Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Proc.º 421/2017-JP
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES:
1.º Demandante: A, residente na Praceta , n.º ---, 3.º Dto, Vila Nova de Gaia.
2.º Demandante: B, residente na Praceta , n.º ---, 3.º Dto, Vila Nova de Gaia.
1.º Demandado: “Condomínio C, ---, representado pela “D – Administração e Gestão de condomínios, Lda” com sede na ----------, n.º --, ---º F, Porto.
2.ª Demandada: “D – Administração e Gestão de condomínios, Lda” com sede na Travessa dos Congregados, n.º 15, 5.º F, 4000-179 Porto.
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O Demandante intentou, contra os Demandados, a presente acção enquadrável na alínea c) do nº -1 do artº 9º da Lei 78/2001 de 13 de Julho, peticionando a condenação do 1.º demandado a) a pagar-lhe uma quantia não inferior a € 1.261,03 correspondente ao valor necessário para reparação da fracção do Demandante, b) a reparar os subtelhados que servem de cobertura parcial do 3.º Piso no prazo mínimo de três meses; c) a reparar o restante telhado do edifício sito na praceta de E, n.º ----, no prazo mínimo de um ano, Peticiona ainda a condenação da 2.ª Demandada no pagamento de: a) uma indemnização em valor não inferior a € 500,00 pelos danos causados ao Demandante pelo incumprimento do dever de manutenção do imóvel e cumprir com as deliberações do condomínio, acrescida de juros até efectivo e integral pagamento; b) no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória de € 100,00 por mês até efectiva reparação dos danos do Demandante e de € 200,00 por mês até à marcação de uma nova assembleia de condóminos, para apresentação dos orçamentos para reparação do prédio.
Alega, em resumo, que os Demandantes são proprietários da fracção designada pela letra “M”, correspondente ao terceiro direito do prédio urbano, em propriedade horizontal, sito na Praceta Colégio de E, n.º ---,. A segunda Demandada administra o condomínio do referido prédio. Os Demandantes alegam que vêm sofrendo de infiltrações na sua fracção decorrentes de deficiências na estrutura do prédio e entupimentos nas caleiras. As caleiras ficam embutidas nos subtelhados do prédio, por cima da fracção dos Demandantes, local onde se refugiam aves e provocam a acumulação frequente de resíduos (dejetos, carcaças, penas, ovos de aves, folhas), provocando a falta de escoamento das águas, tendo ocorrido duas graves infiltrações em 2013 e em 2016, tendo esta provocado graves danos na sua fracção. Mais alega que vem alertando a 2.ª Demandada para proceder à limpeza frequente das caleiras, manutenção e limpeza do telhado e colocação de redes nas chaminés, caleiras e tubos de arejamento. Diligências que não foram executadas pela 2.ª Demandada. Alegam que solicitaram, aos Demandados, a reparação dos danos na sua fracção decorrentes da infiltrações, bem como a reparação do telhado. Alegam que a 2.ª Demandada não agiu diligentemente nem com o dever de cuidado que lhe era exigível, nos termos plasmados no requerimento Inicial de fls 2 a 16.
Juntou catorze documentos com o Requerimento Inicial, de fls. 17 a 53, que se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, os Demandados apresentaram contestação conjunta nos termos plasmados a fls. 69 a 72, que aqui se dá por reproduzida, na qual impugnam a matéria alegada pelos Demandantes.
Juntaram três documentos, de fls. 73 a 76, que se dão por reproduzidos.
No dia 15 de Novembro de 2017 procedeu-se à realização das sessões de pré-mediação e mediação não se tendo logrado alcançar acordo.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento estando presentes os Demandantes acompanhados pela sua mandatária a Ex.ma Senhora Dr.ª F, e os Demandados representados pelo Ex.mo Senhor Dr. G. A audiência de julgamento decorreu com observância do legal formalismo consoante resulta da respectiva Acta de fls. 117 e 118.
A 2.º Demandada juntou os documentos, de fls. 99 a 116, que se dão por reproduzidos. Os Demandantes prestaram declarações de parte e não apresentaram testemunhas e a Demandada D, apresentou quatro testemunhas.
