Sentença de Julgado de Paz
Demandante: A, titular do cartão de cidadão n.º 0000, com o número de identificação fiscal 0000, residente em X, França.
Demandados: B, titular do cartão de cidadão n.º 0000, com o número de identificação fiscal 000 e C, titular do cartão de cidadão n.º 000, com o número de identificação fiscal 000, ambos residentes na Rua X, Azeitão.
Valor da acção: 8.504,00 Euros.
II- Objecto do Litígio:
A Demandante intentou contra os Demandados a presente acção enquadrável nas alíneas g) e h) do n.º 1 do artigo 9.º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de Julho, doravante designada Lei dos Julgados de Paz, peticionando: o valor de 2900,00 euros referentes a rendas em dívida, penalizações no valor de 1500,00 euros e equipamentos do local arrendado referidos na cláusula 9.º do contrato de arrendamento, que se encontravam no locado à data e que foram danificados ou julga ter sido roubados, perfazem o valor 4104,00 euros.
A Demandante juntou ainda uma lista, na qual identifica os objectos e respectivos valores, que na data de cessação do contrato de arrendamento, não se encontravam no locado, apesar de disponibilizados no seu início, a saber:
- forno X HSB 645, no valor de 290,90 euros;
- placa vitrocerâmica X TT600 Inox, no valor de 269,99 euros;
- máquina lavar loiça encastre X DW8, no valor de 729,99 euros;
- máquina lavar roupa encastre X 2141080E, no valor de 492,04 euros;
- micro ondas X CMXG 22 DS, no valor de 119,99 euros;
- mobília de quarto principal, no valor de 1.500,00 euros;
- frigorifico combinado Encastre X CI2 350NF, no valor de 650,77 euros;
- exaustor X CNL 1, no valor de 139,99 euros, tudo no total de 4104,00 euros.
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Procedeu-se à realização da Audiência de Discussão e Julgamento nos dias 31 de Outubro de 2017 e 07 de Dezembro de 2017 com observância do formalismo legal consoante resulta das actas a fls. 112, 113 e 134, respectivamente.*
A Demandante foi convidada ao aperfeiçoamento do requerimento inicial, nos termos do artigo 43.º, n.º 5 da Lei dos Julgados de Paz, com vista a concretizar a que se reporta o valor peticionado de 2.900,00 euros.A Demandante disse que tal valor se reporta aos meses de Outubro 2016 a Fevereiro de 2017 e que se encontrava-se ainda uma renda em atraso de um mês de 2016 que não estava pago mas que a testemunha D é que sabe dizer qual o mês que estava em dívida do ano de 2016.
Pela testemunha D, aquando das suas declarações foi referido e de modo a concretizar o convite ao aperfeiçoamento, que tal valor se reportava aos meses iniciais de 2016, cujo mês não sabe precisar, mas refere estar nas mensagens de e-mail trocadas com os Demandados e que estão juntas aos autos. Esclareceu ainda, que nesse período, os Demandados apenas efectuaram o pagamento de 100,00 euros, estando assim ainda em divida 400,00 euros.
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Os Demandados B e C apresentaram contestação a fls. 86 a 88, referindo, nomeadamente e em síntese, que perderam benefícios fiscais nas declarações anuais de rendimentos em sede de IRS em virtude de o contrato de arrendamento nunca ter sido declarado às Finanças. Referiu que quando fizeram a visita à casa para arrendamento foi por intermédio de agência imobiliária e que nessa data estava no quintal máquina da roupa avariada e cheia de roupa, sendo que após contacto a Demandante lhes pediu que a inutilizassem. Disse que após a visita não mais viram se os demais electrodomésticos estavam em bom funcionamento. No contrato consta uma cláusula na qual a senhoria não arranja qualquer electrodoméstico. Referiu que, designadamente, com o uso os electrodomésticos foram-se avariando. A máquina da loiça avariou porque Demandante, no período em que habitaram a casa, nunca fez obras ao esgoto da ligação da fossa da casa para a rua o que levou a que a máquina de lavar loiça não trabalhasse em condições. Refere que quanto ao forno, poucos dias após estarem a habitar o imóvel verificaram que se encontrava cheio de buracos e com ferrugem. O frigorífico combinado, começou a fazer curto-circuito e faíscas numa manhã quando se preparava para ir trabalhar e inutilizaram com a lavagem do mesmo. Disse que os electrodomésticos foram pagos por si, tendo as respectivas facturas e que ao sair da habitação levaram os electrodomésticos consigo.
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A Demandante no requerimento inicial peticionou danos no local arrendado que se traduzem em danos nos equipamentos (electrodomésticos) e mobiliários disponibilizados aos Demandados em virtude do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, tendo ainda referido que existem equipamentos (electrodomésticos) e mobiliário disponibilizados que foram roubados pelos Demandados, tudo perfazendo um total de 4104,00 euros.A fls. 48 a 53 consta dos autos auto de denúncia, no qual são denunciados os ora demandados, e é dado conta relativamente ao local arrendado, designadamente que todas as divisões se encontravam danificadas, tendo sido destruído o mobiliário e que inclusive faltavam electrodomésticos de cozinha e mobília de quarto.
