| 83/16.1YLPRT.L1.S1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
REQUISITOS
DECLARAÇÃO RECEPTÍCIA
EFICÁCIA
FORMA ESCRITA
AVISO DE RECEPÇÃO
AVISO DE RECEÇÃO
SOCIEDADE COMERCIAL
VINCULAÇÃO DE PESSOA COLECTIVA
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGOCIO JURÍDICO / DECLARAÇÃO NEGOCIAL –DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO / DURAÇÃO / CONTRATO COM PRAZO CERTO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – ATOS PROCESSUAIS / CITAÇÃO.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 224.º, N.º 1 E 1097.º, N.º 1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 228.º, N.º 2 E 233.º.
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO, APROVADO PELA LEI N.º 6/2006, DE 27-02 (NRAU): - ARTIGOS 9.º, N.ºS 1 E 2, 10.º, N.ºS 2, ALÍNEA B) E 3 E 15.º, N.º 2, ALÍNEA C).
I - A declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem carácter receptício (art. 1097.º, n.º 1, do CC).
II - A Lei n.º 6/2006, de 27-02 (NRAU) prevê um regime complexo e especial para a eficácia dessa declaração de oposição que prevalece sobre a recepção ou conhecimento a que o regime geral do n.º 1 do art. 224.º do CC dá relevância: exige-se que seja feita por escrito assinado pelo declarante (senhorio), remetido ao destinatário (inquilino), por carta registada com aviso de recepção, (i) para o local arrendado, desde que o aviso de recepção seja assinado pelo inquilino; ou (ii) tendo havido convenção de domicílio, para esse local.
III - Não tendo existido convenção de domicílio e tendo o aviso de recepção sido assinado por pessoa diferente do destinatário, a oposição só é eficaz se a carta for completada com uma nova carta, enviada igualmente com aviso de recepção e dentro do prazo previsto no n.º 3 do art. 10.º do NRAU, sob pena de o senhorio não poder lançar mão do procedimento especial de despejo (arts. 10.º, n.º 2, al. b), e 15.º, n.º 2, al. c), do NRAU).
IV - Trata-se de regime legal que já vem da versão inicial da Lei n.º 6/2006 e que a Lei n.º 31/2012, de 14-08 manteve, sendo determinado por razões de equilíbrio entre a protecção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efectivamente ao seu conhecimento – e a simplificação do regime da cessação do contrato – pois acelera essa efectivação.
V - A declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento enviada para o local arrendado, sede da sociedade inquilina, com aviso de recepção, que foi assinado por pessoa diferente dos gerentes da sociedade, sem que tenha sido enviada nova carta nos termos do art. 10.º, n.os 2 e 3, do NRAU, não é eficaz.
1. Pela sentença de fls. 54 da Secção Cível da Instância Local da Comarca de L..., foi julgada procedente a acção proposta por AA, proprietário, contra BB, Lda., inquilina, destinada a obter a extinção do contrato de arrendamento, para fins não habitacionais, da fracção autónoma de um prédio situado em L…, devidamente identificada no processo, com fundamento em oposição do senhorio à renovação do contrato, celebrado por prazo certo.
Consequentemente, a ré foi condenada na respectiva entrega ao autor.
Para assim decidir, o tribunal considerou infundada a oposição apresentada pela inquilina no procedimento especial de despejo desencadeado pelo senhorio no Balcão Nacional do Arrendamento, com base no contrato de arrendamento e numa carta enviada à arrendatária, com aviso de recepção, opondo-se à renovação do contrato, oposição na qual a inquilina alegara que “a requerida ou qualquer dos seus gerentes ou mesmo sócios não recebeu nem assinou o aviso de recepção da carta junta ao autos, não teve dela conhecimento, nem recebeu ou teve conhecimento que lhe fosse enviada outra carta para além da junta aos autos”. Trata-se da carta junta a fls. 9, datada de 13 e Abril de 2015, na qual AA declara a sua “oposição à renovação do contrato de arrendamento (…) que se extinguirá, assim, no próximo dia 31-8-2015”, invocando o disposto nos artigos 1110º, nº 1 e 1097º, nº 1, alínea b) e nº 2 do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto.
