| 1226/13.2TVLSB.L2.S1 |  |
COMUNICAÇÃO
CONTRATO DE MANDATO
FORMA LEGAL
ABUSO DO DIREITO
BOA -FÉ
PODERES DE REPRESENTAÇÃO
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
ATUALIZAÇÃO DE RENDA
FORMALIDADES AD PROBATIONEM
FORMALIDADES AD SUBSTANTIAM
QUESTÃO NOVA
ACÇÃO DE DESPEJO
AÇÃO DE DESPEJO
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / DECLARAÇÃO NEGOCIAL / INTERPRETAÇÃO / EXERCÍCIO E TUTELA DOS DIREITOS.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL –PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA / ELABORAÇÃO DA SENTENÇA / RECURSOS / RECURSO DE REVISTA / JULGAMENTO DO RECURSO.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 236.º E 334.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 607.º, N.º 4, 611.º, N.ºS 1 E 2, 635.º, N.º 4, 674.º E 682.º, N.º 3.
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU): - ARTIGOS 9.º E 11.º, N.º 1.
ESTATUTO DA ORDEM DOS ADVOGADOS (EOA), APROVADO PELA LEI N.º 15/2005, DE 26 DE JANEIRO: - ARTIGO 62.º, N.º 1, ALÍNEA B).
I - Para a celebração do contrato de mandato (incluindo o contrato de mandato forense previsto no art. 62.º, n.º 1, al. b), do EOA, aprovado pela Lei nº 15/2005, de 26/01) não exige a lei forma especial.
II - Admite-se que a exigência de forma imposta por lei para as comunicações entre as partes no processo de transição para o regime do NRAU (art. 9.º do NRAU, na redacção em vigor à data dos factos dos autos, dada pela Lei n.º 31/2012, de 14-08) constitua uma formalidade ad probationem e não uma formalidade ad substantiam.
III - Ainda que não se conclua como em II, resultando da factualidade provada que, à data em que a ré arrendatária exigiu ao advogado dos comproprietários/co-senhorios a prova dos poderes representativos, se encontrava já concluído o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU, tal exigência é extemporânea.
IV - Assim, não tendo nenhum dos comproprietários/co-senhorios posto em causa os actos em seu nome praticados pelo advogado, antes tendo-se feito prevalecer de tal actuação, afiguram-se não admissíveis, por irrelevantes, as pretensões da ré arrendatária de: (i) em sede de contestação vir invocar a falta de poderes representativos do advogado quanto a dois dos comproprietários/co-senhorios; (ii) como questão nova, suscitada apenas no recurso de revista, impugnar a validade de todas as procurações pelas quais os comproprietários/co-senhorios outorgaram poderes representativos ao advogado.
V - Mesmo que assim não se entendesse, resultando dos autos ter a arrendatária no decurso do processo de transição para o NRAU reconhecido, por carta por si subscrita, ter o mandatário feito prova dos poderes de representação de todos os comproprietários/co-senhorios, constitui um comportamento gravemente atentatório dos princípios impostos pela boa fé (art. 334.º do CC) vir a mesma, posteriormente, na presente lide, contestar a existência ou a validade desses poderes.
VI - Com o regime especial de comunicações entre as partes, em caso de pluralidade de senhorios e/ou de arrendatários, previsto nas diversas regras do art. 11.º do NRAU, pretende-se evitar que, havendo pluralidade de titulares da posição de senhorio ou de arrendatário, possam, no processo de transição para o regime do NRAU, surgir propostas ou contrapropostas não coincidentes de diferentes titulares que integram uma ou outra posição.
VII - Não existe contradição juridicamente relevante quando, ainda que o valor da renda constante da carta do advogado dos comproprietários/co-senhorios não coincida com o valor da carta subsequente enviada pelo banco representante dos mesmos, se verifica que os termos de cada uma das comunicações são de molde a permitir a um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário (cfr. art. 236.º do CC), interpretar a primeira proposta como inserindo-se no processo de actualização extraordinária da renda e a segunda proposta como correspondendo à simples actualização anual da renda.
1. AA e outros intentaram, em 02/07/2013, a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra Sociedade BB, Lda., formulando os seguintes pedidos:
“a) Deve o depósito de renda, efetuado pela R. e ora impugnado ser declarado ineficaz, com todas as legais consequências:
b) Deve ser declarada a resolução do contrato de arrendamento do imóvel identificado nos artigos 10 e 2° desta PI;
c) Deve a R. ser condenada a desocupar o locado, entregando-o aos AA. livre de pessoas e bens, e sem qualquer comunicação ou ligação para com outros andares de outros prédios ou frações, devendo, para tanto, ser a R. condenada a efetuar todos as obras e trabalhos que se mostrem necessários a esta finalidade;
d) Deve a R. ser condenada a pagar aos AA. a quantia de € 30.902,73. a título de rendas vencidas e não pagas, até à data da propositura da presente ação:
e) Deverá a R. ser condenada a pagar aos AA. as rendas que se vencerem após a propositura da presente ação e até à efectiva entrega do locado; e
f) Deverá a R. ser condenada a pagar aos AA. os juros vencidos e vincendos, desde as datas de vencimento de cada uma das rendas e até integral pagamento;
g) Deve a R. ser condenada em custas.”
Alegaram para o efeito, e em síntese, que, sendo todos eles comproprietários de uma fracção autónoma, sita no nº … da Rua …, em Lisboa, e sendo a R. sua arrendatária desde 23 de Agosto de 1944, por cartas remetidas à mesma em 1 de Fevereiro e em 4 de Março de 2013, promoveram a actualização da respectiva renda mensal para € 10.300,91, bem como a transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), tudo com efeitos a partir de 1 de Maio de 2013.
Mais alegaram que, não tendo a R. pago a renda assim actualizada desde 1 de Maio de 2013, lhes assiste o direito de resolverem o contrato de arrendamento, devendo aquela entregar-lhes o imóvel dele objecto, livre de pessoas e bens, e no estado descrito na escritura de constituição da propriedade horizontal, isto é, sem as ligações ou comunicações materiais a outros imóveis ou fracções distintas, antes realizadas pela R.
A R. contestou, pedindo que a acção fosse julgada totalmente improcedente. Alegou para o efeito, em síntese, não ter validamente ocorrido a actualização de renda pretendida pelos AA., nem a passagem do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, uma vez que a carta que lhe foi endereçada nesse sentido foi subscrita por advogado sem os necessários poderes para o efeito (nomeadamente, por não representar todos os AA.), não os tendo ainda o mesmo comprovado, não obstante convidado desde logo a fazê-lo.
Mais alegou que, posteriormente àquela iniciativa, o Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, seu único e habitual interlocutor quanto ao imóvel arrendado, lhe comunicou - por carta de 17 de Abril de 2013 - que a renda mensal era actualizada para € 987,09, sendo devida a partir de Junho de 2013, pelo que foi esta que passou a pagar desde então; e consignando-a em depósito desde Julho de 2013, por os AA. se recusarem a recebê-la.
Os AA. replicaram, reiterando o seu pedido inicial; e pedindo a condenação da R. como litigante de má-fé, em multa e numa indemnização a seu favor, não inferior a € 500,00.
Alegaram para o efeito, também em síntese, ter o seu mandatário feito prova junto da R. dos poderes de representação de todos os AA., quando para tal foi notificado por ela (em 16 de Maio de 2013), em momento muito posterior à consumação do aumento da renda em causa e da transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU; e ter-se devido a um lapso do Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC o envio à R. da carta de 17 de Abril de 2013 (promovendo um aumento ordinário de renda), o que seria do conhecimento da mesma R..
A R. respondeu ao pedido da sua condenação como litigante de má fé, defendendo ser o mesmo infundamentado.
A R. apresentou, em sede de audiência prévia, um articulado superveniente, alegando terem-lhe os AA. comunicado o fim da gestão da sua relação de arrendamento pelo Banco CC.
O mesmo foi liminarmente admitido e contraditado pelos AA.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença (a fls. 782) que julgou a presente acção procedente e, em consequência, decidiu:
“1. Declarar resolvido o contrato de arrendamento existente entre os Autores (primitivos AA, DD, EE, FF, GG, HH, II e JJ, e interveniente principal espontânea KK) e a Ré (Sociedade BB, Limitada), relativo à fração autónoma designada pela letra «E», correspondente ao rés-do-chão, primeiro, segundo, terceiro, quarto e quinto andares do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, nºs … a … e na Rua da …, nºs … a …, freguesia de São Nicolau, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo 105.
2. Condenar a Ré a despejar a fração autónoma referida no ponto 1, entregando-a aos Autores livre e devoluta de pessoas e bens, decorrido que seja um mês sobre o trânsito em julgado desta decisão.
3. Condenar a Ré, previamente à entrega da fração autónoma ordenada no ponto 2, a tapar qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua com outros andares, de outros prédios ou frações, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito.
4. Condenar a Ré a pagar aos Autores a quantia
• de € 247.221,84 (duzentos e quarenta e sete mil, duzentos e vinte e um euros, e oitenta e quatro cêntimos), a título de rendas vencidas, desde o primeiro dia de Maio de 2013 até ao primeiro dia de Abril de 2015, inclusive;
• correspondente aos juros de mora, vencidos e vincendos, calculados à taxa supletiva legal, de 4% ao ano, contados desde o primeiro dia de cada mês, sobre o valor mensal correspondente a cada renda não paga pela Ré, no período de Maio de 2013 até Abril de 2015, inclusive, até integral pagamento;
• de € 10.300,91 (dez mil, trezentos euros, e noventa e um cêntimos), a título de indemnização mensal pela mora na restituição da fração referida no ponto 1, por cada mês decorrido desde o momento em que se deva concretizar a sua entrega aos Autores, conforme ordenado no ponto 2, até ao momento em que se concretize a mesma.
• correspondente aos juros de mora, vincendos, calculados à taxa supletiva legal, de 4% ao ano, contados sobre o valor mensal de € 10.300,91 (dez mil, trezentos euros, e noventa e um cêntimos), referido no ponto imediatamente anterior, até integral pagamento.
5. Absolver a Ré do pedido de condenação respetiva como litigante de má-fé, formulado pelos Autores.”
Inconformada, a R. interpôs recurso para o Tribunal da Relação de …, na sequência do qual foi proferido acórdão (a fls. 1287) decidindo anular a sentença objecto de recurso e determinar que o Tribunal a quo fundamentasse, ponto por ponto, de per se, os factos nºs 4, 17, 29, 30, 31, 38 e 39 da materialidade assente.
Por sentença de fls. 1391 foi dado cumprimento à decisão do acórdão da Relação de fls. 1287, e, a final, foi proferida decisão do mesmo teor da decisão da sentença de fls. 782.
Novamente inconformada, interpôs a R. recurso para o Tribunal da Relação de …, pedindo a modificação da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.
A R. juntou aos autos parecer jurídico.
Por acórdão de fls. 1771 a matéria de facto foi alterada apenas quanto à eliminação do facto 17; a final a apelação foi julgada improcedente, mantendo-se na íntegra a decisão da sentença recorrida.
2. Veio a R. interpor recurso de revista, por via excepcional, para o Supremo Tribunal de Justiça, o qual foi admitido por acórdão (a fls. 2446) da Formação a que alude o nº 3, do art. 672º, do Código de Processo Civil.
3. Formulou a R. Recorrente as seguintes conclusões:
[excluem-se as conclusões quanto à admissibilidade do recurso por via excepcional e quanto ao pedido de suspensão da instância já apreciado, salvo quando possam ter relevância para a apreciação das questões objecto da revista]
“2. Sumariamente, o presente litígio escora-se no seguinte: a) um lapso dos Senhorios (concretamente, um lapso de comunicação entre os Senhorios e os seus Representantes) ao efetuar comunicações contraditórias quanto à atualização da renda; b) que motivou um pedido de justificação de poderes por parte da Ré, ora Recorrente, pedindo ao Representante a exibição de procuração para o efeito, ao abrigo do artigo 260.º do CC; c) a procuração não foi exibida aquando do primeiro pedido, nem posteriormente após a concessão de um prazo limite de 3 dias; d) a Ré considerou ineficaz a comunicação de atualização extraordinária de renda em virtude das comunicações contraditórias e da falta de exibição de procuração para o efeito; e) um dos Representantes alegou inicialmente que não era necessário haver mandato escrito mas posteriormente acabou por exibir 2 procurações datadas de 4 meses antes (para justificar que atuava com os poderes necessários desde o início do procedimento de atualização extraordinária de renda) - tendo a Ré agora descoberto que as procurações não foram emitidas em janeiro de 2013; f) perante este cenário, em vez de prosseguirem as negociações (que se encontravam em curso) para definição da nova renda a vigorar ou, no limite, repetirem o procedimento de atualização extraordinária de renda, vieram os Senhorios peticionar, entre outros, o despejo da Ré por falta de pagamento da nova renda, no valor de 10.300,91€/mês - note-se que a Ré continuou a pagar a renda que um dos Representantes lhe havia comunicado, no valor de 987,09€; e, a final, g) o Tribunal de julgamento considerou terem as procurações sido exibidas em tempo e, por conseguinte, julgou eficaz o procedimento de atualização extraordinária de renda, ordenando, entre outras consequências, o despejo da Ré.
3. Em conclusão, corre-se o risco de estarmos a permitir o despejo (e fecho) do Hotel mais antigo de Lisboa com notável interesse histórico, cultural e social (conforme amplamente dissertado no capítulo II das alegações), cujo reconhecimento e proteção já foi requerido à Câmara Municipal de …, na sequência das recentes Lei 42/2017 e Lei 43/2017.
4. As referidas Leis - que são de aplicação imediata (12.º, n.º 2, in fine, do CC) - foram introduzidas recentemente no nosso ordenamento jurídico precisamente com o propósito de evitar o risco de perda das sedes e locais emblemáticos dos estabelecimentos de relevo histórico e cultural ou social local decorrente das alterações legislativas ao regime do arrendamento urbano operadas pela Lei 31/2012.
[excluídas as conclusões relativas à admissibilidade do recurso]
9. O negócio jurídico que o procurador pretendia efetuar era o aumento extraordinário do valor da renda (que exige forma escrita - artigo 9.º, n.º 1, da Lei 6/2006), razão pela qual a(s) procuração(ões) teria(m) necessariamente de observar também a forma escrita (262.º, n.º 2, do CC), sob pena de se cominar com o vício de nulidade (artigo 220.º do CC).
10. Ora, apesar de as procurações escritas terem aparecido (4 meses depois), veio agora a descobrir-se que as datas apostas nessas mesmas procurações (24.01.2013) que alegadamente conferiam poderes ao Representante para, em 01.02.2013, efetuar a comunicação de atualização extraordinária da renda (de 955,00€ para 10.300,91€ mensais), são falsas.
11. Isto porque uma das advogadas a quem são conferidos poderes nessas duas procurações de 24.01.2013 - Dra. LL - apenas entrou para a MM, SOCIEDADES DE ADVOGADOS, R.L., em abril de 2013, pelo que, em janeiro, não podia figurar nas referidas procurações, tudo conforme documentos amplamente escalpelizados em sede de alegações e juntos ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 651.º do CPC.
