Sentença de Julgado de Paz
INCUMPRIMENTO OBRIGAÇÕES
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I. RELATÓRIOA) IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, NIPC 0000, sito na Rua X Funchal, representado à data da propositura da ação pelos seus Administradores B, casado, titular do bilhete de identidade número 00, de 20.09.2007, emitido pela SIC do Funchal, residente na Rua X, freguesia da X, concelho do Funchal e C, casado, titular do bilhete de identidade número 000, de 13.07.2007, emitido pelos SIC do Funchal, residente na Rua XXX, freguesia da X, concelho do Funchal.
Demandados: D, NIF 000 e E, NIF 000, casados sob o regime da separação de bens, ambos residentes na Rua X, freguesia da X, 000 Funchal.
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B) PEDIDOO Demandante propôs contra os Demandados a presente ação declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do artigo 9.º da Lei n.º 78/2001 de 13 de julho, peticionando a condenação destes a) a pagar ao Demandante todas as quantias discriminadas no requerimento inicial a que devem acrescer os juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal até efetivo e integral pagamento; b) no pagamento de todas as demais quotas de condomínio e correspondente multa regulamentar e correspondentes juros civis vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento que se encontrarem comprovadamente em dívida até ao encerramento da discussão em 1ª instância; c) no pagamento dos sobreditos danos emergentes, incluindo no pagamento das custas judiciais e em procuradoria condigna e dos honorários de Advogado a liquidar em execução da sentença; d) no pagamento da sanção pecuniária compulsória a fixar em 10,00/dia; e) que o Tribunal reconheça e declare que a sentença condenatória que vier a ser proferida constitui título bastante para o registo de hipoteca sobre quaisquer bens dos Demandados.
Juntou 9 (nove) documentos.
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Regularmente citados, os Demandados contestaram impugnando a matéria do requerimento inicial, excecionaram e juntaram 5 (cinco) documentos. Notificado para tanto, o Demandante respondeu à matéria de exceção peticionando a condenação dos Demandados como litigantes de má-fé.
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Na audiência de julgamento os Demandados pronunciaram-se quanto ao pedido de condenação como litigantes de má-fé, juntaram um documento e o Demandante juntou documentos e requereu a redução do pedido relativamente às quotas ordinárias de condomínio, o que foi de imediato deferido.*
II- SANEAMENTOEstão reunidos os pressupostos da estabilidade da instância: o Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objeto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas. Não há exceções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
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III- VALOR DA AÇÃOFixa-se em €1.754,64 (mil setecentos e cinquenta e quatro euros e sessenta e quatro cêntimos) o valor da presente causa (artigos 296.º, 297.º n.º 2, 299.º, 300.º e 306.º do Código de Processo Civil ex vi artigo 63.º da Lei 78/2001 de 13 de julho, com a redação da Lei 54/2013 de 31 de julho).
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IV- OBJETO DO LITIGIOO objeto do litígio entre as partes circunscreve-se ao (in)cumprimento pelos Demandados das suas obrigações enquanto condóminos.
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V – QUESTÕES A DECIDIRNos presentes autos importa apreciar do cumprimento dos Demandados das suas obrigações de condóminos, nomeadamente o pagamento da quota extraordinária de condomínio e, na negativa, as consequências daí resultantes.
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VI- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOCom relevância para a decisão da causa, de acordo com a prova documental e testemunhal carreada para os autos, resultaram os seguintes:FACTOS PROVADOS
1. Por deliberação da Assembleia de 28.01.2017, foram eleitos, por maioria com as abstenções das frações AP e P, como Administradores para o biénio 2017/2018, F e G.
2. O edifício do A, NIPC 000, sito a Rua X, Funchal encontra-se descrito na competente Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n.º 000, freguesia da X, concelho do Funchal.
3. Por escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca de 22.07.2010, os Demandados adquiriam a fração AN, com a permilagem de 10,444 por mil, Tipo T3, duplex, localizada no piso um e dois do Edifício X, NIPC 0000, sito na Rua X, Funchal com a descrição predial subordinada na competente Conservatória do Registo Predial do Funchal sob n.º 000, freguesia da X, concelho do Funchal e inscrita sob o artigo matricial 0000.
4. Na escritura pública de compra e venda da fração referida em 3., o vendedor da mesma declarou que o imóvel era vendido livre de ónus ou encargos.
5. Por deliberação da Assembleia Geral de Condóminos de 10.07.2010 foi discutida a aprovação de uma prestação suplementar para efeitos de reparação, proteção e pintura das fachadas exteriores dos Edifícios e aprovado por unanimidade o pagamento de uma quantia equivalente a um ano de orçamento do Condomínio (€84.000,00) sendo esta suportada pelos condóminos através de uma prestação suplementar.
