Sentença de Julgado de Paz
Processo: 201/2014-JP
Relator: FERNANDA CARRETAS
Descritores: CONDOMINIO - QUOTAS
Data da sentença: 06/25/2014
Julgado de Paz de : SEIXAL
Decisão Texto Integral: SENTENÇA
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RELATÓRIO:
A- , identificado a fls. 1 e 4, intentou, em 15 de abril de 2014, contra B- e C-, melhor identificados a fls. 2 e 4, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 877,09 € (Oitocentos e setenta e sete euros e nove cêntimos), relativa a quotas ordinárias de condomínio, vencidas e não pagas no período compreendido entre o mês de outubro de 2011 e o mês de julho de 2012; quota extraordinária para reparação do edifício; penalização de 25%; juros de mora vencidos e honorários de mandatário. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora, à taxa legal, vincendos até integral pagamento, bem como custas e quotas que se vençam na pendência da ação.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que os Demandados são proprietários da fração autónoma, designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, para comércio, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, ora Demandante e que, nessa qualidade, não pagaram a quota extraordinária para reparação do telhado do prédio, no montante de 350,51 € (Trezentos e cinquenta euros e cinquenta e um cêntimos), como também não pagaram as quotas ordinárias do período compreendido entre o mês de outubro de 2011 e o mês de julho de 2012, no montante de 149,30 € (Cento e quarenta e nove euros e trinta cêntimos), estando, ainda em dívida a penalização de 25%, nos termos do Regulamento do Condomínio, no montante de 37,30 € (Trinta e sete euros e trinta cêntimos); honorários de advogado, no montante de 300,00 € (Trezentos euros); juros de mora vencidos desde as datas do incumprimento, no valor de 39,98 € (Trinta e nove euros e noventa e oito cêntimos), pelo que devem o total de 877,09 € (Oitocentos e setenta e sete euros e nove cêntimos), sendo certo que foram devidamente notificados para comparecer às assembleias e foram notificados das deliberações tomadas, não as tendo contestado. Juntou 7 documentos (fls. 8 a 40) que igualmente se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes, vieram os Demandados a ser, pessoal e regularmente, citados, tendo apresentado a douta contestação de fls. 74 a 84, que se dá por reproduzida, na qual, louvando-se nos documentos juntos pela Demandante, alegam que, de acordo com a deliberação tomada, o montante da quota extraordinária aprovada para reparação do telhado, da sua responsabilidade, é de 157,74 € e não o valor peticionado; quanto ao aditamento à ata respetiva, alegam que não foram convocados para a realização da Assembleia que lhe deu lugar, desconhecendo a Ordem de Trabalhos; tecem considerações sobre a postura da administradora, representante legal da Demandante, e, quanto às quotas ordinárias, alegam o seu pagamento em 5 de abril de 2014, portanto antes da entrada da ação. No que se refere ao pagamento de honorários de mandatário, invocam o Regulamento de Condomínio, alegando que não compete à Administração nem à Assembleia de Condóminos deliberar sobre esta penalização, sendo certo que não foi fixado, em ata, o seu valor e que esta é uma despesa decorrente do direito de demandar e de ser demandado, sendo uma responsabilidade de quem constitui mandatário. Terminam pedindo que se julgue a pretensão da Demandante improcedente, por não provada e se absolvam os Demandados do pedido, fazendo-se, assim, justiça nas contas do condomínio. Não juntaram documentos.
No início da Audiência de Julgamento, foi declarado pela Ilustre mandatária da representante legal da Demandante que, efetivamente, as quotas ordinárias haviam sido pagas e, instada pela signatária, que o pedido de condenação dos Demandados no pagamento das quotas que se vencessem na pendência da ação, consubstanciava um lapso, pelo que desistia desse pedido.
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Cabe a este tribunal decidir se os Demandados têm a obrigação de pagar a quantia peticionada pela Demandante, relativa à quota extraordinária e bem assim a penalização; juros, vencidos e vincendos, e os honorários de advogado peticionados.
