CONDOMÍNIO
Demandante: A, com o número de identificação de pessoa colectiva 000, administrado por B, com a designação “Bb”, com número de identificação de pessoa colectiva 000, com sede na Rua X, Azeitão, aqui representado por C.
Mandatária: Dra. D, Advogada, com escritório na Rua X, Azeitão.
Demandada: E, contribuinte fiscal n.º 000, com domicílio na Rua X, Lisboa, aqui representado pelo seu procurador Dr. F, com domicílio profissional na morada da Demandada.
II- OBJECTO DO LITÍGIO:
O Demandante propôs contra a Demandada a presente acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea c) do n.º 1 do artigo 9.º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de Julho, doravante designada Lei dos Julgados de Paz, pedindo a condenação: no valor de 1.436,44 euros relativo a quotas ordinárias e extraordinárias, acrescido dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, até integral pagamento e bem assim de todas as despesas judiciais que sejam feitas para a cobrança desta dívida, a reclamar em sede de custas de parte.
A Demandada não apresentou contestação mas fez-se representar por F, conforme procuração a fls. 46 a 55.
No dia 12 de Janeiro de 2018, foi realizada sessão de Audiência de Discussão e Julgamento, na qual o Demandante referiu que a Demandada procedeu ao pagamento das quotas ordinárias em dívida e que nessa data apenas faltava liquidar o valor de 600,00 euros, relativo a extraordinária, aprovada em Assembleia Geral de Condóminos aplicada a todos os condóminos devedores e respectivas fracções, para fazer face a despesas judiciais e extrajudiciais para cobrança do crédito em dívida, pelo que reduzia o pedido nesses termos.
As Partes são, portanto, legitimas de acordo com o disposto no artigo 30.º do Código de Processo Civil e ainda quanto ao condomínio Demandante, nos termos dos artigos 1436.º e 1437.º do Código Civil.
III.I – Com relevo para a boa decisão da causa, consideram-se provados os seguintes factos:
1. A Administração do Condomínio do prédio em propriedade horizontal sito na Rua X, Palmela, é exercida pela B., que também utiliza a designação de “Bb” a qual foi reeleita para o referido cargo por deliberação tomada em Assembleia de Condóminos realizada em 24 de Janeiro de 2017;
2. A Demandada E, é usufrutuária da fracção autónoma “B” (000/000), da freguesia da Quinta do Anjo, descrita na Conservatória de Registo Predial de Palmela (ap. 00 de 000/00/00), correspondente ao rés-do-chão direito do condomínio Demandante;
3. A Demandada não efectuou, até á presente data, o pagamento do montante de 600,00 euros, deliberado em Assembleia Geral de Condóminos de dia 24 de Janeiro de 2017;
4. Tal valor é aplicado a todos os condóminos devedores e respectivas fracções, para fazer face a despesas judiciais e extrajudiciais para cobrança do crédito em dívida;
5. A Demandada foi convocada para a Assembleia Geral de Condóminos de dia 24 de Janeiro de 2017;
6. A Demandada não estive presente na Assembleia Geral de Condóminos dia 24 de Janeiro de 2017;
7. A Demandada não impugnou nos prazos legais a deliberação da Assembleia de Condóminos dia 24 de Janeiro de 2017;
8. O Demandante comunicou à Demandada o teor da deliberação da Assembleia de Condóminos dia 24 de Janeiro de 2017;
III.II - Da discussão da causa resultou o facto não provados, seguinte:
9. A Demandada é proprietária da fracção autónoma referida facto provado n.º 2.
IV - Fundamentação da matéria de facto:
Os factos supra referidos a 1 a 8 encontram-se provados pela conjugação das declarações de ambas as partes com os documentos juntos aos autos a saber:
Fls 8 a 15: acta da Assembleia de condóminos de dia 24 de Janeiro de 2017, na qual pode ler-se “ Anexo 3 – Balanço das fracções 2016. Descrição de dívidas - Anexo 4. Relativamente aos mencionados condóminos com quotas em atraso foram deliberados os montantes supra citados como contribuições devidas ao condomínio, fixando-se as prestações em dívida nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 6º, nº 1 e 2, do Decreto-Lei nº 268/1994, de 25 de Outubro. Submetidos a votação da assembleia de condóminos os montantes referidos como contribuições devidas ao condomínio, com identificação nominal dos respectivos devedores foram aprovados por unanimidade dos votos dos presentes, com a deliberação de que o montante das contribuições em dívida ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum deverá ser comunicado a todos os condóminos ausentes de acordo com o preceituado no Código Civil. Decidiu a assembleia por unanimidade que todos os valores relativos a quotas vencidas e não pagas deveriam ser regularizados no prazo máximo de 30 dias após recepção da comunicação formal a enviar pela administração com os respectivos valores actualizados…. Se mesmo assim, no prazo de 30 dias, após o envio das supracitadas cartas, os condóminos devedores persistirem no incumprimento, deverão dar entrada no tribunal as competentes acções executivas. O pedido consistirá no pagamento integral das importâncias ou montantes devidos por cada condómino, acrescidas de juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais e patrocínio judiciário, para o que foi expressamente autorizada a administração do condomínio a contratar os serviços de advogado ou solicitador. Para o efeito fixou-se uma quota extraordinária de 600,00€ para suportar todas as despesas judiciais e extra-judiciais de cada processo, não obstante possa vir a ser alvo de estorno caso se venha a verificar um custo global inferior a ser imputada a cada um dos condóminos devedores que derem origem a esses mesmos processos e com vencimento de 15 dias antes da propositura da competente acção. Estas propostas e deliberações foram aprovadas por unanimidade dos votos dos condóminos e representantes presentes.”
Fls. 16: cópia de teor informativo de descrição de fracção autónoma junto da Conservatória de Registo Predial de Palmela;
Em declarações de parte C referiu que é administrador do condomínio Demandante e que a administração efectuou a comunicação da acta n.º 13 à Demandada por correio, sendo que normalmente é por registo simples que a administração faz todas as comunicações. Disse que o aviso convocatório e o envio da acta é feito, quando os condóminos não têm incompatibilidades com a administração, por correio electrónico ou telefone. Quando não residem no prédio enviam carta registada. Neste caso não existia incompatibilidades mas não tinham correio electrónico nem número de telefone pelo que enviaram cartas.
Disse que a quota extraordinária resulta de um incumprimento de uma obrigação de pagamento de quotas e não de uma normal quota extraordinária.
Em declarações de parte F, referiu que a Demandada é usufrutuária e não proprietária pelo que não se sente responsável por pagar todas as quotas extraordinárias que venham a ser aprovadas. Já procedeu à liquidação do valor das quotas ordinárias. No que diz respeito à comunicação disse que não sabe se foi feita ou não porque não é o responsável por isso.
Fundamentação da matéria de facto não provada: o facto não provado n.º 9 resulta de prova constante dos autos em sentido diverso, em concreto o teor da cópia de teor informativo constante de fls. 16.
V -O DIREITO
O Regime Jurídico da propriedade horizontal encontra-se previsto nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e ainda no Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro e o regime jurídico do usufruto encontra acolhimento nos artigos 1439.º a 1483.º do Código Civil. O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento ou usucapião (artigo 1439.º Código Civil), sendo certo que é no título constitutivo do usufruto que se determinam os direitos e obrigações do usufrutuário. Pelo que, inexistindo título ou sendo o mesmo insuficiente é que se observam as disposições dos mencionados artigos do Código Civil. Sempre se diga que as partes nada invocaram a este propósito, sendo assim de aplicar na íntegra o regime do Código Civil. De todo modo o título constitutivo teria sempre que respeitar as disposições de carácter imperativo entre elas o artigo 1472.º do Código Civil, cuja epígrafe: reparações ordinárias e o artigo 1473.º do Código Civil, cuja epígrafe: reparações extraordinárias, ambas com interesse nos presentes autos.
De acordo com o estatuído no artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
O Administrador do Condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente, de acordo com o previsto nos artigos 1436.º alínea e) e artigo 1437.º, n.º 1 do Código Civil.
Com referência à fracção autónoma descrita na Conservatória de Registo Predial de Palmela (000000- B), da freguesia da Quinta do Anjo, constata-se que a mesma se encontra inscrito por apresentação n.º 00 de 00000, o usufruto a favor da Demandada.