6. A quota extraordinária a cargo dos Demandados ascende ao valor de €877,32 (oitocentos e setenta e sete euros e trinta e dois cêntimos) devendo ser paga em duas prestações de €438,66 (quatrocentos e trinta e oito euros e sessenta e seis cêntimos), respetivamente em 15.08.2010 e em 30.09.2010.
7. Nos meses de março, abril e maio de 2010, com a colaboração dos Condóminos, foi feito um levantamento das patologias do Edifício identificado em 2..
8. As obras de reparação, proteção e pintura das fachadas exteriores do Edifício referido em 2. e a que se destinou a prestação extraordinária referida em 5. e 6. foram iniciadas em data não concretamente apurada mas posterior a 30.09.2010.
9. O regulamento do condomínio estabelece que as despesas de condomínio serão pagas trimestralmente e nos primeiros sessenta dias do trimestre a que disser respeito mediante a apresentação e entrega do respetivo recibo, sendo que o não pagamento atempado faz o condómino incorrer na obrigação de pagar juros moratórios à taxa de 20% ao ano.
10. Em 15.11.2015, por escrito particular, o Demandante Condomínio representado pelos, à data, seus Administradores, B e C, e o Ilustre Mandatário subscritor da presente ação acordaram, entre o mais, que o valor de honorários por cada ação judicial de cobrança de quotas de condomínios em dívida seria de €1.000,00 (mil euros), a suportar pelo condómino devedor ou, somente na impossibilidade deste, pelo condomínio.
11. Na Assembleia de Condomínio de 28.01.2017, foi deliberado por unanimidade dos presentes, que todas as despesas não judiciais e judiciais com a cobrança das quotas de condomínio, incluindo taxas de justiça, honorários de advogado e de agente de execução serão a suportar única e exclusivamente pelos Condóminos devedores, o que apenas não sucederia se não fosse possível obter destes o pagamento das mesmas, ficando nesse caso a cargo do Condomínio.
12. Na Assembleia referida em 11 foi deliberado por unanimidade autorizar a Administração a proceder à contratualização dos serviços de Advogado e de agente de execução e acertar os correspondentes honorários.
13. O regulamento do condomínio estabelece que o condómino que der causa à ação reembolsará a administração de todas as despesas judiciais e extrajudiciais que o administrador seja forçado a fazer pela existência de qualquer incumprimento, incluindo honorários de advogado.
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FACTOS NÃO PROVADOS14. Aquando da primeira visita ao imóvel o responsável da imobiliária H, - Sr. I - mostrou aos Demandados o documento junto à contestação como documento n.º 4 e nessa altura informou-os que os vendedores se comprometiam com o pagamento da quota extra das obras de conservação e reparação a realizar nas paredes exteriores, bem como das obras necessárias à reparação das paredes interiores nos dois quartos, resultante de ocorrência de infiltrações de água oriundos do exterior.
15. Em virtude da falta de pagamento pelos Demandados das quotas, o Demandante não pagou atempadamente a todos os fornecedores, em especial às empresas de manutenção de elevadores, ficando devedor de juros em consequência da mora.
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Os factos considerados provados em 1 a 13 assim foram considerados tendo em conta as declarações dos Demandados, ouvidos nos termos do n.º 1 do artigo 57.º da Lei 78/2001 de 13 de julho, as declarações de parte dos atuais administradores do Condomínio Demandante F e G e o depoimento da testemunha do Demandante, B, antigo Administrador do Condomínio. Foram ponderados todos os documentos, quer os juntos com os articulados quer posteriormente os juntos em audiência de julgamento.O depoimento de todas as testemunhas mereceu a credibilidade do Tribunal, por terem deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento direto e pessoal da fatualidade sobre a qual depunham.
Ouvidos nos termos do n.º 1 do artigo 57.º da Lei 78/2001 de 13 de julho, os Demandados D e E confirmaram o teor dos seus articulados, esclarecendo que aquando da compra da fração de que são comproprietários acordaram com o anterior proprietário, na escritura de compra e venda junta aos autos, que aquela era vendida livre de ónus e encargos. Explicaram que quando compraram a fração AN, o preço acordado teve em conta as obras que seriam feitas no condomínio e que valorizariam a fração. Referiram ainda que aquando da visita à fração, em momento anterior à sua compra, verificaram alguns andaimes no exterior do prédio, desconhecendo no entanto que obras estariam a ser feitas.
Explicitaram que lhes foi entregue pelo procurador do proprietário a convocatória datada de 18.06.2010 para assembleia extraordinária de 10.07.2010 e uma carta dirigida pelo Condomínio aos Condóminos, datada de 12.03.2010 onde se solicita a informação de ocorrências passíveis de reparação (documento de fls. 141 e 141 verso).