12. Portanto, sendo aparentemente falsas as procurações (ou, concretamente, não existindo os poderes necessários para a atualização extraordinária de renda) são inválidas, carecendo a ação de despejo por falta de pagamento do novo valor fixado para a renda de fundamento legal (artigos11, n.º 1, 31.º, nº 2 da, al. b) ex vi do artigo 51.º, n.º 7, todos do NRAU).
13. Por conseguinte, deve existir uma preponderância da justiça material sobre a mera justiça formal, de modo a que se evite, sob a capa ou aparência de realização de justiça, um resultado injusto e [arriscamo-nos a dizer] desastroso, quer para a Ré, quer para todos os empregados do Hotel que, na sequência do despejo, vão ficar desempregados e, nesse sentido, se incorra no risco de se alcançar uma verdadeira situação de denegação da justiça, colocando em causa valores essenciais, constitucionalmente consagrados: o direito à tutela jurisdicional efetiva (artigo 20.º da CRP), o principio da segurança jurídica e da proteção da confiança (artigo 2.º da CRP), o principio da defesa dos direitos e interesses legítimos dos cidadãos (artigo 202.º, nº 1, da CRP), que impõe que na Administração da Justiça se reprima a ablação de direitos dos cidadãos quando perpretada por meios ilegais (como é a falsificação da procuração) e, por último, o princípio da justiça material (previsto, entre outros, no artigo 266.2 da CRP).
[exclui-se a conclusão quanto ao pedido de suspensão da instância já apreciado]
15. No que tange aos demais fundamentos da revista, o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do Direito e errada interpretação das normas legais aplicáveis. Vejamos.
16. Estando o imóvel locado numa situação de compropriedade, os senhorios poderão agir ora pessoal e conjuntamente ora mediante o recurso ao instituto jurídico da representação, devendo as declarações negociais, sob pena de nulidade, revestir a forma escrita (artigos 9.º, 10.º e 11º da Lei 6/2006); satisfazendo-se este requisito ad substantiam com a adoção de documento particular (artigos 362.º e 363.º, nº. 1 in fine e artigos 373.º e ss. do Código Civil).
17. Nesse pressuposto, uma vez que o negócio jurídico que o procurador pretendia efectuar - aumento extraordinário do valor da renda - exige forma escrita, como se aflorou supra, as procurações teriam necessariamente de observar também a forma escrita (artigos 262.º, n.º 2 e 1157.º e ss., ambos do CC), sob pena de se cominar com o vício de nulidade (artigo 220.º do CC).
18. Sanciona o artigo 11.º, n.º 1, da Lei 6/2006 que a falta de assinatura de todos os contitulares da posição jurídica de senhorio ou a falta de poderes anteriores de representação vicia a declaração de vontade de ineficácia.
19. Nesse pressuposto - quando a Ré se deparou com sucessivas comunicações contraditórias por parte de Representantes diferentes - solicitou, em 16.05.2013 e posteriormente em 31.05.2013, que o referido Representante procedesse à prova dos seus poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos, nos termos dispostos no artigo 260.º do CC.
20. Perante os pedidos de justificação dos poderes de representação, o Representante dos Autores, após o prazo concedido para o efeito: a) proferiu declarações contraditórias quanto ao número de procurações existentes - referindo-se apenas a 1 procuração e, posteriormente, juntando 2 procurações; b) invocou a desnecessidade de forma escrita da procuração; e c) juntou procurações com data falsa - como agora se veio a descobrir, conforme já se referiu anteriormente,
21. pelo que a comunicação de atualização extraordinária da renda é ineficaz ab initio.
22. Para além do exposto, encontram-se reunidos os requisitos e fundamentos para a REAPRECIAÇÃO DA PROVA por este Colendo Supremo Tribunal e, a final, a confirmação da errada apreciação das provas por parte do Tribunal a quo, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 674.º, nº 3 e 682.º, nºs 2, in fine, e 3 do CPC, na medida em que a lei exige "certo espécie de prova para a existência do facto" (artigos 9.2 e ss. da Lei 6/2006, aplicável ex vi 364.º, do Código Civil), não podendo as procurações de 24.01.2013 (e o mandato nelas conferido) ser considerados como factos provados - factos 29 na parte em que refere que anexa as procurações) e 30 da decisão da matéria de facto constante da sentença referidos na página 22, 23 e 24 da sentença de 1ª Instância.
23. Ocorrem também "contradições sobre a matéria de facto que inviabilizam a decisão jurídica do pleito" no que tange à eliminação do facto 17 do capítulo da Fundamentação de Facto, uma vez que não se tratou de um lapso, sendo certo que essa comunicação (de 17.04.2013) foi a origem (i) da dúvida sobre os poderes de representação; (ii) do próprio pedido de justificação de poderes; (iii) da junção das procurações após o prazo concedido para o efeito; (iv) de todo o quadro comportamental do alegado Representante dos Autores; e (v) do juízo de eficácia da declaração anterior, precisamente pelo facto de a 2ª declaração ter sido considerada um lapso - cfr. página 68 do acórdão recorrido.
24. A comunicação de atualização extraordinária da renda efetuada pelo Representante seria ainda ineficaz porquanto: a) as comunicações contraditórias têm como efeito jurídico a sua neutralização ou, no limite, a revogação da anterior; b) não foram justificados os poderes no prazo razoável concedido para o efeito; e c) as procuraçãos[ções] de 2 co-senhorios (II e JJ) não conferiam poderes ao Representante e co-senhorio HH para substabelecer em advogado em representação extrajudicial (ex.: aumento extraordinário de renda).
25. Relativamente à INEXISTÊNCIA DE MORA POR INDETERMINABILIDADE DO VALOR DA RENDA, ainda que se entenda que o procedimento de atualização de renda promovido pelo Representante foi eficaz, sempre se dirá que a Ré não havia incorrido em mora quanto ao pagamento da renda que se pudesse mostrar devida, porque o valor da renda não estava corretamente liquidado (artigo 805.º, n.º 3 do CC), uma vez que, nos termos do disposto no artigo 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (sobretudo ao artigo 40.e), a avaliação patrimonial do imóvel (relevante para efeitos de atualização da renda) depende, também, entre outros fatores, da área bruta privativa do prédio avaliado, questão prejudicial que está ainda em discussão.
26. Quanto à condenação da Ré a TAPAR QUALQUER LIGAÇÃO que a mesma possua com outros andares, de outros prédios ou frações, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito, cumpre referir que foi reproduzido incorretamente o teor da alínea f) do Artigo Oitavo (do Contrato de Arrendamento, na medida em que a Sentença de 1ª Instância omitiu a palavra "estas" que, no preceito contratual em apreço, surge logo a seguir à palavra «comunicações», na parte final da redação da cláusula,
27. o que motivou que a sentença recorrida, a final, no ponto 3 do segmento decisório, condenasse a ora Recorrente a "(...) previamente à entrega da fracção autónoma ordenada no ponto 2, a tapar qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua com outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito".
28. Nos termos do contrato de arrendamento, a Recorrente apenas assumiu a obrigação de tapar as comunicações que fizesse entre o prédio arrendado e o confinante ao nível do quarto andar e das águas furtadas.
29. Por último, a CONDENAÇÃO EM JUROS desde 01.05.2013 (momento anterior à data da entrada da ação) viola, no entender da Recorrente, o disposto nos artigos 805.º n.º 3 e 806.º n.º 1 do Código Civil, porque "se o crédito for ilíquido, não há mora enquanto se não tornar líquido, salvo se a falta de liquidez for imputável ao devedor" e a condenação em juros apenas foi fixada pela primeira vez e provisoriamente pelo Tribunal de 1ª Instância, decisão que não transitou ainda em julgado.”
Termina, no que aqui importa, pedindo que seja concedido provimento ao recurso e, em consequência, seja revogado o acórdão recorrido, substituindo-se por outro que absolva a R. dos pedidos contra si formulados.
Os Recorridos contra-alegaram, formulando as seguintes conclusões:
[excluem-se as conclusões quanto à admissibilidade do recurso por via excepcional e quanto ao pedido de suspensão da instância já apreciado, salvo quando possam ter relevância para a apreciação das questões objecto da revista]
“6. A Recorrente fundamenta ainda a admissibilidade do presente recurso ao abrigo do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 672º do CPC, alegando essencialmente duas Questões: i) pretensa "falsidade da data das procurações"; e ii) pretenso "despejo do Hotel mais antigo de Lisboa".
7. Tratam-se, em ambos os casos, de questões só agora suscitadas pela Recorrente em sede do presente recurso de revista excecional, nunca tendo antes sido alegadas, apreciadas, discutidas ou decididas, mormente em 1ª Instância.
8. Não obstante, não se tratam de novas questões (ou factos novos), uma vez que a Recorrente já as poderia ter suscitado, nomeadamente com a apresentação do seu articulado de Contestação. E se não o fez, só à mesma tal inação se pode ficar a dever.
9. Os documentos juntos pela Recorrente com as suas doutas Alegações, destinados a demonstrar tais factos são, inclusivamente, inadmissíveis, face ao disposto no artigo 425º e 651º do CPC.
[excluídas as conclusões relativas à admissibilidade do recurso e ao pedido de suspensão da instância]
13. Quanto à alegada "falsidade da data das procurações", a mesma também não resulta provada nos autos, sendo que tal afirmação é totalmente falsa.
[excluídas as conclusões relativas à admissibilidade do recurso e ao pedido de suspensão da instância]
27. Ao não ter exigido a comprovação dos poderes de representação no momento próprio, a Recorrente aceitou o representante dos Senhorios (NN) a praticar o ato, o qual produziu efeitos na sua esfera jurídica (artigo 258º do CC).
28. O processo tendente à atualização extraordinária da renda e transição para o NRAU foi assim válida e eficazmente concluído em 05.03.2013, de acordo com as disposições legais aplicáveis (arts. 33º, 50º, 51º e 52º da Lei n.º 6/2006), data em que Recorrente recebeu a carta de NN, datada de 04.03.2013. (Facto Provado 12)
29. A renda foi atualizada de acordo com os critérios legalmente aplicáveis (artigo 35º, nº 2, alíneas a) e b) do NRAU) e o valor de € 10.300,91 correspondeu ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este ao valor da avalização realizada nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI.
30. Da letra do artigo 11º, n.º 1 do NRAU não resultava a obrigação do representante de todos os Senhorios (NN) juntar prova das suas faculdades de procurador com a primeira comunicação que dirigiu à Recorrente, datada de 01.02.2013, sendo que logo após recebida esta carta o legal representante da Recorrente confirmou que NN representava todos os Senhorios. (Facto Provado 8)
31. Nesse sentido, a Recorrente dirigiu a carta datada de 01.03.2013 ao representante dos Senhorios (NN), na qual não questiona os seus poderes, solicitando-lhe, inclusive, um "encontro no locado, em dia e hora da próxima semana, tendo em vista um acordo quanto à respetiva renda". (Facto Provado 11)
32. A primeira vez que a Recorrente suscitou a NN prova acerca dos seus poderes de presentação foi através da sua carta de 16.05.2013, ou seja, decorridos mais de dois meses após concluído o processo de aumento de renda e quando já se encontravam em dívida duas rendas atualizadas, referentes aos meses de maio e junho de 2013 (que deviam ter sido pagas em 01.04.2013 e 01.05.2013). (Facto Provado 22)
33. Do Facto Provado 40 extrai-se que, a acrescer ao comportamento havido da Recorrente traduzido num claro reconhecimento dos poderes de representação de NN, a Recorrente veio ainda mais tarde a reconhecer por escrito e expressamente, na sua carta datada de 04.07.2013, que NN tinha, de facto, poderes para representar todos os Senhorios.
34. Não obstante concluído o processo de aumento extraordinário de renda e transição para o NRAU, o representante dos Senhorios (NN) entendeu ainda demonstrar junto da Recorrente os poderes que se havia arrogado, tendo-o efetivamente feito, conforme se retira dos Factos Provados 20, 22, 27, 28, 29, 35,38 e 40.
35. Tal como anteriormente decidido pelas anteriores Instâncias, não existiu qualquer contradição entre a carta do representante de todos os Senhorios (NN) datada de 04.03.2013 e a carta do Banco CC datada de 17.04.2012, nem tão pouco se deu qualquer efeito neutralizador derivado de tal pretensa contradição, como aliás tão bem ambas as Instâncias anteriores o referiram e demonstraram. (Facto Provados 12, 14, 15 e 18)
36. O conteúdo das procurações a fls. 227 a 231 e 232 a 236 dos autos é suficientemente claro e elucidativo para se concluir que a generalidade dos poderes aí conferidos ao co-Senhorio HH, foram-no para situações futuras, sendo que os aumentos extraordinários de renda não eram, à data da outorga das procurações, nenhuma novidade legislativa, porquanto a evolução legislativa no âmbito do arrendamento urbano caminhava nesse sentido.
37. A extensão dos poderes conferidos nas procurações em causa, aliada à total liberdade conferida ao procurador para a execução dos mesmos, é claramente demonstrativa que o co-Senhorio HH detinha plenos poderes para promover um aumento extraordinário de renda, sendo que, tal qual o Tribunal da Relação … bem evidenciou, "De acordo com o texto das procurações, HH até tinha (e tem) poderes para vender ou prometer vender, e até partilhar, a quota-parte da fracção "E" pertencente a II e JJ." (cfr. pág. 75 do douto Acórdão recorrido)
38. Os poderes conferidos a HH através de tais procurações são de tal forma extensos que a faculdade de substabelecer - que se entende resultar do texto das procurações - sempre constituiria um "minus" em relação aos poderes que tais procurações expressamente atribuem.
39. A faculdade de substabelecer exercida por HH respeitou os poderes que estavam expressamente previstos e conferidos nas procurações outorgadas por II e JJ, o que significa que a substituição se conteve no âmbito dos poderes do representante primitivo.
40. O exercício dos poderes substabelecidos, por parte de NN, traduziu-se objetivamente num substancial ganho patrimonial para os mandantes II e JJ, na medida em que tiveram por desiderato e consequência o aumento de renda do locado de € 955,00 para € 10.300,91.
41. O substabelecimento dos poderes em causa de HH em NN foi assim no claro interesse dos representados II e JJ, bem como indiretamente dos demais co-Senhorios, nos quais o primeiro se integra.
42. A própria Recorrente, na sua carta datada de 04.07.2013, veio expressamente reconhecer que HH podia substabelecer a um terceiro (in casu, NN) os poderes que lhe haviam sido conferidos pelos seus filhos II e JJ, na medida em que veio expressamente reconhecer NN como representante de todos os senhorios. (Factos Provados 39 e 40)
43. É assim forçoso concluir que HH podia substabelecer num terceiro (in casu, NN) os poderes para proceder ao aumento extraordinário de renda do locado e transição para o NRAU.
44. Ainda que se viesse a entender que NN não deteria os poderes para em nome de todos os Recorridos aumentar extraordinariamente a renda do locado - o que ora se equaciona, mas sem conceder -, ainda assim o comportamento da Recorrente constituiria abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, devendo o mesmo ser sancionado, como ilegítimo, em conformidade com o disposto no artigo 334º do Código Civil.
