Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: Condomínio A, representado pela Administradora X.
Demandado: B.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O demandante veio propor contra o demandado a presente ação declarativa, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 2.812,72, a título de quotizações ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas, penalidades, os juros legais vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento e ainda as despesas judiciais e extrajudiciais.
Alegou, para tanto, os factos constantes do Requerimento Inicial que aqui se dão por integralmente reproduzidos, juntando documentos.
Frustradas todas as tentativas de citação do demandado procedeu-se à nomeação de defensor oficioso ao ausente que, citado em sua representação, apresentou contestação.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com obediência às formalidades legais como da ata se infere, tendo o demandante juntado documentos.
Valor da ação: 2.812,72€
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, ficou provado que:
A)O demandante Condomínio A tem como administradora X, a qual desempenha as respectivas funções desde 07 de Junho de 2014;
B)O Demandado é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “Y”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, tipo T-3, destinado a habitação, com uma garagem na cave, sita no edifício supra referido, freguesia de xxxx, concelho de Montemor-o-Velho, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Montemor-o-Velho sob o nº xxxx/xxxxxxxx;
C)À data da eleição da actual administradora, o demandado encontrava-se em divida, a título de quotas de condomínio, nos seguintes montantes:
1-Quotas Janeiro 2009 a Janeiro 2010, no montante global de €256,56, valor que resulta da deliberação em assembleia geral realizada em 3 de fevereiro de 2009 (Acta nº1);
2-Quotas Fevereiro 2010 a Janeiro 2011, no montante global de €238,92, a que corresponde o montante mensal de €19,91, conforme deliberação da assembleia de condóminos ocorrida em 23 de fevereiro de 2010 (Acta nº2);
3-Quotas Fevereiro 2011 a Janeiro 2012, no montante global de €238,92, a que corresponde o montante mensal de €19,91, conforme deliberação da assembleia de condóminos ocorrida em 17 de fevereiro de 2011 (Acta nº3);
4-Quotas Fevereiro 2012 a Janeiro 2013, no montante global de €238,92, a que corresponde o montante mensal de €19,91, conforme deliberação da assembleia de condóminos ocorrida em 9 de fevereiro de 2012 (Acta nº4);
5-Quotas Fevereiro 2013 a Maio 2014, no montante global de €318,56, a que corresponde o montante mensal de €19,91, conforme deliberação da assembleia de condóminos ocorrida em 21 de fevereiro de 2013 (Acta nº5);
D)Na ata nº 3, referente à deliberação de condóminos de 17 de fevereiro de 2011, consta que foi deliberado, por unanimidade dos condóminos presentes, aplicar uma multa de 20% sobre cada quota com mais de 3 meses de atraso;
E)Na ata n.º 7, referente à assembleia de condóminos ocorrida em 21 de junho de 2014, consta a aprovação, por unanimidade dos condóminos presentes, do orçamento para o período de junho de 2014 a maio de 2015, cabendo à fração “Y” o valor da quota mensal de €22,85, a pagar até ao dia 8 de cada mês;
F)Na referida ata consta ainda a aprovação por unanimidade dos condóminos presentes de uma quota extraordinária para liquidar uma dívida à empresa de limpeza e manutenção “R, Lda”, cabendo à fração “Y” o valor de €77,15,a pagar em três prestações mensais de julho a setembro de 2014;
G)Na mesma assembleia foi ainda deliberado, por unanimidade dos presentes, dar poderes à administração para cobrar em tribunal as dívidas da fração “Y”, podendo contratar um advogado para o efeito, e ainda que todas as despesas judiciais e extrajudiciais que o administrador faça para cobrar a quantia em dívida, incluindo os honorários do advogado, serão suportadas pelo condómino que der causa à acção;
H)Da mesma ata nº 7 consta ainda o valor em débito da fração “Y”, até 31.05.2014, de €1.291,88;
I) Na ata n.º 9 , referente à assembleia de condóminos ocorrida em 13 de junho de 2015, consta a aprovação, por unanimidade dos condóminos presentes, do orçamento para o período de 1 junho de 2015 a 31 de maio de 2016, cabendo à fração “Y” o valor da quota mensal de €25,05, a pagar até ao dia 8 de cada mês;
J) Na referida ata consta ainda a aprovação por unanimidade dos condóminos presentes de uma quota extraordinária para obras de construção nas telas da cobertura e arranjo do quarto da fracção “Z”, danificado devido aos estragos da tela, cabendo à fração “Y” o valor €105,00, a pagar até 31.07.2015;
K)Na ata n.º 10, referente à assembleia de condóminos ocorrida em 04 de junho de 2016, consta a aprovação por unanimidade dos condóminos presentes, do orçamento para o período de 1 junho de 2016 a 31 de maio de 2017, cabendo à fração “Y” o valor da quota mensal de €25,05, a pagar até ao final de cada mês;
L)Na referida ata consta ainda a aprovação por unanimidade de uma quota extraordinária para reforço na conta corrente, cabendo à fração “Y” o valor de €49,00, a pagar até final de julho de 2016;
M)Mais consta da referida ata o valor em dívida da fração “Y”, discriminada por anos, a título de quotas ordinárias, extraordinárias e penalidades;
N)Constando ainda da mesma ata nº 10, a aprovação por unanimidade dos presentes dar poderes à administração para cobrar judicialmente a dívida da fração “Y” e que serão suportadas pelo condómino todas as despesas judiciais e extrajudiciais que o administrador faça para cobrar a quantia em dívida, incluindo os honorários do advogado;
O)A título de penalidades pelo atraso no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de fevereiro de 2009 a janeiro de 2017, a demandante liquida o valor global de €439,34;
P) Ao longo dos anos, o demandado jamais esteve presente nas assembleias de condóminos;
Q)O demandado sempre foi convocado para as assembleias de condóminos e notificado das respetivas atas;
R)O demandante através da sua administração interpelou o demandado e diligenciou junto deste no sentido de cobrar os valores em dívida, não tendo este pago qualquer quantia;
S)O demandante pagou de honorários à sua mandatária para intentar a presente ação a quantia de €150,00.
