmo se diga quanto à carta de 24.02.2000, junta a fls 59, que não pode ser uma aceitação por parte da R., já que é subscrita por GG, em nome pessoal, embora como emitente da mesma também apareça o nome de EE, pelo que não pode manter-se como facto provado a aceitação por parte da R constante do nº 28 dos f. p.. Aliás, saliente-se que a carta dos AA de 24.11.99, a autorizar as obras e a propor novas condições para o contrato, também não foi dirigida à R., mas antes aos referidos GG e EE (cfr. fls 58 e nº 27 dos f.p.), pelo que igualmente não tem fundamento probatório suficiente o que vem dado como provado no nº 47 dos f.p.
Por outro lado, sem prejuízo de os referidos GG e EE serem, à época, titulares de quotas da sociedade R e serem os seus gerentes (cfr. nºs 2 e 3 dos f.p.), a verdade é que nenhuma prova foi produzida no sentido de que foi a R. – entidade jurídica distinta dos seus sócios e gerentes - a iniciar e realizar as obras de ampliação do locado, bem como a suportar os seus custos, pelo que não pode manter-se a factualidade que vem dada como provada nos nºs 29, 41 e 45 dos f.p. Isto sem prejuízo de se manter como provado que tais obras de ampliação foram levadas a cabo entre Janeiro de 2000 e Abril do mesmo ano, o que aliás a própria R. confessa no art.º 37º da sua oposição e é corroborado pela prova testemunhal invocada pelos apelantes nas suas alegações. Aliás, não pode deixar de se salientar que à época daquelas obras de ampliação a R não era a inquilina do locado, pois só passou a sê-lo a partir de 03.07.2000 (cfr. nº 10 dos f.p.), não tendo assim explicação lógica que estivesse a suportar obras de um espaço de que não era beneficiária/utilizadora, não podendo, nessa medida, imputar esses custos à sua actividade, pois não conseguiria justificá-los contabilística e fiscalmente, sendo certo que em termos de normalidade as sociedades comerciais devem observar estas regras fiscais e contabilísticas.
Acrescente-se, outrossim, quanto a todos os documentos supra referidos – documentos autênticos os contratos e documentos particulares as cartas subscritas - que não vem impugnada a sua genuinidade nem a sua autoria.
De toda esta prova documental, acima elencada, que não é contrariada pela prova testemunhal, muito pelo contrário é reforçada por esta, como invocam os apelantes nas alegações, é possível concluir, a nosso ver, que na sentença recorrida não se procedeu a uma adequada e correcta análise critica das provas, nos termos exigidos pelo art. 607º nº 4. Com efeito, tal análise implica que o tribunal pondere as regras de experiência comum e tenha sempre presente que “os factos não podem mentir” .
Ora, o que é consonante com as regras de experiência comum, face àquela prova documental (factual e que não mente), é que a autorização dos AA para a realização das obras de ampliação do locado foi dada aos então arrendatários e não a outrem (a R.) que não era então sequer arrendatária.”
Como resulta não estamos perante factos que tenham probatoriamente exigências legais para comprovarem a sua existência nomeadamente a invocada norma do art. 5º do CSC, pelo que inserindo-se a alteração da decisão da matéria de facto no âmbito do exercício dos poderes conferidos pelo art. 662 do CPC , não pode este Supremo sindicar a alteração da matéria de facto levada a cabo pela Relação.( cf. também art. 674 nº3 do CPC).
Significa que, à luz das citadas disposições legais, improcedem as conclusões da recorrente atinentes à referida alteração da matéria de facto.
Uma das questões fulcrais suscitadas na presente revista prende-se com a indemnização e o direito de retenção que a Ré reclama.
Note-se que se verificou, aqui, uma cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação por parte do senhorio, ocorrida, segundo a própria sentença da 1ª instância em 30.06.2013, sentença essa que transitou em julgado. ( cfr. art. 1097 do C. Civil)
Está adquirido nos autos em termos probatórios que existem dois contratos de arrendamento, um celebrado em 12.10.1998 e outro em 3.07. 2000, contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto – Lei nº 275/95 de 30 de Setembro, o que significa, que estão sujeitos à disciplina jurídica do NRAU que, segundo o art. 26 nº1 ( da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro de 2006), se aplica aos contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano ( RAU), aprovado pelo Decreto- Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro , passam a estar submetidos ao NRASU , com as especificidades dos números seguintes.