45. A Recorrente foi condenada a, previamente à entrega da fração "E", "tapar qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua com outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito", o que corresponde ao pedido formulado pelos Recorridos na Petição Inicial, o qual não foi contestado.
46. Com efeito, nunca a Recorrente se opôs ou invocou qualquer facto que obste a que a fração "E" seja entregue aos Recorridos livre de qualquer ligação para com outros andares de outros prédios ou frações, nunca tendo logrado demonstrar qualquer facto ou direito que lhe assista (ou que assista a um terceiro) no sentido da não procedência deste pedido dos Recorridos.
47. A Recorrente faz ardilosamente uma errada interpretação da alínea f) do Parágrafo Único da "Escritura de Trespasse, Venda e Arrendamento", porquanto a interpretação a dar a tal alínea do contrato de arrendamento é aquela que foi perfilhada pelas duas Instâncias que sobre esta questão já se pronunciaram de forma idêntica, ou seja, a de que a Recorrente se obrigou a tapar todas as passagens da fração locada (as que existiam à data do arrendamento e as que viessem a existir) para outros prédios ou frações.
48. Não faria qualquer sentido - nem tal foi o peticionado pelos Recorridos, e tão pouco foi o entendido pelo Tribunal a quo - condenar-se a Recorrente a tapar apenas as comunicações existentes no 22 e 32 andares entre a fração "E" e o prédio contíguo a esta (da propriedade da Recorrente), deixando todas as demais comunicações existentes por tapar.
49. A Recorrente é devedora para com os Recorridos do valor de cada renda que se venceu desde maio de 2013 e até á presente data, bem como naquelas que se vencerem até que se opere a resolução do contrato de arrendamento, o que sucederá com o trânsito em julgado da decisão recorrida ou daquela que vier a ser proferida por este Venerando Tribunal.
50. Sobre o valor de cada renda (€ 10.300,91) já se venceram e continuarão a vencer-se juros de mora, calculados à taxa legal supletiva), desde as respetivas datas de vencimento (1º dia de cada mês, conforme previsto no contrato de arrendamento) e até integral pagamento.
Termina, no que aqui importa, pugnando pela improcedência do recurso.
Cumpre decidir.
4. Vem provado o seguinte (mantêm-se a identificação e a redacção das instâncias):
1 - AA, DD, KK, EE, FF, GG, HH, II, JJ, aqui Autores, são os atuais comproprietários e senhorios da fração autónoma identificada pela letra «E», que faz parte do prédio urbano sito na Rua … n.ºs 1..2 – 1…4 – 1…6 – 1…8 – 1…0 – 1…2 – 1…4 – 1…6, e Rua da …, n.ºs …1 – …3 e …5, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número .., da freguesia de S. Nicolau, e inscrito matriz predial urbana da respetiva freguesia sob o artigo 1…. (acordo das partes e documento autêntico - artigo 1º da petição inicial, artigo 25º da contestação, escritura pública de doação que é fls. 347 a 350 dos autos, e arts. 607º, nº 4 e 611º, nº 1 e nº 2, ambos do C.P.C.)
2 - Sociedade BB, Limitada, aqui Ré, é a atual arrendatária da fração autónoma identificada no facto anterior, por força da «Escritura de Trespasse, Venda e Arrendamento», por si outorgada em 23 de Agosto de 1944, pela qual lhe foram dados de arrendamento os primeiro, segundo, terceiro e quarto andares e águas furtadas, ou quinto andar, do referido prédio urbano, conforme escritura notarial cuja cópia é fls. 18 a 52 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e da qual nomeadamente resulta:
. Artigo Quarto - a Ré está obrigada a pagar aos Autores uma renda mensal pelo gozo e fruição do locado, devendo a renda ser paga «no primeiro dia do mês anterior àquele a que disser respeito»;
. Artigo Quinto - os andares arrendados foram «destinados à sociedade inquilina exercer neles a indústria de hotel»;
. Artigo Oitavo – foi dada expressa autorização à Ré para proceder a obras, discriminadas nas alíneas a) a f) do mesmo artigos. (documento autêntico - artigos 2º, 3º e 5º da petição inicial, artigo 5º da contestação)
3 - Por escritura pública de Constituição de Propriedade Horizontal, outorgada no dia 5 de Julho de 2007, foi o prédio referido nos factos anteriores afeto ao regime da propriedade horizontal, tendo sido convencionado que os andares arrendados passariam a corresponder, em conjunto, à fração autónoma identificada pela letra «E» (conforme escritura notarial cuja cópia é fls. 55 a 62 dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzida). (documento autêntico - artigo 4º da petição inicial, artigo 25º da contestação)
4 - A área bruta privativa correspondente aos 05 pisos, mencionados na página 1 da Caderneta Predial pertinente ao imóvel em causa nos autos, é de 1.576,1 m2.
5 - Pelo menos desde Março de 1999, e por indicação dos Autores, a renda devida pelo gozo e fruição do imóvel referido no facto anterior tem vindo a ser paga pela Ré ao Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, na qualidade de legal representante dos Autores para este efeito. (acordo das partes - artigo 27º da contestação)
6 - Pelo menos desde Março de 1999 e até 01 de Fevereiro de 2013, todas as comunicações referentes à cobrança, ao pagamento e às atualizações ordinárias da renda devida pelo gozo e fruição do imóvel referido nos factos anteriores, foram estabelecidas entre a Ré e o Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC. (confissão - artigos 28 º e 42º da contestação)
7 - Todas as comunicações anteriores a 01 de Fevereiro de 2013, referentes ao contrato em causa nos autos, relativas à sua gestão ordinária (v.g. pagamento de rendas, emissão e entrega de recibos de renda, atualização anual ordinária de renda), foram feitas à Ré por intermédio do Banco CC, S.A.. (Tema da prova III - artigo 42º da contestação)
8 - NN, advogado de MM, Sociedade de Advogados, R.L., enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls.64 a 66 dos autos, registada e com aviso de receção, datada de 01 de Fevereiro de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
Exmos. Senhores
Dirigimo-nos a V.Exas. na qualidade de advogados da família OO, com referência ao contrato de arrendamento ("Contrato") celebrado entre V. Exas. (enquanto arrendatários) e os nossos representados (enquanto senhorios), relativo ao imóvel correspondente à fração autónoma identificada pela letra "E", do artigo matricial 1… da freguesia de S. Nicolau ("Imóvel").
Como será do conhecimento de V.Exas. em 14 de Agosto de 2012 foi publicada a Lei 31/2012, que veio introduzir profundas alterações no regime do arrendamento urbano, a qual já se encontra em vigor.
A referida Lei foi introduziu no regime do arrendamento urbano a possibilidade de os Senhorios atualizarem, quer quanto ao montante da renda, quer quanto à duração do contrato, os contratos de arrendamento celebrados com data anterior a 1995, como é o caso do contrato de arrendamento celebrado entre os nossos representados e V.Exas.
Desta forma, e nos termos do disposto no artigo 50º e ss da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redação que lhes foi dada pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, vimos comunicar a V.Exas. que a partir de 1 de Maio de 2013 o Contrato, passará a regular-se pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), com as seguintes especificidades:
1) Tipo e duração do contrato: Contrato de arrendamento com prazo certo de 5 anos, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 1 ano, podendo qualquer das partes opor-se à renovação do mesmo com a antecedência legalmente prevista.
2) Valor da renda atualizada: € 20.000,00 (vinte mil euros) mensais.
Mais informamos que em virtude da avaliação feita nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, o atual valor patrimonial tributário do Imóvel é de € 1.854.163,59 (um milhão oitocentos e cinquenta e quatro mil cento e sessenta e três euros e cinquenta e nove cêntimos), conforme caderneta predial que juntamos em anexo.
Referimos ainda que quaisquer comunicações referentes ao presente assunto nos deverão ser diretamente dirigidas, para os seguintes contactos:
MM, Sociedade de Advogados, RL
Rua …, nº …,2º Dto.
1070 - Lisboa
Tel: 21…. / Fax: 21…
e-mail:…..pt
(…)
Anexos:
1) Caderneta predial urbana.
(…)»
(acordo das partes - artigo 6º da petição inicial, artigos 35º e 36º da contestação)
9 - A carta reproduzida no facto anterior vinha apenas acompanhada de uma cópia da caderneta predial urbana da fração que referia. (acordo das partes - artigo 36ºda contestação)
10 - A Ré não conhecia e/ou foi contatado anteriormente por NN, na invocada qualidade de mandatário dos Autores. (Tema da prova II - artigo 59º contestação)
11 - A Ré enviou a MM, Sociedade de Advogados, R.L., que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 70 dos autos, datada de 01 de Março de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzidas e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
Exmo. Senhor Dr. NN,
Em resposta à carta de V. Exa. Datada de 1 de Fevereiro de 2013 relativa ao assunto em epígrafe, em nome e representação da Sociedade BB, Ldª, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 51º e seguintes do NRAU, com redação da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, vimos informar que a mesma não concorda com o valor proposto da renda, tipo e a duração do contrato, propostos por V. Excª na referida carta.
1º Aceitamos o tipo e o prazo de 5 anos de duração do contrato, porém com renovações automáticas por períodos iguais e sucessivos de cinco anos;
2º Opomo-nos ao valor da renda proposto (€ 20.000,00) vinte mil euros;
3º Considerando que o arrendado apenas possui 33 quartos, com elevados custos mensais de conservação, em especial das canalizações e esgotos, contrapropomos a renda mensal de € 5.000,00 (cinco mil euros), à condição.
4º Regemo-nos por princípios consensuais e estamos inteiramente disponíveis para ultrapassar possíveis divergências por acordo entre as partes.
Assim, muito agradecemos o agendamento de um encontro no locado, em dia e hora da próxima semana, tendo em vista um acordo quanto à respetiva renda.
(…)»
(acordo das partes - artigo 7º da petição inicial, e artigo 38º da contestação)
12 - NN enviou à Ré, que a recebeu a 5 de Março de 2013, o original da carta que fls. 71 e 72 dos autos, registada e com aviso de receção, datada de 04 de Março de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzidas e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
Exmos. Senhores
Na sequência da receção da vossa carta de 1 de Março pp e nos termos conjugados dos artigos 52º; 33º, nº5, b) e 35, nº2a) e b) todos da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redação que lhes foi dada pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, vimos pela presente comunicar a V.exas. que com efeitos a 1 de Maio de 2013 o contrato de arrendamento celebrado entre V. Exas. e os nossos clientes, relativo à fração autónoma identificada pela letra "E" do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 1…, e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1…, da freguesia de S. Nicolau, concelho de Lisboa, se considera atualizado de acordo com as regras do "Novo Regime do Arrendamento Urbano", nos seguintes termos:
1) Tipo e duração do contrato: Contrato de arrendamento com prazo certo de 5 anos, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 1 ano, podendo qualquer das partes opor-se à renovação do mesmo com a antecedência legalmente prevista.
2) Valor da renda atualizada: € 10.300,91 mensais (correspondendo aos duodécimos de 1/15 do valor patrimonial do locado que é € 1.854.163,59, conforme caderneta predial emitida nesta data e que juntamos em anexo).
Quaisquer outras questões referidas por V.Exas. na carta que nos remeteram não se mostram relevantes para efeitos de atualização de renda e do contrato de arrendamento, contudo, estamos disponíveis para reunir com V.Exas, nos nossos escritórios, sitos na Rua …. nº …, 2º Dto., 1070 - Lisboa, no dia 19 de Março de 2013, a qualquer hora que seja da conveniência de V.Exas.
Agradecemos confirmação da data e hora da reunião para o seguinte endereço de e-mail: ….pt
Permanecemos ao dispor de V.Exas. para o que tiverem por conveniente.
(…(acordo das partes - artigo 8º da petição inicial, artigo 39º da contestação)
13 - A Ré nunca se fez representar por advogado junto dos Autores em data anterior a 05 de Março de 2013 (nomeadamente através do Dr. PP). (Tema da prova II - artigo 1º contestação aperfeiçoada)
14 - O Departamento de Administração de Imóveis do Banco CC, S.A., a quem os Autores entregaram a administração do imóvel referido nos factos anteriores, enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 82 dos autos, datada de 17 de Abril de 2013 que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ACTUALIZAÇÃO ANUAL DO RECIBO Nº 12875
Exmo(a)(s). Senhor(a)(es),
Serve a presente para comunicar a V.Exa. que nos termos e ao abrigo dos disposto dos art.ºs 24 e 25 da Lei 06/2006 e Lei 31/2012 e da Portaria 368/2012 e Aviso INE 12912, a renda mensal do andar 1 A 5 do prédio nº …1 …5 da R …. / R da … sita em Lisboa é atualizada dos atuais 955,00 Euros para 987,09 Euros a partir da que se vencer no próximo mês de JUNHO de 2013, com referência de JULHO de 2013, por aplicação do coeficiente legal de 1,0336.
Assim, o correspondente recibo será já emitido pelo novo valor.
(…)»
(acordo das partes - artigo 9º da petição inicial, artigos 40º e 41º da contestação)
15 - A comunicação reproduzida no facto anterior (efetuada pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC) foi igual a todas as comunicações para atualização de rendas recebidas pela Ré nos últimos 10 anos, as quais produziram os seus efeitos legais.
(acordo das partes - artigo 57º da contestação)
16 - O Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, S.A. emitiu a favor da Ré o recibo datado de 01 de Maio de 2013, pertinente ao pagamento, por ela, da renda referente a Junho de 2013, no valor de € 955,00 (conforme documento que é fls. 162 dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido). (acordo das partes - artigos 44º, 45º e 57º da contestação)
17 - A carta que o Departamento de Administração de Imóveis do Banco CC, S.A. remeteu à Ré, datada de 17 de Abril de 2013 (reproduzida no facto provado enunciado sob o número 13) resultou de um lapso do mesmo.
(Tema da prova III - artigo 9º da petição inicial) (ELIMINADO NO ACÓRDÃO)
18 - O Departamento de Administração de Imóveis do Banco CC, S.A. enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta que é fls. 76 dos autos, datada de 10 de Maio de 2013 que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: ALTERAÇÃO VALOR RENDA
Exmos. Senhores
Informamos que, de acordo com as instruções dos proprietários, a renda das vossas instalações foi alterada, com efeitos à renda que se venceu este mês, para € 10.300,91 (valor líquido - € 7.725,75).
Uma vez que o valor pago no corrente mês foi de € 716,25, agradecemos que, logo que possível, procedam ao pagamento da diferença (€ 7.009,50) junto dos nossos serviços ou dirigindo-se a um dos n/ Balcões e solicitando ao colega que o(a) atender que contacte a Administração de Propriedades (telefone ou e-mail).