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Tendo a Demandante afastado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 6), não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 16 de junho de 2014 para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.63).
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Aberta a Audiência e estando presentes a Ilustre D- Mandatária da Demandante, Ilustre Advogada - e o Demandado, por si e em representação da Demandada, impedida de comparecer, Ilustre Magistrado do Ministério Público - B - foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP), tendo-se explorando todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se alcança, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença, e não antes devido à necessidade de ponderação da decisão e à acumulação excecional de serviço (a signatária encontra-se a substituir a sua colega, ausente, por doença, desde 14 de fevereiro e a exercer funções inspetivas para o Conselho dos Julgados de Paz).
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos pela Demandante, uma vez que não foram apresentadas quaisquer testemunhas. --
Com interesse para a decisão da causa, resultam provados os seguintes factos:
1. A Demandante é representada pela sua administradora eleita E - (cfr. docs. 1 e 2);
2. Os Demandados são proprietários da fração autónoma, designada pela letra “B”, que constitui a Loja B, destinada a comércio, com a permilagem de 95, do referido prédio urbano, constituído em propriedade horizontal (cfr. Doc. 3);
3. Junho de 2011, foi deliberado pelos condóminos aprovar um orçamento para reparação do telhado do edifício, no montante total de 1.350,00 €, acrescido de IVA (Imposto de Valor Acrescentado) à taxa de 23%, o que perfaz a quantia global de 1.660,50 € (Mil, seiscentos e sessenta euros e cinquenta cêntimos) – Doc. n.º 4;
4. Foi, ainda, deliberado, pela unanimidade dos presentes, criar uma quota extraordinária, de acordo com a permilagem de cada fração, devendo ser paga até ao dia 8 de agosto de 2011, para que as obras fossem realizadas, no limite, até setembro de 2011 (Doc. n.º 4);
5. No seguimento da ata da referida Assembleia de Condóminos, é inscrito um “Aditamento Acta número Quarenta e Um”, no qual se diz que, com caráter urgente se reuniu a Assembleia de Condóminos com o Ponto único da Ordem de Trabalhos – “Apreciação e deliberação do orçamento para reparação do telhado” (Doc. 4, verso de fls. 2, do mesmo);
6. Ali se consigna que a empresa que se propunha efetuar a reparação do telhado (que já havia realizado obra há dois anos), se tinha recusado a fazer os trabalhos que orçamentara e que as empresas contactadas se recusavam a dar continuidade ao trabalho não podendo garanti-lo;
7. E que, assim, a administração propunha efetuar novamente os trabalhos levados a efeito havia dois anos, de forma a eliminar definitivamente as infiltrações;
8. Foi, então, apresentado um orçamento que incluía o isolamento do telhado e a anulação das caleiras inicialmente propostas, no montante de 3.000,00 € (Três mil euros), acrescido de IVA;
9. O orçamento foi aprovado, alegadamente por unanimidade dos presentes, uma vez que o condómino do primeiro andar direito se recusou a assinar o “Aditamento”);
10. De acordo com o orçamento aprovado, foi deliberado o montante da quota a pagar por cada condómino, cabendo à fração autónoma, propriedade dos Demandados, o montante de 350,51 € (Trezentos e cinquenta euros e cinquenta e um cêntimos), a qual deveria ser paga em duas prestações nos meses de outubro e de novembro de 2011;
11. Logo a seguir às deliberações suprarreferidas, foi inscrito no “Aditamento à Ata” o seguinte texto: “Em virtude de alguns condóminos demonstrarem dificuldades em efetuar o pagamento de imediato, e uma vez que a obra tem de ser efetuada com a maior urgência possível antes das chuvas, foi proposto e aprovado por unanimidade dos presentes recorrer ao dinheiro existente em caixa, que se encontrava destinado ao pagamento da reparação dos elevadores, no entanto, o mesmo deverá ser reposto até ao final do presente ano, em prejuízo de não ser realizada mais nenhuma quotização extraordinária.” ;
