DMA.275
Monografia
2584
PORTUGAL. Leis, decretos, etc.
Regime jurídico da atividade de mediação imobiliária anotado / Higina Orvalho Castelo.- 2ª ed. atualizada, rev. e aum.- Coimbra : Almedina, 2020.- 238 p. ; 23 cm. - (legislação anotada)
ISBN 978-972-40-8720-7 (Broch.) : oferta
DIREITO COMERCIAL, MEDIAÇÃO IMOBLIÁRIA
Siglas utilizadas e outras indicações de leitura pág. 5
Nota introdutória à 2.ª edição pág. 7
Nota introdutória à 1.ª edição pág. 9
I. Origem e evolução do contrato de mediação imobiliária pág. 13
A fase anterior à regulação legislativa do contrato pág. 13
A regulação do contrato pela lei pág. 20
II. Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de agosto, anotada pág. 27 Capítulo I – Disposições gerais pág. 27
Artigo 1.º (Objeto e âmbito de aplicação) pág. 27
1. Objeto do diploma e linhas orientadoras pág. 28
2. Aplicação a situações plurilocalizadas – exercício da atividade pág. 29
3. Aplicação a situações plurilocalizadas – regime contratual pág. 34
Artigo 2.º (Definições) pág. 35
1. A atividade de mediação como procura de destinatários: obrigação ou ónus pág. 36
2. A prestação do mediador: meios ou resultado pág. 40
3. A procura de destinatários, em nome dos clientes pág. 46
4. O objeto do contrato mediado pág. 51
5. A empresa de mediação imobiliária pág. 52
6. A natureza comercial da atividade de mediação imobiliária pág. 53
7. O destinatário do serviço pág. 56
Artigo 3.º (Atividade de mediação imobiliária) pág. 57
1. A celebração do contrato por pessoa não-empresa pág. 58
2. O exercício da atividade mediante contrato pág. 62
3. O InCI (Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P.) e o seu sucessor, IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos,
do Imobiliário e da Construção, I.P.) pág. 62
Capítulo II – Exercício da atividade por prestadores estabelecidos em Portugal pág. 64
Secção I – Licenciamento pág. 64
Artigo 4.º (Regime de acesso) pág. 64
1. O licenciamento e sua regulamentação pág. 64
2. O contrato celebrado por empresa não licenciada pág. 65
Artigo 5.º (Requisitos de licenciamento) pág. 70
Artigo 6.º (Idoneidade comercial) pág. 72
Artigo 7.º (Seguro de responsabilidade civil) pág. 74
Artigo 8.º (Pedidos de licenciamento) pág. 75
Artigo 9.º (Caducidade da licença) pág. 78
Artigo 10.º (Suspensão da licença ou registo) pág. 79
Artigo 11.º (Cancelamento da licença ou registo) pág. 79
Artigo 15.º (Negócios sobre estabelecimentos de atendimento) pág. 84
1. A transmissão de espaços afetos ao exercício da atividade pág. 84
2. O trespasse de estabelecimento instalado em espaço arrendado pág. 86
3. O direito de preferência do senhorio pág. 87
Artigo 16.º (Contrato de mediação imobiliária) pág. 90
1. Alterações introduzidas pelo DL 102/2017, de 23 de agosto pág. 92
2. A forma escrita (n.º 1) pág. 92
3. Os elementos obrigatórios do contrato (n.º 2) pág. 93
4. Um contrato oneroso (n.º 2, al. c)) pág. 94
5. A exclusividade: efeitos da respetiva cláusula (n.º 2, al. g)) pág. 95
6. A exclusividade, cont.: contrapartida do cliente (n.º 2, al. g), cont.) pág. 98
7. A exclusividade, cont.: estipulada em cláusula contratual geral (n.º 2, al. g), cont.) pág. 98
8. A exclusividade, cont.: nulidade do contrato com cláusula de exclusividade (n.º 2, al. g), e n.º 7) pág. 99
9. O prazo do contrato (n.º 3) pág. 100
10. A celebração com recurso a cláusulas contratuais gerais (n.ºs 4, 5, 6 e 9) pág. 104
11. A nulidade do contrato de mediação (n.º 7) pág. 107
12. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável (n.º 8) pág. 111
Artigo 17.º (Deveres para com os clientes e destinatários) pág. 111
1. Normas destinadas a proteger interesses alheios pág. 112
2. Cumprimento das obrigações do n.º 1 pág. 113
3. Proibição de receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio (n.º 2, al. a)) ou proibição de
dupla remuneração pág. 114
4. Contribuição de várias mediadoras (contratadas pelo mesmo cliente) para o mesmo negócio pág. 116