T) Em 4 de junho de 2017 realizou-se a assembleia de condóminos, com a aprovação do orçamento para o período de 1.6.2017 a 31.05.2018, para a qual o demandado foi convocado e, não tendo à mesma comparecido, foi-lhe enviada cópia da respetiva ata, assim como do respetivo regulamento.
Motivação dos factos provados:
A convicção do Tribunal para a factualidade dada como provada foi adquirida através da análise crítica e ponderada, à luz das regras da lógica e das máximas da experiência de vida, do teor dos documentos juntos aos autos e das declaração de parte da administradora do condomínio.
Mais foram tidos em conta, nos termos das alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 5º do Código de Processo Civil, factos instrumentais e factos que complementam ou concretizam os que as partes alegaram e resultaram da instrução e discussão da causa.
Tiveram-se em conta todos documentos juntos de fls 9 a 57, 73 a 75, e 112 a 135, que se dão por integralmente reproduzidos, conjugados ainda com as declaração de parte da administradora do demandante condomínio que esclareceu que desde a constituição do condomínio o demandado nunca esteve presente em nenhuma assembleia e que todas as cartas convocatórias e notificações das respectivas atas, por carta registada com aviso de recção, sempre foram devolvidas por não reclamadas à exceção da notificação da ata nº 3 e da ata nº 9, cujos avisos de receção foram assinado por uma pessoa de nome “AP”. Declaração que é consentânea com os documentos de fls. 50 e 124.
Esclareceu ainda que o demandado deixou de residir na fração, embora não saiba desde quando, sem que tenha indicado outra morada para efeitos de notificações, pelo que as mesmas foram feitas para a morada da fração e, mais tarde, tendo conseguido obter, através da advogada, uma outra morada como a possível residência do demandado, na xxxx, passaram para aí também a enviar as notificações, uma das quais foi recebida.
Mais esclareceu que o demandado, depois de remeter a carta de fls. 74 à advogada do demandante, se propôs a pagar a dívida em prestações, o que foi aceite pelo demandante e ficou a constar em ata, mas que este nunca pagou qualquer quantia ao condomínio, bem sabendo os valores que se encontravam em dívida a título de quotas e multas, nunca tendo colocado em causa os valores em dívida ao condomínio.
Esclareceu ainda que o condomínio sentiu necessidade de contratar um advogado para cobrança das dívidas do condómino demandado, o que foi deliberado em assembleia, tendo pago de honorários à advogada pelo presente processo a quantia de €150,00 e ainda a quantia de 35, 00 de custas no julgado de paz.
Prestou um depoimento coerente, com conhecimento direto dos factos sobre os quais depôs, revelando-se credível para o tribunal.
IV – FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
A propriedade horizontal concentra dois direitos reais distintos: um de propriedade singular (propriedade da fração); outro de compropriedade (que recai sobre as partes comuns do prédio), conforme decorre dos arts.1420º e 1421º do C.Civil.
Os condóminos estão sujeitos a restrições ao seu direito de propriedade e de compropriedade. A limitação mais significativa proveniente da compropriedade nas coisas comuns é sem dúvida a que impõe aos condóminos a obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
Tal responsabilidade decorre dos princípios consignados no art.1424º, nos termos do qual se dispõe que, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”.
Cabendo à administração do condomínio a cobrança das contribuições dos condóminos para essas despesas comuns, mesmo pela via judicial (art. 1436º e 1437º do C.Civil), no âmbito dos seus poderes de administração, assegurando a execução das deliberações.