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O Julgado de Paz é competente em razão do objecto, da matéria, do território e do valor que se fixa em € 500,00– art.ºs 297º n.º 1 e 306º n.º 2, ambos do C. P. Civil.Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias (a Demandada por representação, nos termos do art.º 25º do C.P.Civil) e são legítimas.
Não há outras excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer.
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Da Redução do Pedido: Em audiência de julgamento, a Demandante veio reduzir o pedido nos seguintes termos: “ Em face da reparação dos Sub-telhados do imóvel em causa, em 26 Fevereiro de 2018, data da conclusão da obra, bem como da reparação da fracção dos Demandantes, em 19 de Abril de 2018, vêm os Demandantes requerer a redução o pedido no sentido de apenas ser apreciado o pedido na alínea a), contra a 2.ª ré, uma vez que os restantes já foram satisfeitos”.
Cumpre decidir:
Quanto ao primeiro Demandado, os Demandantes confirmaram em audiência de julgamento que, o mesmo, após a entrada da presente acção satisfez o pedido contra ele efectuado na presente acção, reparando os Subtelhados do imóvel em causa, bem como reparando a fracção dos Demandantes.
Se um facto extintivo ocorre depois da entrada da acção, o efeito que produz é o de determinar a inutilidade superveniente da lide, sem que o tribunal aqui aprecie do mérito da causa e profira decisão que absolva ou condene o primeiro Demandado.
Assim, as reparações efectuadas pelo 1.º Demandado determinam a inutilidade de lide, quanto a este.
Quanto à Segunda Demandada, operou-se a redução do pedido, a qual é admissível nos termos do disposto no artigo 265º, nº 2 do Código de Processo Civil. Deste modo, prossegue. a acção para apreciação do pedido de condenação da 2.ª Demandada – “D – ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO DE CONDOMÍNIOS, L.DA”, “…numa indemnização nunca inferior a € 500,00, pelos danos causados ao Demandante, pelo incumprimento do dever de manutenção do imóvel e cumprir as deliberações do condomínio, acrescida de juros até efectivo e integral pagamento”.
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FACTOS PROVADOS: Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1- Os Demandantes são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na praceta Colégio de E, n.º ---.
2- A 2.ª Demandada “D – Administração e gestão de condomínios, Lda” foi eleita, pela primeira vez, administradora do prédio designado Condomínio Praceta do Colégio de E, n.º ---, por deliberação da assembleia de Condóminos de 05-06-2014, tendo sido sucessivamente reeleita
3- A fracção dos Demandantes está coberta parcialmente por dois subtelhados que servem de cobertura parcial, constituído por placas de fibrocimento, com duas extensas caleiras embutidas nas placas desses subtelhados, que recolhem todas as águas pluviais que são encaminhadas por condutas do telhado principal, que constituem a cobertura geral de todo o 4.º piso e cujo escoamento final para o solo é auxiliado por quatro vasos colectores abertos instalados a um nível mais baixo, para encaminhar o grande fluxo das águas da chuva e também para permitir a limpeza dos resíduos acumulados.
4- O telhado do prédio serve de abrigo de muitas aves que lá permanecem e provocam a acumulação de lixo, consistente em dejectos, penas, ovos, carcaças de animais, folhas (entre outros).
5- A acumulação do lixo provoca o entupimento das caleiras e o transbordo da água que se infiltra nas paredes do imóvel.
6- Em 2013 ocorreu uma grave infiltração/inundação, decorrente de entupimento de caleiras.
7- A Demandada foi constantemente alertada para a necessidade de ser feita limpeza e manutenção das referidas caleiras, pelos Demandantes bem como por outros condóminos, desde a sua eleição em 2014.
8- Em 12 de Outubro de 2016, um grave entupimento das caleiras aliado à deficiente impermeabilidade dos telhados, provocou extensas infiltrações na fracção dos Demandantes, causando estragos nas paredes, tectos, humidade e maus cheiros por vários meses.
9- No dia do sinistro, de tarde, a Demandada enviou um funcionário para ver a situação e desentupir a caleira, tendo retirado cerca de 2 sacos grandes cheios de detritos.