Estamos ao dispor para qualquer esclarecimento adicional através do telefone 21…4/…9, fax 21…8 ou correio eletrónico …@CC.pt e ….@CC.pt
(…)»
(acordo das partes - artigo 10º da petição inicial, artigos 50º e 117º da contestação)
19 - A partir de Maio de 2013, a Ré não entregou aos Autores a quantia mensal de € 10.300,91. (confissão - artigo 13º da petição inicial)
20 - A Ré enviou a MM, Sociedade de Advogados, RL, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 77 a 80, datada de 16 de Maio de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização da renda
(…)
Exmo Senhor Dr. NN,
Foi com bastante surpresa e grande perplexidade que recebemos ontem, dia 15 de maio de 2013, uma carta datada de 10.05.2013, enviada pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC na qual nos é comunicado que a renda foi alterada para € 10.301,00 (valor líquido - € 7.725,75), com efeitos já a partir do presente mês de maio (vide doc 1 em anexo).
Com efeito, essa carta está em absoluta contradição com a que o referido Banco nos tinha enviado em 17 de abril de 2013, comunicando-nos que, nos termos dos artigos 24º e 25 da Lei nº 6/2006 de 27/02, na redação que lhes foi dada pela Lei nº 31/2012 de 14/08, bem como da Portaria 368/2012 de 06/11 e do Aviso INE 12912, a renda mensal era atualizada de € 955,00 para € 987,09, a partir da que se vencer no próximo mês de Junho de 2013, com referência a Julho de 2013 (vide doc 2 em anexo).
Por sua vez, essa carta 17 de Abril de 2013 do Departamento de administração de Propriedades do Banco CC estava, ela própria, em contradição com a carta que V.exa nos tinha enviado no dia 4 de Março de 2013, impondo unilateralmente um aumento de renda para o montante de € 10.300,91 mensais, a partir de 1 de maio de 2013.
Acontece que a referida comunicação do CC, de 17/04/2013, surgiu já depois de termos alertado V.Exa., no dia 28 de março de 2013, através do e-mail do nosso advogado, para o facto de não termos condições económicas para pagar o valor de € 10.300,91 mensais por si fixado e propondo uma negociação, com a qual V. Exa. aparentemente concordou no seu e-mail de 11 de abril de 2013, visto ter-se mostrado disponível para uma reunião de advogados que, obviamente, só poderia ter por objeto a eventual redução da renda fixada em 04/03/2013.
Sendo este o contexto, é natural que tenhamos interpretado, tal como qualquer destinatário normal o faria, a supracitada comunicação do Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, de 17/04/2013, como traduzindo a vontade dos senhorios de, para facilitar as negociações, adiar a transição do atual regime do contrato de arrendamento para o do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aplicando-se o regime normal de atualização da renda e não o regime extraordinário consagrado na Lei nº 31/2012, de 14/08.
Percebe-se, pois, a nossa surpresa ao recebermos a comunicação do Banco CC, de 10/05/2013, que está na origem desta nossa carta.
Como V.Exa. muito bem compreenderá, a nossa empresa não pode ser confrontada com sucessivos e contraditórios aumentos de renda, havendo expectativas criadas pela carta do departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, de 17/04/2013, que não podem legalmente ser frustradas.
Com efeito, os senhorios, através de quem os representa, não podem dar o dito pelo não dito, começando por decretar um aumento de renda dos atuais € 955,00 para € 987,09, a vigorar a partir de 1 de Junho de 2013, e, cerca de três semanas depois, virem revogar essa notificação de aumento de renda, atualizando esta para o valor exorbitante de € 10.300,91 mensais, com efeitos imediatos.
Assim sendo, o valor de € 716,25 que foi por nós pago a título de renda este mês de maio corresponde ao que era efetivamente devido, não havendo que repor qualquer diferença, sendo nosso firme propósito respeitar o aumento de renda de € 955,00 para 987,09 que nos foi comunicado pelo Departamento de Administração de propriedades do CC em 17 de abril de 2013, pagando a partir do início de junho do corrente ano o valor da nova renda.
Dito isto, e apesar de resultar claramente da lei que essa renda, no montante de € 987,09, que irá vigorar a partir de Junho de 2013, manifestamos a nossa inteira disponibilidade para negociar com os senhorios soluções alternativas que sejam economicamente compatíveis com a nossa permanência no referido imóvel e permitam um bom e sadio relacionamento futuro entre arrendatária e senhorios.
Na esperança de que haja recetividade da parte de V.Exa., tomamos a liberdade de lhe solicitar que junte prova de que efetivamente tem poderes representativos para atuar em nome de todos os senhorios.
Este nosso pedido justifica-se à luz do artigo 11º nº1 do NRAU (Lei nº 6/2006, de 27/02), que diz que "havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber".
Com efeito, constatámos que V.Exa., nas várias comunicações que nos dirigiu, nunca juntou qualquer procuração com poderes especiais e nem sequer mencionou expressamente os nomes de todos os senhorios, limitando-se a autointitular-se "advogado da família OO", afirmação essa que é demasiado vaga e não releva do ponto de vista jurídico, não se sabendo bem quem é que na realidade V.Exa. representa.
Assim sendo, ficamos a aguardar que V.E faça prova dos seus poderes de representante relativamente a todos os senhorios, a fim de podermos iniciar o mais depressa possível negociações, tendo em vista chegarmos a uma acordo que seja justo e satisfatório para ambas as partes.
(…)»
(acordo das partes - artigo 15º da petição inicial, artigo 51º da contestação)
21 - Nas várias comunicações dirigidas à Ré reproduzidas nos factos anteriores, NN nunca juntou ou exibiu qualquer procuração com poderes especiais para representar todos os senhorios e promover a transição de regime substantivo e o aumento de renda, não tendo sequer mencionado expressamente os nomes dos senhorios, limitando-se a autointitular-se «advogado da família OO».
(Tema da prova II - artigo 48º contestação)
22 - A primeira vez que a Ré suscitou a NN prova acerca dos seus poderes de representação dos Autores foi através da sua carta de 16 de Maio de 2013.
(Tema da prova II - artigo 9º contestação aperfeiçoada)
23 - A Ré enviou a CC, Departamento de Administração de Propriedades, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 164 e 165 dos autos, datada de 16 de Maio de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Alteração do valor da renda
(…)
Foi com enorme surpresa que recebemos ontem, dia 15 de maio de 2013, a vossa carta datada de 10/05/2013, na qual nos é comunicado que a renda foi alterada para € 10.301,00 (valor líquido - € 7.725,75), com efeitos já a partir do presente mês de maio.
Com efeito, esta vossa carta está em absoluta contradição com a que esse mesmo Departamento de Administração de Propriedades do CC nos enviou em 17 de abril de 2013, comunicando-nos que, nos termos dos artigos 24º e 25 da Lei nº 6/2006 de 27/02, na redação que lhes foi dada pela Lei nº 31/2012 de 14/08, bem como da Portaria 368/2012 de 06/11 e do Aviso INE 12912, a renda mensal era atualizada de € 955,00 para € 987,09, a partir da que se vencer no próximo mês de Junho de 2013, com referência a Julho de 2013.
Como V. Exas. muito bem compreenderão, o vosso Banco, enquanto entidade que administra o imóvel, não pode dar o dito pelo não dito, começando por decretar um aumento de renda dos atuais € 955,00 para € 987,09 a vigorar a partir de 1 de junho de 2013, e, cerca de três semanas depois, revogar a notificação inicial de aumento de renda e atualizar esta para o valor exorbitante de € 10.301,00 mensais, com efeitos imediatos.
Assim sendo, o valor de € 716,25 que foi por nós pago a título de renda este mês de maio corresponde ao que era efetivamente devido, não havendo que repor qualquer diferença.
Aproveitamos para declarar que é nosso firme propósito respeitar o aumento de renda de € 955,00 para 987,09 que nos foi comunicado pelo Departamento de Administração de propriedades do CC em 17 de abril de 2013, pagando a partir do início de junho do corrente ano o valor da nova renda.
(…)»
(acordo das partes - artigos 51º e 118º da contestação)
24 - A Ré enviou ao Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, S.A. o original do fax que é fls. 250 e 251 dos autos, datado de 17 de Maio de 2013, que na mesma data reiterou por carta cuja cópia é fls. 252, documentos que aqui se dão por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Tendo a Sociedade BB, Lda., titular da conta n.º 0….1, de que sou gerente, decidido passar a pagar a renda respeitante ao imóvel acima identificado através de transferência bancária, vimos solicitar o seguinte:
(i) O imediato cancelamento do débito direto relativo ao pagamento da renda;
(ii) A indicação do NIB correspondente à conta bancária para onde a transferência do montante da renda deverá ser doravante ser efetuada.
(…)»
(acordo das partes - artigo 119º da contestação)
25 - O Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, S.A., enviou à Ré, em 20 de Maio de 2013, e-mail cuja impressão é fls. 255 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Vamos retirar o débito direto de acordo com o solicitado, passando a ser enviado um aviso de pagamento para a vossa morada que devem usar para liquidar a renda.
Não podemos fornecer os dados da conta bancária dos proprietários.
(…)»
(acordo das partes - artigo 120º da contestação)
26 - Após 20 de Maio de 2013, o Banco CC, S.A. não facultou à Ré o NIB dos Autores, senhorios.
(Tema da prova IV - artigo 121º da contestação)
27 - NN enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia são fls. 182 a 184 dos autos, datada de 24 de Maio de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
(…)
Fazemos referência à carta que nos foi remetida por V/ Excas datada de 16 de Maio de 2013.
No seguimento do que aí é referido por V/ Exas., informamos que nos termos do disposto na Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redação que lhe foi dada pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, e tal como resulta da correspondência entre nós trocada, e para a qual remetemos, o montante da renda mensal devido por V/Exas. foi atualizado com efeitos ao dia 1 de Maio de 2013 para o montante de € 10.309,91. Trata-se de uma atualização que decorre de imposição legal, do pleno conhecimento de V/Exas. e incontestável.
Contrariamente ao referido na carta sob resposta, é falso que alguma vez tenhamos concordado negociar o montante da renda, o que poderá ser comprovado pela análise dos e-mails que tivemos oportunidade de trocar com o Advogado que à data representava os interesses dessa sociedade. O que nos foi comunicado, foi que essa sociedade estava a considerar a possibilidade de denunciar o contrato de arrendamento e procurava, nessa medida, apurar quais as condições em que o imóvel deveria ser entregue aos senhorios. A reunião aventada, entre advogados, teria como propósito abordar este tema, e nada mais.
Como V. Exas. sabem, o Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC tem sido a entidade que nos últimos anos tem procedido não só à cobrança da renda como à sua atualização anual. Por manifesto lapso, ao qual somos alheios, o Banco não cobrou oportunamente o montante resultante da atualização da renda nos termos da nova lei (€ 10.300,91) e procedeu à sua atualização anual nos termos que há muito vinha fazendo (Portaria 366/2012 e Aviso do INE 12912). Esta carta deverá ser desconsiderada, como aliás já vos foi comunicado pelo banco. Pelo fato apresentamos as nossas desculpas e lamentamos o sucedido.
A receção da referida comunicação do Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, não é fundamento bastante para quaisquer expectativas de V. Exas., em relação à atualização da renda, noutros moldes que não os comunicados pelos proprietários em momento e sede própria, e tal como foi amplamente falado com o V/ advogado.
Mais se informa que caso V/ Exas., no prazo de 8 (oito) dias, não procedam ao pagamento do montante da renda em falta, referente ao mês de maio, nos termos legalmente estabelecidos e oportunamente comunicados, esta Sociedade de Advogados agirá judicialmente na defesa dos interesses dos seus clientes, não só através da apresentação da competente ação de despejo como também na reclamação dos montantes indemnizatórios legalmente previstos.
(…)
Quanto aos N/ poderes de representação, muito estranhamos que V. Exas. só agora depois de inúmera correspondência trocada, suscitem tal questão. Na verdade, e atendendo aos fins a que se destina, o mandato que nos foi conferido pelos proprietários/senhorios não carece de forma escrita. Não obstante, e em momento oportuno, remeteremos a V. Exas. a respetiva procuração, outorgada pelos proprietários da fração locada, os quais estão identificados na caderneta predial já enviada.”
(…)»
(acordo das partes - artigos 53º e 54º da contestação)
28 - A Ré enviou a MM, Sociedade de Advogados, RL, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 197 e 198, datada de 31 de Maio de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização da renda; V/ carta de 23 de Maio de 2013
(…)
Exmo. Senhor Dr. NN
Começo por lhe agradecer a sua resposta de 23 de Maio de 2013 à nossa carta datada de 16 de maio de 2013.
A título de primeiro comentário, constato que V. Exa. não obstante o nosso pedido expresso, continua sem apresentar qualquer prova de que efetivamente representa os senhorios (todos eles). Assim agradecemos que, no prazo de 3 (três) dias, nos faça chegar comprovativo legal de que representa todos os senhorios, sendo que se não o fizer tiraremos as devidas consequências à luz das normas legais aplicáveis.
No que respeita especificamente à renda de € 10.301,00 que V.Exa. fixou unilateralmente na sua carta de 4 de março de 2013, já vimos que tal estipulação é ineficaz, por falta de poderes de representação. Para além disso, não podemos deixar de estranhar – e não aceitar – que V.Exa. desvalorize, e em absoluto, a comunicação que o Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC dirigiu à sociedade de que sou gerente em 17 de abril de 2013, comunicando que, nos termos dos artigos 24º e 25º da lei nº 6/2006 de 27/02, na redação que lhes foi dada pela Lei nº 31/2012 de 14/08, bem como da Portaria 368/2012 de 06/11 e do Aviso INE 12912, a renda mensal era atualizada de € 955,00 para € 987,09, a partir da que se vencer no próximo mês de Junho de 2013, com referencia a julho de 2013.
Com efeito, não vemos qualquer motivo para desconsiderar a referida comunicação do Banco CC, quando é certo que este é a entidade que administrava e administra o imóvel arrendado e que a comunicação que ele nos enviou é a única que comprovadamente eficaz, sendo ainda de frisar que tal comunicação é posterior à de V.Exa., traduzindo pois a vontade mais atual dos senhorios. Aliás, nesse sentido, anexamos o recibo de quitação da renda entretanto recebido.
Não obstante o anteriormente exposto, tendo em conta a avaliação do imóvel, as benfeitorias e investimentos por nós no mesmo efetuadas e as questões urbanísticas que se colocam relativamente ao imóvel, manifestamos mais uma vez a vontade de negociar e de chegar a um acordo com todos os senhorios, seja através da fixação de uma renda que salvaguarde os interesses das várias partes, seja mediante a eventual compra do imóvel arrendado, continuando até lá a pagar pontualmente as rendas, no montante que foi estipulado pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC.
Com os melhores cumprimentos, fico a aguardar uma resposta tão breve quanto possível.
(…)»
(acordo das partes - artigos 64º, 65º e 66º da contestação)
29 - NN enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia são fls. 83 e 84 dos autos, datada de 04 de Junho de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
Exmos. Senhores
Fazemos referência à carta que nos foi remetida por V/Exas datada de 31 de Maio de 2013, hoje recebida.
Contrariamente ao referido na carta sob resposta, não foram os clientes por nós representados, nem tão pouco esta sociedade de advogados, que "fixou unilateralmente" o montante da renda devida. A atualização da renda resulta da aplicação das normas legais em vigor, conforme vos foi oportunamente comunicado.