Assim, face à matéria de facto provada, o demandado tem em débito, a título de quotas de condomínio, a quantia de € 2.373,38, referente a janeiro de 2009 a abril de 2017.
Igualmente ficou provado que o demandado não compareceu a nenhuma das assembleias de condóminos.
O art.º 1432º do C.Civil dispõe sobre as formalidades necessárias à realização regular das assembleias de condomínio, designadamente por convocatória com a antecedência mínima de 10 dias, efetuada por meio de carta registada ou livro de protocolo, referindo a data, hora e local onde se realizará. Verificando-se a ausência de algum condómino, deve a ata da reunião ser-lhe comunicada, por meio de carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias (art.º 1432, n.º 6 do C.C.).
Dos factos provados resulta que ao demandado foram enviadas convocatórias e comunicadas as atas de todas as assembleias.
É certo que dos autos não resultam todos os talões de registos e avisos de receção de CTT, relativos a convocatórias e comunicações das atas, mas também a lei não faz depender a sua existência nos autos para dar o mesmo como provado.
Com efeito, como se refere no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 07-03-2016 no Processo:388/11.8TJPRT.P1, in www.dgsi.pt “o que resulta dos artigo 1432º, 1 e 6 do C.Civil é que a convocação para a assembleia tem que ser feita por carta registada ou por aviso convocatório, mas não diz que a prova do envio da carta tem de ser feita por documento, por exemplo pela exibição do talão de registo ou declaração dos CTT. Ou seja, a prova daquele envio não é um facto de prova vinculada e sendo admissível a sua prova por qualquer meio legal…() e o que se acaba de dizer serve também para a comunicação das deliberações a que se refere o artigo 1432.º, nº 6 do CCivil”
No caso dos autos atendeu-se aos documentos de fls. 22, 25, 41 a 55, 115 a 119, 123 a 129 e às declarações de parte.
Todavia ainda que o demandante não tivesse cumprido, em relação a algumas assembleias, o procedimento de convocação e comunicação das deliberações, as mesmas seriam anuláveis nos termos 1433, nº1, do C.Civil, porém nenhuma das deliberações constantes dos autos foi impugnada pelo demandado, e também agora não o poderá fazer, pois o seu direito já caducou.
Com efeito, partilho da tese dos que defendem que o início de contagem do prazo de caducidade previsto na parte final do artigo 1433º, nº 4 se faz a partir da data da deliberação e não da comunicação da deliberação, como expressamente se encontrava estipulado na anterior redação do nº 2 do artigo 1433º do C. civil ao prescrever expressamente que o prazo em causa se contava da comunicação da deliberação ao condómino ausente.
Ou seja, atualmente os condóminos ausentes das assembleias terão de ser diligentes procurando recolher informação sobre as assembleias para, se o desejarem, poderem impugná-las no prazo de 60 dias a contar da data deliberação, sob pena de caducidade do direito, sem prejuízo, porém, do disposto no nº 2 e 3 do mesmo artigo, que para o presente caso não é relevante.
Voltando ao caso dos autos, nenhuma das deliberações foi impugnada pelo demandado, como tal são válidas perante o mesmo.
Refira-se ainda que a administração do condomínio cumpriu a sua obrigação de comunicar as deliberações ao ausente, ao enviar a notificação para a morada que conhecia, cabendo ao demandado, caso não residisse no prédio, como se veio a verificar, comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou do seu representante, como resulta expressamente do n.º 9 do art.º 1432º do C.Civil.
Pelo que, não pode o demandado deixar de ser condenado no pagamento das quotizações ordinárias e extraordinárias peticionadas.
Quanto ao pedido da quantia de 439,34, a título de penalidade pelo atraso no pagamento das quotas vencidas até janeiro de 2017: Dos factos provados resulta ter sido aprovado por unanimidade dos condóminos presentes a aplicação de uma multa de 20% sobre cada quota com mais de três meses.
Trata-se de uma cláusula penal moratoria fixada para o atraso da prestação prevista nos artigos 810º e 811º e também no nº 1, do artigo 1434º todos do C. Civil, para as deliberações das assembleias ou das decisões do administrador e, portanto, legalmente admissível.
Mas, na presente ação são igualmente peticionados os juros moratórios à taxa legal de 4%(art.º 806 do C.C.). Juros estes que consubstancia, também, uma penalização legal para os condóminos com quotas em atraso, pelo que a opção pela aplicação da cláusula penal não é cumulável com a cobrança de juros moratórios, salvo se tiver sido convencionado diferentemente, o que não resultou demonstrado.
Quanto ao pedido de pagamento das despesas judiciais e extrajudiciais, incluindo os honorários do advogado, no montante de €150,00: Foi aprovado em assembleia dar poderes à administração para cobrar judicialmente a dívida da fração do demandado e que todas as despesas judiciais e extrajudiciais que o administrador faça para cobrar a quantia em dívida, incluindo os honorários do advogado, serão suportadas pelo condómino.
