| 438/08.5YXLSB.LS.S1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
MEIO EXTRAJUDICIAL
RESOLUÇÃO DE CONTRATO
MEIO OPTATIVO-MEIO EXCLUSIVO
1. O meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU, é optativo.
2, Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante.
Relatório
AA – Sociedade de Empreendimentos Urbanos e Rústicos, S.A.(1) Intentou contra
BB – Rent-car, Lda.
Acção declarativa de condenação sob a forma ordinária
Pedindo
A condenação da R. a:
a) Ver declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e Ré;
b) Desocupar o local arrendado, entregando-o à A. livre de pessoas e bens;
c) Pagar à A. a totalidade das rendas vencidas e não pagas no valor de € 1.452,76, à data da propositura da acção;
d) Pagar à A. as rendas vencidas após a propositura da presente acção e vincendas até efectiva entrega do local arrendado, e
e) Pagar à A. os juros vencidos e vincendos, à taxa legal, desde as datas de vencimento de cada uma das rendas e até integral pagamento, sendo os juros vencidos até 2/1/08 no valor de € 29,08.
Alegou ser dona do prédio que identifica e que o arrendou à R. que deixou de lhe pagar as rendas vencidas em 1 de Outubro, 1 de Novembro e 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008, bem como as seguintes.
A R. contestou por excepção e por impugnação e deduziu reconvenção, pedindo a condenação da A. a pagar-lhe as benfeitorias que identifica e quantifica, caso venha a ser resolvido o contrato de arrendamento em causa.
Houve réplica.
Foi proferido despacho saneador, julgando-se improcedente a excepção de ilegitimidade deduzida pela R. e de seguida conheceu-se do pedido.
Embora, a R. nada tivesse alegado quanto à forma de processo escolhida – a declarativa – a decisão da primeira instância teceu algumas considerações sobre a questão, concluindo que “em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode a senhorio operar a resolução por via de acção declarativa, por via de entrega de coisa imóvel arrendada (pelo menos implicitamente), agora disciplinada nos arts. 930.º-A a 930-E do CPC, e ainda através de comunicação ao arrendatário, devendo tal comunicação ater-se às exigências legais previstas”.
De seguida julgou procedente a acção, declarando resolvido o contrato, ordenando o despejo e condenando no pagamento das rendas em dívida e vincendas e juros de mora; julgou também improcedente a reconvenção.
A R. apelou suscitando pela primeira vez no processo a questão de ser impróprio o meio processual utilizado, por actualmente ter deixado de existir a acção declarativa de despejo por falta de pagamento de rendas.
A Relação considerou o meio utilizado idóneo e julgou improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida e condenando ainda a R. como litigante de má fé na multa de 10€.
Novamente inconformada, a R. pede revista, terminando a sua alegação com as seguintes
Conclusões
1. A A/Recorrida, carece de interesse Processual para recorrer à via judicial, v.g. através da acção de despejo para resolver o contrato de arrendamento quando o inquilino esteja em mora no pagamento das rendas, por período superior a 3 meses;
2. Foi intenção claramente manifesta do legislador do NRAU limitar a resolução do contrato de arrendamento na situação referida em 1) unicamente à via extrajudicial;
3. Daí que a melhor solução para dirimir a questão em apreço no presente recurso seja acolher na prolação do Acórdão a proferir no STJ a jurisprudência que promana do acórdão fundamento que é o que melhor interpreta a solução proposta pelo legislador;
4. Por outro lado a condenação da Recorrente como litigante de má-fé é abusiva, injusta e desproporcionada, Já que na verdade a Recorrente desconhecia a designação social correcta da Recorrida até à data da propositura da presente acção, porquanto as declarações de IRS invoca das no Acórdão Recorrido não são da autoria da Recorrente mas sim e sempre do seu Gabinete de Contabilidade ... obviamente.
5. Além disso como pode o Acórdão Recorrido afirmar tão peremptoriamente que a Recorrente há muito sabia da nova designação social da A./Recorrida quando, não só, a própria A./Recorrida a desconhecia (vide p.i.), mas também os documentos referidos em 4) alguns têm exactamente a designação invoca da pela Recorrente.
Termina pedindo se profira acórdão a acolher a tese da recorrente, dando-se provimento ao recurso.
Foram oferecidas contra alegações, para pugnar pela decisão recorrida.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Fundamentação
Matéria de facto provada
1. Encontra-se inscrito a favor da A. na 4ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa pela Ap.05/010294 o prédio urbano sito na Praça do Município, nºs 20 a 24, freguesia de S. Julião, em Lisboa, ali descrito sob o nº 00006.