Referiram que foi o próprio Demandado marido quem sugeriu ao Condomínio Demandante, através dos seus Administradores, a submissão do presente processo a este Tribunal uma vez que pretendem ver a questão decidida por não querer ver o seu nome na lista de devedores de quotas por entenderem nada dever.
O Administrador do Condomínio Demandante, F foi ouvido em declarações de parte requeridas pelo Demandante e referiu conhecer os Demandados por serem seus vizinhos e no âmbito das funções que exerce. Explicou que, desde janeiro de 2017, é Administrador do Condomínio Demandante, juntamente com G.
Confirmou que em 30.01.2010 decorreu uma Assembleia de Condóminos, - ata 4 junta aos autos – não sendo ainda Administrador nem nela tendo participado, em que foi deliberada uma quota extraordinária, a liquidar em prestações que ele próprio como proprietário pagou, devido a ser necessário proceder à pintura do prédio.
Referiu que os Demandados são proprietários da fração AN e devedores da quota extraordinária peticionada nos autos. Explicitou que quando assumiu as suas funções como Administrador teve conhecimento que os Demandados se recusavam a pagar a quota extraordinária em causa nos autos por entenderem ser da responsabilidade do anterior proprietário. Que enquanto Administrador teve de pugnar pelo pagamento dos valores em falta. Quanto ao Regulamento do Condomínio afirmou desconhecer o seu teor. No que respeita às despesas havidas, referiu desconhecer valores uma vez que quem tratou do assunto foi o Sr. Eng.º B, anterior Administrador. Tendo-lhe sido exibido o documento 9 de fls. 138 e 139, confirmou as assinaturas constantes do mesmo como sendo do Engenheiro B e do Sr. C.
A Administradora do Condomínio Demandante G, ouvida em declarações de parte, referiu ser, com F, a atual Administradora do Condomínio Demandante, sendo que houve uma alteração da Administração do Condomínio. Anteriormente faziam parte da Administração B e C.
Confirmou conhecer os Demandados enquanto proprietários da fração AN e devedores da quota extraordinária peticionada nos autos.
Foi-lhe exibido o Regulamento de fls. 134 a 137 que reconheceu e referiu existir no mesmo uma multa regulamentar para os Condóminos incumpridores.
Foi-lhe exibido o documento de fls. 138 a 139 verso, tendo reconhecido as assinaturas dos anteriores Administradores do Condomínio, B e C e explicou que em 15 de junho de 2015 o Condomínio fez um contrato com o Ilustre Mandatário constituído nos presentes autos, desconhecendo o valor a pagar a título de honorários por cada ação judicial de cobrança de quotas de condomínio.
A testemunha e antigo Administrador do Condomínio Demandante, B, referiu conhecer os Demandados por serem proprietários de duas frações, entre elas a AN e pelo exercício das suas funções enquanto Administrador até final de janeiro de 2017, passando a partir dessa data a serem Administradores a Dr. G e o Sr. F.
Foi-lhe exibida a ata n.º 12, de 10.07.2010, documento 3 de fls. 73 e 74, junto com a contestação. Relativamente a esta explicou que foi aprovada nessa data uma quota extraordinária. Que antes das obras fizeram um levantamento das patologias, e só após o pagamento dos Condóminos – o que levou ao algum tempo porque existiam cerca de 50.000€ por cobrar - no ano seguinte, seguramente depois de 30.09.2010, iniciaram as obras de reparação, proteção e pintura das fachadas exteriores dos edifícios. Afirmou, de forma que mereceu a credibilidade do Tribunal, que nenhuma obra referente à prestação extraordinária solicitada aos Condóminos foi feita antes de 10.07.2010 e que a mesma deveria ser paga em duas prestações diferentes, 15 de agosto e 30 de setembro de 2010, o que foi aprovado por unanimidade.
Tendo-lhe sido exibido o documento de fls. 134 a 137, reconheceu-o como sendo o Regulamento do Condomínio Demandante. Explicou que as quotas ordinárias eram pagas trimestralmente, até ao fim do segundo mês do trimestre, havendo uma penalização de 20% caso existisse incumprimento.
Referiu ainda que se o Condómino pagar no início do ano, até fevereiro, as quotas, tem como vantagem 5% de desconto (artigo 24.º n.º 2 do Regulamento).
Confrontado com o documento 9 de fls. 138 a 139 verso, reconheceu a sua assinatura e a de C e explicou que em 15 de junho de 2015 o Condomínio fez um contrato com o Ilustre Mandatário constituído nos presentes autos para propor ações judiciais de cobrança de quotas de condomínio.
Explicou que pelo menos a partir do ano de 2011, por várias vezes (cinco a seis vezes), interpelou o Demandado marido para que este procedesse ao pagamento da quota extraordinária peticionada nos presentes autos. Referiu que também tentou obter telefonicamente tal pagamento junto do anterior proprietário a viver na Venezuela, que se negou fazê-lo por ter vendido antes do prazo de pagamento e não ter usufruído das obras. A testemunha afirmou que inclusive deu o contacto do anterior proprietário ao Demandado marido.