10- O problema dos entupimentos das caleiras, causados essencialmente pela existência de muitas aves que ali se abrigam, era conhecido e reconhecido pela Demandada desde que se tornou administradora do edifício.
11- Em assembleia de condóminos de 07-08-2014 foi a administração informada que “…o telhado deverá ter uma manutenção e limpeza, bem como a limpeza/desentupimento dos tubos de escoamento das águas pluviais provenientes do telhado, dado que no último na existiram diversas entradas de água nas varandas/habitações”.
12- Em assembleia de condóminos de 17-03-2016 foi solicitada a colocação de uma rede em todas as caleiras, chaminés e tubos de arejamento do telhado, por causa das pombas e gaivotas”.
13- Em assembleia de condóminos de 20-02-2017 foi a administração alertada da necessidade de limpeza das caleiras, por entupirem constantemente, nomeadamente da caleira embutida na cobertura do terceiro piso, bem como foi aprovada a obrigação se recolherem orçamentos para a realização de obras de fundo.
14- O Acesso ao telhado faz-se por intermédio de algumas fracções, nomeadamente pela dos Demandantes.
15- As limpezas eram programadas para serem feitas anualmente.
16- O condomínio tem dificuldades financeiras existindo diversas dívidas de condóminos, tendo melhorado em finais de 2017.
17- A administração anterior causou dificuldades por não ter entregue de imediato a documentação do condomínio, à actual administração.
18- Em assembleia de 13-11-2017 foi aprovado orçamento para a realização de obras no telhado e fracção dos demandantes.
19- A 2.ª Demandada teve dificuldades em obter orçamentos.
20- As obras foram concluídas em 26 de Fevereiro de 2018 e 19 de Abril de 2018.
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Os factos não provados: Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a inexistência ou insuficiência de prova nesse sentido.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Os factos assentes resultaram das declarações de parte dos Demandantes e prova testemunhal. Os Demandantes confirmaram que o problema já vem de há muitos anos e confirmaram essencialmente os factos dados como provados em 3 a 10, 14, 20. A suas declarações foram claras e credíveis.
As Testemunhas apresentadas pela 2.ª Demandada referiram-se aos períodos em que trabalharam para a Demandada, tendo conhecimento dos seguintes factos: A testemunha: H, esteve na administração desde 2014 a 2015 e confirmou os factos provados em 5, 7, 8, 10, 15, 16, 17, tendo perfeito conhecimento dos problemas de entupimento das caleiras e infiltrações e das constantes queixas do Demandantes. A testemunha I, trabalhou para a demandada, 9 meses, desde Novembro de 2017. Também tinha claro conhecimento das queixas quanto às infiltrações decorrentes de entupimentos das caleiras e das dificuldades financeiras do condomínio. Confirmou os factos:5 a 8, 10,16, 17. A testemunha: J, esteve na administração desde Junho a Setembro de 2017 e confirmou os factos provados em 10, 14 a 16 e 19. Atestou a dificuldades financeiras e as dificuldades em obter orçamentos, dado muitas empresas estarem de férias, e os que surgiam eram muito onerosos. A testemunha: K, esteve na administração desde 2016 a Junho de 2017 e confirmou os factos provados em 5, 7, 8, 9, 10, 14, 16, 17. Viu o estado da fracção dos Demandantes após a inundação e tinha pleno conhecimento das necessidades de manutenção e limpeza regulares das caleiras, devido à existência de aves no local. As declarações foram claras e fidedignas.
À prova mencionada acrescem os documentos de fls. fls 17 a 53, 73 a 76 e 99 a 116 , juntos aos autos, o que devidamente conjugado com as regras de experiência comum e critérios de razoabilidade alicerçou a convicção do Tribunal.
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O DIREITO: Face à inutilidade superveniente da lide quanto ao Primeiro Demandado, nos termos decididos supra e à redução do pedido operada, a questão que cumpre decidir resume-se a se apurar se a administração, ora Demandada, por si, pode ser e é responsável perante os condóminos, Demandantes, pela sua actuação/omissão.