A fls. 52 e 53 consta dos autos de inquirição no inquérito criminal de A, queixosa no processo-crime aí melhor identificado e Demandante nestes autos, a qual dá conta que os danos causados na sua habitação ocorreram devido a inundações ocasionadas por falta de conservação do locado pelos Demandados. Refere que essas inundações causaram humidades nas paredes e danos avultados no chão de parquet em todas as divisões em que o chão é constituído por esse material, sendo que as portas e armários de madeira ficaram inchados e marcados, as portas danificadas, recuperador de calor completamente enferrujado e danificado, portas, janelas e postadas de alumínio completamente danificados, entre vários danos causados na residência. No exterior da residência for falta de conservação da fossa séptica, dado que esta precisava de ser esvaziada periodicamente, encontravam-se dejectos espalhados por todo o quintal.
A fls. 114 a 118 verso consta despacho final de inquérito datado de 26 de Setembro de 2017, proferido pelo Digno Magistrado do Ministério Público do Departamento de Investigação e Acção Penal de Setúbal, o qual conclui pelo arquivamento dos autos relativamente aos factos destruição de mobiliário e divisões do imóvel arrendado e remoção dos electrodomésticos da cozinha, que qualifica como crime de dano, previsto e punido no artigo 212.º do Código Penal e crime de abuso de confiança, previsto e punido no artigo 205.º do Código Penal, respectivamente.
Cumpre apreciar e decidir da competência material deste Tribunal quanto ao pedido de indemnização derivado dos factos descritos que consubstanciaram a abertura de inquérito criminal por crime de dano e por crime a abuso de confiança.
Decorre do artigo 9.º n.º 2 da Lei dos Julgados de Paz, que dispõe quanto á competência em razão da matéria deste Tribunal, o seguinte “ 2 - Os julgados de paz são também competentes para apreciar os pedidos de indemnização cível, quando não haja sido apresentada participação criminal ou após desistência da mesma, emergentes de:… e) Furto simples; f) Dano simples;…”.
Verifica-se que foi apresentada Denuncia criminal pelos factos melhor descritos no requerimento relativos à destruição de mobiliário e divisões do imóvel arrendado e remoção dos electrodomésticos da cozinha, relativamente aos quais é deduzido o pedido de 4104,00 euros.
Tais factos foram qualificados pelo Digno Magistrado do Ministério Público do Departamento de Investigação e Acção Penal de Setúbal como crime de dano e crime de abuso de confiança. Pela confrontação com o mencionado artigo da Lei dos Julgados de Paz, e seguindo essa qualificação efectuada, apenas este Tribunal seria competente eventualmente para apreciar o crime de dano mas nesse caso não poderia ter sido apresentada participação criminal, não tendo sido esse o caso.
Assim também, numa primeira análise e dado que o inquérito criminal referido terminou por despacho final de inquérito de arquivamento e não por desistência da queixa (aqui possível dada a qualificação do crimes que revestem natureza semi-pública), não teria este Tribunal competência para apreciar o referido pedido de indemnização. Todavia e dado existir um concurso de responsabilidades (conforme causa de pedir) este Tribunal apreciará tal pedido à luz da responsabilidade contratual derivada de incumprimento do contrato de arrendamento.
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Verifica-se quanto ao demais peticionado que se encontram reunidos os pressupostos de regularidade da instância, pelo que este Julgado de Paz é competente nos termos da Lei dos Julgados de Paz, em razão do objecto, artigo 6.º, n.º 1, em razão da matéria, artigo 9.º, n.º 1 alínea g), em razão do valor nos termos do artigo 8.º, que se fixa em 8504,00 euros, artigos 297.º, nº 1 e 306.º, nºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil aplicáveis ex vi o artigo 63.º da referida Lei (tal como todos os artigos do Código de Processo Civil adiante referidos) e ainda e em razão do território, artigos 10.º e 12.º n.º 1 da Lei dos Julgados de Paz.*
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, nos termos do disposto nos artigos 6.º, 11.º, 15.º, 25.º e 30.º do Código de Processo Civil. *
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.*
III – Com relevo para a boa decisão da causa, consideram-se provados os seguintes factos:1. A Demandante é dona e legítima proprietária do prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, composto por rés-do-chão e 1.º andar, sito na Rua X, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal, sob o número 000, inscrito na matriz sob o número 000 da freguesia de São Simão, com a licença de utilização n.º 00/000, emitida pela Câmara Municipal de Setúbal;
2. Em 20 de Junho de 2012, a Demandante deu de arrendamento o prédio urbano referido em 1.º, pelo período de cinco anos, com início em 01 de Julho de 2012 e termo em 01 de Julho de 2017;
3. As partes estipularam que tal contrato se considerava prorrogado por períodos sucessivos de um ano, enquanto não for denunciado por qualquer das partes com a antecedência de 120 dias, considerando que o mesmo não pode ser denunciado antes de 06 meses de vigência desse contrato (cláusula terceira, ponto 1);