Confirmou que o Demandado marido quando inicialmente foi por si interpelado assumiu uma posição neutra, mas depois negou-se a pagar a quota extraordinária que o Condomínio peticiona nos autos, uma vez que entende que tal pagamento incumbe ao anterior proprietário porque o procurador do mesmo lhe terá dito que pagaria qualquer quantia em dívida.
Confrontado com o documento de fls. 141 e 141 verso junto pelo Demandado, - convocatória datada de 18.06.2010 para assembleia extraordinária de 10.07.2010 e carta dirigida pelo Condomínio aos Condóminos datada de 12.03.2010 onde se solicita a informação de ocorrências passíveis de reparação – e perante a questão que lhe foi feita pelos Demandados relativamente a uns andaimes que terão visto no edifício antes da compra da sua fração (22.07.2010), explicou que em janeiro de 2010 ficou deliberado que iriam ser analisadas as patologias, tendo sido dirigida em março de 2010 carta aos condóminos para o efeito, pelo que a existirem andaimes diriam respeito a uma qualquer obra de verificação de necessidades de reparação com vista a uma melhor orçamentação do valor da quota extraordinária.
Explicou que, enquanto Administrador do Condomínio, tentou de todas as formas que o anterior proprietário ou os Demandados liquidassem o valor das quotas extraordinárias em dívida mas tal não foi possível até à presente data, mantendo-se o valor em dívida.
A fixação da matéria fática dada como não provada em 14 e 15 resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos e da inquirição das testemunhas apresentadas.
De facto, pese embora os Demandados tenham afirmado que o documento junto à contestação como documento n.º 4 lhes foi entregue pelo procurador do vendedor da fração e que este se comprometia a pagar qualquer valor de quotas relativas a obras, nenhuma prova foi feita, designadamente testemunhal ou documental, que corroborasse as suas declarações.
Por sua vez o Demandante alega que a conduta dos Demandados lhe causou danos designadamente o não ter podido pagar a todos os fornecedores, em especial às empresas de manutenção de elevadores, teve de liquidar juros.
Não foi produzida qualquer prova e por outro lado nenhuma questão foi feita às testemunhas arroladas sobre tal matéria factual ou foi junto documento que apoiasse a alegação quer do Demandante, quer dos Demandados relativamente à matéria constante dos factos não provados.
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VII – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITOCom base na matéria de facto provada, cumpre apreciar os factos e aplicar o direito.
A presente ação funda-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se, em termos de competência material deste Tribunal, na alínea c), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho.
O n.º 1 do artigo 1420.º do Código Civil relativo à propriedade horizontal, define que condómino é o proprietário exclusivo da fração e comproprietário das partes comuns.
É função do administrador de condomínio, entre outras, cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, conforme previsto no artigo 1436.º, alíneas d) e e) do Código Civil, enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio, a pagar por cada condómino.
Resulta da matéria de facto provada que, os Demandados são desde 22.07.2010 comproprietários da fração autónoma designada pela letra “AN”, Tipo T3, duplex, localizada no piso um e dois, integrada no prédio sito na Rua X, Funchal constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na competente Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o nº 000, freguesia da X, concelho do Funchal, sendo a referida fração inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 000 da freguesia da X, concelho do Funchal.
Decorre do n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil que os condóminos estão obrigados a concorrer para as despesas necessárias à gestão, fruição e conservação das partes comuns do edifício na proporção do valor das suas frações. Conforme se entendeu, entre outros, no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (processo 6723/2008-6, em www.dgsi.pt) “os condóminos (…) têm a obrigação irrenunciável de comparticipar nos encargos decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, bem como relativos ao pagamento de serviços de interesse comum, ou seja, não se podem escusar ou recusar o cumprimento desse dever jurídico, quer em termos totais como parciais.”
As deliberações da Assembleia de Condóminos, devidamente consignadas em ata, impõem-se aos condóminos e a terceiros titulares de direitos relativos às frações, tenham-nas aqueles aprovado ou não (artigo 1º n.º 2 do DL 268/1994 de 25 de Outubro), a não ser que as impugnem com êxito (artigo 1433.º Código Civil). Para que tal se possa verificar, as deliberações ali tomadas são eficazes, relativamente aos condóminos ausentes, apenas após a sua comunicação aos mesmos, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias (artigos 1432.º n.º 6 e 1433.º n.º 4 Código Civil).