Estamos em presença de um direito real limitado que coexiste com a propriedade titulada por um sujeito diverso já que a reunião da nua propriedade e do usufruto na esfera jurídica de uma só pessoa provocaria a extinção deste último.
Considerando que a Demandada é usufrutuária da fracção descrita, esta é responsável pelo pagamento da comparticipação mensal nas despesas comuns nos termos do artigo 1472.º n.º 1 do Código Civil (reparações ordinárias).
De acordo com o referido artigo: “Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa como as despesas de administração.”.
Qualquer despesa realizada em vista à conservação da coisa usufruída é qualificável como despesa de reparação ordinária, excepto se comprometer mais de dois terços do rendimento líquido da coisa no ano em que são necessárias nos termos do n.º 2 do mencionado artigo.
As obrigações referidas neste artigo quanto a despesas de administração e às reparações ordinárias da coisa usufruída, constituem exemplo típico de obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta. Assim, dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado que, for titular do direito real, havendo assim uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações. (A. Varela, obrigações, 151).-
O Demandado não pagou o valor de 600,00 euros fixado na Assembleia de 24 de Janeiro de 2017. Na acta da referida assembleia pode ler-se o seguinte “Decidiu a assembleia por unanimidade que todos os valores relativos a quotas vencidas e não pagas deveriam ser regularizados no prazo máximo de 30 dias após recepção da comunicação formal a enviar pela administração com os respectivos valores actualizados…Se mesmo assim, no prazo de 30 dias, após o envio das supracitadas cartas, os condóminos devedores persistirem no incumprimento, deverão dar entrada no tribunal as competentes acções executivas. O pedido consistirá no pagamento integral das importâncias ou montantes devidos por cada condómino, acrescidas de juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais e patrocínio judiciário, para o que foi expressamente autorizada a administração do condomínio a contratar os serviços de advogado ou solicitador. Para o efeito fixou-se uma quota extraordinária de 600,00€ para suportar todas as despesas judiciais e extra-judiciais de cada processo, não obstante possa vir a ser alvo de estorno caso se venha a verificar um custo global inferior a ser imputada a cada um dos condóminos devedores que derem origem a esses mesmos processos e com vencimento de 15 dias antes da propositura da competente acção. Estas propostas e deliberações foram aprovadas por unanimidade dos votos dos condóminos e representantes presentes.”
De acordo com o disposto no artigo 1434.º n.º 1 do Código Civil “ 1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.”.
Tal pena pode ser estabelecida ou no Regulamento de condomínio (artigo 1429.º do Código Civil) e/ou em a Assembleia de condomínios que o estipule para situações concretas (acta n.º 13), quando tais deliberações sejam tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º n.º 3 e n.º 4 do Código Civil).
Esta pena pecuniária corresponde a uma cláusula penal conforme o disposto no artigo 810.º n.º 1 do Código Civil e possui os limites dos artigos 810.º n.º2, 811.º e 812.º e ainda do artigo 1434.º n.º 2 do Código Civil.
Trata-se de uma regulação convencional do não cumprimento e destina-se a fixar o montante da sanção exigível pelo incumprimento do quadro legal da propriedade horizontal. Reveste a natureza de cláusula penal moratória.
Na verdade e como é bom de ver a Assembleia de condóminos designou por quota extraordinária o que na verdade é uma pena pecuniária.
Tal pena pecuniária decorre do incumprimento pela Demandada da sua obrigação enquanto usufrutuária de nos termos dos artigos 1424.º do Código Civil e 1472.º Código Civil, de efectuar o pagamento dos encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício e pagamento de serviços de interesse comum, na proporção que estiver estabelecida com obediência aos critérios legalmente permitidos. As obrigações impostas nesta disposição legal, quanto a despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, são obrigações impostas a quem for titular do direito real de gozo sobre a fracção, in casu, a usufrutuária Demandada.
Os poderes fundamentais de que goza o usufrutuário são os descritos no artigo 1446.º, do Código Civil, a saber: usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico.
