Sentença de Julgado de Paz
Processo: 119/2017-JP
Relator: CRISTINA BARBOSA
Descritores: RESOLUÇÃO DO CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO
Data da sentença: 11/06/2017
Julgado de Paz de : PORTO
Decisão Texto Integral:
SENTENÇA

Proc.º 119/2017-JP

IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, reformado, NIF --------- e mulher B, advogada, NIF ---------, residentes na ----------------- Porto;
Demandados:
- C, NIF -------- e mulher D, NIF ------, residentes na Rua ---------- Ermesinde.
*
OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo:
a) a resolução do contrato promessa de arrendamento celebrado entre Demandantes e Demandados;
b) a condenação dos Demandados a pagarem-lhes a quantia de € 12.000,00, respeitante às rendas vencidas desde 01/11/2013 a 28/02/2017;
c) a condenação dos Demandados a pagarem-lhes as rendas que se venham a vencer na pendência desta acção;
d) bem como, os respectivos juros de mora contados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
*
Os Demandados apresentaram contestação, nos termos plasmados a fls. 26 a 29.
*
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, consoante resulta da Acta.
*
Da competência deste Julgado de Paz:
- em razão da matéria:
Prescreve o nº1, alínea g) do artº 9º da Lei 78/2001 de 13 de Julho: “Os julgados de paz são competentes para apreciar e decidir acções que digam respeito ao arrendamento urbano, excepto acções de despejo.
Uma das pretensões dos Demandantes é a resolução do contrato promessa de arrendamento celebrado com os Demandados. Sabendo-se que o contrato promessa de arrendamento, com a posse do imóvel, tem vindo a ser considerado pela Jurisprudência como um verdadeiro contrato de arrendamento, o pedido de resolução do mesmo, seria equivalente a uma acção de despejo.
Assim sendo, não é possível apreciar este pedido.
Não sendo os demais pedidos: alíneas b), c) e d) dependentes do pedido de resolução do contrato e porque se enquadram na supra referida alínea g) do nº1 da citada Lei, é este Julgado de Paz competente em razão da matéria para os apreciar, bem como, competente é em razão do território e do valor que se fixa em € 14.700,00 – artºs 297º nº1 e 306º nº2 , ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas - a Demandada, por via do casamento, responde pelas dívidas contraídas pelo cônjuge, nos termos previstos na alínea d) do nº1 do artº 1691º do Cód. Civil.
*
FACTOS PROVADOS
A. Os Demandantes são donos e legítimos possuidores da fracção autónoma designada pela letra “B”, que corresponde a um armazém no rés-do-chão, com entrada pelo nº 383 do prédio em regime de propriedade horizontal, situado na Rua E, nº 383 da freguesia --------, Porto.
B. Por contrato promessa de arrendamento em 20 de Janeiro de 2006, o Demandante marido prometeu dar de arrendamento ao 1º Demandado a fracção identificada em A. supra.
C. A fracção que o Demandante prometeu arrendar, destinava-se à actividade de armazém e restauro de móveis antigos.
D. E foi, de início, convencionada a renda anual de €4.200,00, pagável em duodécimos de €350,00, com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos locadores.
E. Valor este que corresponde à ocupação pelo 1º Demandado do imóvel propriedade dos Demandantes.
F. A partir de 1 de Fevereiro de 2006, o 1º Demandado ocupou as instalações do prédio identificado em A. supra, instalando e passando aí a exercer a sua actividade comercial.
G. Como contrapartida dessa fruição, obrigou-se a proceder ao pagamento das rendas convencionadas no respectivo contrato promessa.
H. Posteriormente, a pedido do locatário, ficou acordado entre as partes que a renda do imóvel, se cifrasse em € 3.600,00 anuais, pagável em duodécimos de €300,00, com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
I. O 1º Demandado deixou de pagar aos Demandantes, os duodécimos de renda vencidos no dia 1 de Novembro de 2013 e seguintes, ou seja até ao mês de Fevereiro de 2017, no montante de € 300,00 cada (40 meses).
J. A actividade do Demandado no arrendado sempre foi o restauro de móveis e obras de arte, nomeadamente em madeira, tecidos e peles.
K. Existem no arrendado humidades e bolores em tetos e paredes.
*
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
O facto constante de A., dá-se por provado pelo documento junto a fls. 6 a 9.;
Os factos constantes de B., C. e D., dão-se por provados pelo documento de fls.7/8;
Os factos constantes de E., F., G. e H., dão-se por provados por acordo das partes, nos termos do nº2 do artº 574º do C.P.Civil;
O facto constante de I., pela testemunha F, sendo certo que, sendo alegado pelos Demandantes estarem em dívida as rendas peticionadas, sempre caberia aos Demandados a prova de que a obrigação tinha sido cumprida, nos termos do nº2 do artº 342º do Cód. Civil.