Impõe-se, agora, o confronto com a realidade que vem provada relacionada com as obras:
A requerida (Ré), no dia 03.11.1999, por carta registada com A/ R solicitou aos requerentes que lhe fosse autorizado efectuar obras de ampliação e alteração, pedido que EE , FF e GG efectuaram também em 15.11.199- facto nº25;
Consta dos pedidos de autorização que as “ obras a efectuar resume-se a fechar a esplanada, construir cozinha no local onde está planeada, fazer uma casa de banho na cave e também na cave substituir a divisória de alumínio por uma parede”- facto nº 26;
Os requerentes, em carta de 24.11.1999,em resposta á carta de 15.11.1999 dirigida a GG e EE autorizaram as obras conforme descritas na carta deste e propuseram ainda as seguintes condições :
Nos próximos três ( 3) anos ( sendo 2000, 2001 e 2002) a renda continuará os mesmos 300.000$00mensal .
A partir desta data e para o seguinte anos (ou seja ano de 2003) a renda aumentará 30.000$00. Anos seguintes a renda aumentará conforme a inflação do país, respeitando o presente contrato de arrendamento que tem prazo máximo de 15 anos . Portanto estes últimos anos mencionados onde a renda aumenta conforme inflação serão 11 anos ( doc. 7 de fls. 58) facto nº 27.
Estas Condições foram aceites aceites por GG através da carta endereçada aos requerentes em 24.02.2000, por si subscrita , embora dirigida também em nome de EE – facto nº 28;
As obras de alteração e ampliação do edificado foram iniciadas em Janeiro de 2000, que ficaram concluídas em, Abril do mesmo ano, tendo sido construída uma sala nova, para lugares sentados, passando estes de 50 para 100 lugares , a cozinha, 2 cas de bano para o pessoal, tendo ainda sido remodelado todo o restaurante- facto 29,
Consta da memória descritiva e justificativa de fls. 175 ess declaração do técnico responsável pelo projecto de arquitectura HH que o custo estimado da obra se cifra em € 61.869,57 , tendo despendido pelo menos esse valor. Facto nº 41;
A requerida suportou todas as despesas feitas no prédio urbano propriedade dos requerentes, após a celebração do contrato descrito em 10, supra , nomeadamente as referentes à legalização das obras efectuadas e referidas a em 30 a 39 supra aumentando-lhe o valor locativo.- facto nº 45.
Sobressai da factualidade descrita que, afinal, foi a requerida ( Ré), já depois da celebração do contrato de 3.07.2000, que suportou as despesas das obras de alteração e ampliação do edificado em Janeiro e foram concluídas em Abril de 2000 e não os inquilinos do contrato de 12.10.1998.
Foram também os autores que deram a autorização para a realização das obras na carta de 24.11.1999, onde, estabeleceram condições, como é o caso da manutenção da renda de 300.000$00 durante três anos, ou seja, para vigoraram já em plena vigência do contrato de 3.07.2000.
Aconteceu também que, não obstante aquelas condições estabelecidas para as obras, o certo é que no contrato firmado pelas partes em 3.07.2000, estas relativamente a obras consignaram expressamente sob a cláusula 6ª “todas as obras ficam a pertencer ao prédio passando a constituir parte integrante do mesmo e sem que a arrendatária tenha direito a qualquer indemnização”.
Na verdade tendo sido os autores a dar a autorização para a realização das obras, conforme a carta de 24.11.1999, onde também estabelecem condições, para vigorarem já durante a vigência do contrato de arrendamento de 3.07.2000, como foi o caso da manutenção da renda de 300.000$00, durante três anos, apenas pode significar que as obras neste contexto negocial, à luz dos próprios princípios da boa fé contratual, dizem respeito ao contrato de arrendamento que as partes celebraram3.07.2000.
Só assim se compreende também que tenha sido a requerida ( Ré) a suportar as despesas com essas obras.
Aliás, também segundo os próprios autores, o contrato que está em causa é o celebrado com a Ré, pelo menos, foi relativamente a este que os AA exerceram o direito de oposição á sua renovação.
Vejamos, agora, se a Ré tem direito à indemnização que reclama:
A Ré reclama a indemnização com base no art. 113 nº1 e 120 nº3 do RAU( Dl 321-B/90 ( cfr. conclusões 23ª e 28ª).
Mas como acima se referiu é segundo o NRAU ( art. 26 nº1 da Lei nº 6/2006 de 27.02) que tem de ser encontrada a solução .
E no que respeita às obras dispõe o art. 1074 nº5 do C: Civil” salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. “ (cfr. art. 3º da Lei nº 6/2006 de 27.02 NRAU).
E sendo assim e no que tocas às obras que a Ré suportou, não se pode ignorar o que as partes estabeleceram na citada cláusula 6ª que “ todas as obras ficam a pertencer ao prédio passando a constituir parte integrante do mesmo, e sem que a arrendatária tem há direito a qualquer indemnização”.