4. Mais acordaram que o incumprimento do contrato de arrendamento pelos Demandados concedia a faculdade de resolução imediata à Demandante. Os Demandados obrigavam-se a entregar o locado, no prazo máximo de 30 dias, livre e devoluto de pessoas e bens e nas condições que o receberam (cláusula terceira, ponto 2);
5. As partes estipularam o valor mensal da renda em 650,00 euros, o qual deve ser pago até ao dia 08 de cada mês a que se reporta (cláusula 5.ª);
6. Acordaram ainda que o não cumprimento do valor da renda convencionado concedia a faculdade de rescisão imediata do contrato (cláusula 5.ª);
7. A Demandante manifestou a vontade de resolver o contrato de arrendamento no dia 17 de Novembro de 2016, por mensagem de correio electrónico, dirigida para o correio electrónico dos Demandados em virtude de reiteradas faltas de pagamento do valor da renda e/ou pagamento extemporâneo da mesma;
8. Os Demandados saíram do locado no dia 28 de Fevereiro de 2017;
9. As partes acordaram que a partir do mês de Janeiro de 2014, o valor mensal da renda era de 500,00 euros, dadas as dificuldades económicas sentidas pelos Demandados;
10. Os Demandados não procederam ao pagamento do valor das rendas nos meses de Outubro 2016 a Fevereiro de 2017 e do valor parcial de uma renda no início do ano de 2016, no valor é 400,00 euros;
11. Os Demandados, a partir do mês de Janeiro de 2014, por diversas vezes (mais de quatro vezes), atrasaram-se no pagamento do valor mensal da renda.
12. A Demandante recebeu dos Demandados, na data de celebração do contrato, o valor de 650,00 euros a título de caução, o qual fez seu pelos prejuízos decorrentes do contrato de arrendamento;
13. Na cláusula 9.º do contrato de arrendamento pode ler-se “O local arrendado encontra-se com a cozinha equipada com placa vitrocerâmica, forno, exaustor, micro-ondas, caldeira, máquina de lavar roupa, máquina de lavar loiça, combinado, 1 arca congeladora, no quarto uma cama de dois gavetões, ar condicionado, aquecimento central, os segundos outorgantes assumem inteira e exclusiva responsabilidade pela utilização da casa e obrigam-se a conservar em bom estado em que actualmente se encontram, as instalações e canalizações de água, luz, estores, portas, fechaduras, esgotos, pavimentos, paredes, vidros, e todo o equipamento integrante deste contrato, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização, reparando em caso de negligência sua, obrigando-se desde já a não proceder a quaisquer obras, reparações ou alterações, por mais simples que sejam, sem pré-aviso consentimento por escrito ao senhorio. A) Todo o equipamento se encontra em bom estado de conservação e funcionamento, facto que os segundos outorgantes reconhecem neste acto. B) Os segundos outorgantes são responsáveis pelo pagamento da água, Gás, electricidade e quaisquer outros serviços que venham a adquirir.”.
14. Na cláusula 12.º do referido contrato lê-se “Os segundos outorgantes, deverão, findo o contrato, entregar aos primeiros outorgantes, o local arrendado, livre e devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nele presentemente se encontrar, indemnizando o senhorio dos prejuízos que porventura possam haver.”.
15. No dia 28 de Fevereiro de 2017, não se encontravam no locado arrendado, com excepção do frigorífico encastrado que se encontrava danificado, nenhum dos electrodomésticos que tinham sido disponibilizados pela Demandante na data da celebração do contrato de arrendamento com referência à cozinha;
16. No dia 28 de Fevereiro de 2017, não se encontravam no locado arrendado uma cama de dois gavetões disponibilizada pela Demandante na data da celebração do contrato de arrendamento.
17. No locado arrendado apresentavam-se vários danos, designadamente no: pavimento, fichas eléctricas, lareira, janelas, puxadores, paredes, jardim, pátio, fechaduras, banheira, suportes de toalhas casa de banho, portas;
18. A Demandante procedeu à substituição de canhão de duas fechaduras do locado arrendado, tendo despendido o valor de 180,00 euros;
19. A Demandante procedeu à limpeza da fossa, tendo despendido o valor de 73,80 euros;
20. A Demandante desembolsou a quantia de 315,00 euros para reparação da caldeira e radiadores;
21. A Demandante desembolsou para fornecimento de vidro para substituição/reparação de porta de recuperador de calor, remontagem, o ensaio da lareira e demais trabalhos, o valor 290,00 euros;
22. A Demandante necessitou de proceder à substituição dos seguintes objectos:
22.1 - Forno (X HSB 645), no valor de 290,90 euros;
22.2.- Placa vitrocerâmica (X TT600 Inox), no valor de 269,99 euros;
22.3 - Máquina lavar loiça encastre (X DW8), no valor de 729,99 euros;
22.4 - Máquina lavar roupa encastre (X 2141080E), no valor de 492,04 euros;
22.5 - Microondas (X CMXG 22 DS), no valor de 119,99 euros;
22.6 - Frigorifico combinado Encastre TEKA CI2 350NF, no valor de 650,77 euros;
22.7 - Exaustor (X CNL 1), no valor de 139,99 euros.