No caso sub judicie, resulta da matéria dada como provada que na Assembleia Geral de Condóminos de 10.07.2010 foi discutida a aprovação de uma prestação suplementar para efeitos de reparação, proteção e pintura das fachadas exteriores dos Edifícios e aprovado por unanimidade o pagamento de uma quantia equivalente a um ano de orçamento do Condomínio (€84.000,00) sendo esta suportada pelos condóminos através de uma prestação suplementar, sendo a primeira prestação paga até 15.08.2010 e a segunda até 30.09.2010. Mais resultou provado que o valor da quota extraordinária que cabia aos Demandados era de €877,32.
Face à alegação do Demandante de que os Demandados não efetuaram o pagamento daquela quota extraordinária, competia aos mesmos, nos termos dos artigos 342.º, n.º 2 e 799.º ambos do Código Civil, provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso, não procederam de culpa sua ou ainda provar qualquer exceção que obstasse à apreciação do mérito da causa.
Os Demandados consideram que não podem ser responsabilizados por dívidas anteriores ao momento em que se transferiu para si a propriedade das fração “AN”, in casu, em 22.07.2010, uma vez que a assembleia extraordinária que aprovou a prestação suplementar para efeitos de reparação, proteção e pintura das fachadas exteriores dos Edifícios decorreu em 10.07.2010 (doze dias antes) e, por outro lado, porque na escritura de compra e venda da dita fração “AN” o vendedor declarou que a vendia livre de ónus e encargos, facto que resultou provado.
Vasta é a jurisprudência que entende que se entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respetiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, um condómino proceder à transmissão da sua fração, - foi este o caso dos autos - será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fração de que é titular, salvo acordo em contrário entre o comprador e o vendedor, afirmando-se que "[...] este entendimento é o que parece mais razoável em face de quem tira proveito do gozo do bem. Assim, no que concerne ao alienante, não se justifica que ele tenha de contribuir para uma despesa de que nenhum proveito lhe poderá advir, uma vez que deixou de usufruir do gozo do prédio. Porém, já parece inteiramente justificável que o adquirente se sujeite ao pagamento de uma despesa de que ele irá de futuro ter benefício" (Ac. TRL de 02.02.2006 em www.dgsi.pt ).
Neste sentido, no mesmo Acórdão poder ler-se no respetivo sumário “I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras. II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção. III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular”.
Henrique Mesquita in “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, entende que a obrigação de contribuir para estas despesas das partes comuns é uma típica obrigação propter rem. Menezes Cordeiro (in “Direitos Reais”, Reprint, pp. 366-367) defende que este tipo de obrigação se define como “aquela cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (“intuitu personae”), mas realmente, isto é, determinado por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa”.
Conforme resulta da jurisprudência e da doutrina maioritárias, a obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal – objeto dos presentes autos - é, assim, uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da fração integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efetuar para a realização das aludidas obras.
Nos casos em que, entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respetiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fração, têm os Tribunais superiores entendido que salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fração de que é titular, porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como caraterística a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular, por se entender que é este quem tira proveito do gozo do bem.
Por outro lado, têm entendido os Tribunais superiores que não se justifica que o alienante tenha de contribuir para uma despesa de que nenhum proveito lhe poderá advir, uma vez que deixou de usufruir do gozo do prédio e que, por outro lado, já parece inteiramente justificável que o adquirente se sujeite ao pagamento de uma despesa de que ele irá de futuro ter benefício.
Conforme resultou provado, as obras a que se destinava a prestação extraordinária peticionada nos autos foram realizadas após a compra da fração “AN” pelos Demandados (em data não concretamente apurada, mas após 30.09.2010), pelo que apenas estes saíram beneficiados, enquanto atuais titulares do direito de propriedade (neste sentido o Ac. TRP de 07.07.2016, “como se fundamenta na decisão sob escrutínio estas despesas extraordinárias foram destinadas à realização de obras, “as quais foram efetuadas em data posterior à aquisição da fração, pelo que só o património do executado ficou enriquecido com a execução das mesmas”; Ac. TRP de 29.11.2006, “(...) o R. contestou, invocando (...) o facto de ter deixado de ser, desde 19/04/2001, condómino, uma vez que a fracção de que era proprietário foi naquela data adjudicada a um terceiro (...) razão por que não pode ser responsável pelo pagamento da quantia peticionada a título de prestação para pagamento de despesas com obras, já que estas se iniciaram em data ulterior à referida adjudicação (...) O entendimento formulado por P. Lima e A. Varela resulta da ideia de que, por regra, o vendedor, ao fixar o preço da venda da fracção autónoma, toma em consideração o aumento do valor do imóvel resultante das mencionadas obras – e que, por forma correspondente, o comprador aceita, por, como é óbvio, reconhecer esse circunstancialismo. (...) representaria uma grande injustiça fazer impender sobre ele a responsabilidade pelo pagamento da quantia devida pela feitura das obras de recuperação, as quais não se prendem com as despesas decorrentes da utilização normal do condomínio, mas com a necessidade específica de manutenção do edifício.(...) a ambulatoriedade se deve impor neste caso.”.