12. E que “No que diz respeito, à quota extraordinária paga em Agosto de 2011, foi deliberado por unanimidade dos presentes analisar a restituição da mesma no final do presente ano, aquando da apresentação das contas.”;
13. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 10 de janeiro de 2012 (seguinte à que antecede), consta que “Foi posto a esta Assembleia pelos condóminos presentes, a situação das quotas extra pagas em Agosto referentes às obras do telhado, as quais não foram realizadas e que se encontram processadas. A Administração informou os condóminos presentes, que tal situação estava já descrita no aditamento da acta anterior, para que a situação fosse analisada e decidida na reunião anual de prestação de contas. Foi aprovado por unanimidade dos condóminos presentes, que as referidas quotas anteriormente descritas, sejam devolvidas ou seja feito um acerto de contas, conforme a situação individual de cada condómino.” (Doc. n.º 6);
14. Nos termos da al. e), do art.º 11.º do Regulamento do Condomínio, a falta de pagamento das contribuições para as despesas com as partes comuns, para além de oito dias do dia 9 de cada mês, implica o pagamento da penalização de 25% do valor a que o condómino estava obrigado a pagar (Doc. n.º 7);
15. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 25 de janeiro de 2011, foi deliberado que o condómino faltoso deve ser responsável por todas as despesas processuais de cobrança coerciva, incluindo os honorários de advogados (Doc. n.º 5);
16. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 10 de janeiro de 2012, foi deliberado que, a partir dessa data, os condóminos que tiverem prestações e despesas de condomínio em dívida e cuja cobrança tenha de ser feita através das instâncias judiciais, devem suportar todas as despesas processuais, incluindo os honorários dos advogados (Doc. n.º 6);
17. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 4 de fevereiro de 2014, foi deliberado intentar ações nos casos de pagamentos em atraso, com mais de noventa dias, tendo sido deliberada a penalização extraordinária no valor de 500,00 € (Quinhentos euros) para os condóminos que seja necessário recorrer às vias judiciais para cobrança de valores vencidos (Doc. n.º 2);
18. Nenhuma destas deliberações se refere ao Regulamento de Condomínio;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida, já conhecida do tribunal, está intimamente ligada à forma como os Demandados veem o exercício da Administração no condomínio de que fazem parte, sendo certo que, ao invés de lançarem mão dos meios legais ao seu dispor (v.g. impugnação das deliberações), deixam de cumprir as suas obrigações de condóminos de pagamento da sua quota-parte nas despesas com as partes comuns do edifício.
Foi assim no processo que correu termos neste tribunal sob o n.º xxxx-JPSX e é assim nos presentes autos.
Este tribunal tem extrema dificuldade em compreender como, em cerca de 4 anos, as partes não foram capazes de resolver as suas diferenças e de participarem altivamente na resolução dos litígios que as opõem.
Mas, compreende que da forma como “as coisas” são feitas – de um lado e do outro – não pode resultar uma convivência pacífica e um espírito de colaboração sempre desejável e salutar nestas situações.
Nem sempre temos razão e nem sempre estamos errados, somos um misto de qualidades e defeitos que devemos reconhecer em nós e aceitar nos outros para que as relações não se tonem ainda mais amargas do que já são.
Não é o que tem acontecido entre as partes nos presentes autos e, por isso, resta o recurso à justiça, que é o que todos procuram, mas que tanta dificuldade têm em fazer.
Considerando que as quotas ordinárias de condomínio foram pagas antes da entrada da presente ação, nada há a decidir quanto a elas.
Remanesce para decisão a questão do pagamento (ou não) da quota extraordinária para reparação do telhado, a qual foi rodeada de várias irregularidades e que acabou por levar a decisões, a nosso ver, contraditórias, conforme resulta dos documentos juntos aos autos.
Efetivamente, foi aprovada uma primeira quota extraordinária, cujo pagamento deveria ocorrer até agosto de 2011.