22.8 - Mobília de quarto principal, no valor de 1.500,00 euros;
23. A Demandante não informou o Serviço de Finanças do contrato de arrendamento;
IV - Da discussão da causa não resultaram factos não provados.
V - Fundamentação da matéria de facto:
Os factos supra referidos a 1 a 9, 12, 13, 14, 22, 23 consideram-se admitidos por acordo nos termos do disposto no artigo 574.º, nº 2 do Código de Processo Civil, aplicável por via do artigo 63.º da Lei dos Julgados de Paz.
Os factos supra referidos a 1 a 23 encontram-se também provados pelas declarações das partes em conjugação com as regras da experiência comum e os depoimentos das testemunhas e pelos documentos juntos aos autos e em obediência ao disposto no artigo 5.º n.º 1 (factos essenciais) e n.º 2 alíneas a) e b) (factos instrumentais e concretizadores respectivamente) do Código de Processo Civil aplicável por via do artigo 63.º da Lei dos Julgados de Paz isto em articulação com artigo 43.º n.º 2 da Lei dos Julgados de Paz que apenas exige que o requerimento inicial contenha uma exposição sucinta dos factos, designadamente, a saber:
fls. 6 a 10: contrato de arrendamento para habitação;
fls. 11 a 47: mensagens de correio electrónico trocadas entre as partes;
fls. 48 a 53: auto de denúncia criminal;
fls. 52 e 53: auto de inquirição de A em inquérito criminal;
fls. 54: factura de substituição de canhão de duas fechaduras (180,00 euros);
fls. 54: factura de limpeza da fossa (73,80 euros);
fls. 55: orçamento para fornecimento de vidro para porta de recuperador de calor e remontagem da mesma, considerando-se o ensaio da lareira, incluindo todos os trabalhos acessórios, materiais e equipamentos necessários à sua correcta execução (290,00 euros);
fls. 56: orçamento para especialidade - caldeira e radiadores - verificação de estado da caldeira e dos radiadores, considerando-se a purga dos mesmos, bem como os respectivos ensaios, incluindo todos os trabalhos acessórios, materiais e equipamentos necessários à sua correcta execução, no valor de 315,00 euros.
Fls. 57 a 73: fotografias do local arrendado tiradas no dia da desocupação do mesmo;
fls. 114 a 118 verso: despacho final de inquérito criminal.
Em declarações de parte A referiu, com relevo para a decisão da causa, que aceitou a redução do valor da renda para 500,00 euros (Janeiro de 2014) e que a partir dessa altura as rendas sempre estiveram em atraso, tendo interpelado por email os demandados que disseram que iam sempre pagar até ao último dia, ou seja, 28 de Fevereiro de 2017.
Salientou que não declararam o contrato nas Finanças porque ambas as partes nisso acordaram, daí o valor da renda ser apenas de 650,00 euros para as características da casa. Mais referiu que até presente data os Demandados não procederam ao pagamento das rendas em dívida que se reportam aos meses de meses de Outubro 2016 a Fevereiro de 2017 e que se encontrava-se ainda uma renda em atraso de um mês de 2016 que não estava pago mas que a testemunha D é que sabe dizer qual o mês que estava em dívida do ano de 2016. Disse ainda que actualmente a vivenda já se encontra arrendada.
Disse que no dia 28 de Fevereiro de 2017, apesar de acordado com os Demandados, estes não lhe entregaram, a si ou à sua companheira, as chaves da casa nem também se encontraram consigo ou com a mesma pelo que, deixaram a casa aberta. Quando chegou à casa todas as portas da casa estavam abertas e o estado da mesma era o que consta das fotos juntas aos autos. Referiu que teve que mudar as fechaduras da entrada principal e cozinha e proceder à limpeza da fossa e teve que proceder substituição dos electrodomésticos. Descreveu os danos constantes das fotos juntas aos autos, sendo que disse:
Foto 1 e 2: fossa da parte de trás da habitação com dejectos espalhados pelo pátio;
Foto 3: várias coisas deixadas pelos Demandados; foto 4: parede e janela exterior da habitação com pó e sujidade causadas também pelos cães dos Demandados; foto 5: sujidade da janela, escrito em pó “ gay russo gueto gay”; foto 6 e foto 7 : portão da entrada aberto, com jardim com vários de dejectos de animais, dado que os Demandados tinha pelo menos um cão; foto 8: fossa na parte de lado da habitação com dejectos espalhados; foto 9 a 12: várias fotos da cozinha sem nenhum electrodoméstico; foto; foto 16: ficha eléctrica arrancada; fotos 17, 18 e 41: cortados canos da lareira e porta da lareira retirada e atirada para o chão/partida; foto 19, 34: fichas eléctricas arranjadas e cabos com sujidade (sala); foto 20: puxador da janela partido; foto 21: frigorífico encastrado com a porta armário e do frigorífico partidas; foto 22: frigorífico com sujidade; foto 24: sanita com sujidade; fotos 25 e 26 suporte de toalhas e papel higiénico na casa de banho estragados; foto 27: puxador de uma janela partido; fotos 28: ficha eléctrica arrancada; fotos 15, 29, 30, 31, 36, 38: pavimento flutuante estragado, rodapé arrancado; fotos 13,14,16,32: infiltrações; foto 33: porta do armário da cozinha em que é encastrado frigorífico com manchas de humidade; foto 35: dobradiça porta estragada; foto 47: fossa com dejectos espalhados pelo pátio.