Aplicam-se, nesta matéria, os princípios gerais da responsabilidade civil (art.ºs 483.°, 562.° e 563.º do Cód. Civil). Tendo sempre no horizonte legal do que se consagra, em particular, também, nos art.ºs 1436º (Funções do Administrador) e 1437º (Legitimidade do Administrador) do Código Civil – tal significa que o administrador responde quando exceder os limites das suas atribuições, quando usa maI os poderes-deveres conferidos pela lei, ou quando não realiza aquilo que a lei ou regulamento impõem, ou seja, quer por actos positivos quer por omissões.
Importa distinguir: Quanto a saber se o administrador é responsável se não realiza as reparações extraordinárias urgentes, haverá de referir que estas reparações excedem a administração ordinária e, por isso, não entram na competência normal do administrador. É certo que o administrador tem o poder de intervir quando há uma reparação urgente e indispensável, mas não tem a obrigação. A sua obrigação é avisar e expor a necessidade urgente da reparação (Cf. Rodrigues Pardal Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal, Código Civil e Legislação Complementar, 6ª Edição Revista e Actualizada, 1993, pp. 301-302 e 305-306).
É certo que nas várias assembleias de condóminos realizadas foi abordado o problema das obras no telhado e dos problemas de infiltrações, e das caleiras que necessitavam de colocação de redes e sistemas anti-bird e mesmo substituição das mesmas. Ora não houve aprovação de tais medidas, essencialmente por falta de orçamento, dado que o condomínio atravessava dificuldades financeiras que o impediam de custear as despesas inerentes às obras. Quanto aos orçamentos verifica-se que a Demandada demorou 8 meses a apresentar o orçamento para as obras que veio a ser aprovado. Resulta provado que a Demandada teve dificuldade em obter orçamentos junto das empresas, ou seriam demasiado dispendiosos. A Demandada agiu diligentemente e tentou cumprir a deliberação no prazo mais curto possível, não se lhe podendo assacar responsabilidades.
Ou seja, o administrador não pode, por si só, executar obras nas partes comuns do condomínio se para tal não for mandatado pela assembleia uma vez que tal constituiu um acto de administração que extravasa o âmbito das funções que a lei lhe atribui. Conclusão que se retira da interpretação conjunta dos artigos 1436º e 1437º do Código Civil.
No Âmbito da administração ordinária, especificamente na obrigação do administrador realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns – alínea f), do art.º 1436º, em primeiro lugar, há que averiguar se da parte da Demandada, existiu alguma actuação susceptível de preencher os pressupostos da responsabilidade civil, genericamente enunciados no artigo 483º nº1 do Código Civil.
De acordo com o referido preceito legal e adoptando-se a sistematização avançada por Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, I, 5ª edição, Almedina, 1986, 478), para existir a responsabilidade civil, necessária se torna a presença de um facto, da ilicitude, da imputação do facto ao lesante, a existência de danos e de um nexo de causalidade entre o facto e o dano.
Assim e quanto ao primeiro elemento para a concretização da responsabilidade civil exige-se, como se disse, a existência de um facto: - facto voluntário do agente, acção ou omissão objectivamente dominável ou controlável pela vontade, um comportamento ou uma forma de conduta humana, idóneo a produzir um resultado segundo um juízo de prognose póstuma. No caso dos autos resulta da matéria provada, além do mais, que: O entupimento das caleiras é muito frequente e grave pela existência de muitas aves que se refugiam, entre os telhados e nas caleiras, penas, ovos, folhas e outros detritos que se acumulam, provocando entupimentos frequentes e consequente extravasamento das águas pluviais. Tal facto foi múltiplas vezes transmitido à administração que tem consciência da gravidade da situação. Porém a limpeza e desentupimento apenas é feito “ de vez em quando” possivelmente uma vez por ano. Ora dadas as caracteristicas do imóvel e da situação, é manifestamente insuficiente. Assim verifica-se uma omissão da Demandada, pela falta de manutenção das caleiras, exigível no caso concreto.
Quanto à ilicitude, a omissão da demandada viola a obrigação prevista na alínea f), do art.º 1436º, do código Civil, bem como o direito de propriedade dos Demandantes.