Depois, num incompreensível “Aditamento” à ata da qual consta a referida deliberação, foi aprovado outro orçamento, que dobra o valor do primeiro e em que se refere a obra levada a efeito dois anos antes.
Esta deliberação levanta questões bastantes pertinentes que não estão explicadas na ata no que concerne ao (não) exercício de direitos quanto à primeira empreitada que, ao que tudo indica, padeceria de defeitos e, ainda mais grave, quanto ao valor necessário para a obra de reparação.
Mas se tal não bastasse, o que foi consignado na ata (chamada de aditamento) vem complicar, ainda mais, a interpretação do que foi deliberado.
Efetivamente, após a deliberação, e devido a dificuldades de pagamento manifestadas por alguns dos condóminos, foi deliberado que as obras seriam pagas com o numerário destinado ao pagamento da reparação dos elevadores e que a quota aprovada e paga em agosto de 2011, seria objeto de análise para eventual restituição. Restituição que foi deliberada na Assembleia de Condóminos seguinte. -
Por conseguinte, não faz sentido que tendo sido aprovadas duas sucessivas quotas extraordinárias, a última de valor substancialmente superior se proceda à devolução da que primeiro foi paga, se a intenção não for a de custear as obras com dinheiro proveniente de outra fonte. -
Ao que acresce que o pagamento da obra seria feito com o numerário destinado aos ascensores, em prejuízo de não ser realizada mais nenhuma quotização extraordinária (sublinhado nosso).
É certo que ali se diz que o montante desviado do seu objetivo de pagar a reparação dos elevadores, teria de ser reposto até ao final do ano de 2012, mas também não é menos certo que, em janeiro do ano seguinte, foi deliberado devolver os montantes pagos em agosto de 2011.
E, assim sendo, como é, face ao que consta das atas, atenta a sua falta de clareza e a sua contradição insanável, não pode fazer-se outra interpretação que não seja a de que os condóminos não estavam obrigados ao pagamento de qualquer uma das quotas extraordinárias aprovadas.
Face ao que antecede, face à prova produzida não pode o pedido proceder nesta parte, uma vez que o ónus da prova sobre o montante a pagar recaía sobre a Demandante que não logrou provar o contrário do que supra se concluiu.
A representante legal da Demandante, exercendo a administração, como profissão, com fins lucrativos, tem de saber que a redação das atas deve ser fiel ao que nas assembleias se passou e o mais clara possível, ónus que, nas atas de que nos ocupamos não cumpriu minimamente.
A consequência de uma redação deficiente ou menos verdadeira da ata leva a consequências prejudiciais para o condomínio que têm de ser evitadas.
A título de exemplo, refere-se que, nesta mesma ata verificamos que “a administração informou que a Loja A foi condenada no pagamento da dívida em Julgado de Paz, no entanto a advogada considerou incorrecto o valor condenado, pelo que procedeu à contestação do mesmo…”.
Ora, em primeiro lugar, a Loja A nunca foi demandada em qualquer processo no Julgado de Paz, mas sim a Loja B e, em segundo lugar, dos dois processos que correram neste tribunal deste condomínio, em nenhum se verificou “contestação” da sentença proferida.
Por isso, a informação transmitida aos condóminos está incorreta, o que é bem exemplo da forma como os condóminos são informados e como as atas são elaboradas.
No que respeita ao pedido de condenação dos Demandados no pagamento da penalização de 25%, no montante de 37,30 €; de juros vencidos, no valor de 39,90 € e da quantia de 300,00 € a título de honorários de advogado,, bem como dos juros vincendos até integral pagamento, vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal), o que aconteceu no caso dos autos.
Efetivamente o regulamento de condomínio – que os Demandados não impugnam, embora não se mostre assinado nem tenha sido junta a ata que o aprovou – prevê o pagamento de uma penalização de 25% sobre os valores em dívida.