5. Contribuição de várias mediadoras (por acordo entre elas) para o negócio visado pelo cliente de uma delas pág. 118
6. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável (n.º 4) pág. 119
Artigo 18.º (Quantias prestadas pelos destinatários) pág. 119
1. Aplicação das disposições do contrato de depósito pág. 120
2. Reserva do imóvel – os casos frequentes no comércio imobiliário pág. 122
3. Reserva do imóvel, cont. – caracterização jurídica pág. 124
4. Reserva do imóvel, cont. – a «reserva» enquanto quantia entregue e sua natureza jurídica pág. 129
5. Reserva do imóvel, cont. – Reserva por intermédio de mediadora imobiliária pág. 134
6. Reserva do imóvel, cont. – Formação incompleta do contrato de reserva pág. 134
7. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável pág. 137
Artigo 19.º (Remuneração da empresa) pág. 137
1. A remuneração dependente da conclusão e perfeição do contrato visado (n.º 1) pág. 138
2. O significado da perfeição do contrato (n.º 1) pág. 140
3. A remuneração devida aquando da celebração de contrato-promessa (n.º 1) pág. 141
4. Natureza jurídica do contrato de mediação simples, considerando a dependência da remuneração face à
conclusão do contrato visado, ou de contrato-promessa (n.º 1) pág. 143
5. A remuneração no contrato em regime de exclusividade – especificidades (n.º 2) pág. 147
6. O incumprimento da cláusula de exclusividade, pelo cliente (desambiguação relativamente ao ponto anterior) pág. 150
7. Adiantamento por conta da remuneração acordada (n.º 3) pág. 153
8. O direito à remuneração quando terceiro preferente se substitui ao angariado pela mediadora (n.º 4) pág. 153
9. Remuneração e despesas efetuadas no exercício da atividade pág. 155
10. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável (n.º 5) pág. 156
Artigo 20.º (Deveres gerais das empresas de mediação imobiliária) pág. 157 Capítulo III – Prestadores estabelecidos noutros Estados do Espaço Económico Europeu pág. 159
Artigo 21.º (Liberdade de estabelecimento em Portugal) pág. 159
Artigo 22.º (Livre prestação de serviços) pág. 160
Capítulo IV – Colaboradores de empresas de mediação imobiliária pág. 163
Artigo 23.º (Técnicos de mediação imobiliária) pág. 163
Artigo 24.º (Angariadores imobiliários) pág. 164
Artigo 25.º (Identificação dos técnicos e angariadores) pág. 164
Capítulo V – Fiscalização e sanções, responsabilidade contraordenacional pág. 165
Artigo 26.º (Competências de inspeção e fiscalização do InCI) pág. 165
Artigo 27.º (Responsabilidade pelas infrações) pág. 165
Artigo 28.º (Advertência) pág. 167
Artigo 29.º (Auto de notícia) pág. 168
Artigo 30.º (Notificações) pág. 169
Artigo 31.º (Medidas cautelares) pág. 170
Artigo 32.º (Contraordenações e sanções acessórias) pág. 170
Artigo 33.º (Competência para aplicação de sanções e medidas cautelares) pág. 172
Artigo 34.º (Competência para execução de sanções e medidas cautelares) pág. 173
Artigo 35.º (Produto das coimas) pág. 173
Capítulo VI – Disposições finais e transitórias pág. 173
Artigo 36.º (Procedimentos administrativos) pág. 173
Artigo 37.º (Idioma dos documentos) pág. 174
Artigo 38.º (Modelos e impressos) pág. 177
Artigo 39.º (Dever de cooperação) pág. 178
Artigo 40.º (Intervenção de notário ou profissional equiparado em negócios sobre imóveis) pág. 178
Artigo 41.º (Informações sobre as empresas de mediação imobiliária) pág. 179
Artigo 42.º (Taxas) pág. 180
Artigo 43.º (Norma revogatória) pág. 181
Artigo 44.º (Disposição transitória) pág. 181
Artigo 45.º (Entrada em vigor) pág. 181
Anexos pág. 183
Anexo I – Anexo I da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro pág. 185
Anexo II – Portaria n.º 199/2013, de 31 de maio pág. 189
Anexo III – Regulamento n.º 16/2014, do InCI pág. 193
Anexo IV – Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto pág. 203
Comentários ao texto do Modelo de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais pág. 213
Bibliografia citada pág. 221
Jurisprudência portuguesa citada pág. 229
Índice pág. 233