Interessa salientar que o tribunal julgou que “a comunicação do senhorio observou as formalidades previstas no artigo 9º, nº 1 e 2 do Novo Regime do Arrendamento Urbano, não cabendo aplicar o disposto no artigo 10º do mesmo diploma, por entendermos não se verificar vicissitude na comunicação, nomeadamente a prevista na al. b) da referida norma, ou seja, de situação em que o aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário”, pois a declaração foi recebida na morada da sociedade ré “considerando-se, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 224º, nº 1 do Código Civil, que a mesma ficou na disponibilidade do destinatário”.
Mas esta sentença foi revogada pelo acórdão do Tribunal da Relação de L... de fls. 114, fundamentalmente por se ter então decidido que a oposição à renovação do contrato tem de ser comunicada ao inquilino “pela forma prevista nos artigos 9º e 10º do NRAU”, que o facto de este ser uma pessoa colectiva não permite afastar as exigências de que, não havendo domicílio convencionado e tendo o aviso de recepção sido assinado por terceiro, o senhorio haveria de ter remetido nova carta, nos termos do nº 3 do artigo 10º do NRAU, para que se pudesse considerar “que a ré foi notificada para a não renovação do prazo do contrato”, não sendo aplicável a regra prevista no artigo 224º do Código Civil, pois que “é também afastada pelo regime especial do NRAU (…). Conclui-se, portanto, que a comunicação feita pelo autor à ré foi recebida por pessoa diferente do destinatário nos termos do artigo 10° n° 1 b) do NRAU, pelo que, não existindo segunda carta como imposto nos n°s 2 e 3 do mesmo artigo, não se pode considerar que a ré foi notificada para a não renovação do prazo do contrato, não podendo tal comunicação servir de base ao despejo e improcedendo a acção.”
O autor recorreu para o Supremo Tribunal de Justiça. Nas alegações de recurso, formulou as seguintes conclusões:
1. Considerou o Tribunal a quo que a comunicação enviada pelo Autor à Ré não foi recebida por esta, nos termos do artigo 10°, n.° 1, alínea b), do NRAU;
2. Porém, a comunicação da oposição à renovação constitui uma declaração receptícia, dispondo o artigo 224°, n.° 1, do Código Civil que a mesma será eficaz logo que chegue ao poder do destinatário;
3. Se a comunicação da oposição à renovação foi recebida na sede da Ré, que inclusivamente coincide com o local arrendado, chegou ao poder da destinatária, sendo por isso eficaz;
4. Assim, o Autor respeitou as formalidades do artigo 9o, n.° 1 e n.° 2, do NRAU, sendo que a comunicação da oposição à renovação foi efectuada regularmente, produzindo desde a supra referida recepção os seus efeitos;
5. Com efeito, a argumentação que pugna pela ineficácia da comunicação da oposição à renovação não pode proceder;
6. E ainda que se considere que o artigo 10°, n.° 1, alínea b), do NRAU, seria aplicável, o que por mera cautela de patrocínio se admite, a oposição à renovação continuaria a ser eficaz;
7. Pois o artigo 10°, n.° 2, alínea b), do NRAU, dispõe que, nos casos de domicílio convencionado, as comunicações que sejam assinadas por pessoa diferente do destinatário são eficazes em relação a este;
8. Por maioria de razão, nos casos de domicílio legal, deverá ser aplicado o mesmo regime quando a recepção das comunicações seja feita no referido domicílio;
9. Pois a "ratio" dos artigos 9° e 10° do NRAU é a garantia do conhecimento pelo destinatário das comunicações que lhe são dirigidas, sendo que esse conhecimento está assegurado tanto quando se envia a comunicação para o domicílio convencional como para o domicílio legal;
10. Sendo a Ré destinatária uma sociedade, a sede corresponde ao domicílio legal, nos termos do artigo 12°, n.° 3, do Código das Sociedades Comerciais;
11. Não se vendo também razão para estender às sociedades, arrendatárias comerciais, o regime de protecção do arrendatário habitacional e pessoa singular.
12. Termos em que, encontrando-se provado que a comunicação da oposição à renovação foi remetida para a sede da Ré, que coincide com o local arrendado, a referida comunicação será eficaz.
Termos em que se requer a revogação do Acórdão recorrido, concluindo-se pela eficácia da comunicação de oposição à renovação enviada pelo Autor, ora recorrente, com o que se fará a costumada JUSTIÇA.”