Resta pois aferir da validade e alcance da declaração do vendedor da fração “AN”, aposta na escritura de compra e venda, de vender a mesma livre de ónus e encargos.
Os ónus e encargos de um imóvel são factos sujeitos a inscrição no registo predial (artigo 2.º, alínea f) do Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de julho, com as alterações subsequentes). O registo predial destina-se, essencialmente, a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.
A declaração do anterior proprietário, no sentido de vender a referida fração autónoma "livre de quaisquer ónus ou encargos", apenas poderá acarretar uma situação de incumprimento contratual.
Ora, mesmo essa possível situação de incumprimento contratual é totalmente alheia à administração do condomínio (assembleia dos condóminos e administrador), não podendo ser invocada perante aquela.
Trata-se de uma relação contratual entre o comprador (atual proprietário) e o vendedor (anterior proprietário) que em nada desvincula o atual proprietário de satisfazer o pagamento das quotas extraordinárias pelos argumentos doutrinários e jurisprudenciais sobejamente explanados supra.
No presente caso, não foi alegado nem resultou provado pelos Demandados qualquer facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Demandante, nomeadamente que tenham efetuado o pagamento dos valores peticionados, pelo que nos encontramos perante uma situação de incumprimento.
Pelo exposto, condenam-se os Demandados no pagamento ao Demandante da quantia de €877,32 (oitocentos e setenta e sete euros e trinta e dois cêntimos).
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Peticiona ainda o Condomínio Demandante a condenação dos Demandados nos juros de mora vencidos sobre a quota extraordinária em dívida.Conforme resulta do artigo 805.º, n.º 1 do Código Civil o devedor fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para pagar. Por outro lado o n.º 2, alínea a) do mesmo diploma estabelece que há mora do devedor independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo.
Resulta dos factos provados que o pagamento da quota extraordinária em dívida foi fracionado em duas prestações no valor de €438,66 cada, cujo vencimento ocorreu no dia 15.08.2010 e no dia 30.09.2010.
Estamos pois perante obrigações com prazo certo, pelo que serão devidos juros de mora, à taxa legal, desde a respetiva data de vencimento de cada uma das prestações da quota extraordinária devida.
Assim, o pedido de juros de mora vencidos e vincendos sobre a quantia de capital (quota de condomínio extraordinária) em dívida, tem necessariamente de proceder.
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Mais peticiona o Demandante a condenação dos Demandados no pagamento de uma indemnização por danos emergentes por si sofridos, decorrentes de conduta dos Demandados, voluntária, ilícita, culposa, danosa e dotada de nexo de causalidade adequada.Para tanto alega que o não pagamento pelos Demandados das quotas causou danos ao Demandante que por não ter podido, por isso, pagar a todos os fornecedores, em especial às empresas de manutenção de elevadores, pagou juros em consequência da mora, a calcular até ao encerramento da discussão em 1.ª instância e a liquidar em execução de sentença, e que os Demandados com a sua conduta causaram despesas extrajudiciais e judiciais, incluindo custas processuais e procuradoria condigna que a presente ação acarreta, assim com o pagamento de honorários do seu Mandatário pelo patrocínio na presente ação.
Não resultou provado, por total ausência de prova, que em consequência da conduta dos Demandados – não pagamento das quotas extraordinárias – o Demandante Condomínio tenha incumprido com o pagamento a todos os fornecedores, em especial às empresas de manutenção, pelo que no que respeita a indemnização tendo por fundamento o referido dano, a mesma improcede.
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Cumpre apreciar o pedido de condenação dos Demandados no pagamento ao Demandante de despesas extrajudiciais e judiciais, incluindo todas as custas processuais e a procuradoria condigna que a presente ação acarreta, incluindo o pagamento de honorários do seu Mandatário pelo patrocínio na presente ação, a liquidar em execução de sentença.Resultou provado que em 15.11.2015 (fls.139), por escrito particular, o Demandante Condomínio, representado pelos, à data, seus Administradores, acordou com o Ilustre Mandatário subscritor da presente ação, entre o mais, que “O valor de honorários por cada ação judicial de cobrança de quotas de condomínios em dívida é de € 1.000,00 (mil euros) que será a suportar pelo condómino devedor ou, somente na impossibilidade deste, pelo condomínio (...)”.
Resultou igualmente provado que, na Assembleia de Condomínio de 28.01.2017, foi deliberado por unanimidade dos presentes, que todas as despesas não judiciais e judiciais com a cobrança das quotas de condomínio, incluindo taxas de justiça, honorários de advogado e de agente de execução seriam a suportar única e exclusivamente pelos Condóminos devedores, o que apenas não sucederia se não fosse possível obter destes o pagamento das mesmas, ficando nesse caso a cargo do Condomínio.