2. Por escritura pública outorgada em 27 de Julho de 1990, no 10º Cartório Notarial de Lisboa, a A. declarou dar de arrendamento à R. o rés-do-chão do nº 22 do prédio sito na Praça do Município, nºs 20 a 24, pelo período de seis meses, renovado automática e sucessivamente por iguais períodos de tempo, com início em 1 de Agosto de 1990, nos termos do documento junto de fls. 9 a 13, dando-se o seu teor por integralmente reproduzido;
3. Do artigo 2º de tal escritura consta: “A loja arrendada destina-se a escritório de aluguer de automóveis sem condutor ou, em alternativa, à actividade imobiliária que a arrendatária venha a desenvolver”.
4. No artigo 3º ficou a constar: “A renda mensal é de quarenta e cinco mil escudos e será sempre paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, à própria senhora ou a quem legitimamente a represente…”.
5. Consta do artigo 5º: “Ficam proibidas todas e quaisquer obras na loja arrendada sem expresso consentimento da senhoria dado por escrito, …”.
6. A renda anual, ascende actualmente a € 4.358,28, pagável em duodécimos de € 363,19.
7. A R. não pagou as rendas que se venceram nos dias 1 de Outubro, 1 de Novembro, 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008;
8. Em 8 de Fevereiro, 8 de Abril, 8 de Maio de 2000, respectivamente, a R. preencheu e o seu gerente apôs a sua assinatura nos documentos que se encontram juntos aos autos a fls. 82 e 83, para efeitos de retenção na fonte do IRS relativo às rendas do locado, identificando a A., enquanto titular do rendimento como AA – Sociedade de Empreendimentos Imobiliários, SA.
O direito
A recorrente não põe em causa a verificação dos fundamentos da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.
Nas suas conclusões suscita apenas duas questões, a saber:
- há falta de interesse em agir por parte da A. ao utilizar a acção de despejo para obter o despejo do arrendado, já que foi objectivo do legislador com o NRAU limitar a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas por período superior a três meses, à via extrajudicial.
- não há fundamentos para a condenação da recorrente como litigante de má fé.
1.ª questão – meio processual utilizado ou seja, pode o senhorio, à face da lei actual do NRAU(2), instaurar acção de despejo por falta de pagamento de rendas?
No acórdão que fundamentou a admissão da revista excepcional (3)”. , defende-se que o senhorio não tem interesse em agir ao propor acção de despejo para resolver o contrato de arrendamento porque tem ao seu dispor o meio impositivo previsto na lei para o efeito que é o da resolução extrajudicial (comunicação ao arrendatário do incumprimento contratual por falta de pagamento de rendas em dívida há mais de três meses, que serve de título executivo para a resolução).
Por seu turno, o acórdão recorrido considerou que o meio extrajudicial previsto na lei é optativo, podendo o senhorio recorrer à acção de despejo para o efeito.
A questão não foi suscitada pela R. na sua contestação, que apenas o fez em sede de alegações na apelação, em face das considerações que a sentença verteu sobre a questão, considerando ser adequado o meio processual em causa, o que veio a ser corroborado pelo acórdão recorrido, no qual se verteu uma acertada e exaustiva fundamentação.
Sem pôr em causa a falta de pagamento de rendas, vem agora a arrendatária interpor esta revista excepcional que, admitida pela formação dos três juízes conselheiros a que se refere o art. 721.º-A, n.º 3, se nos impõe decidir.
Mas este é um dos casos que bem prova o uso reprovável pela arrendatária dos mecanismos processuais previstos na lei para tentar impedir a resolução do contrato, inconvenientes que o novo NRAU visou evitar ao prever uma forma (alegadamente) expedita de resolver o contrato de arrendamento em que o arrendatário não cumpre a obrigação principal que lhe cabe – a de pagar a renda(4).
Isto significa que a posição defendida no acórdão recorrido é a que defendemos, por caber no contexto da lei e se adequar mais ao espírito que o legislador teve em mente no NRAU: tornar mais célere a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento contratual e impedir os expedientes dilatórios do arrendatário para obstar ao despejo do arrendado.
A lei geral do arrendamento prevê a acção de despejo como meio processual adequado para a resolução do contrato de arrendamento, designadamente, por falta de pagamento da renda(5), aí se estatuindo que o arrendatário só pode obstar ao despejo se até à contestação depositar as rendas em dívida e a indemnização devida, faculdade que apenas pode utilizar uma única vez(6).