Refira-se ainda que tal pena pecuniária é da responsabilidade do usufrutuário devido má administração da coisa, dado que este não efectuou o pagamento das contribuições mensais do condomínio nas datas dos respectivos vencimentos. Com interesse a este respeito artigo 1473.º n.º 1, do Código Civil, que estipula, por identidade de razão, embora quanto às reparações extraordinárias “1. Quanto às reparações extraordinárias, só incumbe ao usufrutuário avisar em tempo o proprietário, para que este, querendo, as mande fazer; se, porém, elas se tiverem tornado necessárias por má administração do usufrutuário, é aplicável o disposto no artigo anterior.”.
Assim sendo, a mora no cumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns do edifício, na qual a Demandada é usufrutuária de uma fracção autónoma, na proporção legalmente fixada, torna-a responsável nos termos dos artigos 798.º e seguintes do Código Civil, in casu, é a mesmo responsável pela cláusula penal moratória constante da acta n.º 13 da Assembleia de condóminos de 24 de Janeiro de 2017, a qual lhe foi comunicada pelo Condomínio Demandante e cuja deliberação não foi impugnada até à presente data.
O Demandante peticiona ainda juros vencidos e vincendos, até integral pagamento e bem assim de todas as despesas judiciais que sejam feitas para a cobrança desta dívida, a reclamar em sede de custas de parte.
A este propósito diga-se o seguinte: é designadamente consequência da mora a obrigação de indemnizar os danos ou prejuízos causados ao credor, nos termos do disposto no artigo 804.º, n.º 1 do Código Civil. A Lei nas obrigações pecuniárias, presume o prejuízo resultante da indisponibilidade do capital e quantifica-o nos termos do artigo 806.º n.º 1 e n.º 2 do Código Civil, dado que estipula que nas obrigações pecuniárias a indemnização por mora é, na falta de convenção em contrário, constituída pelos juros legais, in casu, juros civis nos termos do disposto no artigo 559.º do Código Civil e da Portaria n.º 291/2003 de 08/04, os quais são devidos à taxa de 4% aí prevista.
Todavia os juros civis que sejam devidos apenas podem ser concedidos desde a citação até efectivo e integral pagamento (artigo 805º nº 1 do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 08.04, e não desde o vencimento da pena pecuniária fixada em Assembleia no dia 24 de Janeiro de 2017), isto porque, para esse desiderato, já se encontra estabelecida pena pecuniária que tem a função de indemnização moratória (artigo 804.º n.º 1 e artigo 806.º n.º 1 do Código Civil). Não é possível durante esse período haver duplicação de indemnizações moratórias.
Apenas seria possível cumular as indemnizações moratórias se tivesse sido convencionado para danos superiores derivados da mora nos termos do disposto no artigo 811.º n.º 1 do Código Civil, o que não foi o caso.
A Demandada foi citada em 24 de Outubro de 2017 pelo que calculados os juros civis até à presente data perfazem o total de 6,58 euros.
VI – DECISÃO:
Em face do exposto, julgo procedente a presente acção e em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante o total de 606,58 euros, referente:
a) quantia de 600,00 euros a título de pena pecuniária;
b) juros civis vencidos à taxa legal de 4% a contar sobre o valor de 600,00 euros, desde a citação (24/10/2017) até presente data, os quais perfazem o valor de 6,58 euros;
c) juros civis vincendos à taxa legal de 4% até efectivo e integral cumprimento.
VII - RESPONSABILIDADE POR CUSTAS
Nos termos do artigo 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, na redacção que lhe foi dada pela Portaria n.º 209/2005, de 24/02, a Demandada é declarado parte vencida para efeitos de custas, pelo que é responsável pelo pagamento de 70,00 euros.
Assim considerando que a Demandado já procedeu ao pagamento de 35,00 euros deverá efectuar o pagamento dos restantes 35,00 euros, relativos às custas neste Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar desta notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 euros por cada dia de atraso.
Reembolse-se o Demandante nos termos do artigo 9.º da mesma Portaria.
Esta sentença foi lida às partes, nos termos do artigo 60.º, n.º 2, da Lei dos Julgados de Paz.
Registe e notifique a Demandado também para efeitos de custas.
Palmela, 01 de Fevereiro de 2018.
A Juíza de Paz
Liliana Sousa Teixeira