Conforme tem sido decidido nos Tribunais superiores (entre muitos, o Ac. TRC, de 13.03.2007, pesquisável em www.dgsi.pt) e cuja fundamentação subscrevemos, os honorários do mandatário da parte que obtém ganho de causa são recuperados (total ou parcialmente) através das custas de parte (artigos 533.º, n.º 2, alínea d) do Código de Processo Civil e 25.º e 26.º do Regulamento das Custas Processuais), não sendo atendível a consideração desse valor através da formulação de um pedido indemnizatório específico dirigido a esse valor, conforme pretende o Demandante.
Assim e atendendo a que, por força do disposto no artigo 63.º da Lei 78/2001, de 13 de julho, com a redação da Lei 54/2013 de 31 de julho, o Código de Processo Civil é aplicável subsidiariamente nos Julgados de Paz, poderia ponderar-se enquadrar os honorários peticionados no âmbito dos artigos 529.º n.º 4 e 533.º do Código de Processo Civil, onde se encontra previsto que as custas da parte vencedora são suportadas pela parte vencida, discriminando-se no n.º 2 deste ultimo normativo as despesas que se integram nas custas de parte e na alínea d) prevendo-se em concreto os honorários do Mandatário e as despesas por ele efetuadas.
O mesmo se diga quanto ao disposto no artigo 25.º do Regulamento das Custas Processuais, que dispõe no “1 - Até cinco dias após o trânsito em julgado ou após a notificação de que foi obtida a totalidade do pagamento ou do produto da penhora, consoante os casos, as partes que tenham direito a custas de parte remetem para o tribunal e para a parte vencida a respectiva nota discriminativa e justificativa. 2 - Devem constar da nota justificativa os seguintes elementos: (…) d) Indicação, em rubrica autónoma, das quantias pagas a título de honorários de mandatário ou de agente de execução, salvo quando as quantias em causa sejam superiores ao valor indicado na alínea c) do n.º 3 do artigo 26.º; e) Indicação do valor a receber, nos termos do presente Regulamento.”
Estaríamos assim no campo das custas de parte, que seriam suportadas pelos Demandados, após o envio da respetiva nota discriminativa.
Sempre se dirá que pelo Demandante não foi oferecida prova do dano efetivo, sendo que não foi junta aos autos qualquer prova da liquidação dos honorários peticionados, nem tão pouco nota discriminativa do cálculo que lhe esteve subjacente, não havendo desse modo prova de que efetivamente o Demandante tenha suportado ou venha a suportar a título de honorários qualquer valor, prova que lhe competia fazer (artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil).
O que resulta da matéria provada é que nas atas das assembleias de condomínio efetivamente se prevê que o pagamento de honorários de advogado será suportado pelo condómino incumpridor e que para propor a presente ação os, na altura, Administradores do Demandante, celebraram com o Ilustre Mandatário um contrato para propor ações judiciais de cobrança. No entanto não resultou qualquer prova de pagamento e nessa medida de um dano efetivo.
Também quanto às custas e procuradoria condigna peticionadas, refira-se que os Julgados de Paz têm uma lei própria quanto a custas, - a Portaria n.º 1456/2001, de 28 de dezembro, - onde as custas correspondem a uma taxa fixa de 70,00€ por cada processo tramitado, não prevendo outro valor, nem custas de parte.
Como entende Salvador da Costa (Código das Custas Judiciais anotado e comentado, 3ª ed., Coimbra, 2000, p. 238, em anotação ao artigo 40.º), “Há mais de um século que a nossa lei utiliza o conceito procuradoria com o significado de compensação pelo vencido ao vencedor do litígio em razão do dispêndio com o patrocínio judicial (artigo 75º da Tabela de Emolumentos e Salários Judiciais de 1896). A procuradoria tem sido entendida como o reembolso à parte vencedora do dispêndio com o mandato judicial […]”.
A procuradoria foi agora transposta para as custas de parte, reintroduzindo-se a regra de só serem devidas existindo constituição de mandatário (artigo 26.º, n.º 5 do Regulamento, v. Salvador da Costa, Regulamento das Custas Processuais anotado, 5.ª ed., Coimbra, 2013, pp. 322/323, sublinhando essa comum funcionalidade das custas de parte relativamente à procuradoria na lei anterior).
Neste Tribunal, não judicial, é a própria secretaria que faz a devolução do montante pago a título de taxa de justiça, determinado por sentença em função do vencimento ou decaimento, não sendo também nessa matéria aplicável o Regulamento das Custas Processuais e o disposto quanto a custas de parte.
E será nos termos da Portaria citada que as custas serão fixadas na presente sentença, não tendo aplicação o Regulamento das Custas Processuais.