Os factos constantes de J. e K., dão-se por provados da conjugação das declarações de parte do Demandado, com o depoimento das testemunhas G e H e das fotografias juntas a fls. 56 a 59.
*
DIREITO
Resulta dos autos, que entre o Demandante e o Demandado marido foi celebrado um contrato promessa de arrendamento em 20 de Janeiro de 2006, contudo, este passou, a partir de 1 de Fevereiro de 2006, a ocupar as instalações do prédio objecto desse contrato, instalando e passando aí a exercer a sua actividade comercial e como contrapartida dessa fruição, obrigou-se a proceder ao pagamento das rendas convencionadas no respectivo contrato promessa.
Ora, esta questão não tem suscitado dúvidas na n/jurisprudência que tende a considerar nestas circunstâncias, ser o contrato promessa de arrendamento, um verdadeiro contrato de arrendamento.
Assim sendo, a primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato celebrado entre o Demandante e o Demandado (art.º 1022º do C. Civil).
Nos termos estipulados no contrato (fls.7/8), o arrendatário obrigou-se a pagar a renda mensal de € 350,00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos locadores, tendo vindo, posteriormente, por acordo das partes, essa renda a ser diminuída para o valor de € 300,00 mensais.
Tendo em conta a matéria de facto dada como provada, as rendas peticionadas, designadamente, a primeira com vencimento em 1 de Novembro de 2013 e seguintes até ao mês de Fevereiro de 2017, não foram pagas pelo Demandado, o que perfaz o montante de € 12.000,00.
Mais se provou, que existem no arrendado humidades e bolores em tetos e paredes, mas serão estes factos suficientes para o Demandado deixar de pagar a renda a que se obrigou?
É, desde logo, obrigação do locador assegurar ao arrendatário o gozo da coisa locada para os fins que esta se destina – alínea b) do artº 1031º do Cód. Civil.
Por sua vez, prescreve o artº 1040º do Cód. Civil, que se por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma diminuição da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.
Ora, no caso concreto, apenas se provou que existem no arrendado humidades e bolores em tetos e paredes.
Segundo o Ac. RP de 08-06.2017, em www.dgsi.pt: “No contrato de arrendamento existe correspetividade entre a prestação do senhorio de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa locada e a prestação do inquilino de pagar o valor da renda. Para que o inquilino possa deixar de pagar a renda com base na excepção de não cumprimento do contrato pelo senhorio, tem de alegar e provar que ficou privado do gozo do locado e que existe um nexo de causalidade entre a privação desse gozo e a falta de pagamento da renda.
Não foi feita essa prova pelos Demandados, pelo que, serão devidas as rendas peticionadas.
Peticionam ainda os Demandante que sejam os Demandados condenados a pagarem-lhe as rendas vincendas na pendência da acção.
Com efeito, estando em causa prestações periódicas, consente a lei que o credor peça a condenação do devedor, se este deixar de pagar, tanto nas prestações já vencidas como nas que se vençam enquanto subsistir a obrigação (Cód. Proc. Civil. artº 557º).
O devedor fica, desde logo, condenado em todas as prestações, posto que o credor só possa reclamar as prestações futuras à medida que elas se forem vencendo – Direito das Obrigações, de Mário Júlio de Almeida Costa, 9ª Edição, Almedina, pág. 648.
In casu, os Demandantes limitaram no tempo, o pedido das prestações vincendas, reportando-se apenas às que se vencerem na pendência da acção ou seja até ao trânsito em julgado da decisão que vier a ser proferida.
S/a quantia de € 12.000,00, incidirão juros e mora à taxa legal de 4%, conforme peticionado, desde a citação até efectivo e integral pagamento – 804º, nº 1, alínea a) do artº 805ºdo Cód. Civil e Portaria nº 291/2003, de 08.04).
*
DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção e, em consequência, condeno os Demandados a pagarem aos Demandantes:
a) a quantia de € 12.000,00 (doze mil euros), referente às rendas vencidas entre 01 de Novembro de 2013 e Fevereiro de 2017.
b) a quantia de € 2.700,00 (dois mil e setecentos euros), referente às rendas vencidas entre Março de 2017 e Novembro de 2017.
c) as demais rendas vincendas que não forem pontualmente pagas, até ao trânsito em julgado da presente decisão;
d) s/a quantia de € 12.000,00, incidirão juros e mora à taxa legal de 4%, conforme peticionado, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Declaro parte vencida os Demandados, em conformidade com os artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Porto, 6 de Novembro de 2017
A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)