Por conseguinte, tendo em consideração que o pagamento das quotas ordinárias de condomínio do período compreendido entre o mês de outubro de 2011 e o mês de julho de 2012, no montante de 149,30 €, apenas ocorreu no passado dia 5 de abril de 2014, é esta penalização devida no montante de 37,30 € (Trinta e sete euros e trinta cêntimos), de resto, aceite pelos Demandados, embora peçam a sua absolvição do pedido.
Quanto ao pedido de condenação dos Demandados no pagamento da quantia de 300,00 € (Trezentos euros) pelos honorários alegadamente devidos à sua Ilustre mandatária, verificamos que o Regulamento de Condomínio nada diz quanto ao pagamento de tal despesas e que tem havido (anualmente) sucessivas deliberações que, sem se referirem ao regulamento de Condomínio – sede própria para inscrever este tipo de penalizações, por alteração dos seus artigos, nomeadamente o art.º 11.º - e que se vão agravando, cada vez mais, sem que seja explicado o critério que presidiu à sua fixação.
A este propósito, a última deliberação (presumindo-se que a demandante pretende que esta esteja em vigor), embora, a nosso ver, não seja válida por não representar alteração ao regulamento de Condomínio, fixou a indemnização extraordinária por recurso às vias judiciais para cobrança dos valores vencidos.
Que dizer? Em primeiro lugar que as deliberações que forem tomadas a este propósito têm de consubstanciar alteração ao Regulamento do Condomínio. E, em segundo lugar, que, nos dias de hoje, com a crise instalada na maior parte dos lares portugueses, é uma penalização arbitrária, exorbitante e exagerada, sendo certo, ademais, que não foi sequer alegado que se contém nos limites previstos no n.º 1, do art.º 1434.º do Código Civil.
E, estando esta deliberação em vigor, por ser a última, não pode a Demandante pedir a condenação dos condóminos devedores no pagamento de honorários de mandatário porque a deliberação é omissa a esse respeito, sendo certo que os honorários estarão nela incluídos, bem como outras despesas processuais que têm de ser documentadas.
No que se refere à defesa que os Demandados a este propósito, expenderam na sua douta contestação, remetemos as partes para o teor da sentença proferida no processo n.º xxxxx-JPSXL, realçando apenas do que ali se diz que a forma de atacar deliberações ilegais ou contra regulamento é a impugnação das deliberações, no prazo legal e não o caminho de deixar de cumprir as obrigações a que estão adstritos.
Por conseguinte, o pedido de condenação dos Demandados no pagamento dos honorários da Ilustre mandatária (em valor que não resulta provado), podendo ser deliberado pela Assembleia de Condóminos, não pode, neste caso, proceder por não estar conforme à última deliberação tomada, a qual não se refere – sequer – a esta despesa e por, ademais, ser arbitrária, exorbitante e exagerada, face à situação de crise atual, não estando alegado e, por consequência, provado se se contém nos limites legalmente impostos.
Relativamente ao pedido de condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora vencidos, além de não se saber como foi apurada a quantia peticionada para os mesmos, ao fazerem constar do Regulamento do Condomínio a penalização de 25%, os condóminos quiseram afastar (e afastaram!) a regra geral de pagamento de juros de mora à taxa legal, estabelecendo taxa diferente para o incumprimento.
Como assim, não pode deixar de improceder o pedido quanto a esta parte.
Como improcede quanto aos juros vincendos, até integral pagamento, uma vez que não se encontra nenhuma despesa de condomínio, com as partes comuns em dívida.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque provada, decido condenar os Demandados – B e C – a pagar à Administração do Condomínio do Prédio sito na Rua xxxxx, n.º xx, na Amora, a quantia de 37,30 € (Trinta e sete euros e trinta cêntimos), relativa à penalização de 25%, por atraso no pagamento.
Mais decido absolver os Demandados dos restantes pedidos contra si formulados pela Demandante.
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As custas serão suportadas pela Demandante e pelos Demandados, na proporção respetiva de 96% e 4%, em razão do decaimento (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). --
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Registe.
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Seixal, 25 de junho de 2014
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
Fernanda Carretas