Ao tratar da cessação do arrendamento de prédios urbanos, o art. 1080.º estabelece que o que vai disposto nessa subsecção é imperativo.
E, no art. 1083.º, 1, refere-se que “qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte”.
No n.º 3, o mesmo normativo refere que “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda….”
O art. 1084.º, 1 diz que “a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do art. anterior, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida”, ficando sem efeito a resolução se o “arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses”(7). – n.º 3.
A notificação ou comunicação prevista na lei faz-se por notificação judicial avulsa(8), servindo de título executivo o comprovativo dessa comunicação e o contrato de arrendamento(9)..
A lei(10) refere que a acção de despejo se destina a “fazer cessar a situação jurídica do arrendamento…”
Portanto, tendo em conta a arrumação sistemática da norma, o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita.
Mas diz-se que lei prevê imperativamente a via extrajudicial para pôr termo ao contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses, apenas se podendo recorrer, nesse caso, a este meio o senhorio.
A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC. não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela: di-lo a exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU: “o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento….”
Dizendo ainda a mesma exposição de motivos, “abre-se a hipótese“(11). à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial.
Quer a inserção sistemática do n.º 3 do art. 1084.º, a seguir ao n.º 1, quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição.
E não se diga que com este entendimento se posterga a vantagem de retirar dos tribunais as acções com este fundamento, porque está por demonstrar que esta forma extrajudicial de resolver o contrato alivia os tribunais, bastando ver as dificuldades que pode acarretar a notificação do arrendatário, bem como as que podem surgir na impugnação do depósito das rendas em atraso e indemnização(12) , prevendo-se aí, aliás, a possibilidade de o senhorio resolver o contrato pela via judicial por falta de pagamento de rendas(13).
As razões justificativas de que o recurso à via extrajudicial do senhorio para resolver o contrato por dívida de rendas superior a três meses é optativa, podendo ele sempre recorrer à acção de despejo, vêm enumeradas por Gravato Morais na anotação ao Ac. da RLx de 23.10.2007(14) que aqui seguimos de perto por com elas concordarmos inteiramente:
. o arrendatário tem direito de acção conforme dispõem o arts. 1048.º, 1 e 2 do NRAU e o art. 20.º da CRP que não lhe pode ser coarctada.
. a acção de despejo abarca todos os casos em que o senhorio pretenda fazer cessar ou denunciar o contrato, designadamente quando essa cessação não opere ipso iure nem extrajudicialmente.
. casos há também em que, para além da falta de pagamento de rendas, o senhorio pretenda cumular outra causa de pedir, como, por exemplo, o pedido de indemnização ao arrendatário, bem como no caso de pretender demandar também o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas acções autónomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exercício do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente à intenção do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento.
. como o art. 9.º, 7 do RAU estabelece uma forma de notificação do arrendatário que tem que ser pessoal, não sendo permitida a notificação edital, como acontece na acção de despejo, essa eventual demora está em contradição com a celeridade que o legislador visou para tornar mais expedito o despejo do arrendatário que seja um contumaz incumpridor.
. com a acção declarativa, muitas vezes, o senhorio pode encurtar os prazos para obter a resolução; com o recurso à execução, o senhorio só pode efectuar a comunicação prevista no art. 14.º, 4 do NRAU passados três meses do não pagamento da renda; decorre depois o prazo para a notificação do arrendatário que pode, como se disse, revestir dificuldades e ser moroso; o arrendatário pode pôr fim à mora nos três meses seguintes, art. 1084.º, 3, ficando a resolução do contrato sem efeito, com a agravante de que em casos futuros de semelhante incumprimento tem ao seu dispor a mesma possibilidade, ao contrário do que acontece na acção de despejo, em que o arrendatário só pode utilizar esse meio de fazer cessar a resolução uma vez, como acima se disse.
. na verdade, o art. 1048.º, 2, que é uma norma inovadora, permite apenas uma vez a possibilidade do arrendatário purgar a mora, em acção de despejo; é, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendatário a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse só esta forma de fazer cessar o contrato por resolução, estar-se-ia a permitir ao arrendatário um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolução do contrato.
. o art. 1087.º do CC só torna exigível a desocupação do arrendado no fim do terceiro mês seguinte à resolução, o que determina mais uma espera que a acção de despejo não impõe.
. como a lei exige para a constituição do título executivo o contrato de arrendamento – art. 15.º, 2 do NRAU – isso torna impossível a constituição de título executivo nos casos muito frequentes em que não existe contrato de arrendamento escrito.