No que respeita às negociações que V. Exas. alegam pretender encetar, cumpre informar, tal como oportunamente comunicado ao Exmo. Sr. Dr. PP, advogado dessa sociedade, que não há da parte dos senhorios interesse em vender ou permutar o locado, nem tão pouco abertura para cobrar outra renda que não aquela que resulta da aplicação da legislação em vigor.
Quanto ao mais, cumpre informar que os clientes que representamos não estão na disposição de continuar a alimentar esta troca de correspondência, que visa apenas protelar o cumprimento das obrigações que recaem sobre essa sociedade, pelo que se no prazo de 10 dias V.Exas. não cumprirem com o disposto na lei e procederem ao pagamento integral das rendas vencidas, acrescido da penalização de 50% prevista no artigo 1041º/1 do Código Civil, promoveremos a resolução do contrato de arrendamento e o subsequente despejo.
Finalmente, e no que diz respeito aos poderes de representação desta sociedade, e sem conceder, porquanto mantemos na íntegra o que sobre o assunto já dissemos, ou seja, que a prática dos atos que temos vindo a praticar não carece de mandato escrito, juntamos em anexo. caso V.Exas. o solicitem, estamos disponíveis para enviar fotocópias certificadas das cópia das duas procurações que nos foram outorgadas por todos os proprietários da fração locada mesmas.
Devemos ainda sublinhar que na carta de 1 de Março de 2013, em resposta à nossa carta de 1 de Fevereiro de 2013, V.Exas. não suscitaram quaisquer questões quanto à legitimidade desta sociedade na representação dos senhorios, tendo inclusive não só respondido nos termos legais, como até apresentado uma contra proposta quanto ao valor mensal da renda.
(…)»
(acordo das partes - artigo 17º da petição inicial, artigo 68º da contestação)
30 - Acompanhavam a carta reproduzida no facto anterior cópia de duas procurações, a primeira outorgada pelos aqui 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º Autores, e a segunda outorgada pelo 7º Autor, dito «por si e ainda em representação na qualidade de procurador» do 8º e 9º Autores, ambas a favor do Sr. Dr. NN, do Sr. Dr. QQ, e do Sr. Dr. RR, todos advogados, e do Sr. Dr. SS e da Srª. Drª. LL, Advogados estagiários (conforme procurações de fls. 85 a 88 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas).
(acordo das partes - artigo 17º da petição inicial, artigos 70º, 71º e 72º da contestação)
31 - NN não juntou, na sua carta de 4 de Junho de 2013, cópia das duas procurações que, alegadamente teriam sido outorgadas em 2007 pelos coautores II e JJ ao -Autor HH.
(acordo das partes - artigo 75º da contestação)
32 - O Banco CC, S.A. passou a remeter à Ré avisos mensais de pagamento de renda com o valor de € 7.725,75.
(acordo das partes - artigo 121º da contestação)
33 - O Banco CC, S.A. recusou-se a receber da Ré o valor de € 987,09, por ela oferecido a título de renda mensal devida pelo contrato em causa nos autos, fazendo-o desde Junho de 2013.
(Tema da prova IV - artigo 82º da contestação)
34 - Após 11 de Junho de 2013, a Ré passou a depositar mensalmente, a favor dos Autores, a quantia de € 987,09, por conta do acordo escrito reproduzido no facto provado enunciado sob o número 02.
(confissão - artigo 26º da petição inicial)
35 - A Ré enviou a MM, Sociedade de Advogados, RL, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 89 a 93 dos autos, datada de 11 de Junho de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização de contrato de arrendamento e renda: V/ carta de 4 de Junho de 2013
«(…)
Exmo. Senhor Dr. NN
Começamos por agradecer a sua resposta de 4 de junho de 2013 à nossa carta de 31 de maio de 2013.
Porém, mais uma vez constatamos que V. Exa. não logrou fazer prova de que tem efetivamente poderes representativos para, no que respeita à atualização do contrato de arrendamento, aumento de renda, eventual resolução do contrato ou ação de despejo, agir em nome dos nove senhorios mencionados na caderneta predial urbana.
Com efeito, os documentos que V. Exa. juntou não são de modo algum suficientes para fazer tal prova, pelas razões que passaremos a expor.
O Sr. Dr. NN anexou à sua supra citada carta duas procurações, ambas datadas de 24 de Janeiro de 2013 e ambas concedendo poderes a V.Exa. para proceder às diligências necessárias à atualização do contrato e aumento da renda e para, em caso de incumprimento da arrendatária, poder resolver o contrato e intentar uma ação de despejo.
A primeira dessas procurações foi emitida por seis dos nove senhorios e, quanto a ela, nenhum problema aparentemente se coloca, parecendo ser válida e eficaz.
Mas, já no que respeita à segunda procuração, constata-se que ela foi emitida pelo Sr. Dr. HH – que é um senhorio que não fazia parte do grupo daqueles 6 senhorios que emitiram a primeira procuração – dizendo-se nessa segunda procuração que o dito Sr. HH estava a agir, não só em nome próprio como também na qualidade de representante de dois outros senhorios (Srs II e JJ), os quais também não faziam parte do grupo dos seis que subscreveram a primeira procuração.
Ou seja, um sétimo senhorio veio emitir, em seu próprio nome e também como representante de um oitavo e de um nono senhorio, uma segunda procuração de teor igual ao da primeira e também ela a favor do mesmo advogado (Dr. NN).
Nessa segunda procuração, esse sétimo senhorio, Sr. HH, invoca como fundamento para estar a atuar em nome do oitavo e do nono senhorios, duas procurações que estes, alegadamente, lhe haviam outorgado em 19 de Junho de 2007 e 13 de Julho de 2007, respectivamente.
Mas aqui levantam-se três problemas:
(i) Em primeiro lugar, V. Exa. não juntou cópia das referidas duas procurações que, alegadamente, teriam sido outorgadas em 2007 pelos dois outros senhorios (Srs. II e JJ) ao Sr. HH, o que significa que não nos foi fornecida qualquer prova de que este último tivesse efetivamente poderes representativos relativamente aos dois referidos senhorios, poderes esses que ele pudesse subestabelecer a favor de V. Exa.;
(ii) Em segundo lugar, importa frisar que não bastaria terem sido eventualmente passadas ao Sr. HH umas quaisquer procurações por parte desses dois outros senhorios (Srs. II e JJ), sendo também necessário que nessas procurações, alegadamente datadas de 2007, lhe tivessem sido expressamente atribuídos poderes especiais para aumentar rendas, resolver o contrato de arrendamento, intentar ações de despejo e subestabelecer tais poderes;
(iii) Finalmente e com o devido respeito, ainda que tais procurações existissem, o que desconhecemos, estranho seria que as mesmas, sendo alegadamente datadas de 2007, pudessem prever poderes de representação relacionados com uma diploma (o que aprovou o NRAU) que só veio entrar em vigor em 2012, ou seja, cerca de 5 anos mais tarde.
Ora, tudo isto são factos que a Sociedade BB, Lda. Ignora e não é suposto conhecer, sendo a responsabilidade de tal desconhecimento exclusivamente imputável a V. Exa., visto esta sociedade já lhe ter pedido (pelo menos, por escrito, duas vezes, nas nossas carta de 16 de Maio e de 31 de Maio de 2013) que fizesse prova dos seus poderes para representar todos os senhorios, não tendo V. Exa. satisfeito o solicitado.
Com efeito, o Senhor Dr. NN não juntou uma prova concludente de que tinha e tem poderes para representar todos os senhorios sem exceção, isto é, os nove senhorios, apenas se podendo concluir da documentação que nos enviou que tem poderes para agir em nome de sete dos nove senhorios o que, manifestamente, não cumpre com a exigência que é feita no artigo 11º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro. Assim sendo, a arrendatária tem toda a legitimidade para considerar – como o faz pela presente carta – ineficaz face a ela o procedimento de aumento de rendas promovido por V. Exa., com fundamento no artigo 11º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e no artigo 260º, nº1 do Código Civil, sendo que este último estabelece que se o representante não fizer prova dos seus poderes dentro do prazo razoável que a outra parte lhe tiver fixado, as declarações emitidas pelo representante não produzirão efeitos, sendo certo que o Senhor Dr. NN já foi interpelado duas vezes para fazer prova dos seus alegados poderes de representação, a última das quais dando-lhe um prazo de três dias para apresentar tal prova, e não o fez.
Atendendo ao exposto, a Sociedade BB, Lda. não se conforma com a resposta dada por V. exa. e reitera o seu entendimento de que a fixação da renda no montante de € 10.301,00 é ineficaz, razão pela qual continuará a proceder mensalmente ao pagamento do montante de € 987,09 fixado pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC em 17 de Abril de 2013.
Porém, tendo em conta a divergência acerca do montante da renda, a arrendatária vê-se na contingência de ter que proceder ao seu pagamento mediante depósito na CGD, o que fez já com referência ao mês de Julho, conforme talão de depósito que anexa.
Dito isto, e não obstante o anteriormente exposto, tendo em conta a avaliação do imóvel, as benfeitorias e investimentos por nós mesmo efetuadas e as questões urbanísticas que se colocam relativamente ao imóvel, manifestamos mais uma vez a vontade de negociar e de chegar a um acordo com todos os senhorios, seja através da fixação de uma renda que salvaguarde os interesses das várias partes, seja mediante a eventual compra do imóvel arrendado, continuando até lá a pagar pontualmente as rendas, no montante que foi estipulado pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC.
(…)»
(acordo das partes - artigo 26º da petição inicial, artigos 78º, 80º, 81º e 122º da contestação)
36 - A Ré depositou nos meses de Julho a Outubro de 2013, na Caixa Geral de Depósitos, S.A., a quantia de € 987,09, a título de renda devida mercê do contrato em causa nos autos.
(acordo das partes - artigo 83º da contestação)
37 - O Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, S.A. enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 286 dos autos, datada de 19 de Junho de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Exmos. Senhores,
Conforme é do conhecimento de V. Exas. a partir de 1 de Maio de 2013, a renda devida por V. Exas., pelo arrendamento da fração autónoma designada pela letra "E" do prédio urbano sito na Rua …, n.ºs 1…2 a 1…6 e Rua da … n.ºs …1 a …5, freguesia de S. Nicolau, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 1… e inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia sob o artigo 105, é de € 10.300,91.
De facto, foi remetida a V. Exas., por esta instituição, uma carta pela qual comunicávamos a V. Exas. a atualização da renda nos termos gerais, sem que fosse levada em conta a atualização extraordinária entretanto operada pelos senhorios, nos termos da lei, o que apenas aconteceu por um lapso de comunicação com os Senhorios.
E tendo-se tratado de um lapso, foi o mesmo prontamente esclarecido através de carta remetida a V. Exas., datada de 10 de Maio de 2013, comunicando-se que deveriam efetuar o pagamento do montante correspondente à diferença entre o montante atualizado da renda (referido supra) e aquele que foi pago por V. Exas. (€ 716,25).
Desta forma, e uma vez que a renda que se venceu em Junho também não foi liquidada, agradecemos que efetuem o pagamento da renda, pelo montante atualizado, acrescido dos montantes até à data em falta, i. é € 14.735,25 (correspondendo à diferença da renda vencida em Maio e à renda vencida em Junho) o que conduzirá à posterior atualização dos recibos de renda.
Com os n/melhores cumprimentos, subscrevemo-nos com consideração,
(Tema da prova III - artigo 18 da réplica )
38 - NN enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia são fls. 224 e 225 dos autos, datada de 21 de Junho de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
(…)
Importa referir, antes de mais, que a prova documental dos nossos poderes de representação se encontra suficientemente feita mediante a apresentação das duas procurações que remetemos. De todo o modo, juntamos em anexo cópia das procurações que foram outorgadas a favor do Exmo. Senhor HH, pelos seus filhos II e JJ.
Juntamos ainda, não obstante entendermos ser manifestamente desnecessário, e excessivo, declaração subscrita pelo referido HH, por si e em representação dos seus mencionados filhos, a ratificar todos os atos praticados por esta sociedade de advogados e pelo signatário, relativamente ao processo de transição do NRAU e atualização de renda.
Quanto à consignação em depósito das rendas, entendemos que não se mostram reunidos os pressupostos legais á aplicação do respetivo regime, previsto no artigo 17.º do RNAU, porquanto os senhorios não estão em mora; não está pendente ação de despejo; não existe justificativo legal para que o inquilino faça cessar a sua mora nem esta dependente de qualquer motivo relativo aos senhorios. A renda pode e deve continuar a ser paga nos mesmos termos que tem vindo a ser paga nos últimos anos, junto do Banco CC. Fazemos notar que a errada aplicação do regime de consignação em depósito, terá como consequência a falta de pagamento da renda, com as legais consequências.
(…)»
(acordo das partes - artigos 84º, 85º e 86º da contestação)
39 - Acompanhavam a carta reproduzida no facto anterior a «DECLARAÇÃO» que é fls. 226 dos autos, a «PROCURAÇÃO» que é fls. 227 a 231 dos autos, e a «PROCURAÇÃO» que é fls. 232 a 236 dos autos (documentos que aqui se dão por integralmente reproduzidos).
(acordo das partes - artigo 84º da contestação)
40 - A Ré enviou a MM, Sociedade de Advogados, RL, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 240 a 244 dos autos, datada de 04 de Julho de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização de contrato de arrendamento e renda: V/ carta de 21 de Junho de 2013
(…)
Exmo. Senhor Dr. NN
Começamos por agradecer a sua resposta, datada de 21 de Junho de 2013 e que chegou ao nosso poder em 1 de Julho de 2013, à carta que lhe enviámos em 11 de Junho de 2013.
Congratulamo-nos por V. Exa., finalmente, ter feito prova de que tem efetivamente poderes representativos para agir em nome dos nove senhorios mencionados na caderneta predial urbana.
Importa todavia salientar que o facto de V. Exa. ter agora apresentado, a acompanhar a sua carta de 21 de Junho, as procurações que faltavam para fazer prova dos seus poderes representativos relativamente a todos os senhorios e ter também juntado uma declaração, subscrita pelo Sr. HH, ratificando os atos anteriormente por si praticados em nome dele e das pessoas que ele representa, não é de molde a tornar retractivamente eficaz o anteriormente processado, tendo em conta o disposto na parte final do nº 1 do artigo 260º do Código Civil.
Com efeito, não nos podemos esquecer que a Sociedade BB, Lda. lhe pediu várias vezes, duas delas por escrito (nas cartas de 16 de maio e de 31 de maio de 2013), que fizesse prova dos seus poderes de representação, dizendo-se expressamente na carta de 31 de maio o seguinte: “agradecemos que, no prazo de 3 (três) dias, nos faça chegar comprovativo legal de que representa todos os senhorios, sendo que se o não fizer tiraremos as devidas consequências à luz das normas legais aplicáveis”.
Ora, como V. Exa. muito bem sabe, a consequência legal da falta de justificação dos poderes do representante vem fixada no artigo 260º nº1 do Código Civil, que diz que “se o representante não fizer prova dos seus poderes dentro do prazo razoável que a outra parte lhe tiver fixado, as declarações emitidas pelo representante não produzirão efeitos”.