Pelo exposto, nesta parte, - honorários, custas e condigna procuradoria - improcede também o pedido.
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Peticiona ainda o Demandante a condenação dos Demandados no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de €10,00 ao dia, indicando as razões que estiveram subjacentes ao cálculo de tal quantia.Ora, decorre do artigo 829.º-A, n.º 1 do Código Civil que “Nas prestações de facto infungível negativo ou positivo (…), o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso (…).”
Como resulta do n.º 2 deste mesmo normativo, entendemos que o fim da sanção pecuniária compulsória é coagir o devedor ao cumprimento da obrigação e não a indemnização do credor pelo atraso no cumprimento da obrigação.
No caso que nos ocupa, trata-se do pagamento de uma quantia pecuniária, ou seja, prestação fungível, podendo ser realizada por pessoa diferente do devedor, sem que resulte qualquer prejuízo para o interesse do seu credor, não podendo ter lugar a condenação dos Demandados no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória nos termos peticionados, ou seja, no valor de €10,00 ao dia, pelo que improcede também nesta parte o peticionado pelo Demandante.
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Mais peticiona o Demandante que este Tribunal declare que a presente sentença constitui título bastante para o registo de hipoteca sobre quaisquer bens dos Demandados.Vejamos pois se tem acolhimento o seu pedido ou se é de considerar improcedente.
O artigo 710.º, n.º 1 do Código Civil dispõe que “A sentença que condenar à realização de uma prestação em dinheiro ou outra coisa fungível é título bastante para o registo de hipoteca sobre quaisquer bens, mesmo que não haja transitado em julgado.”
Pode concluir-se assim, que para que o credor possa constituir uma hipoteca nestes termos basta apenas uma sentença condenatória, não sendo necessário qualquer ato do juiz, nomeadamente que tal direito seja declarado em sentença, improcedendo nesta parte o pedido do Demandante por falta de fundamento legal.
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Mais peticiona o Demandante a condenação dos Demandados como litigantes de má-fé, no pagamento de uma multa que o Tribunal entender adequada e no pagamento de uma indemnização no valor de €1.000,00 por corresponderem aos honorários do mandatário judicial do condomínio Demandante. Ora, nos termos do artigo 542.º, n.º 2 a) do Código de Processo Civil (aplicável ex vi artigo 63.º da Lei 78/2001 de 13 de julho, com a redação da Lei 54/2013 de 31 de julho), diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar.
Pese embora o Demandante tenha visto a sua pretensão parcialmente procedente de tal facto, por si só, não pode extrair-se atuação processual dolosa ou com negligência grave por parte dos Demandados.
Efetivamente estes adotaram sempre uma atitude de não pagamento da quota extraordinária peticionada porquanto, tal como afirmaram na sua contestação e quando ouvidos em declarações, estavam convictos de que o facto de constar na escritura de venda da fração que o anterior proprietário a vendia livre de ónus e encargos, e o facto de a deliberação que aprovou a quota extraordinária o ter sido em momento anterior à venda, os desresponsabilizava do seu pagamento.
Face ao exposto, por se entender que os Demandados atuaram conforme aos ditames da boa-fé processual julga-se improcedente o pedido de condenação dos mesmos como litigantes de má-fé.
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VIII – RESPONSABILIDADE POR CUSTAS:As custas serão suportadas pelo Demandante e pelos Demandados, em razão do decaimento na proporção respetiva de 50% e 50% (Artigos 527.º, 607.º, n.º 6 do Código de Processo Civil - aplicáveis ex vi artigo 63.º da Lei 78/2001, de 13 de julho, com a redação da Lei 54/2013 de 31 de julho - e artigo 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de dezembro).
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IX- DISPOSITIVO Nos termos e com os fundamentos invocados, julgo a presente ação parcialmente procedente, e em consequência decido:
1. Condenar os Demandados D e E no pagamento ao Demandante A da quantia de €877,32 (oitocentos e setenta e sete euros e trinta e dois cêntimos), a título de quota extraordinária.
2. Condenar os Demandados D e E no pagamento ao Demandante A dos juros de mora sobre cada uma das prestações, no valor de €438,66 cada, da quota extraordinária em dívida, desde 15.08.2010 e 30.09.2010 até efetivo e integral pagamento, à taxa de juros civis que em cada momento vigorar.
3. Absolver os Demandados D e E do demais peticionado.
4. Condenar o Demandante e os Demandados nas custas da presente ação na proporção do respetivo decaimento que se fixa, respetivamente, em 50% e 50%.
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Registe e notifique e após trânsito em julgado, arquive.*
Funchal, 15 de janeiro de 2018A Juíza de Paz
Luísa Almeida Soares
(Processei e revi. Art.º 31.º n.º 5 CPC/Art.º 18.º LJP)