Verifica-se a culpa pois a omissão da Demandada, dadas as circunstâncias expostas, é censurável na medida em que sabia da gravidade da situação e não procedeu à manutenção necessária e adequada omitindo o dever de cuidado e diligência que era exigível a um bom pai de família (487, n.º 2 CC), o que causou danos ou agravamento dos danos, na fracção dos Demandantes. O juízo de censura baseia-se no reconhecimento, perante as circunstâncias concretas do caso, de que o obrigado devia e podia ter agido de outro modo.
Quanto ao nexo de causalidade A causa juridicamente relevante de um dano é - de acordo com a doutrina da causalidade adequada adoptada pelo art. 563.º do Cód. Civil - aquela que, em abstracto, se revele adequada ou apropriada à produção desse dano, segundo regras da experiência comum ou conhecidas do lesante. A falta de limpeza das caleiras de forma frequente, como era exigível no caso, provocou entupimentos, e falta de escoamento das águas pluviais e consequentes infiltrações na fracção, o que era conhecido da 2.ª Demandada.
Concluindo-se pelo direito à indemnização, quem está obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (cfr. art.º 562º do Código Civil); a obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão (cfr. artigo 563º do Código Civil) e a indemnização será fixada em dinheiro quando for impossível ou inconveniente a reconstituição natural (art.º 566º, nº 1, do mesmo Código), tendo como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem os danos (cfr. art.º 566º, n.º 2).
Ora, verificou-se a reparação do telhado e dos danos na fracção dos Demandantes, por parte do 1.º Demandado, no entanto também se considerou provado que houve um agravamento dos danos, que poderia não ter ocorrido se a regular limpeza e manutenção das caleiras tivesse sido realizada, pelo que assiste aos Demandantes o direito a serem ressarcidos dos danos, no entanto não se podendo averiguar o valor exacto dos danos, o tribunal julga equitativamente nos termos do n.º 3, do art.º 566º, do Código Civil. Face ao exposto afigura-se adequada a condenação da 2.ª Demandada no pagamento do valor de € 300,00 ( trezentos euros).
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um incumprimento imputável ao devedor, ora Demandado, constitui-se este em mora, logo na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art. 804º do Código Civil.
Sendo obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art. 806º do Código Civil. Nos termos do art. 805º, nº 1, do Código Civil, o devedor fica constituído em mora, nomeadamente, depois de ter sido judicialmente interpelado para cumprir.
Relativamente ao pedido de condenação da Demandada no pagamento de juros de mora, até integral pagamento, nos termos do n.º 1 do art.º 804.º do Código Civil “A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.” e dispõe o Art.º 806.º, n.º 1 que “Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.” Deste modo, além do valor devido são devidos juros de mora, vencidos e vincendos desde a citação (27-10-2017) até integral pagamento, à taxa legal, actualmente de 4%, porque assim requeridos. e nos termos dos art.º 804.º, n.º 1, art.º 805.º, n.º 1, e art.º 559.º, todos do Código Civil.
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DECISÃO:Face ao exposto, julgo parcialmente extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide, no que se refere aos pedidos formulados contra o 1.º Demandado, no que se refere à 2.ª Demandada julgo a presente acção parcialmente procedente e em consequência, condeno esta a pagar aos Demandantes a quantia de € 300,00 ( trezentos euros), bem como os juros de mora, à taxa legal de 4%, sobre esta quantia, contados desde a data da citação (27-10-2017) até efectivo e integral pagamento.
Custas: Custas a suportar por Demandantes e Demandados na proporção de 13% e 87%, respectivamente (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). O Demandado deverá efectuar o pagamento das custas da sua responsabilidade, no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente decisão sob pena de incorrer numa penalização de €10 (dez euros) por cada dia de atraso, nos termos do nº 10 da Portaria 1456/2001 de 28 de Dezembro. Cumpra-se o disposto no art.º 9.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe, notifique e arquive após trânsito em julgado.
Vila Nova de Gaia, 15 de Junho de 2018
A Juiz de Paz
(em Auxílio)
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(Luísa Ferreira Saraiva)
Processado por computador Art.º 131º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia