DGPJ

Cláusulas Abusivas
Processo: 2483/10.1YXLSB
Tribunal 1ª instância: COMARCA DE LISBOA
Juízo ou Secção: INSTÂNCIA LOCAL 5ºJUÍZO CÍVEL
Tipo de Ação: AÇÃO INIBITÓRIA
Tipo de Contrato: CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIA
Autor: MINISTÉRIO PÚBLICO
Réu: DEUTSCHE BANK (PORTUGAL SA.)
Data da Decisão: 04/16/2012
Descritores: CLÁUSULAS PENAIS DESPROPORCIONADAS
ALTERAÇÃO DAS REGRAS DO RISCO
PRINCÍPIO DA BOA FÉ
REPARTIÇÃO DO ÓNUS DA PROVA
LIBERDADE DE INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS
Texto das Cláusulas Abusivas: Julgo improcedente a presente ação e, consequentemente decido absolver a Ré do pedido
Recursos: S

Recurso TRIBUNAL RELAÇÃO LISBOA
Relator: ISOLETA ALMEIDA COSTA
Data do Acórdão: 09/12/2013
Decisão: "Na procedência parcial da apelação declaram-se feridas de nulidade por violação dos apontados normativos do RCCG as cláusulas contratuais 3.3.; 6 (na parte em que exclui o direito de retenção); 9.1 a 9.3; 11.1 e 2; 12.1, 12.3 e 12.4; 13.1 e 13.2 a) e b); 15.2 b) e 3; 16.1; 17.1; e 20.3.
Cláusula 3.3
"Uma vez na posse do imóvel o locatário não poderá deduzir contra o locador qualquer reclamação com fundamento no estado do imóvel, ou acionar qualquer direito ou procedimento, alegando defeitos ou vícios do mesmo, aparentes ou ocultos, mesmo que deles resulte restrição ou impedimento ao uso normal do mesmo".
Cláusula 6
"Sem prejuízo do disposto em 5.3 todas e quaisquer obras, benfeitorias, instalações e construções efectuadas pelo locatário no decurso da vigência do presente contrato tornar-se-ão parte integrante do imóvel, sem que, em relação às mesmas, o locatário possa exigir qualquer indemnização ou compensação ou exercer qualquer direito de retenção".
Cláusula 9.1
Durante todo o período em que se mantiver na posse do imóvel, mesmo após o termo da vigência do presente contrato, o locatário será sempre responsável pelos danos sofridos no imóvel e por este causados seja qual for a respectiva causa.
Cláusula 9.2
Nos termos do disposto no numero anterior, o locador não terá qualquer responsabilidade perante o locatário por danos sofridos no imóvel ou por este causados, não podendo o locatário exigir do locador qualquer indemnização ou compensação por: (A) Apropriação, ocupação ou qualquer outro acto ilícito praticado em relação ao imóvel; (B) Ruína, destruição total ou parcial do imóvel ou expropriação deste; (C) Qualquer obstáculo levantado por terceiro ou terceiros à utilização do imóvel.
Cláusula 9.3
Em qualquer dos casos previstos no numero anterior, competirá ao locatário agir contra os responsáveis, sem prejuízo de o locador poder acionar, sempre que o entender os meios legais adequados à defesa dos seus direitos sobre o imóvel, sendo as respectivas despesas suportadas pelo locatário.
Cláusula 11.1
"Se o imóvel for objecto de expropriação total, o presente contrato considerar-se-á imediata e automaticamente resolvido, ficando todavia o Locatário obrigado a pagar ao Locador as Rendas que se vencerem no período que decorrer entre a data de expropriação ou posse administrativa, consoante a que primeiro ocorra, e a data do recebimento efectivo da indemnização por expropriação".
Cláusula 11.2
"Se o montante líquido de tal indemnização for inferior ao Capital Financeiro em Dívida no momento do seu efectivo pagamento, a diferença será paga pelo Locatário ao Locador, no prazo máximo de quinze dias após o recebimento da indemnização".
Cláusula 12.1
"Sem prejuízo do disposto nos números seguintes a destruição total ou parcial do imóvel não acarretará a resolução do presente contrato ou a diminuição das rendas ou de quaisquer encargos e indemnização neles previstos".
Cláusula 12.3
"No caso de destruição parcial do imóvel qualquer que seja a importância relativa da parte destruída ou danificada, o contrato continuará a produzir todos os seus efeitos relativamente à parte utilizável, sendo o valor das rendas e o valor residual reduzidos, a partir da data do reconhecimento pelo locador da indemnização pelo sinistro ocorrido, na proporção do montante de indemnização recebido".
Cláusula 12.4
"Caso o imóvel não se encontre seguro ou caso a sua destruição ou danificação ficar a dever-se a um sinistro não segurado ou ainda caso o sinistro esteja abrangido pela apólice, mas a seguradora recusar por qualquer motivo o pagamento da indemnização, o locatário fica obrigado a pagar o imóvel sinistrado por sua exclusiva conta e risco, mantendo-se o presente contrato em pleno vigor e eficácia"
Cláusula 13.1
Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, no caso de destruição do imóvel por verificação de um risco seguro, o locatário obriga-se, se o locador o exigir por escrito e contanto que se mantenham os demais termos e o cumprimento das demais obrigações resultantes do presente contrato a reconstruir o imóvel ficando o locador obrigado a entregar ao locatário as importâncias recebidas da seguradora a título de indemnização pelo sinistro ocorrido".
Cláusula 13.2 Se a reparação ou reconstrução não puder ser efectuada por denegação da autoridade administrativa ou por qualquer outra causa alheia à vontade do locatário, proceder-se-á do seguinte modo:
(a) Se o sinistro tiver provocado a destruição parcial do imóvel qualquer que seja importância relativa à parte destruída ou danificada o contrato continuará a produzir todos os efeitos em relação à parte utilizável, aplicando-se as seguintes regras:
(i) caso seja atribuída ao locador uma indemnização pelo sinistro, as rendas e o valor residual serão reduzidos a partir da data do recebimento efectivo da indemnização na proporção do montante de indemnização recebido.
(ii) caso não seja atribuída ao locador uma indemnização pelo sinistro qualquer que seja a sua causa, não haverá redução no montante das rendas e do valor residual.
(b) Se o sinistro tiver provocado a destruição total do imóvel, o contrato considera-se resolvido a contar da data em que seja certificada a impossibilidade de reconstrução, continuando o locatário obrigado ao pagamento das rendas e demais encargos do contrato até essa data aplicando-se as seguintes regras:
(i) Caso seja atribuída ao locador uma indemnização pelo sinistro, o montante da indemnização atribuída pertencerá ao locador até à concorrência do capital financeiro em dívida, devendo o eventual excesso ser entregue ao locatário.
(ii) Caso a indemnização atribuída ao locador pelo sinistro seja inferior ao capital financeiro em dívida, o locatário ficará obrigado a pagar a diferença ao locador na data da resolução do contrato.
(iii) Caso não seja atribuída ao locador qualquer indemnização, o locatário obriga-se a pagar àquele a título de indemnização pelos prejuízos sofridos uma quantia igual ao capital financeiro em dívida na data da resolução do contrato.
Cláusula 15.2 Sem prejuízo do disposto no número anterior, para além da renda, o locatário deverá reembolsar ou pagar ao locador à sua primeira solicitação, mediante carta registada com aviso de recepção e no prazo indicado na referida carta, o qual não será contudo inferior a 8 dias, todos os montantes que este desembolsar no que respeita a:
(b) Encargos, qualquer que seja a sua natureza, que possam incidir sobre o imóvel em geral, ou sobre a própria locação financeira, por forma a assegurar que a renda seja sempre recebida pelo locador líquida de quaisquer encargos.
Cláusula 15.3
O locatário é ainda responsável pelo pagamento de todas e quaisquer despesas de natureza judicial, extrajudicial e/ou administrativa em que o locador venha a incorrer com vista à protecção e exercício dos direitos que lhe assistem ao abrigo do presente contrato, incluindo honorários de advogados e solicitadores.
Cláusula 16.1
" Sem prejuízo de quaisquer outros direitos que legal ou contratualmente lhe assistam e das disposições legais aplicáveis, o Locador poderá resolver o presente contrato, sempre que verifique qualquer uma das seguintes situações:
(a) Se se verificar uma situação de incumprimento definitivo por parte do Locatário relativamente a qualquer uma das obrigações devidas por força do presente contrato".
Cláusula 17.1
sob a epígrafe "Vencimento Antecipado de Rendas" do Contrato de Locação Financeira Imobiliária - Condições Gerais, determina:"Em alternativa à resolução do contrato nos termos do artigo anterior, nas situações ali previstas, o Locador poderá optar por considerar antecipadamente vencidas todas as obrigações pecuniárias assumidas pelo Locatário através do presente contrato e exigir o seu cumprimento imediato, acrescidas de juros de mora calculados a partir da declaração de vencimento e até integral pagamento".
Cláusula 20.3
sob a epígrafe "Valor Residual", do Contrato de Locação Financeira Imobiliária - Condições Gerais: "Em qualquer caso, todas as despesas, encargos, emolumentos e taxas inerentes à aquisição do Imóvel pelo Locatário nos termos previstos no presente contrato, correm por sua conta exclusiva".

Recurso SUPREMO TRIBUNAL JUSTIÇA
Relator: PAULO SÁ
Data do Acórdão: 05/27/2014
Decisão: Mantém a decisão recorrida
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Texto Integral: 2483_10_1YXLSB.pdf 2483_10_1YXLSB.pdf