Acontece que, confrontado com esse prazo perentório que, nos termos da lei, lhe foi fixado pela arrendatária, V. Exa. não satisfez integralmente o solicitado, visto na sua carta de 4 de junho de 2013 só ter juntado documentação comprovativa de que tinha poderes para agir em nome de sete dos nove senhorios.
Devido a essa falta de justificação atempada, por parte de V. Exa, dos poderes de representação de que se arrogava, a Sociedade BB, Lda. veio declarar na sua carta de 11 de Junho de 2013 (por si recebida a 14 de Junho de 2013), que reitera o seu entendimento de que a fixação da renda no montante de € 10.301,00 é ineficaz, razão pela qual continuará a proceder mensalmente ao pagamento do montante de € 987,09 fixado pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC em 17 de Abril de 2013.
Assim sendo, quando V. Exa. veio finalmente fazer prova, na sua carta de 21 de Junho de 2013 (que tomámos conhecimento a 1 de Julho de 2013), dos seus poderes de representação, relativamente a todos os senhorios, já o procedimento por si promovido de transição do contrato de arrendamento para o NRAU e o consequente aumento de renda se tinha tornado definitivamente ineficaz, por força da parte final do supracitado nº 1 do artigo 260º do Código Civil.
Certamente por ter perfeita consciência de tal facto, é que V. Exa. veio agora, nesta última carta, invocar, em nosso ver, incorretamente, os artigos 1407º e 985º do Código Civil, preceitos estes que até então nunca tinha citado, tentando alegar que os atos que praticou não exigiam o consentimento de todos os senhorios, mas apenas da maioria.
Acontece todavia, que tal tese não tem apoio na lei, visto existir no presente caso uma norma especial que, obviamente, prevalece sobre qualquer eventual e hipotética norma geral.
Com efeito, diz o artigo 11º, nº1 do NRAU que, “havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente.
“Resulta de tudo o que ficou dito que a prova tardia de que V. Exa. dispõe de poderes para representar todos os senhorios não sanou, de modo algum, a ineficácia de todas as anteriores notificações que V. Exa. dirigiu à Sociedade BB, Lda., o que significa que, caso não haja acordo entre os senhorios e a arrendatária – mas que temos esperança que com boa vontade de todas as partes haja – V. Exa. terá de repetir o procedimento previsto nos artigos 40.º a 54.º da Lei 6/2006 de 27/02, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012 de 14/08.
Nessa conformidade, e na pressuposição – que não passa disso – de que V. Exa. irá propor exatamente a mesma renda de € 10.301,00, correspondente ao duodécimo de 1/15 do valor patrimonial do locado, desde já alertamos para o facto de que esse cálculo se encontra baseado numa avaliação errada do valor da fração arrendada.
Com efeito, na página 2 da Caderneta Predial diz-se que a área bruta privativa (correspondente aos 5 pisos, mencionados na página 1 da referida Caderneta Predial) é de 1.576,1m2, quando na realidade a soma das superfícies desses 5 pisos apenas perfaz 1548,61 m2, o que significa que na avaliação foram contabilizados mais 27,49 m2 do que era suposto.
Ademais, temos a sensação que a avaliação não terá levado em linha de conta um elemento depreciativo do valor da fração detida pelos seus representados e que consiste no facto de as escadas que servem o hotel também servirem as demais frações e partes que compõem o prédio em causa, não estando, pois, afetadas ao uso exclusivo da fração dos seus representados.
Assim, solicitamos a V. Exa. que, por favor, nos informe dos critérios e elementos que foram levados em linha de conta para efeitos de avaliação pois só assim nos poderemos esclarecidamente pronunciar sobre o teor e quantum da mesma.
Dito isto, gostaria de frisar que a Sociedade BB, Lda. não pretende de modo algum recorrer a manobras dilatórias, mas apenas proteger os seus legítimos interesses tutelados por lei, acreditando que, agora que foi feita prova dos poderes representativos de V. Exa., estão reunidas todas as condições para, de boa-fé e com espirito construtivo, se discutir a eventual compra da fração arrendada (tendo em conta a avaliação do imóvel, as benfeitorias e investimentos por nós no mesmo efetuadas e as questões urbanísticas que se colocam relativamente ao prédio) ou a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e o consequente aumento de renda desejado pelos senhorios.
Escusado será dizer que, enquanto o referido procedimento não estiver concluído, continuaremos a depositar pontualmente as rendas no montante que foi estipulado pelo Departamento de Administração de Propriedades do Banco CC, com quem temos vindo a lidar desde há muitos anos.”
(…)»
(acordo das partes - artigos 6º, 8º, 87º e 97º da contestação)
41 - NN enviou à Ré, que a recebeu, o original da carta cuja cópia são fls. 259 e 260 dos autos, datada de 22 de Agosto de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
ASSUNTO: Atualização de Contrato de Arrendamento e Renda
(…)
Fazemos referência à carta que foi remetida por V. Exas ao Banco CC (departamento de Administração de Propriedade) datada de 26 de Julho de 2013.
Importa referir desde logo que conforme resulta do talão de consignação da renda em depósito que nos foi remetido por V. Exas. (cuja cópia se junta como anexo I ) a renda não foi consignada em depósito por não ter sido aceite pelos proprietários, mas sim por V. Exas. entenderem que a renda reclamada pelos proprietários não seria aquela que estariam obrigados a pagar.
De facto, nunca os proprietários recusaram receber qualquer montante para pagamento da renda, ainda que o mesmo configure um pagamento parcial da renda que consideram efetivamente devida.
Desta forma informamos V. Exas que poderão efetuar o pagamento da renda para a conta aberta junto do Banco TT, S.A.. em nome de EE e outros, com o NIB 000…3.
Aproveitamos ainda para responder à questão suscitada por V. Exas. na V/ carta datada de 4 de Julho de 2103 que nos foi remetida, relativamente à alegada diferença de 27,49 m2 entre a área que consta da caderneta predial e aquela que alegadamente corresponde á área do imóvel (uma diferença de 1,74%). A área do imóvel foi apurada na sequência de um levantamento topográfico levado a cabo por uma entidade independente aquando da afetação do edifício ao regime da propriedade horizontal, e foi confirmada pelas autoridades competentes para efeitos da respetiva autorização. As áreas que constam da caderneta predial são as que resultaram do referido levantamento.
Com o objetivo de encontrar uma solução consensual para este assunto, e de ultrapassar as divergências entre as Partes, os senhorios estão na disposição de descontar ao montante da renda legalmente exigida o valor correspondente a 1,74% da mesma, fixando-se a renda mensal em € 10.121,33.
Esta proposta é válida pelo prazo de 30 dias, e implica o pagamento da diferença dos montantes devidos relativamente às rendas vencidas.
(…)»
(acordo das partes - artigos 9º, 10º, 129º e 130º da contestação)
42 - A Ré enviou à MM, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls 264 a 266 dos autos, datada de 29 de Agosto de 2013, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Acusamos a receção da sua carta datada de 22 de Agosto de 2013, a qual agradecemos e nos merece os comentários seguintes.
Por um lado, a consignação em depósito, conforme é do conhecimento de V. Exa., deve-se ao fato de o CC, desde sempre o interlocutor que representou os senhorios, não obstante o nosso pedido e insistência, se ter recusado a fornecer um NIB e ou número de conta bancária para a qual pudéssemos transferir o montante da renda que havia sido, pelo mesmo, em representação dos senhorios, unilateralmente fixado.
Do teor da sua carta julgamos continuar a existir fundamento para a consignação em depósito uma vez que expressamente é referido que não recebem a renda enquanto pagamento da renda efetivamente fixada pelo CC e, como tal devida nos termos legais, mas apenas a título de pagamento parcial de uma alegada renda de valor superior. Ora, como compreenderá, não podemos depositar a renda da conta bancária que indica a título de pagamento parcial quando o seu valor corresponde ao valor total fixado pelo Santander em representação dos senhorios. Assim, concebemos o vosso pedido e condição aposta como o reiterar da recusa de recebimento da renda.
Por outro lado, conforme comunicado na última carta que remeteu a V. Exa. com respeito ao assunto em epígrafe, esta sociedade entende que o processo de atualização de renda comunicado por V. Exa. foi ineficaz pelas razões então aduzidas. Assim, na ausência de um aumento de renda promovido em harmonia com o procedimento previsto nos artigos 50.º a 54.º da Lei n.º 6/2006 de 27/02, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012 de 14/08, por um lado, e em face da consolidação do aumento de renda em tempos efetuado pelo CC, por outro lado, esta sociedade não reconhece nenhum valor de renda superior a € 987,09, pelo que expressamente declina a proposta apresentada por V. Exa. com vista à redução de uma renda que não se mostra aplicável.
Atento o fato de se encontrar pendente uma ação judicial intentada pelos senhorios e de estar a correr prazo para esta sociedade apresentar a sua contestação, tomamos a liberdade de informar que nos mantemos à disposição para tentar resolver as disputas que nos separam de modo amigável.”
(…)»
(acordo das partes - artigo 131º da contestação, artigo 6º da réplica)
43 - A 4ª co-Autora, EE, remeteu à Ré, que a recebeu, a carta que é fls. 530 dos autos, datada de 03 de Junho de 2014, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Alteração dos dados para pagamento da renda
Exmos. Senhores
Dirijo-me a V. Exas. na qualidade de comproprietária da fração autónoma identificada pela letra “E”, arrendada a V. Exas., pertencente ao imóvel sito na Rua … nº 1… a 1… e Rua da …, nºs 4.. a 4…, em Lisboa.
Foi decidido pelos proprietários do referido imóvel, que a gestão do mesmo deixa de ser feita pelo Banco CC, pelo que solicitamos que doravante, todos os pagamentos referentes a rendas, passem a ser efectuados por transferência bancária, para a nossa conta no Banco Espirito Santo BES com os seguintes dados:
Conta: 0006 …7
NIB 000…3
IBAN PT50 000…3
BIC/Endereço SWIFT …CPTPL
(…)»
(acordo das partes – artigos 1º e 2º do articulado superveniente)
*
4.1.2. Factos NÃO PROVADOS
Da factualidade articulada pelas Partes, com interesse para a decisão das questões enunciadas, não se provaram os seguintes factos:
1’ - A área bruta privativa correspondente aos 05 pisos, mencionados na página 1 da Caderneta Predial pertinente ao imóvel em causa nos autos, seja de 1.548,61 m2. (Tema da prova I - 2º parágrafo do documento de fls. 243 dos autos, artigo 5º do requerimento de fls. 289 a 295)
2’ - Todas as comunicações anteriores a 01 de Fevereiro de 2013, referentes ao contrato em causa nos autos, tenham sido feitas à Ré exclusivamente por intermédio do Banco CC, S.A..
(Tema da prova III - artigo 42º da contestação)
3’ - A carta datada de 31 de Maio de 2013, dirigida pela Ré a NN, e onde se refere que «no prazo de 3 (três) dias fizesse prova dos seus alegados poderes» para representar os senhorios/Autores, reiterasse pedidos anteriores da Ré nesse sentido.
(Tema da prova II - artigo 64º da contestação)
4’ - Em data anterior a 16 de Maio de 2013, a Ré tenha solicitado a NN que o mesmo esclarecesse os poderes de representação que alegadamente possuiria dos Autores, e concretamente entre o período compreendido de 02 de Fevereiro de 2013 e 16 de Maio de 2013.
(Tema da prova II - aperfeiçoamento realizado em sede de 2ª sessão da Audiência Prévia)
5’ - A Ré tenha agido conforme descrito no artigo anterior por intermédio do Sr. Dr. PP.
(Tema da prova II - aperfeiçoamento realizado em sede de 2ª sessão da Audiência Prévia)
5. Tendo em conta o disposto no nº 4, do art. 635º, do Código de Processo Civil, o objecto dos recursos delimita-se pelas conclusões dos mesmos. Assim, no presente recurso, estão em causa as seguintes questões:
- Ineficácia da declaração de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU (na redacção que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) por falta de poderes de representação atribuídos ao advogado NN por todos os comproprietários/co-senhorios do imóvel locado (AA. na presente acção);
- Subsidiariamente, reapreciação da matéria de facto:
o Exigindo a lei certo tipo de prova para a existência de um facto, saber, quanto às procurações que atribuíram poderes de representação ao advogado dos comproprietários/co-senhorios e perante o teor dos documentos 4 e 5 agora juntos, se se devem dar como não provados os factos 29 (na parte em que refere que se anexam as procurações) e 30, por falta de prova da validade das procurações neles referidas;
o Ao ter a Relação eliminado o facto 17, em vez de o dar como não provado, produziram-se “contradições sobre a matéria de facto que inviabilizam a decisão jurídica do pleito”, devendo dar-se antes como não provado o facto 17;
- Subsidiariamente, ineficácia da comunicação de actualização extraordinária da renda efectuada pelo representante dos comproprietários/co-senhorios por:
o Existência de comunicações contraditórias;
o Falta de justificação dos poderes do representante no prazo razoável fixado pela R.;
o Falta de poderes do comproprietário e co-senhorio HH para, enquanto representante dos comproprietários/co-senhorios II e JJ, subestabelecer no advogado NN os poderes que lhe tinham sido atribuídos por aqueles, no que se refere à transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU;
- Subsidiariamente, inexistência de mora por falta de liquidação do valor da renda;
- Subsidiariamente, erro na condenação da R. a entregar a fracção locada, com a tapagem “de qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua a outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito”; e ainda
- Erro na condenação ao pagamento de juros desde 01/05/2013, por falta de liquidez da obrigação da R.
6. Tal como se encontram enunciadas, as questões objecto do presente recurso impõem algumas precisões.
6.1. Em princípio, seria de conhecer em primeiro lugar das questões relativas à reapreciação da decisão da matéria de facto, dentro dos apertados limites em que as competências legais deste Supremo Tribunal o permitem (cfr. arts. 674º e 682º do CPC). Contudo, as questões concretamente suscitadas pela Recorrente impõem os seguintes esclarecimentos:
- O conhecimento da primeira questão relativa à reapreciação da factualidade dada como provada pelas instâncias implica, antes de mais, que se aprecie a admissibilidade dos documentos que a Recorrente juntou aos autos em sede de revista;
- Com tais documentos pretende a Recorrente impugnar os factos provados 29 e 30, designadamente a validade das procurações neles indicadas, com fundamento em ofensa de norma legal quanto ao meio de prova das procurações;
- Ora, como veremos infra, esta pretensão da Recorrente só terá de ser apreciada se se vier a concluir que, diversamente do entendido pela Relação, o pedido de justificação dos poderes de representação do advogado NN não foi extemporaneamente feito pela R. arrendatária, quando já se encontravam concluídos os procedimentos de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU. Assim sendo, a primeira das duas questões relativas à reapreciação da matéria de facto apenas será conhecida em momento próprio, se entretanto não ficar prejudicada;
- Quanto à segunda questão relativa à reapreciação da matéria de facto (ao eliminar a Relação o facto 17, em vez de o dar como não provado, produziram-se “contradições sobre a matéria de facto que inviabilizam a decisão jurídica do pleito”, devendo dar-se antes como não provado o facto 17), afigura-se ser equívoca a pretensão da Recorrente. Na verdade, a existirem as alegadas contradições insanáveis na decisão da matéria de facto, a consequência não será a de se dar o facto 17 como não provado mas sim, nos termos do art. 682º, nº 3, do CPC, a de se mandar baixar os autos para que tais contradições sejam expurgadas pelo Tribunal a quo;
- Porém, da fundamentação do acórdão recorrido (a fls. 69) resulta que a eliminação do ponto 17 da matéria provada se deveu, em última análise, ao entendimento de estar em causa uma questão de direito e não de facto, entendimento que não se afigura censurável e que, aliás, a Recorrente não contestou. Assim sendo, nesta parte a pretensão de reapreciação da matéria de facto é manifestamente improcedente;
- De qualquer forma, sempre se acrescenta que a pretendida alteração relativa o facto 17 se afigura irrelevante para efeitos das pretensões da Recorrente.