Fotos 42, 43 e 44: objectos retirados do aparelho de aquecimento e porta com sujidade;
Fotos 45 a 48: várias fotos com sujidade relativas ao pátio da casa e objectos aí existentes (mesa, cadeiras, churrasco, cama de rede);
Fotos 49 a 59: várias fotos da fossa do pátio a transbordar dejectos e lama;
Foto 61: banheira danificada.
A testemunha D, com relevo para a decisão da causa, disse que os Demandados não procederam ao pagamento das rendas em dívida no total de 2900,00 euros, sendo relativas aos meses de Outubro 2016 a Fevereiro de 2017 e que também se encontra em dívida uma renda que se refere ao início de 2016 cujo mês não sabe precisar mas refere estar nos e-mails trocados juntos aos autos, os Demandados apenas efectuaram o pagamento de 100,00 Euros, estando assim em divida o valor de 400,00 euros relativamente a esse período.
Disse que na data de entrega da casa se deslocou ao local para receber as chaves e receber o valor das rendas em atraso, sendo que abriu o portão porta de entrada mas as fechaduras das outras portas foram alteradas.
Referiu que as fossas estavam porque estavam cheias por falta de manutenção.-
Disse que a casa quando foi arrendada dispunha de máquina de lavar louça, máquina de lavar roupa, micro ondas, frigorífico e placa de vitrocerâmica.
Acrescentou que na foto 17 o tubo da lareira foi cerrado, ao que julga por malvadez. Na foto 22 é ferrugem que o frigorífico tinha numa gaveta.
Julga que o estado do soalho e dos armários também poderá ter sido por ter havido alguma inundação dentro da casa. Recorda-se que a última vez que esteve na casa arrendada aos demandados foi mais ou menos em Setembro de 2015 e que nessa data a casa estava bem, todos anos havia acompanhamento da casa e nada fazia prever o estado em que a casa ficou.
A testemunha E, com relevo para a boa decisão da causa, disse que na data de entrega da casa, não estava lá ninguém para a receber a si e à Demandante e à D, a porta da cozinha estava aberta. Disse que não havia electrodomésticos nenhuns e que a casa estava muito degradada. Referiu que havia mau cheiro.
A testemunha F, nada referiu com interesse para a boa decisão da causa.
Em declarações de parte B referiu que cooperou com a situação de não declarar às Finanças o contrato e que se a Lei disser que ele tem que pagar o valor das rendas em dívida está na disponibilidade de pagar. Disse que em 2016 deixou de pagar as rendas por questões pessoais, inicialmente havia contactos seus a dizer que não conseguia pagar o valor das rendas mas que depois deixaram de falar. Referiu que deixaram a casa limpa, totalmente limpa “não é andar a limpar paredes como é óbvio, o chão foi limpo com esfregona mas limpezas profundas não foram feitas”. Disse que quando foi para lá residir a Demandante lhes disse que não se tinham que preocupar com o saneamento e que não tinham que pagar nada. Mas acabaram por ter que pagar a manutenção da fossa séptica. A fossa saía pelos canteiros e já não pela tampa e que no fim deixou de poder pagar, também porque a nível psicológico não aguentava mais e depois também não pagou porque estava de saída. Disse que vieram embora e levaram tudo, a placa e o fogão eram deles e que tinha dois frigoríficos. No mais disse que morava lá ilegalmente porque não lhe emitiam recibos.
VI – Fundamentação de direito
Nestes autos a questão decidenda prende-se com o regime do contrato de arrendamento para fins habitacionais de duração determinada, constante dos artigos 1022.º a 1107.º do Código Civil e cujo regime jurídico é aplicável também aos bens móveis que do mesmo fazem parte integrante, dado que estamos perante um imóvel parcialmente mobilado e equipado (artigo 1065.º do Código Civil, cuja epígrafe: imóveis mobilados e acessórios).
A demandante deu de arrendamento aos Demandados o imóvel parcialmente mobilado e equipado, isto é, celebrou com estes um contrato pelo qual se obrigou a proporcionar a estes o gozo temporário do mesmo mediante retribuição, conforme o disposto no artigo 1022.º do Código Civil.
As obrigações do locatário constam do artigo 1038.º do Código Civil. Assim de acordo com a alínea a) do referido normativo, é obrigação do locatário pagar a renda ou aluguer, a qual acrescentamos nós, deve ser paga pontualmente, nos termos do disposto no artigo 406.º do Código Civil que prevê que os contratos devem ser pontualmente cumpridos.