Mesmo quem defende a posição contrária – exclusividade da resolução extrajudicial -, tem que admitir casos em que só por via da acção de despejo se consegue a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas(15), o que torna incoerente a defesa da exclusividade e imperatividade do recurso à referida via extrajudicial.
Finalmente, dir-se-á que impor ao senhorio uma espera de três meses para resolver o despejo por via extrajudicial, com todos os percalços e demoras acima mencionados, seria agravar a sua posição em face do regime anterior em que ele podia intentar a acção de despejo logo após o não pagamento de uma renda(16), quando se sabe que o NRAU pretendeu agilizar a resolução do contrato, a favor do interesse do senhorio.
Como se defende no acórdão da RLx citado, anotado por Gravato Morais, o senhorio poderá intentar a acção de despejo sem a espera trimestral para recorrer à via extrajudicial, logo que se verifique uma mora relevante ou seja, passados oito dias sem que o arrendatário faça cessar a mora e o direito à consequente indemnização, como estipula o art. 1041.º, 2 do CC, solução que o espírito da lei nos permite defender(17).
Por isso, concluímos que nada há a criticar às instâncias por terem definido como meio adequado a acção de despejo intentada.
Finalmente, diga-se que, no caso dos autos, nem sequer existe título executivo em conformidade com o que dispõe a lei porque não vem alegado nem demonstrado que tenha ocorrido a notificação a que o art. 9.º, 7 citado, notificação essa que a lei(18) impõe e que, cumulativamente com o contrato de arrendamento, integra o título executivo.
Diga-se também que a decisão desta questão nenhuma influência tem na questão de fundo – despejo por falta de pagamento de rendas - que a R. nem sequer contesta.
2.ª questão - má fé.
Esta questão vem bem justificada na decisão recorrida e está muito bem alicerçada na lei(19). e nos factos porque a R. insiste sem pudor que não pôde pagar a renda porque desconhecia quem era a senhoria, quando o sabia muito bem, como resulta dos factos(20).
E esta insistência em suscitar apenas nas alegações da apelação e da revista a questão da “falta de interesse em agir”, quando o não fez na contestação, onde se deve concentrar toda a defesa(21), revela bem a intenção da R. em protelar o despejo do arrendado, abusando dos meios de defesa que a lei lhe concede, o que justifica a condenação como litigante de má fé em montante que, pela sua postura processual, nos aparece até insignificante.
Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista, conformando-se a decisão recorrida.
Custas pela R.
Lisboa, 6 de Maio de 2010
Custódio Montes (Relator)
Alberto Sobrinho
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza
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(1) Cuja denominação foi depois rectificada para Sembralo-Sociedade de Empreendimentos Imobiliários, S.A.
(2) Lei n.º 6/2006, de 7.2.
(3)Art. 721.º-A, 1, c) do CPC, redacção do DL n.º 303/2007, de 24.8: “excepcionalmente, cabe recurso de revista do acórdão da Relação referido no n.º 3 do artigo anterior quando: c) o acórdão da Relação esteja em contradição com outro, já transitado em julgado, proferido por qualquer Relação ou pelo Supremo Tribunal de Justiça, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, salvo se tiver sido proferido acórdão de uniformização de jurisprudência com ele conforme”.
(4) Art. 1038.º, a) do CC.
(5) At. 1047.º e 1048.º, 1 do CC.
(6) N.º 2 do citado art. 1048.º.
(7) Possibilidade que a lei lhe concede sem a limitação a que alude o art. 1048, 2 do CC.
(8) Art. 9.º, 7 do NRAU.
(9) Art. 15.º, c).
(10)Art. 14.º do NRAU.
(11)“Abre-se a hipótese, não a obrigatoriedade e exclusividade.
(12) Arts. 9.º, 7, 10.º, 11.º e 12.º, por um lado, e arts. 17.º e sgts do NRAU por outro.
(13) Art. 21.º, 2.
(14) Cadernos de Direito Privado, n.º 22, págs 65 e sgts.
(15) Ver Olinda Garcia, anotação ao ac. da RC de 15.4.2008, Cadernos de Direito privado, n.º 24, pág. 74.
(16) Art. 55.º, 1 e 64.º, 1, a) do RAU.
(17) No mesmo sentido, Arrendamento Urbano, Lucinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, p Ag. 171, em anotação ao art. 1083.º do CC.
(18) Ver art. 15.º, 2 do NRAU.
(19)Art. 456.º 1 e 2, b) do CPC.
(20)Ver n.º 8 da matéria de facto.
(21) Art. 489.º, 1 do CPC.