Não houve contra-alegações.
2. O recurso não foi admitido, por extemporaneidade, pelo despacho de fls. 158, porque, tratando-se de um recurso interposto num procedimento especial de despejo, ao qual “são aplicáveis os artigos 15º a 15º-S do NRAU, cujas normas caracterizam o processo como tenho natureza urgente (artigo 15º-I e os nºs 5 e 8 do artigo 15º-S, por força quais os actos processuais têm prazos encurtados, os actos a praticar pelo juiz têm carácter urgente e os prazos não se suspendem nas férias judiciais e não têm dilação)”, e “tendo ainda em atenção o disposto nos artigos 138º nº 1 e 638º nº 1 do CPC, o prazo de recurso é de 15 dias, sendo o recurso (…) intempestivo”.
Mas a reclamação apresentada ao Supremo Tribunal de Justiça por AA foi deferida, sendo o recurso admitido, nestes termos:
«2. A reclamação é procedente, porque o recurso foi interposto no prazo geral de 30 dias – nº 1 do artigo 638º do Código de Processo Civil, conjugado com o nº 5 do artigo 15º-S da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, aqui aplicável por não se poder entender que o procedimento especial de despejo, constante dos artigos 15º a 15º-S da Lei nº 6/2006, seja um “processo urgente”, para o efeito previsto no nº 1 do artigo 638º do Código de Processo Civil: redução para 15 dias do prazo de interposição de recurso.
É certo que o desenho legal do processo se destina a que o mesmo corra rapidamente; que os respectivos prazos correm em férias, contrariamente ao previsto em geral para os prazos processuais inferiores a 6 meses pelo nº 1 do artigo 138º do Código de Processo Civil e de acordo com o que este mesmo preceito prevê para os “actos a praticar em processos que a lei considere urgentes”; e que “Os actos a praticar pelo juiz no âmbito do procedimento especial de despejo assumem carácter urgente” (nº 8 do já citado artigo 15º-S da Lei nº6/2006).
No entanto, a ausência de uma qualificação legal expressa do processo como urgente – da qual, a existir, resultaria desde logo que os prazos correriam em férias e que os actos a praticar pelo juiz seriam urgentes – desaconselha a que se adopte uma interpretação global da qual se extraia uma solução restritiva do direito ao recurso.
Considera-se, assim, que o recurso foi tempestivamente interposto, por ter sido respeitado o prazo de 30 dias.»
2. Ambas as instâncias decidiram com base na seguinte matéria de facto (transcreve-se do acórdão recorrido):
«Provados:
Io. Autor e ré subscreveram o documento denominado "contrato de arrendamento", com data de 12 de Agosto de 2005, mediante o qual o autor deu de arrendamento à ré a fracção autónoma designada pela letra "A" a que corresponde o rés-do-chão destinado a loja/comércio, com entrada pelo n° …-A do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, n°… a …-B, freguesia do C... de J...., concelho de L..., descrito na 5a Conservatória do Registo Predial de L…. sob a ficha n°453, mediante a renda mensal de 3 117,28 euros, pelo período de cinco anos, posto o que se renovaria por períodos iguais e sucessivos de um ano, salvo se denunciado por qualquer das partes ou revogado nos termos legais, reportando o seu início a 1 de Setembro de 2005, conforme documento de fls 21 a 23, cujo teor se dá por reproduzido.
2o. O autor enviou à ré carta datada de 13 de Abril de 2015, mediante a qual comunica, na qualidade de senhorio, a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado a 12 de Agosto de 2005, extinguindo-se o mesmo em 31 de Agosto de 2015, conforme documento de fls 24, cujo teor se dá por reproduzido.
3o. A carta referida em 2o foi enviada em 21 de Abril de 2015 para a morada Rua …, n°…-A, L... e foi recebida por CC em 22 de Abril de 2015 (documento de fls 26).
4°. A ré tem sede na Rua …, n°…-A, em L..., são gerentes DD e EE, obrigando-se a sociedade com a intervenção de dois gerentes (certidão permanente de fls 44 a 47).
Não provados:
A ré, seus gerentes ou sócios, tomaram conhecimento da carta referida em 2o.»