A obrigação do pagamento de renda traduz-se numa obrigação pura (artigo 777.º, n.º 1 do Código Civil), e trata-se de uma prestação pecuniária periódica (artigo 1075º, n.º 1 do Código Civil).
No caso sub judice, os Demandados não procederam ao pagamento do valor das rendas dos meses de Outubro 2016 a Fevereiro de 2017 e do valor parcial de uma renda no ano de 2016 (início), no valor é 400,00 euros, as quais se venciam, nos termos contratualmente acordados, até ao dia 8 do mês a que se reportavam. Isto porque as partes afastaram o regime geral constante do artigo 1075.º, n.º 2 do Código Civil, que estipula que a renda devia ser paga no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.
Os Demandados, a partir do mês de Janeiro de 2014, por diversas vezes (mais de 4 vezes), atrasaram-se no pagamento do valor mensal da renda, que a partir dessa data foi reduzida de 650,00 euros para 500,00 euros dada a situação económica dos Demandados à data.
A Demandante interpelou os Demandados para pagamento por diversas vezes, designadamente no dia 27 de Dezembro de 2016, por mensagem de correio electrónico, na qual refere “como estão conscientes a situação das rendas atrasadas está a tornar-se uma bola de neve interminável (1900,00 euros actualmente) e como poderão compreender não podemos deixar acumular mais. Comprometem-se a pagar o atrasado (na altura 900,00 euros) até saírem em Fevereiro e irem pagando rendas dos meses correntes, coisa que nunca fizeram. Portanto se até ao dia 08 de Janeiro no mínimo a renda desse mês não estiver paga terão de sair imediatamente…”.
A Demandante manifestou a vontade de resolver o contrato de arrendamento, no dia 17 de Novembro de 2016, por mensagem de correio electrónico, dirigida para o correio electrónico dos Demandados, em virtude de reiteradas faltas de pagamento do valor da renda total ou parcialmente e/ou pagamento extemporâneo da mesma, tendo recuperado a posse do locado em 28 de Fevereiro de 2017, conforme factos provados.
A Demandante converteu, assim, a mora em incumprimento definitivo dado a obrigação de pagamento não ter sido realizada no prazo suplementar e essencial que foi fixado aos Demandados (artigo 808º do Código Civil).
A Demandante resolveu o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. Tal faculdade assistia-lhe, designadamente, tanto em caso de mora do arrendatário igual ou superior a dois meses no pagamento da renda (artigo 1083º, nº 3 do Código Civil) como no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato (artigo 1083.º, nº 4), tendo ambos os casos se verificado nestes autos.
A Demandante peticiona uma penalização de 50% nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, conforme cláusula 5.ª do contrato de arrendamento junto aos autos.
Sucede que, a Demandante não tem direito a essa indemnização moratória, isto porque, para além de resolução válida e eficaz nos termos do disposto nos artigos 432.º e seguintes e artigos 224.º n.º 1 e 230.º n.º 1 e n.º 2 do Código Civil e artigo 1084.º, n.º 2 do Código Civil e sendo a mesma exercida (prazo de caducidade de 1 ano – artigo 1085º do Código Civil), a mesma também teve por fundamento a falta de pagamento. Os Demandados não puseram fim à mora quanto ao pagamento do valor das rendas, no prazo de um mês nem até à presente data (artigo 1084.º n.º 3 do Código Civil), operou assim a resolução contratual.
Assim e conforme se pode ler na parte final do artigo 1041.º n.º 1 do Código Civil (regime específico para a mora do arrendatário), “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.” (sublinhado nosso), é excepcionada a situação referida. Tal indemnização apenas ocorreria se o contrato se mantivesse, o que não foi o caso.
A Lei considera, nestas situações, a resolução como sanção suficiente para o locatário, pelo que não se estabelece juros de mora suplementares pelo atraso de pagamento das rendas. Nada impede que as partes estabelecem uma cláusula penal moratória, para cobrir o atraso no pagamento das rendas, mesmo em caso de resolução do contrato,(Neste sentido, Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 27/06/2002, relator: Desembargador Urbano Dias, Colectânea de Jurisprudência 27 (2002), 3, páginas 117 a 119.) não tendo as partes o feito.
Refira-se ainda que o incumprimento definitivo tem por consequência a constituição do devedor em responsabilidade obrigacional pelos danos causados ao credor”, nos termos do artigo 798.º do Código Civil.
A este propósito chama-se à colação artigo 1038.º, alínea d), do Código Civil, que prevê outra obrigação para o locatário, que é a obrigação de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente e na alínea i) restituir a coisa locada findo o contrato.
Adianta ainda o artigo 1043.º do Código Civil (cuja epígrafe: dever de manutenção e restituição da coisa), o seguinte: “1. Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. 2. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.” (sublinhado nosso).