6.2. Entre as questões de direito suscitadas pela Recorrente avultam aquelas que respeitam à alegada ineficácia da declaração de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU, ineficácia que a Recorrente baseia na falta de poderes de representação do advogado NN, com diferentes fundamentos.
A resolução de tal questão implica, em termos lógicos, a resolução das seguintes sub-questões: saber se a atribuição de poderes representativos ao mandatário dos comproprietários/co-senhorios exige forma escrita; apurar se, em qualquer caso, o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU não se encontrava já concluído em momento anterior àquele em que a R. arrendatária exigiu a justificação de poderes.
A este propósito saliente-se que - tal como repetidamente afirmado no acórdão recorrido -, a resolução das questões relativas à falta de poderes representativos do advogado dos comproprietários do imóvel locado (como à falta de prova atempada de tais poderes) em sentido favorável à Recorrente só terá repercussões no desfecho da presente lide se, a montante, se entender que o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU não se encontrava já concluído em momento anterior àquele em que a R. arrendatária exigiu a justificação de poderes.
6.3. Assim, são as seguintes as questões a apreciar (por ordem de precedência e com numeração nossa):
I - Ineficácia da declaração de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU por falta de poderes de representação atribuídos ao advogado NN, questão que se desdobra nas seguintes sub-questões:
(i) Saber se a atribuição de poderes representativos ao mandatário dos comproprietários/co-senhorios exige forma escrita;
(ii) Apurar se o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU se encontrava ou não concluído em momento anterior àquele em que a R. arrendatária exigiu a justificação de poderes;
(iii) Ineficácia por falta de poderes de representação por parte de todos os comproprietários, questão suscitada pela primeira vez em sede de revista, e que, por sua vez, implica previamente:
1º) Decidir da admissibilidade dos documentos juntos pela Recorrente em sede de revista;
2º) Conhecer da primeira questão relativa à reapreciação da matéria de facto: exigindo a lei certo tipo de prova para a existência de um facto, saber, quanto às procurações que atribuíram poderes de representação ao advogado NN e perante o teor dos documentos 4 e 5 agora juntos, se se devem dar como não provados os factos 29 (na parte em que refere que se anexam as procurações) e 30, por falta de prova da validade das procurações neles referidas;
(iv) Ineficácia por desrespeito pelo prazo razoável para justificação dos poderes, fixado pela R. arrendatária;
(v) Ineficácia por falta de poderes de representação quanto aos 8º e 9º comproprietários/co-senhorios;
II - Ineficácia da comunicação de actualização extraordinária da renda efectuada pelo representante dos comproprietários/co-senhorios por existência de comunicações contraditórias;
III - Inexistência de mora por falta de liquidação do valor da renda;
IV - Erro na condenação da R. arrendatária a entregar a fracção locada, com a tapagem “de qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua a outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito”;
V - Erro na condenação ao pagamento de juros desde 01/05/2013 por falta de liquidez da obrigação da R. arrendatária.
7. Como se afirmou, a questão da alegada ineficácia da declaração de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU, por falta de poderes de representação atribuídos ao advogado NN, pressupõe, antes de mais, saber se a atribuição de poderes representativos ao mandatário dos comproprietários/co-senhorios exige forma escrita.
Vejamos.
Para a celebração do contrato de mandato (incluindo o contrato de mandato forense previsto no art. 62º, nº 1, alínea b), do Estatuto da Ordem dos Advogados, aprovado pela Lei nº 15/2005, de 26 de Janeiro, vigente à data dos factos) não exige a lei forma especial pelo que, no caso dos autos, não foi posto em causa que o advogado NN tenha sido constituído mandatário de (todos) os comproprietários e co-senhorios do imóvel locado.
No que respeita aos actos de transição para o regime do NRAU, praticados pelo mesmo advogado na qualidade de representante dos seus clientes, pretende a R. Recorrente que, nos termos gerais do art. 262º, nº 2, do Código Civil, a outorga de poderes representativos terá de respeitar a forma escrita, por ser essa a forma imposta por lei para as comunicações entre as partes no processo de transição para o regime do NRAU (art. 9º do NRAU, na redacção em vigor à data dos factos dos autos, dada pela nº Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto).
Afigura-se que esta exigência de forma escrita para as comunicações entre as partes constitui uma formalidade ad probationem e não uma formalidade ad substantiam pelo que, feita a prova (factos 8 e 12) de que as comunicações do advogado dos comproprietários/co-senhorios respeitaram a forma legal, não poderá impugnar-se a validade dos actos praticados.
Ainda que se concluísse de forma diferente, sempre se teria de apurar se o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU se encontrava ou não concluído em momento anterior àquele em que a R. arrendatária exigiu a justificação de poderes.
Com efeito, não tendo os AA., em representação dos quais o advogado NN actuou, posto em crise a legitimidade desta actuação (antes dela se prevalecendo tanto extrajudicialmente como judicialmente, com a presente acção), a alegada falta de poderes representativos só poderá relevar se e na medida em que tenha afectado a transição para o regime do NRAU e a actualização extraordinária da renda.
Passa-se, de seguida, a conhecer da questão de saber se o processo de transição para o regime do NRAU se encontrava ou não concluído em momento anterior àquele em que a R. arrendatária exigiu a justificação de poderes.
8.1. Importa ter presente o regime do NRAU (na redacção em vigor à data dos factos dos autos, dada pela nº Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto) no que se refere aos procedimentos necessários para efectuar a transição para tal regime e a actualização extraordinária da renda:
“SECÇÃO III
Arrendamento para fim não habitacional
Artigo 50.º
Iniciativa do senhorio
A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana.
Artigo 51.º
Resposta do arrendatário
1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.
2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.
3 - O arrendatário, na sua resposta, pode:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º
4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade;
b) Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal;
c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.
5 - Para efeitos da presente lei, «microentidade» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
a) Total do balanço: (euro) 500 000;
b) Volume de negócios líquido: (euro) 500 000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco.
6 - O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância.
7 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 6 e 7 do artigo 31.º
Artigo 52.º
Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio
Sem prejuízo do disposto no artigo 54.º, é aplicável à oposição pelo arrendatário e à denúncia pelo senhorio, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 33.º, com exceção do n.º 8.”
E aqui se transcreve o art. 33º para o qual remete o art. 52º:
“Artigo 33.º
Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio
1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 35.º e 36.º, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta.
2 - A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.
3 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.
4 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário ou verificando-se o disposto no número anterior, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação prevista no n.º 1 ou do termo do prazo aí previsto:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
5 - Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1:
a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário;
b) Atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
[…]”
Importa ainda ter presentes as normas específicas relativas à situação de pluralidade de titulares da posição de senhorio ou de arrendatário:
“Artigo 11.º
Pluralidade de senhorios ou de arrendatários
1 - Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber.
2 - Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suas comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do remetente.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.
4 - A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos os arrendatários nos casos previstos no n.º 2 do artigo anterior.
5 - Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação é dirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante.
6 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário equivale ao silêncio.”
Particularmente importante será determinar qual o sentido e razão de ser deste regime especial de comunicações entre as partes em caso de pluralidade de senhorios e/ou de arrendatários. Com as diversas regras do art. 11º do NRAU, supra transcrito, pretende-se evitar que, havendo pluralidade de titulares da posição de senhorio ou de arrendatário, possam, no processo de transição para o regime do NRAU, surgir propostas ou contrapropostas não coincidentes de diferentes titulares que integram uma ou outra posição.
Ora, no caso dos autos, não se verificou qualquer divergência entre os nove comproprietários/co-senhorios. Quanto muito – o que veremos infra – poderá admitir-se ter o conjunto dos comproprietários/co-senhorios endereçado, sucessivamente, mais do que uma proposta à arrendatária. Assim, o disposto no nº 1, do art. 11º do NRAU (“Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente (…)”) não se destina directamente a solucionar o caso dos autos, mas antes aquelas outras hipóteses de divergências dentro do conjunto dos senhorios.
8.2. A fim de apurar da conformidade com o regime do NRAU que aqui se transcreveu, recorda-se a cronologia da factualidade relevante para a resolução dos problemas suscitados pelo processo de transição para tal regime, enunciando-a em seguida de forma sintética (e sem prejuízo da devida atenção aos termos em que os factos vêm definidos pelas instâncias):
- Com data de 1 de Fevereiro de 2013 – Carta do advogado NN dirigida à arrendatária comunicando a transição para o regime do NRAU e propondo a renda mensal de € 20.000 (facto 8);
- Com data de 1 de Março de 2013 – Carta da arrendatária ao advogado NN, recusando a renda mensal de € 20.000 e propondo o valor de € 5.000 (facto 11);
- Com data de 4 de Março de 2013, recebida a 5 de Março – Carta do advogado NN dirigida à arrendatária e fixando a renda actualizada extraordinariamente em € 10.300,91 (com efeitos a partir de 1 de Maio de 2013) (facto 12);
- Com data de 17 Abril 2013 – Carta do Banco CC à arrendatária comunicando a actualização anual da renda mensal para € 955,00 (com efeitos a partir de 1 de Junho de 2013) (facto 14);
- Com data de 10 de Maio de 2013 – 2ª Carta do Banco CC à arrendatária, corrigindo o valor da renda para € 10.300,91 (com efeitos já no mês de Maio de 2013) (facto 18);
- Com data de 16 de Maio de 2013 – Carta da arrendatária ao advogado NN, dando como prevalecente a renda mais baixa indicada na 1ª carta do Banco (€ 955,00) e exigindo a justificação dos poderes representativos do advogado; (facto 20);
- Com data de 24 de Maio de 2013 – Carta do advogado NN à arrendatária, fixando o prazo de 8 dias para pagar as rendas em atraso (€ 10.300,91 por mês) e dispondo-se a comprovar os poderes de representação outorgados pelos proprietários (facto 27);
- Com data de 31 Maio de 2013 – Carta da arrendatária ao advogado NN, renovando a exigência de justificação dos poderes de representação e fixando para o efeito o prazo de 3 dias (facto 28);
- Com data de 4 Junho de 2013 – Carta do advogado NN à arrendatária, juntando procurações dos 1º a 7º comproprietários/co-senhorios (factos 29 e 30);
- Com data de 11 Junho de 2013 – Carta da arrendatária ao advogado NN, insistindo na falta de prova dos poderes de representação dos 8º e 9º comproprietários/co-senhorios (facto 35);
- Com data de 21 Junho de 2013 – Carta do advogado NN à arrendatária, juntando procurações dos 8º e 9º comproprietários/co-senhorios a favor do 7º proprietário/senhorio (facto 38);
- Com data de 4 Julho de 2013 – Carta da arrendatária ao advogado NN, admitindo que foi feita prova dos poderes de representação de todos os comproprietários/co-senhorios;
- 2 de Julho de 2013 – Propositura da presente acção de despejo por falta de pagamento das rendas dos meses de Maio, Junho e Julho de 2013 (vencidas, respectivamente, em 1 de Abril, 1 de Maio e 1 de Junho de 2013).
Além do mais, assinale-se que, diversamente do alegado pela R. Recorrente, não foi feita prova de que, ao longo de todo este processo, tivessem os comproprietários/co-senhorios, por si ou através do advogado NN, manifestado a disposição de renegociar com a arrendatária o montante da actualização extraordinária da renda. Dos factos provados, designadamente do conteúdo das cartas da R. arrendatária, resulta que tal vontade de renegociar era unilateral.
Relevante se afigura também que, em sede de motivação da matéria de facto (a fls. 1410), se tenha salientado que, após ter recebido a primeira carta do advogado NN (datada de 1 de Fevereiro de 2013), o representante legal da R. arrendatária tenha confirmado junto da comproprietária/co-senhoria AA (aqui 1ª A.) que aquele representava os comproprietários/co-senhorios.
8.3. Da análise da cronologia e do teor dos factos provados, pode concluir-se que, com a carta datada de 1 de Fevereiro de 2013, os senhorios deram início ao processo de transição para o regime do NRAU, nos termos do respectivo art. 50º, propondo o tipo e a duração do contrato, assim como um valor actualizado de renda mensal (€ 20.000).
Nos termos do art. 51º do NRAU, o acto decisivo na defesa dos interesses do arrendatário é o da resposta deste último à proposta do senhorio. Ora, do conteúdo da carta- resposta da arrendatária dos autos (datada de 1 de Março) extrai-se que, de entre a panóplia de reacções admitidas pelo citado art. 51º, a arrendatária se limitou a faze uso das seguintes: (i) discordar da proposta de prazo de renovação do contrato; (ii) contrapropor o valor de renda mensal de € 5.000. Prescindiu a arrendatária de se socorrer de outras vias de tutela dos seus interesses, nomeadamente daquelas que se encontram previstas para as pequenas empresas (cfr. nºs 4 a 6, do art. 51º do NRAU), porventura por falta de preenchimento dos respectivos pressupostos legais.
Perante a resposta da arrendatária (carta datada de 1 de Março), e de acordo com o previsto no art. 33º do NRAU (por remissão do art. 52º), por nova carta (datada de 4 de Março) comunicaram os senhorios o tipo e duração do contrato, o prazo de renovação e ainda o valor da renda mensal fixado em € 10.300,91, de acordo com os critérios legais (art. 35º, nº 2, alíneas a) e b) do NRAU), critérios cuja regularidade a arrendatária só viria a pôr em causa na presente acção. Assim, tendo sido provado que tal carta foi recebida pela arrendatária em 5 de Março, nesta data – e tal como entenderam as instâncias – se tornou efectiva a transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU.
Deste modo, venceu a 1 de Abril de 2013 a obrigação de pagamento da renda actualizada do mês de Maio e a 1 de Maio de 2013 a obrigação de pagamento da renda actualizada do mês de Junho.
Quando a arrendatária recebeu a 1ª carta do Banco CC (datada de 17 Abril de 2013), comunicando-lhe a actualização anual da renda para o montante de € 955,00, com efeitos a partir de 1 de Junho de 2013, encontrava-se já em situação de mora quanto ao pagamento de dois meses de renda.
Não estando provado que, ao contrário do alegado pela R. Recorrente, se encontrasse pendente qualquer negociação quanto ao valor da actualização extraordinária da renda, todas as comunicações entre as partes subsequentes a 1 de Abril de 2013 (como também as comunicações entre a R. e o Banco CC) são posteriores à constituição da R. em mora.