4. A única questão a resolver é a de saber se foi regularmente comunicada à inquilina e, consequentemente, se foi eficaz a oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento em causa nestes autos, enviada por carta registada com aviso de recepção para o local arrendado (nºs 1 e 2 do artigo 9º da Lei 6/2006, de 27/2), sede da sociedade inquilina, tendo o aviso de recepção sido assinado por pessoa diferente dos gerentes desta sociedade, e não tendo sido enviada nova carta, nos temos previstos nos nºs 2 e 3 do artigo 10º da Lei.
A recorrente sustenta que (1) está em causa uma declaração receptícia que, tendo sido recebida na sede da inquilina, se tornou eficaz, nos termos do artigo 224º do Código Civil; que, ainda que assim se não devesse entender, (2) por maioria de razão se tem de considerar regularmente efectuada uma comunicação enviada para a sede legal da sociedade destinatária, quando seria regular um envio para uma sede convencionada, nos termos da al. b) do nº 2 do aro 10º.
5. Não se levantam dúvidas quanto ao carácter receptício da declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento; assim resulta do nº 1 do artigo 1097º do Código Civil – “(…) mediante comunicação ao arrendatário (…)”. Nem tão pouco se duvida de que é no artigo 224º do Código Civil que encontramos o regime geral aplicável à determinação da eficácia das declarações receptícias.
Sucede, todavia, que a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), prevê um regime complexo e especial para a eficácia dessa declaração de oposição, que prevalece sobre a recepção ou conhecimento a que o nº 1 do citado artigo 224º do Código Civil dá relevância: exige-se que seja feita por escrito assinado pelo declarante (senhorio, no caso), remetido ao destinatário (inquilino, no caso) por carta registada com aviso de recepção,
– ou para o local arrendado, desde que o aviso de recepção seja assinado pelo destinatário (inquilino, no caso),
– ou, tendo havido convenção de domicílio, para esse local.
Não tendo existido convenção de domicílio, e tendo o aviso de recepção da carta enviada para o local arrendado sido assinado por pessoa diferente do destinatário, a oposição só é eficaz se a carta for completada com uma nova carta, enviada igualmente com aviso de recepção e dentro do prazo previsto no n º 3 do artigo 10º (nº 2, b) do artigo 10º e al. c) do nº 2 do artigo 15º).
Considerar a oposição eficaz, numa situação em que, nem houve convenção de domicílio, nem o aviso de recepção foi assinado por pessoa com poderes de vinculação da sociedade, seria contrariar frontalmente o regime legal, manifestamente determinado por razões de equilíbrio entre a protecção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efectivamente ao seu conhecimento –, e a simplificação do regime de efectivação da cessação do contrato –, pois acelera essa efectivação.
6. A exigência da segunda carta para a eficácia da oposição, quando o aviso de recepção não foi assinado pelo destinatário (deixa-se agora de lado a hipótese de convenção de domicílio, que consabidamente não houve), vem da versão inicial da Lei nº 6/2006; as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, neste ponto particular, destinam-se apenas a adequar o texto à introdução do Procedimento Especial de Despejo e à substituição do anterior título executivo complexo, previstos nos (anteriores) artigos 10º e 15º.
Tal como era então necessária essa segunda carta para que o senhorio dispusesse deste título executivo, continuou a ser necessário o envio da segunda carta para que o senhorio possa lançar mão do Procedimento Especial de Despejo e assim, num caso e noutro, efectivar com maior celeridade a cessação do arrendamento (nº 1 dos artigos 15º actual e anterior).
Em ambos os casos, a razão de ser já foi atrás apontada: equilíbrio entre os interesses das partes.
E apenas se acrescenta, quanto a este ponto, que não é inédita entre nós a exigência de uma segunda carta quando a primeira, enviada com aviso de recepção, não foi assinada pelo destinatário; cfr. a citação feita em pessoa diversa do citando, actuais artigos 228º, nº 2 e 233º do Código de Processo Civil, no caso em que a citação é realizada por carta registada com aviso de recepção.
7. Finalmente, resta observar que não procede o argumento de maioria de razão invocado pela recorrente. O envio para a sede legal não dá maiores garantias de que a declaração de oposição chegou ao conhecimento do destinatário, por confronto com o seu envio para o domicílio convencionado.
7. Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 19 de outubro de 2017
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Salazar Casanova
Távora Victor