Nos presentes autos, na data da entrega, não foi feita pelas partes descrição do estado do imóvel mas a Demandante através de participação criminal apresentada junto da Guarda Nacional Republicana e respectivas fotos que a acompanharam, documentos constantes dos autos a fls. 48 a 51 e 57 a 73, ilidiu a presunção de bom estado de manutenção do imóvel e bens móveis disponibilizados no mesmo.
Na verdade, os Demandados nem sequer entregaram pessoalmente o imóvel arrendado à Demandante, não poderia a Demandante ser ainda mais prejudicada por esse facto.
Também no artigo 3.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, estipula que deve ser anexado ao contrato e assinado pelas partes “um documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida o disposto no nº 2 do artigo 1043º do Código Civil”.
In casu, foi dado cumprimento a esse desiderato pela inclusão da cláusula n.º 9 no contrato de arrendamento, que estipula “...A) Todo o equipamento se encontra em bom estado de conservação e funcionamento, facto que os segundos outorgantes reconhecem neste acto….” e na cláusula 12.º: “Os segundos outorgantes, deverão, findo o contrato, entregar aos primeiros outorgantes, o local arrendado, livre e devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nele presentemente se encontrar, indemnizando o senhorio dos prejuízos que porventura possam haver.”.
De acordo com o disposto no artigo 1044.º do Código Civil, cuja epígrafe: Perda ou deterioração da coisa “O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.”.
Pela conjugação de ambos os artigos 1043.º e artigo 1044.º do Código Civil resulta que o arrendatário tem um dever de custódia e de manutenção do imóvel arrendado devendo portanto evitar qualquer deterioração no mesmo, a menos que resulte da sua utilização com prudência. Mas tal dever também resultava do princípio geral de boa-fé constante do artigo 762.º do Código Civil.
Como é facto notório a destruição/deterioração do imóvel e a ausência de electrodomésticos e restantes bens móveis disponibilizados, aquando da entrega do locado não resulta da sua prudente utilização mas sim de incumprimento contratual das obrigações assumidas pelos Demandados.
Não demonstraram os Demandados que tal não lhes era imputável e/ou que tal era imputável a terceiros, não ilidiram a presunção de responsabilidade por tais factos que sob si impendia.
Os Demandados juntaram em audiência de Discussão e Julgamento conforme fls. 135 a 138, facturas de electrodomésticos e mobiliário com datas de 22-12-2015 e 06-05-06. Com referência à primeira factura tal causa estranheza dado que segundo prova documental e declarações de parte, tratava-se de um período de grande carência económica (dado a renda ser reduzida desde Janeiro de 2014), com referência à compra em 06-05-06 tal é em data anterior à data de início do contrato nestes autos.
Mesmo que tais facturas fossem de datas na vigência do presente contrato, tal só relevaria se comunicado ao senhorio que os electrodomésticos não se encontravam em condições habituais de funcionamento e o mesmo se recusasse injustificadamente a efectuar reparação ou proceder sua substituição, artigo 1038.º alínea h) é obrigação do locatário avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa, o qual deve fazer as reparações/ substituições de modo a assegurar o fim a que a coisa se destina, nos termos do disposto no artigos 1031.º e seguintes do Código Civil.
Quanto a este aspecto foi referido na contestação que no contrato consta uma cláusula na qual a senhoria não arranja qualquer electrodomésticos e que os mesmos se foram avariando com o uso. Referiu ainda uma situação quanto à máquina de lavar, frigorífico e quanto ao forno.
Sucede que em Declarações de parte B nada referiu a este propósito e C não pretendeu prestar declarações.
Incumbia aos Demandados a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela Demandante nos termos previstos no artigo 342.º do Código Civil. Tal prova não foi feita (relativa a vícios dos electrodomésticos/ mobiliário e materiais em causa, pelo locatário durante a vigência do contrato), pelo que se tornam os locatários responsáveis pelos danos que esses bens móveis apresentavam à data da entrega do locado ou pela ausência dos mesmos do locado.
O contrato de arrendamento na cláusula 9.ª apenas refere que em caso de negligência dos Demandantes a Demandada não procede a reparações “… os segundos outorgantes assumem inteira e exclusiva responsabilidade pela utilização da casa e obrigam-se a conservar em bom estado em que actualmente se encontram, as instalações e canalizações de água, luz, estores, portas, fechaduras, esgotos, pavimentos, paredes, vidros, e todo o equipamento integrante deste contrato, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização, reparando em caso de negligência sua, obrigando-se desde já a não proceder a quaisquer obras, reparações ou alterações…” (sublinhado nosso).
De todo modo e com grande interesse chama-se à colação o disposto no artigo 358.º do Código Civil que dispõe “1. A confissão judicial escrita tem força probatória plena contra o confitente. 2. A confissão extrajudicial, em documento autêntico ou particular, considera-se provada nos termos aplicáveis a estes documentos e, se for feita à parte contrária ou a quem a represente, tem força probatória plena.”.
Os Demandados conforme o teor de cláusula 9.º B) do contrato de arrendamento, os Demandados reconheceram que “...Todo o equipamento se encontra em bom estado de conservação e funcionamento, facto que os segundos outorgantes reconhecem neste acto…”. Os Demandados receberam o locado em bom estado de conservação e funcionamento conforme a referida cláusula, não podendo agora pôr em causa o que à data do contrato reconheceram. Tal não significa que todos os componentes do imóvel, electrodomésticos e mobiliário estivessem no estado novo mas que se encontravam em boas condições de conservação e utilização e também que todas as deteriorações que existam sejam decorrentes do seu uso normal e prudente, o que não foi caso.
De todo modo também em declarações de parte do Demandado B, disse que vieram embora e levaram tudo, a placa e o fogão eram deles e que tinha dois frigoríficos e ainda em contestação é referido que os electrodomésticos foram pagos por si, tendo as respectivas facturas e que ao sair da habitação levaram os electrodomésticos consigo.
Pelo exposto devem os Demandados indemnizar a Demandante, com as limitações decorrentes do princípio do dispositivo, dos danos patrimoniais sofridos, ou seja, danos emergentes (electrodomésticos e mobiliário) e dos lucros cessantes (rendas em atraso), nos termos do disposto nos artigos 562.º e seguintes do Código Civil.
A Demandante ficou com o valor de 650,00 euros relativa à caução entregue pelos Demandados na data da celebração do contrato.
Nos termos do disposto nos artigos 623.º e seguintes e artigo 1076.º n.º 2 do Código Civil, cuja epígrafe: antecipação de rendas “1 - O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três meses. 2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respectivas.”. Assim e conforme se encontra referido na cláusula 6.ª do contrato de arrendamento os Demandados entregaram o valor de um mês de renda a título de caução.
A caução destina-se a assegurar o cumprimento das obrigações contratualmente assumidas e designadamente as constantes do supra mencionado artigo 1038.º alíneas a), d), h) e i) do Código Civil, que não foram observadas pelos Demandados, nos termos anteriormente mencionados.
Refira-se ainda que a Demandante junta aos autos: fls. 54: factura de substituição de canhão de duas fechaduras (180,00 euros); fls. 54: factura de limpeza da fossa (73,80 euros); fls. 55: orçamento para fornecimento de vidro para porta de recuperador de calor e remontagem da mesma, considerando-se o ensaio da lareira, incluindo todos os trabalhos acessórios, materiais e equipamentos necessários à sua correcta execução (290,00 euros); fls. 56: orçamento para especialidade - caldeira e radiadores - verificação de estado da caldeira e dos radiadores, considerando-se a purga dos mesmos, bem como os respectivos ensaios, incluindo todos os trabalhos acessórios, materiais e equipamentos necessários à sua correcta execução, no valor de 315,00 euros. Assim pode a Demandante reter totalidade da caução por forma a fazer face aos prejuízos decorrentes do incumprimento, tais como reparações no imóvel mencionadas nestes documentos.
VII – Decisão:
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, e em consequência condeno os Demandados a pagar indemnização por danos derivados de incumprimento contratual, no valor total de 7004,00 euros, sendo:
1. 2900,00 euros, a título de rendas em dívida;
2. 4104,00 euros, por danos patrimoniais em electrodomésticos e mobiliário;
3. Absolvo do demais peticionado.
VIII – Responsabilidade Tributária:
Comunique-se ao Serviço de Finanças a presente sentença com cópia do contrato de arrendamento junto aos autos a fls. 6 a 10, nos termos do artigo 60.º da Código de Imposto de Selo e do artigo 274.º (incumprimento de obrigações tributárias) do Código de Processo Civil.
VIII – Responsabilidade por custas:
Nos termos do artigo 9.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, na redacção que lhe foi dada pela Portaria n.º 209/2005, de 24/02, os Demandados são declarados parte vencida para efeitos de custas.
Considerando que os Demandados não procederam ao pagamento da sua parcela de custas aquando da apresentação da contestação, no valor de 35,00 euros, nem o fizeram até à presente data e que disso por despacho de fls. 96, foram advertidos sob pena de liquidação de sobre taxa de 5,00 euros, por cada dia de atraso, actualmente encontra-se em dívida nos termos do artigo 6.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28/12, na redacção da Portaria n.º 209/2005, de 24/02, o valor de 105,00 euros.
Mais ainda nos termos do disposto no artigo 8.º da referida Portaria, a Demandante e os Demandados são declarados parte vencida, na proporção de 30% e 70% respectivamente, pelo que os Demandados devem efectuar ainda o pagamento de 24,50 euros, no prazo de 3 dias úteis a contar desta notificação para o efeito, sob pena de o pagamento de uma sobretaxa agora de 10,00 euros por cada dia de atraso.
Reembolse-se a Demandante do valor de 24,50 euros, nos termos do artigo 9.º da mesma Portaria.
Esta sentença foi lida às partes, nos termos do artigo 60.º, n.º 2, da Lei dos Julgados de Paz.
Registe e notifique.
Setúbal, 07 de Fevereiro de 2018
A Juíza de Paz
Liliana Patrícia Sousa Teixeira
Liliana Patrícia Sousa Teixeira