Cabe, desde já referir ser do interesse comum de todos os condóminos a cobrança coerciva das quotas não pagas pelo condómino faltoso, pois só dessa forma a administração do condomínio poderá fazer face a todas as despesas necessárias de manutenção do condomínio, sendo certo que para proceder a tal cobrança terá de instruir o competente processo, intentar a respetiva ação, seja pela via declarativa seja pela via executiva, o que sempre importará despesas a título de custas e com os honorários de advogado ou solicitador que patrocinem tais ações e, não obstante nos Julgados de paz não ser obrigatória a constituição de advogado, a verdade é que nada impede a administração de condomínio de constituir mandatário.
Por outro lado, é de elementar justiça que quem dá causa à ação deve arcar com as despesas dela emergente ao invés de vir a sobrecarregar os demais condóminos que nada têm a ver com o incumprimento alheio, sendo que a quantia de €150,00, é razoável não afrontando os princípios da boa-fé e da proporcionalidade. Tendo como certo ainda que tais despesas sempre terão suporte no disposto no artigo 1434ºº do C. civil.
Pelo que se impõe a condenação do demandado no pagamento de tal quantia a título de honorários, à qual acrescerão juros de mora, à taxa legal de 4%, desde a citação até efetivo e integral pagamento – cf. art.º 804º e 805º, n.º 1 e n.º 2, alínea a), do Civil.
Quanto ao pedido das quantias que se vençam na pendência da ação: Dispõe o nº 1 do artigo 557º do CPC que “Tratando-se de prestações periódicas, se o devedor deixar de pagar, podem compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação”. Ora, os valores aqui peticionadas relativos a quotas de condomínio respeitantes à comparticipação nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal bem como ao pagamento de serviços de interesse comum, que se venceram na pendência da presente ação, correspondem a prestações periódicas
No caso dos autos, tendo ficado provado que o demandado não pagou as quotas vencidas até à data da propositura da ação, teremos de concluir, de acordo com as regras de experiência comum, que não terão sido pagas as subsequentes quotas entretanto vencidas.
Vai assim o demandado condenado nas prestações vincendas desde a data da propositura da presente ação (30.05.2017) até ao presente, compreendendo o mês de maio de 2017, no valor de €25,05, de acordo com constante na ata nº 10. Relativamente às contribuições para as despesas comuns do edifício vencidas entre junho e novembro de 2017, apesar de ter ficado provado que se encontram em dívida, não ficou provado o valor da quota mensal e, consequentemente, o quantum a pagar e, assim sendo, não tem este tribunal elementos para fixar o seu valor, pelo que, nos termos do n.º 2 do art.º 609.º do C.P.C., terá o demandado de ser condenado no valor que vier a ser liquidado.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente ação, e, por consequência, condeno o demandado a pagar ao demandante
a)A quantia de € 2.142,23 (dois mil cento e quarenta e dois euros e vinte e três cêntimos), a título de quotas ordinárias vencidas de fevereiro de 2009 a abril de 2017;
b)A quantia de €231,15, (duzentos e trinta e um euros e quinze cêntimos) a título de quotas extraordinárias dos anos de 2014, 2015 e 2016;
c)A quantia de € 439,34 (quatrocentos e trinta e nove euros e trinta e quatro cêntimos), a título de penalização pelo atraso no pagamento das quotas vencidas de fevereiro de 2009 a janeiro de 2017;
d)A quantia de €150,00, a título de honorários do advogado, acrescida de juros de mora à taxa de 4%, desde a citação até efetivo e integral pagamento;
e)As prestações vencidas de maio de 2017, no montante de €25,05 e as de junho a novembro de 2017, em quantia apurar em liquidação de sentença.
Custas: Custas totais pelo demandado, cumprindo-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria 1456/2001, de 28 de dezembro, alterada pela Portaria n.º 209/2005, de 24 de Fevereiro, reembolsando-se o demandante da quantia de €35,00.
Contudo por se tratar de ausente, representado por defensor oficioso, há lugar a isenção de custas, mantendo a harmonia do sistema com o disposto na alínea l), do n.º 1, do artigo 4.º, do RCJ, por força do artigo 63.º, da LJP.
Notifique esta sentença ao Ministério Público junto da Instância Local, Secção de Competência Genérica de Montemor-o-Velho, nos termos e para os efeitos no disposto no nº3º, do art.º 60º da L. J.P, na redação da lei 54/2013, de 31 de julho.
Registe e notifique.
Montemor-o-velho, em 13 de dezembro de 2017.
A Juíza de Paz coordenadora,
Processado por meios informáticos e
revisto pela signatária. Verso em branco.
(artigo 18º da LJP)
(Isabel Belém)