Do mesmo modo, também a exigência de justificação dos poderes representativos, feita pela R. arrendatária ao advogado NN (por carta datada de 16 de Maio de 2013), é extemporânea, assim como as demais exigências da mesma arrendatária que se seguiram.
Concluindo-se que o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU se encontrava concluído em momento anterior (5 de Março de 2013) àquele em que a R. arrendatária (carta datada de 16 de Maio de 2013) exigiu a justificação de poderes, considera-se que ficam prejudicadas as demais questões [indicadas supra como I, (iii), (iv) e (v)] objecto do presente recurso quanto à alegada ineficácia da declaração de transição de tal contrato de arrendamento para o regime do NRAU, por alegada falta de poderes de representação do advogado NN.
8.4. Em face da conclusão do ponto 8.3. – e não tendo nenhum dos nove comproprietários/co-senhorios posto em causa os actos em seu nome praticados pelo dito advogado, antes tendo-se feito prevalecer de tal actuação – afiguram-se não admissíveis, por irrelevantes, as pretensões da R. arrendatária de: (i) em sede de contestação vir invocar não se encontrar a actualização extraordinária da renda compreendida no âmbito do substabelecimento de poderes autorizado pelas procurações do 8º e 9º comproprietários/co-senhorios a favor do 7º comproprietário/co-senhorio; (ii) como questão nova, suscitada apenas no recurso de revista, impugnar a validade das procurações pelas quais os 1º a 7º comproprietários/co-senhorios outorgaram poderes representativos ao advogado NN.
Mas, ainda que assim não se entendesse, e se considerasse admissível que tais questões fossem suscitadas na presente acção pela R. arrendatária (e, no que se refere à segunda questão, apenas no momento em que o foi), sempre seria de acompanhar o juízo da Relação que entendeu que – tendo a R. arrendatária reconhecido (por carta datada de 4 de Julho de 2013) ter o advogado NN feito prova dos poderes de representação de todos os comproprietários/co-senhorios – se verificaria um exercício abusivo do direito por parte da mesma R., na modalidade de venire contra factum proprium.
Sendo, para o efeito, irrelevante a ressalva feita na mesma carta de 4 de Julho de que tal reconhecimento dos poderes representativos não teria efeito retroactivo (de sanação da alegada ineficácia da comunicação de actualização extraordinária da renda), porque – segundo alega a R. arrendatária – a justificação de poderes teria sido feita fora do prazo, alegadamente razoável, para tal por ela fixado. Na verdade, como se concluiu supra, ponto 8.3., sem margem para dúvidas, pela extemporaneidade da exigência de justificação dos poderes representativos, tal ressalva inserida na referida carta da R. arrendatária (datada de 4 de Julho), não produz qualquer efeito.
Por outras palavras, constitui um comportamento gravemente atentatório dos princípios impostos pela boa fé (art. 334º do CC) que a R. arrendatária tenha formalmente reconhecido o advogado NN como representante de todos os comproprietários/co-senhorios e, posteriormente, na presente lide, tenha vindo contestá-lo.
A contradição inerente à conduta da R. revela-se tanto mais censurável quanto é de admitir que, se acaso tivesse subsistido alguma dúvida sobre a existência e âmbito dos poderes representativos do advogado NN, poderiam os comproprietários/co-senhorios ter-se socorrido de uma ampla ratificação extrajudicial de todos os actos por aquele praticados em seu nome.
Em síntese, acompanha-se a censura das instâncias à conduta da R. arrendatária que, na ânsia (que as suas comunicações escritas bem revelam) de evitar a actualização extraordinária da renda, não olhou a meios para, tanto na fase extrajudicial como na fase judicial, alcançar esse objectivo.
9. Questão conexa com a apreciada no ponto 8 do presente acórdão, mas, ainda assim, subsidiária em relação a ela, é a da alegada ineficácia da comunicação de actualização extraordinária da renda efectuada pelo representante dos comproprietários/co-senhorios por existência de comunicações contraditórias.
Invoca a Recorrente o regime do nº 6, do art. 11º do NRAU, supra transcrito (“Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário equivale ao silêncio”). Vimos já que as hipóteses directamente visadas pelo art. 11º do NRAU são as de contradição entre propostas de diferentes titulares que ocupam a mesma posição (de senhorio ou de arrendatário) na relação contratual; hipóteses que não correspondem à situação dos autos em que a alegada contradição, a existir, ocorre entre diferentes propostas de representantes do conjunto dos comproprietários/co-senhorios. Ou seja, a alegada contradição, a existir, seria entre duas propostas sucessivas dos mesmos proponentes e não entre duas propostas paralelas de proponentes distintos. Assim sendo, se se concluísse pela existência de tal contradição, a sua eliminação não passaria pelo regime do art. 11º, nº 6, do NRAU, mas antes pela aplicação dos princípios gerais relativos à eficácia das declarações negociais, no sentido de uma renegociação (em baixa) do valor da renda, com efeitos apenas para o futuro em relação à data em que a segunda carta do Banco CC produzisse efeitos.
Vejamos.
Recorde-se a cronologia dos factos relevantes para a resolução da questão sub judice:
- Com data de 4 de Março de 2013, recebida a 5 de Março – Carta do advogado NN dirigida à arrendatária e fixando a renda actualizada extraordinariamente em € 10.300,91 (com efeitos a partir de 1 de Maio de 2013) (facto 12);
- Com data de 17 Abril de 2013 – Carta do Banco CC à arrendatária comunicando a actualização anual da renda para € 955,00 (com efeitos a partir de 1 de Junho de 2013) (facto 14);
- Com data de 10 de Maio de 2013 – 2ª Carta do Banco CC à arrendatária, corrigindo o valor da renda para € 10.300,91 (com efeitos já no mês de Maio de 2013) (facto 18);
- Com data de 16 de Maio de 2013 – Carta da arrendatária ao advogado NN, dando como prevalecente a renda mais baixa (€ 955,00) indicada na 1ª carta do Banco CC; (facto 20).
Acompanha-se, também nesta parte, o acórdão recorrido ao entender não existir aqui uma contradição juridicamente relevante. Naturalmente que o valor da renda constante da carta do advogado NN (datada de 4 de Março) não coincide com o valor da carta do Banco CC (datada de 17 de Abril). Contudo, os termos de cada uma das comunicações (factos 12 e 14) são de molde a permitir a um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário (cfr. art. 236º do CC), interpretar a primeira proposta como inserindo-se no processo de actualização extraordinária da renda e a segunda proposta como correspondendo à simples actualização anual da renda. Além disso, se alguma dúvida subsistisse, quanto à não existência de contradição relevante entre tais declarações, seria eliminada com a prova de ter o Banco CC remetido à arrendatária uma segunda carta (datada de 10 de Maio), alterando o montante da renda indicado na sua (do Banco) 1ª carta, em conformidade com o valor da comunicação de actualização extraordinária da renda (da carta datada de 4 de Março, endereçada à arrendatária pelo advogado NN, e por aquela recebida a 5 de Março).
Não tendo sido feita prova, ao contrário do repetidamente alegado pela R. arrendatária, de que estivessem pendentes entre as partes quaisquer negociações quanto ao valor da actualização extraordinária da renda, mal se compreende a reacção daquela quando, por carta dirigida ao advogado NN (com data de 16 de Maio) – na qual reconhece ter recebido a 2ª carta do Banco datada de 10 de Maio, com a correcção do valor da renda para € 10.300,91 – pretende fazer prevalecer o valor de € 955,00 (indicado na 1ª carta do Banco), que o Banco expressamente declarara ficar sem efeito. Pretensão tanto mais inusitada quanto é certo que a própria R. arrendatária formulara a proposta (ainda que não aceite pelos comproprietários/co-senhorios) de que a renda actualizada se fixasse no montante de € 5.000 por mês (facto 11).
Também a este propósito não pode senão, mais uma vez acompanhando as instâncias, censurar-se a conduta da R. arrendatária, que, em desrespeito pelos ditames da boa fé, tudo fez com o intuito de impedir ou adiar a actualização extraordinária da renda de acordo com os critérios legalmente previstos.
Conclui-se, pois, não se verificar a alegada ineficácia da comunicação de actualização extraordinária da renda efectuada pelo representante dos AA. por existência de comunicações contraditórias dos seus representantes.
10. Subsidiariamente suscita a Recorrente a questão da inexistência de mora por falta de liquidação do valor da renda, concluindo desta forma: “Relativamente à INEXISTÊNCIA DE MORA POR INDETERMINABILIDADE DO VALOR DA RENDA, ainda que se entenda que o procedimento de atualização de renda promovido pelo Representante foi eficaz, sempre se dirá que a Ré não havia incorrido em mora quanto ao pagamento da renda que se pudesse mostrar devida, porque o valor da renda não estava corretamente liquidado (artigo 805.º, n.º 3 do CC), uma vez que, nos termos do disposto no artigo 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (sobretudo ao artigo 40.e), a avaliação patrimonial do imóvel (relevante para efeitos de atualização da renda) depende, também, entre outros fatores, da área bruta privativa do prédio avaliado, questão prejudicial que está ainda em discussão.” Consequentemente pretende a Recorrente que seja revogada a decisão de resolução do contrato de arrendamento e, quanto ao pagamento das rendas, decretada uma condenação genérica. Pretende ainda que, em qualquer caso, mesmo na hipótese de se manter a decisão de resolução do contrato, a condenação no pagamento das rendas seja uma condenação genérica.
Vejamos.
A questão foi apreciada pela Relação em sentido desfavorável à pretensão da R., aqui Recorrente, em termos que não merecem censura.
Com efeito, resulta da factualidade provada que a renda foi actualizada de acordo com os critérios previstos no art. 35º, nº 2, alíneas a) e b), do NRAU, sendo que o valor de € 10.300,91 constituía o limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, em função do valor da avaliação do mesmo locado, realizada nos termos dos arts. 38º e segs. do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
A Recorrente alega que a área do locado é inferior àquela que consta da respectiva matriz, pelo que a renda actualizada não se encontra ainda determinada. Sucede, porém, que a R. Recorrente não impugnou no momento próprio a correcção da avaliação do locado. Tal momento era o da carta-resposta (datada de 1 de Março 2013 – facto 11)) da R. arrendatária à primeira comunicação dos comproprietários/co-senhorios (datada de 1 de Fevereiro de 2013 – facto 8), na qual expressamente se declarava que, “em virtude da avaliação feita nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, o atual valor patrimonial tributário do Imóvel é de € 1.854.163,59 (um milhão oitocentos e cinquenta e quatro mil cento e sessenta e três euros e cinquenta e nove cêntimos), conforme caderneta predial que juntamos em anexo.”
Assim sendo, o facto de ter sido provado que a área do locado é de 1.576,10 m2 (facto 4), não permite, por si só, considerar a R. arrendatária retroactivamente desonerada do pagamento da renda mensal no montante de € 10.300,91, atendendo a que, com se viu, o processo de transição para o regime do NRAU, com a actualização da renda, se revestiu de eficácia plena.
Tudo isto sem prejuízo do resultado do processo de reclamação da R. Recorrente junto da Autoridade Tributária e suas eventuais consequências.
Conclui-se pelo carácter determinado das rendas vencidas e, consequentemente, pela constituição em mora da R. arrendatária.
11. Quanto à questão do alegado erro na condenação da R. a entregar a fracção locada, com a tapagem “de qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua a outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito”, formula a Recorrente as seguintes conclusões: “Quanto à condenação da Ré a TAPAR QUALQUER LIGAÇÃO que a mesma possua com outros andares, de outros prédios ou frações, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito, cumpre referir que foi reproduzido incorretamente o teor da alínea f) do Artigo Oitavo (do Contrato de Arrendamento, na medida em que a Sentença de 1ª Instância omitiu a palavra "estas" que, no preceito contratual em apreço, surge logo a seguir à palavra «comunicações», na parte final da redação da cláusula,”; “o que motivou que a sentença recorrida, a final, no ponto 3 do segmento decisório, condenasse a ora Recorrente a "(...) previamente à entrega da fracção autónoma ordenada no ponto 2, a tapar qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua com outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito"; “Nos termos do contrato de arrendamento, a Recorrente apenas assumiu a obrigação de tapar as comunicações que fizesse entre o prédio arrendado e o confinante ao nível do quarto andar e das águas furtadas.”
Esta questão foi apreciada pelo acórdão recorrido, concluindo em sentido desfavorável à R., aqui Recorrente, com fundamentos alternativos, de ordem processual e de ordem substantiva.
Considera-se bastante o fundamento de natureza processual. Com efeito, constata-se terem os AA. peticionado que a R. seja “condenada a desocupar o locado, entregando-o aos AA. livre de pessoas e bens, e sem qualquer comunicação ou ligação para com outros andares de outros prédios ou frações, devendo, para tanto, ser a R. condenada a efetuar todos as obras e trabalhos que se mostrem necessários a esta finalidade”, pedido que não foi contestado, vindo a R. suscitar a presente questão, pela primeira vez, apenas na fase recursória pelo que, independentemente de tudo o mais, sempre terá de ser desatendida.
Conclui-se pela inexistência de erro na condenação da R. a entregar a fracção locada, com a tapagem “de qualquer comunicação ou ligação que a mesma possua a outros andares, de outros prédios ou fracções, realizando as obras e/ou trabalhos necessários para o efeito”.
12. Subsidiariamente, para o caso de a decisão das instâncias ser mantida na íntegra, suscita a Recorrente a questão do alegado erro na condenação ao pagamento de juros desde 01/05/2013 por falta de liquidez da obrigação da R. arrendatária. A Recorrente conclui nos seguintes termos: “Por último, a CONDENAÇÃO EM JUROS desde 01.05.2013 (momento anterior à data da entrada da ação) viola, no entender da Recorrente, o disposto nos artigos 805.º n.º 3 e 806.º n.º 1 do Código Civil, porque “se o crédito for ilíquido, não há mora enquanto se não tornar líquido, salvo se a falta de liquidez for imputável ao devedor” e a condenação em juros apenas foi fixada pela primeira vez e provisoriamente pelo Tribunal de 1ª Instância, decisão que não transitou ainda em julgado.”
Não tem a Recorrente razão.
Como é por demais evidente, se o valor da renda actualizada foi regularmente fixado (o que se confirmou supra, ponto 9 do presente acórdão), a obrigação de pagamento das rendas vencidas é líquida desde a data do respectivo vencimento (e não apenas desde a data da condenação com trânsito em julgado na presente acção, como pretende a Recorrente), encontrando-se, assim, abrangida pelo regime do art. 806º, nº 1, do Código Civil (e não pelo regime do art. 805º, nº 3, primeira parte, do mesmo Código).
Conclui-se, assim, não existir erro na condenação ao pagamento de juros de mora desde 01/05/2013.
13. Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, confirmando-se a decisão do acórdão recorrido.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 27 de Setembro de 2018
Maria da Graça Trigo (Relatora)
Maria Rosa Tching
Rosa Maria Ribeiro Coelho