Tratar-se- á, no contexto contratual que as partes se moveram, de uma cláusula abusiva que configura uma situação de abuso de direito, conforme pretende a Ré?
A inclusão da referida cláusula no contrato não pode ser desligada também do que as partes estabeleceram relativamente ao regime de rendas aceites pela Ré, como foi o caso do período de manutenção das rendas durante um período de três anos, não configura uma situação que exceda os limites impostos pela boa fé e que configure uma situação de abuso de direito nos termos do art. 334 do C. Civil, uma vez que a inclusão de tal cláusula no contrato insere-se no âmbito da liberdade contratual ( art. 405 nº1 do C. Civil).
Como refere a este respeito Cunha de Sá in Abuso de Direito pag. 249, citando um Ac. deste Supremo de 5.01.1960, fazendo aplicação da ideia de abuso de direito à matéria dos contratos, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu que não tem cabimento o abuso relativamente a uma cláusula que fixa o termo de um contrato com vista, precisamente, a inutilizar essa cláusula”
E acrescente o citado Autor.
Que na base do abuso do direito está o propósito exclusivo de criar à outra parte uma situação lesiva, através do funcionamento da lei, não podendo, ele caracterizar-se pelo funcionamento de uma cláusula contratual, a que aquela se vinculou livremente”.
Há, no entanto, que fazer uma distinção relativamente às obras efectuadas em 2012 no parque infantil, qualificadas como benfeitorias necessárias, qualificação que não vem questionada, por serem impostas por legislação especial relacionada com parques infantis de forma a observar novas regras de segurança. ( cf. art. 1273 nº1 do C Civil).
E relativamente a essas obras não merece censura o decidido pela Relação quando circunscreve o crédito da Ré ao montante das mesmas.
Por último e no que concerne ao direito da Ré à ampliação do pedido e á respectiva compensação no montante de e 10.500,00 referentes aos custos suportados pela Ré com as taxas camarárias e projectos de arquitectura deduzida em sede de contra- alegações do recurso de apelação, sempre se dirá em conformidade com o citado art. 265 nº2 do CPC que a ampliação do pedido só pode acontecer “até ao encerramento da discussão da 1ª instância, se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo”.
Não foi o que se passou com a ampliação deduzida pela Ré que, só aconteceu nas contra- alegações de recurso.
Acresce ainda conforme, bem observou o Acórdão recorrido, que a Ré não interpôs recurso, nem subordinado, na parte em que a sentença reconheceu o seu direito de crédito de indemnização por benfeitorias e do direito de retenção, o que significa que relativamente aos montantes indemnizatórios fixados a esse título, ter-se- á como transitada em julgado, na parte em que a Ré decaiu à sua pretensão a uma indemnização superior. ( cf. art. 628 do CPC).
Não merece também nesta parte qualquer censura o Acórdão recorrido.
Improcedem as conclusões da recorrente.
Conclusão:
1 - Está adquirido nos autos em termos probatórios que existem dois contratos de arrendamento, um celebrado em 12.10.1998 e outro em 3.07. 2000, contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto – Lei nº 275/95 de 30 de Setembro, o que significa que estão sujeitos à disciplina jurídica do NRAU que, segundo o art. 26 nº1 ( da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro de 2006), se aplica aos contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano ( RAU), aprovado pelo Decreto- Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
2 - E no que respeita às obras dispõe o art. 1074 nº5 do C: Civil” salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. “ ( cfr. art. 3º da Lei 6/2006 de 27.02)
3 - E sendo assim e no que tocas às obras que a Ré suportou, não se pode ignorar o que as partes estabeleceram na citada cláusula 6ª do contrato segundo a qual “ todas as obras ficam a pertencer ao prédio passando a constituir parte integrante do mesmo, e sem que a arrendatária tenha direito a qualquer indemnização”.
4 - A inclusão desta cláusula no contrato não pode ser desligada também do que as partes estabeleceram relativamente ao regime de rendas aceites pela Ré, como foi o caso do período de manutenção das rendas durante um período de três anos, não configura uma situação que exceda os limites impostos pela boa fé e que configure uma situação de abuso de direito nos termos do art. 334 do C. Civil, uma vez que a inclusão de tal cláusula no contrato insere-se no âmbito da liberdade contratual ( art. 405 nº1 do C. Civil).
5 - Na base do abuso do direito está o propósito exclusivo de criar à outra parte uma situação lesiva, através do funcionamento da lei, não podendo, ele caracterizar-se pelo funcionamento de uma cláusula contratual, a que aquela se vinculou livremente.
III - Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto nega-se a revista e confirma-se o Acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 5 de Março de 2015
Tavares de Paiva (Relator)
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes