Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6827/21.2T8VNG.P1 |  |
ATUAÇÃO DE BOA FÉ
REMUNERAÇÃO DA IMOBILIÁRIA
PAGAMENTO DE JUROS
II - Num processo regido pelo princípio do dispositivo, a inquirição de uma testemunha por iniciativa do tribunal, nos termos do art.º 526.º do Código de Processo Civil, deve pautar-se pela parcimónia, pela moderação, sobretudo quando nenhuma das partes, antes da conclusão da produção da prova, suscitou a questão.
III – Num contrato de mediação imobiliária, como em qualquer outro, as partes têm de agir de boa-fé, no que se inclui o comitente não tentar eximir-se à obrigação de pagar a comissão e o I.V.A. denunciando propositadamente o contrato com a mediadora que publicitava o imóvel alegando que já não pretendia vendê-lo e, passados sete dias da emissão da declaração, começar a receber adiantamentos por conta do preço (inferior ao referido à imobiliária mesmo deduzindo a comissão e o I.V.A.) que, entretanto, negociara com o adquirente.
IV - Num contrato de mediação imobiliária em que à mediadora não é imputado nenhum incumprimento, em que o comitente não prova que o negócio entretanto celebrado por si nada teve a ver com a atividade de divulgação da mediadora (em regime de exclusividade) nem que foi ele, por si ou por outra pessoa, fortuitamente, quem arranjou comprador, a remuneração à imobiliária é devida.
V - O juízo de culpa ínsito no art.º 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, “[é] igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel” é casuístico, pois que só a partir dos concretos factos de cada caso, no que se inclui, entre o mais, a sequência cronológica, é possível ajuizar a licitude contratual do comportamento do comitente para com a imobiliária.
VI - No âmbito de um contrato de mediação imobiliária a obrigação de pagamento de juros por um devedor-consumidor à agência imobiliária (comerciante) é regulada pelo regime geral da lei civil, tendo o consumidor que pagar, na hipótese de atraso no cumprimento da obrigação, os juros de mora decorrentes do artigo 559.º do Código Civil e não os juros comerciais.
SUMÁRIO (art.º 663.º, n.º 7, do C.P.C.):
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Acordam os Juízes na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, sendo
Relator: Jorge Martins Ribeiro;
1.º Adjunto: José Eusébio Almeida
2.ª Adjunta: Eugénia Cunha.
ACÓRDÃO
I – RELATÓRIO
Nos presentes autos de ação declarativa de condenação em pagamento de quantia certa, com processo comum, é autora (A.) “A... Unipessoal, Lda.”, sociedade unipessoal, com o N.I.F. ...76 e sede na Av. ..., ... Vila Nova de Gaia, e são réus (RR.) AA e esposa, BB, residentes na Rua ..., ..., ... Vila Nova de Gaia.
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Procedemos agora a uma síntese do processado destinada a facilitar a compreensão do objeto do presente recurso; assim, e lançando mão da síntese efetuada na sentença recorrida([1]):
1) Aos 17/09/2021 a A. veio pedir a condenação dos RR. a pagarem--lhe “a) a «remuneração» prevista no contrato de mediação, no montante de 18.000€ (dezoito mil euros) acrescidos do IVA correspondente de 4.140€ (quatro mil, cento e quarenta euros); b) dos «juros vencidos a partir da data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, que tudo indica terá sido celebrado em 10.11.2018, até à instauração da presente ação, no montante de €3.593,59, bem assim como os juros vincendos também à taxa legal comercial até efetivo pagamento, tudo no total de 25.733,59€ (vinte e cinco mil, setecentos e trinta e três euros e cinquenta e nove cêntimos)».
Para tanto expôs, em síntese, que:
- é uma agência imobiliária e contratou a mediação com os RR., em regime de exclusividade, da venda de um imóvel;
- em cumprimento do acordo, diligenciou pela venda do imóvel;
- 3 meses depois, a pedido dos RR., emitiu declaração de anulação, com efeitos a partir do final do contrato;
- veio depois a saber a A. que os RR. teriam vendido o imóvel, com a celebração de um contrato promessa de compra e venda 7 dias depois de terem afirmado à A. que não pretenderiam vender;
- e ainda que a escritura de compra e venda do imóvel tenha sido celebrada, no mês seguinte aquele em que o prazo de exclusividade do contrato de mediação terminou, tal não evita que o regime de exclusividade opere, se os factos que originaram a negócio celebrado ocorreram ainda na vigência do contrato e da inerente exclusividade expressa no mesmo;
- pelo que são os RR. devedores das quantias peticionadas”.
2) No dia 10/06/2022 os RR. contestaram defendendo a sua absolvição do pedido.
Em suma, alegaram que: “- não consta do contrato que só a A. mediadora tinha o direito de promover o negócio objeto do contrato durante o seu período de vigência e que o cliente, os RR., estivessem obrigados a abster-se de celebrar contrato com qualquer interessado que não fosse angariado pela A.;
- não existiu qualquer negócio proposto ou apresentado pela A. que tenha deixado de se concretizar por causa imputável aos RR.;
- A A., durante a vigência do contrato não angariou algum cliente comprador ou interessado na compra do imóvel dos RR., nem tão pouco apresentou alguma proposta de aquisição do prédio pertencente aos mesmos;
- o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a A. e RR. é um contrato de adesão com clausulas contratuais gerais ao que acresce que a clausula 4 sob a epigrafe "Regime de Contratação" é uma clausula contratual geral que pode e deve ser considerada, numa interpretação muito lata, como ambígua, que permite que pudessem os RR. angariar clientes;
- não tendo existido qualquer negócio proposto pela A. nem sequer poderá existir qualquer causa imputável aos RR. como fundamento para qualquer remuneração ou indemnização à A.”.
3) Aos 06/09/2023 a A. respondeu às exceções colocadas pelos RR., concluindo como na petição inicial.
4) No dia 04/10/2022 foi proferido o despacho saneador e foram enunciados o objeto do litígio e os temas da prova (tendo igualmente sido, desde logo, fixados os factos considerados provados).
5) A audiência de discussão e julgamento realizou-se no dia 26/01/2023.
6) No dia 23/03/2023 foi proferida a sentença recorrida.
Do dispositivo da mesma consta:
“a) condenar os RR. AA, e mulher BB ao pagamento, à A. A... Unipessoal, Ld.ª”, do valor de €22.140,00 (vinte e dois mil, cento e quarenta euros – 18000 + 4140,00 de IVA a 23%), correspondente à remuneração prevista no contrato de mediação que celebraram, valor acrescido dos juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor de €22.140,00, contabilizados desde a última citação dos RR. e até efetivo e integral pagamento, juros à taxa anual legal para os juros civis e que atualmente é de 4%/ano;
b) absolver os RR. do restante pedido (referente aos juros desde 10/11/2018);
c) condenar a A. e os RR. em custas, na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 14% para a A. e 86% para os RR.. – cfr. artº 527º, nºs 1 e 2, do CPC.
Registe e notifique”.
7) No dia 10/05/2023 os RR. interpuseram recurso de apelação, tendo formulado as seguintes conclusões([2]):
“A) Quanto à matéria de facto Provada e Não Provada
1- Sendo os RR os responsáveis pelo pagamento da Comissão a Mediadora no caso de essa ser devida a verdade e que dos autos não consta nem sequer ficou provado que os mesmos soubessem que a Compradora havia tomado conhecimento do imóvel em venda pela publicidade por essa feita. Por isso deve dar-se como provado que os RR Recorrentes não sabiam nem alguma vez souberam que a compradora tinha conhecido o negócio pela publicidade da Autora, ou então levar-se aos factos não provados que os RR soubessem que a compradora tinha sabido do negócio pela publicidade da Autora.
2 – O Sr. Juiz “A QUO” não podia presumir, e assim dar como provado, que a compradora soube do imóvel pela publicidade, por não acreditar no relato daquela e da outra testemunha dos AA, para mais quando lhe foi identificada a pessoa através da qual a compradora tomou conhecimento; o que deveria ter levado a que o Sr. Juiz, no uso do Poder-Dever de descoberta da verdade material, a chamar a audiência, convocando, a pessoa referenciada por aquelas testemunhas para mais quando aquelas a identificaram indicando a sua morada e nome. Por isso o Sr. Juiz não podia ter efectuado a presunção que fez sobre a forma como a compradora soube da existência do imóvel; pelo que tal facto deve ser retirado da matéria dada como provada.
3 – Atenta a Escritura de Compra e Venda constante dos Autos o Sr. Juiz A Quo, na falta de impugnação daquela por incidente de falsidade ou simulação, deveria ter levado a matéria provada o que consta da Cláusula Sétima sob a epigrafe (Mediação Imobiliária): «No presente negócio as partes não recorreram a mediação imobiliária».
B) Quanto à decisão e sua fundamentação
1 – Entre os Recorrentes na qualidade de clientes e A... . Mediação imobiliária Unipessoal, Lda – que gira sob a designação de B... Rede imobiliária, foi celebrado contrato de mediação imobiliária em que o objecto era a venda do imóvel dos RR.
2 – Tal CMI foi realizado com exclusivo mas de onde constavam as clausulas 4, nº 2, a) da qual constava que «…, não podendo os segundos contratantes, nesse período celebrar outro CMI referente ao imóvel», ou seja, durante a vigência do contrato os RR. não podiam celebrar outro CMI referente ao mesmo imóvel com outra imobiliária.
3 – Também do mesmo contrato e sua Clausula 4ª, nº 2, b) constava que «será devida à mediadora a remuneração acordada na cláusula seguinte quando o negócio visado no CMI não se venha a concretizar por causa imputável ao segundo outorgante». E,
4 – Constava ainda uma Clausula 5ª que em seu nº 1 dizia que «A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no Artº 19 da Lei 15/32013 de 8 de Fevereiro».
5 – Por sua vez a Lei retro referida e seu Artº 19 que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio (nº1) e que é igualmente devida a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário… do bem imóvel (nº2).
6 – Atento o retro, então o Contrato de Medição Imobiliária outorgado pelo Recorrentes é um contrato de Mediação Exclusivo mas de exclusividade simples porque o proprietário não está impedido de encontrar comprador nem de aceitar que algum comprador se lhe dirija directamente propondo-lhe aquisição; em contraposição a contrato de mediação exclusivo com exclusividade absoluta ou reforçada em que o proprietário fica também impedido de encontrar comprador ou de aceitar propostas de comprador que se lhe apresente para a compra durante o período do contrato de mediação.
7 – O Direito da mediadora à retribuição conforme ao contrato de mediação outorgado pressupõe como regra e sem prejuízo de excepções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pela contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro por si angariado e de tal forma que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido.
8 – Para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada, e ainda que se tenha empenhado na busca de interessados e não encontrar ela própria um concreto e verdadeiro interessado, não basta o facto de haver feito publicidade para que tenha direito a qualquer remuneração se for efectuada venda, directamente pelo proprietário a quem não lhe tenha sido apresentado pela mediadora, porque a produção de publicidade é um risco da sua actividade que tem que suportar.
9 – Para que a mediadora tenha direito à remuneração necessário é que conheça e tenha apresentado o interessado ao cliente (ainda que seja um mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona a possibilidade ou mesmo a visita do imóvel) ou que tenha facilitado o contacto e promovido a aproximação já que este é o cerne da obrigação e conteúdo essencial a que se obrigou pelo contrato de mediação.
10 – Assim, se, no âmbito de um contrato de mediação com regime de exclusividade simples em que o proprietário do imóvel em venda celebra o negócio visado na mediação com um terceiro que o contacta directamente, e sem que esse alguma vez tenha contactado a mediadora ou que por sua vez a mediadora o tenha contactado, e não se provando que tenha sido a mediadora a apresentar – por qualquer meio – esse interessado ao seu cliente ou que a mediadora, oportunamente, tenha informado o seu cliente da existência desse interessado e não sendo até provado que à data da celebração do negócio (escritura de compra e venda) o proprietário (cliente da mediadora) tivesse conhecimento daqueles contactos (se porventura tivessem existido), então não estão reunidos os pressupostos para que se possa reconhecer à mediadora o direito a qualquer retribuição prevista no contrato de mediação.
11 - No caso sub judice verifica-se e sem qualquer dúvida que:
a) – A Mediadora jamais alegou, e também não ficou assente e provado que os RR. Recorridos soubessem ou tivessem conhecimento de que a compradora havia tomado conhecimento da venda do imóvel pela publicidade efectuada por aquela mediadora,
b) - A Mediadora jamais indicou um comprador verdadeiramente interessado no negócio,
c) - A Mediadora não conhecia a compradora que adquiriu o imóvel cuja escritura de compra e venda é realizada após o termo do contrato de mediação e ainda que, não existindo contrato promessa de compra e venda, tenha efectuado pagamentos ao vendedor por conta do preço total da venda,
d) – Confessou, a mediadora, que não conhecia a identidade da compradora até ao momento em que acedeu ao contrato (escritura pública) de compra e venda,
e) - A Mediadora jamais invocou que não se concretizou um qualquer negócio por si apresentado por causa imputável ao seu cliente/vendedor (conforme à clausula 4ª, n2 alª b) do C.M.I) e conforme ao Artº 19, nº 2 da Lei 15/2003,
f) - A Mediadora, porque nem sequer a conhecia, jamais acompanhou a compradora em qualquer visita ao imóvel.
g) Nem sequer a mediadora alegou, e por isso muito menos provou, que a compradora estivesse e constasse das suas fichas de clientes ou potenciais interessados na compra do imóvel.
h) - A Autora, mediadora, jamais invocou, e nem podia, que o contrato de mediação imobiliária fosse um contrato com exclusividade reforçada – aquilo a que chamamos de exclusividade absoluta – em que os vendedores não pudessem – como no caso concreto – aceitar ofertas de aquisição efectuadas directamente diante de si e sem qualquer intervenção da mediadora; o que não poderia invocar atenta a Clausula 4ª do CMI entre A. e RR. (exclusivo só contra mediadoras).
i) - O Contrato de mediação que os RR celebraram com a A. era e é um contrato de mediação com clausula de exclusividade simples – aquilo a que chamamos de cláusula de exclusividade relativa – atento o facto de os RR, por esse contrato, apenas não poderem celebrar outro contrato de mediação imobiliária (entenda-se com uma concorrente da A.) conforme à clausula 4ª, nº 2 alª a) do Contrato de Mediação celebrado entre a A. e os RR.
j) - Está junta aos autos a escritura pública de compra e venda entre os RR e a Compradora de onde consta expressamente na sua Clausula Sétima sob a epigrafe (Mediação Imobiliária): «No presente negócio as partes não recorreram a mediação imobiliária». Tal escritura não foi alvo de qualquer incidente de falsidade ou simulação, pelo que faz prova plena do que dela consta e nomeadamente que não existiu intervenção de imobiliária.
l) - Não se verificam quaisquer das excepções do Artº 19 da Lei 15/2013 que justifiquem qualquer remuneração da A.
m) Do contra de Mediação imobiliária não consta alguma clausula que impedisse os RR de negociar directamente o imóvel fazendo propostas de venda ou aceitando propostas de compra porque não foi celebrado contrato de mediação com «exclusividade reforçada ou absoluta» de tal forma que os RR não pudessem negociar directamente o imóvel sem intervenção da Autora e nem tão pouco impediram a Autora de realizar qualquer negócio.
n) – Os RR não eram nem funcionários nem agentes da mediadora de tal modo que a tivessem que avisar do contacto de compradores que os abordassem directamente para a realização do negócio tal como referido pelo Sr. Juiz A Quo para daí resultar a obrigação de pagar Comissão sem que fosse a mediadora a angariar o comprador (o cliente transformado em agente do Mediador); quando muito se a mediadora apresentasse interessado comprador e os RR se recusassem a fazer o negócio então aí sim os RR seriam responsáveis pelo pagamento à Mediadora da sua Comissão – o que não se passou jamais no caso sub judice.
o) - O mero facto de uma mediadora, fazer publicidade de um imóvel para venda não é suficiente para poder pretender a remuneração estabelecida no contrato de mediação quando esse permite ao proprietário do imóvel poder vender o mesmo aceitando propostas ou até promovendo ele a venda, tudo isto em face de um contrato de mediação simples (relativo) que só impede o vendedor – proprietário do imóvel – de concretizar/realizar um outro CMI com outra imobiliária.
Assim
E nos termos supra expostos e conforme às conclusões, considerando a sentença recorrida e ainda tudo o quanto V. Excias, Venerandos Desembargadores, por certo suprirão deve presente Recurso ser considerado procedente porque provado e porque é manifesta a razão dos Recorrentes porque essa é conforme ao direito e à lei.
Por isso,
Devem V.Excias apreciar e corrigir a matéria de facto conforme ao ora alegado neste Recurso com todas as consequências e devendo ainda Revogar-se a Sentença Recorrida, porque a mesma não é conforme à lei e aos valores subjacentes à mesma, julgando-se a acção improcedente por não provada e absolvendo-se os RR. Recorrentes do pedido.
Fazendo-se assim Justiça”.
8) As contra-alegações da A. foram juntas aos 14/06/2023, defendendo a improcedência do recurso por, entre o mais, considerar que os ónus de impugnação da matéria de facto não foram cumpridos e por os recorrentes virem em sede de recurso defenderem uma versão que não alegaram, não tendo sequer indicado como testemunha o dito vizinho que, alegadamente, teria dado conhecimento aos compradores que a referida casa estava para venda.
9) No dia 14/06/2023 a A. interpôs recurso subordinado, tendo formulado as seguintes conclusões([3]):
“1. Embora o artigo 805.º do C.C disponha que «1.O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente, interpelado para cumprir.» o n.º 2 do mesmo normativo dispõe que «Há porem, mora do devedor independentemente de interpelação: a) Se a obrigação tiver prazo certo;»
2. Pelo exposto e dado que o n.º 3 da clausula 5.ª do CMI dispunha que «o pagamento da remuneração da Autora seria efectuado aquando da celebração do contrato-promessa, ou, da escritura publica, caso aquele não tivesse lugar», ainda que a existência do contrato-promessa não tivesse ficado provada nos autos, independentemente de qualquer interpelação, que no caso não era exigível, os juros devem ser contabilizados a partir da data da formalização do negócio, conforme previsto contratualmente, o que, de acordo com a matéria que resultou provada no FP16, aconteceu em 26.06.2019, e não a partir da data da citação do ultimo dos RR.
3. Pelo exposto os Réus deverão ser condenados a pagar juros, a partir de 26.06.2019 e até efectivo pagamento.
4. No que concerne ao tipo de juros, só por lapso os Réus podem ter sido condenados em juros calculados à taxa civil.
5. Isto porque, de acordo com o disposto no Código Comercial, a taxa aplicável aos juros que se vençam relativamente «aos créditos de que sejam titulares empresas comerciais» como é o caso da “A..., Unipessoal L.ª”, é a taxa comercial que foi peticionada, dado que esta é a taxa supletiva especial dos juros moratórios relativos a créditos de que sejam titulares empresas comerciais singulares ou coletivas, uma vez que estamos perante um negócio comercial (artigos 13.º, § 2, 99.º e 102.º, §§ 3 e 4, do Código Comercial).
III - NORMAS VIOLADAS:
A sentença recorrida violou o disposto no n.º 1 do artigo 805.º do CC e nos artigos 13.º, § 2, 99.º e 102.º, §§ 3 e 4, do Código Comercial”.
10) Quanto ao recurso subordinado os recorridos apresentaram as contra-alegações, no dia 07/09/2023, formulando as seguintes conclusões:
“1- A outorga de um contrato de mediação imobiliária celebrado entre uma empresa/sociedade imobiliária e um particular para a venda de imóvel de que este é proprietário não é relativamente ao cliente consumidor um acto subjectivamente comercial conforme ao Artº 2 do Código Comercial que define o que são actos do comércio.
2 – Não sendo um acto de comércio objectiva e subjectivamente comercial, qualquer divida emergente do contrato será sempre um divida civil e não uma divida comercial e por isso o crédito é também ele civil.
3 – O § 3º do Artº 102 do Código Comercial foi introduzido pelo D.L. 32/2003; tal D.L. exclui expressamente do seu âmbito de aplicação os contratos celebrados entre empresas em sentido Subjectivo (conforme ao Artº 2 do C. Comercial) e os consumidores; citando o preambulo do D.L. « … Não se aplica, porém, às transacções com os consumidores, …»
4 – Não tendo sido provado a existência de qualquer contrato promessa não pode de alguma forma pretender-se a contagem de juros a partir de data daquilo que não existe.
5 – Porque não existisse causa e facto sustentador de datas para inicio de qualquer contagem de juros, o Tribunal apreciou e considerou a data de Citação da acção ora em curso.
6 – Não podem ser calculados juros sobre importâncias de impostos (IVA) que integram o valor global reclamado.
7 – Os Juros nos presentes autos, atento o retro exposto, só podem ser juros civis.
Termos em que,
A sentença, relativamente à questão de juros e condenação no pagamento dos mesmos, se a Sentença Recorrida se mantiver, não merece reparo e por isso será de manter não se aceitando o Recurso Subordinado e sua fundamentação.
Assim
Far-se-á
Justiça”.
11) Aos 02/10/2023 foi proferido despacho a admitir corretamente os requerimentos de interposição de recurso.
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O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, do C.P.C., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (como expresso nos artigos 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art.º 663, n.º 2, in fine, do C.P.C.).
Também está vedado a este Tribunal conhecer de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, revogação ou anulação.
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II – FUNDAMENTAÇÃO
Os factos provados e não provados relevantes para a decisão tal como decidido na sentença sob recurso (cujo teor integral damos por reproduzido)([4]):
a) Factos provados
1. A A., que é agente da «B... Rede Imobiliária», é uma sociedade comercial unipessoal que se dedica à atividade da mediação imobiliária, detentora da licença AMI n.º ...86, emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (InCI, I.P.).
2. Os RR. pretendiam vender uma habitação constituída por 5 divisões assoalhadas, sita no n.º ...22 da Rua ..., na Freguesia ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz da referida freguesia sob o artigo ...79 e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ...33 da Freguesia ....
3. Em 10/08/2018 os RR. celebraram, com a A., um contrato de mediação imobiliária, com a referência n.º 4874/18, pelo prazo de 9 meses («o presente contrato tem uma validade de 9 (nove) meses contados a partir da sua celebração, renovando.se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contraentes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo»), mediante o qual atribuíram à «A... Unipessoal, Ld.ª», a mediação para a promoção do negócio, tendo a A. se obrigado a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel em questão, mediante a remuneração de 5%, nunca inferior a 5.000€, acrescida do correspondente IVA, à taxa legal de 23% sobre o preço conseguido para o imóvel, que os RR. se obrigaram a pagar.
4. De acordo com o previsto na cláusula 2.ª, ficou estipulado que o preço de venda do imóvel seria de 390.000€ (trezentos e noventa mil euros).
5. Na cláusula 4ª, os RR. e a A. estipularam que aqueles contratavam a A. «em regime de exclusividade.
2. Nos termos da legislação aplicável, sendo o contrato celebrado em regime de exclusividade: a) só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência, não podendo os segundos contratantes, nesse período, celebrar outro CMI referente ao imóvel;
b) será devida à Mediadora a remuneração acordada na clausula seguinte quando o negócio visado no CMI não se venha a concretizar por causa imputável ao segundo contratante».
5.1) Facto desde já exposto, para melhor compreensão, ainda que a sua inclusão seja decidida a diante:
A cláusula 5.ª, n.º 1, é do seguinte teor: “[a] remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no Artº 19 da Lei 15/32013 de 8 de Fevereiro”.
6. Ficou, igualmente, estabelecido que o pagamento da remuneração da A. seria efetuado aquando da celebração do contrato-promessa, ou, da escritura publica, caso aquele não tivesse lugar.
7. Para dirimir quaisquer litígios emergentes da execução do contrato em referência, as partes acordaram entre si, estabelecer como competente o foro da comarca de Vila Nova de Gaia com expressa renúncia a qualquer outro.
8. A A. colocou uma placa de comercialização no imóvel cerca de dois meses após a angariação (em outubro de 2018).
9. Para proceder às referidas visitas os RR. chegaram a confiar, à A., a chave do imóvel.
10. Em 03/11/2018, AA deslocou-se à agência da «A... Unipessoal, Ld.ª» onde, comunicando que já não pretendia vender a casa, solicitou uma declaração de «anulação do contrato de mediação», tendo a A. redigido a pretendida declaração, nela ficando expresso que o contrato só deixaria «de produzir os seus efeitos a partir da data do seu termo», ou seja, a partir de 10.05.2019.
11. Por escritura pública, outorgada em 28/06/2019, com a epígrafe «contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca», e em que AA e BB surgem como «vendedores» e CC como segunda outorgante, os vendedores (ora RR.) declaram vender à segunda outorgante, que declarou aceitar, o imóvel descrito no número 2. dos factos provados.
12. Mais declararam que os vendedores e a compradora, no contrato mencionado no número 11. dos factos provados, que o imóvel seria vendido pelo preço de €360.000,00, que os vendedores deram quitação «e cujo valor foi pago através:
- Prestação de sinal no valor de Euro 3000,00 (…), através de transferência bancária efetuada em 10/11/2018 (…);
- Reforço de sinal no valor de Euro: 9.000,00 (…) através de transferência bancária efetuada em 29/01/2019 (…);
- Reforço de sinal no valor de Euro: 3.000,00 (…) através de transferência bancária efetuada em 30/01/2019 (…);
- Reforço de sinal no valor de Euro: 3.000,00 (…) através de transferência bancária efetuada em 14/01/2019 (…);
- Reforço de sinal no valor de Euro: 20.000,00 (…) através de transferência bancária efetuada em 02/04/2019 (…);
- Cheque visado do Banco 1..., SA (…) emitido e pago em 28/06/2019 (…) no valor de Euro: 322.000,00 (…)».
13. A A. divulgou o imóvel na Internet com visibilidade na base de dados de todas as agências B... do país, onde o imóvel teve uma procura e um número de cliques superiores à média do mercado para as agências B....
14. Na sequência da angariação, a B...
- incluiu o imóvel num folheto em 23/08/2028,
- incluiu o imóvel em 4 campanhas de newsletters;
- fez 8 recomendações do imóvel por email;
- colocou o imóvel, em destaque, na montra, durante 58 dias.
15. Os colaboradores da «A... Unipessoal, Ld.ª», com o objetivo de conseguir comprador, acompanharam 2 destinatários em visitas físicas ao imóvel (nenhum deles era a segunda outorgante indicada no número 11. dos factos provados).
16. Muito embora o negócio, indicado no número 11. dos factos provados, tenha sido formalizado em 26/06/2019, pouco depois do prazo do contrato de mediação ter terminado, foi graças à divulgação do negócio pela A. que a compradora tomou conhecimento do negócio e acabou por comprar o imóvel.
17. A mandatária da A. enviou uma carta aos RR., datada de 30/10/2020, solicitando o pagamento da comissão, carta que veio devolvida, em 04/11/2020, com a indicação «mudou-se».
18. Atendendo à devolução da referida carta, lhes foi enviada por e-mail, em 10.11.2020.
19. A A. desconhecia a compradora (segunda outorgante, no negócio indicado no número 11. dos factos provados) até ao momento em que ficou a saber a sua identidade pela consulta da Certidão do Registo Predial do Imóvel (com o registo da compra e venda), não a tendo apresentado à A., e não tendo os RR. informado a A. do negócio que realizaram ou do recebimento de dinheiro em 10/11/2018 (mencionados nos números 11. e 12. dos factos provados).
b) Factos Não Provados
1. A placa indicada no número 8. dos factos provados foi colocada, exatamente, no dia 15/10/2018.
2. A compradora da habitação não sabia que a B... estava a mediar a venda do imóvel.
3. Em 10/11/2018 foi celebrado um contrato promessa entre os outorgantes do negócio mencionado no número 11. dos factos provados”.
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Dando por reproduzida a motivação da decisão de facto constante da sentença recorrida, as questões (e não razões ou argumentos) a decidir são as seguintes:
Do recurso independente:
1) Se a matéria de facto deve ser alterada.
2) Se perante a matéria de facto provada os recorrentes devem ser condenados no pagamento da comissão, de I.V.A. e no pagamento de juros.
Do recurso subordinado:
3) Mantendo-se a condenação dos RR., se são devidos juros civis ou comerciais, sobre que montante e desde quando.
Segundo o art.º 640.º do C.P.C, “1 – [q]uando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) – Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) – Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) – A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 – No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) – Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) – Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes”.
A recorrida considera que os ónus não foram cumpridos.
No caso, a impugnação da decisão de facto é algo sui generis, pois a recorrente esclarece quais os factos que considera mal julgados, dizendo que deveriam ser julgados em sentido oposto ao que o foram, questionando no fundo a apreciação de toda a prova constante dos autos (ou seja, discordando com a apreciação efetuada) e produzida em audiência, bem como a livre apreciação da prova nos termos efetuados pelo tribunal a quo, incluindo o recurso ali feito a presunções judiciais, nos termos do art.º 349.º e 351.º do C.C.
Assim, pelo exposto, considera-se que os ónus foram cumpridos.
Ainda que sem considerandos desnecessários, por motivos de facilidade de exposição, passamos desde já a referir três aspetos suscitados pelos recorrentes RR.: (1) as presunções judiciais, (2) a inquirição por iniciativa do tribunal, nos termos do art.º 526.º, n.º 1, do C.P.C. e (3) a força probatória dos documentos autênticos, nos termos dos artigos 369.º, n.º 1, e 371.º do C.C.
1) Segundo o art.º 349.º do C.C., “[p]ressunções são as ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido”, acrescentando o art.º 351.º do mesmo Código que “[a]s presunções judiciais só são admitidas nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal”([5]).
Como esclarecem Antunes Varela e Pires de Lima, as presunções são “judiciais, simples ou de experiência, quando assentam no simples raciocínio de quem julga. [Estas] inspiram-se nas máximas da experiência, nos juízos correntes de probabilidades, nos princípios da lógica ou nos próprios dados da intuição humana. [As] presunções são meios de prova por sua natureza falíveis, precários, cuja força persuasiva pode, por isso mesmo, ser afastada por simples contraprova”([6]).
Como referem António Santos Abrantes Geraldes, DD Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “[n]a enunciação da matéria de facto na sentença, sem embargo da atendibilidade da prova plena que resulte dos autos, o juiz deve verter o que emergir da apreciação crítica e livre dos demais elementos probatórios e usar, se for o caso, as presunções judiciais que as circunstâncias justificarem, designadamente a partir dos factos instrumentais (arts. 607.º, n.º 4, e 5.º, n.º 2, al.a))”([7]).
2) Vejamos agora a inquirição de uma pessoa por iniciativa do tribunal, nos termos do art.º 526.º, n.º 1, do C.P.C.
Os recorrentes insurgem-se por o tribunal a quo não ter decidido inquirir (para descobrir a verdade material, ao abrigo do disposto no art.º 411.º do C.P.C.) uma pessoa chamada EE, que, segundo as outras duas testemunhas (compradores), lhes teria dito que a casa estava para venda.
Sem querermos entrar já na reapreciação (propriamente dita) da prova, importa ter presente que em momento algum os RR. indicaram tal pessoa como testemunha, tanto mais que aquando da contestação juntaram a “declaração sob compromisso de honra”, assinada pelas testemunhas compradores, datada de 15/11/2020, em que a mesma pessoa não é referida (também não o foi na contestação), isto apesar de da “declaração” constar, entre o mais, o seguinte: que a compra do imóvel se concretizou “sem que tenha havido qualquer visualização da promoção do dito imóvel pela imobiliária B.... O mesmo proporcionou-se por pertencermos ao mesmo grupo de contactos pessoais dos vendedores”.
As perguntas que se impõem são: por que razão tal pessoa não é referida na contestação, também não o foi na referida declaração, não foi oferecida como testemunha e, por fim, por que haveria o tribunal de decidir (o que pressupõe um juízo subjetivo de necessidade) ouvir essa pessoa quando nem na audiência os RR. o requereram – como resulta da ata de audiência de discussão e julgamento?
A propósito do que vimos dizendo, importa salientar que este processo rege-se pelo princípio do dispositivo, pelo que a inquirição por iniciativa do tribunal deve pautar-se pela parcimónia, pela moderação. Tendo presente o disposto no art.º 5.º do C.P.C., citamos novamente António Santos Abrantes Geraldes, DD Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa: “[o] princípio do dispositivo funciona de um modo geral no que concerne à alegação dos factos, mas concede-se ao juiz a faculdade e, simultaneamente, o dever de, tanto quanto possível, aferir a veracidade desses factos. Continua a impender sobre as partes o ónus de indicação dos meios de [prova]. Da confluência destas e de outras [normas] somos levados a admitir [que] cumpre ao juiz exercitar a inquisitoriedade, preservando o necessário equilíbrio de interesses, critérios de objetividade e uma relação de equidistância e imparcialidade”([8]). – tanto mais que, quando assim não é, o legislador é claro a tomar posição quanto à livre investigação dos factos pelo julgador, como, por exemplo, nos processos de jurisdição voluntária… do que é exemplo o disposto no art.º 986.º, n.º 2, do C.P.C.
3) Quanto à conclusão dos recorrentes de não ter sido arguida a falsidade da escritura pública de compra e venda por dela constar a final que os declarantes disseram que não houve recurso a mediação imobiliária e, por isso, dizem, tal deveria ser considerado provado.
Sem delongas escusadas, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao art.º 371.º do C.C., atinente à força probatória dos documentos autênticos, “[o] valor probatório pleno do documento autêntico não respeita a tudo o que se diz ou se contém no documento, mas somente aos factos que se referem como praticados pela autoridade ou oficial público [respectivo] e quanto aos factos que são referidos no documento com base nas perceções da entidade documentadora. Se, no documento, o notário afirma que, perante ele, o outorgante disse isto ou aquilo, fica plenamente provado que o outorgante o disse, mas não fica provado que seja verdadeira a afirmação do outorgante”([9]).
Nos termos do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C., cuja epígrafe é “[m]odificabilidade da decisão de facto”, “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
O Tribunal da Relação para reapreciar a decisão de facto impugnada tem de, por um lado, analisar os fundamentos da motivação que conduziu a primeira instância a julgar um facto como provado ou como não provado e, por outro, averiguar, em função da sua própria e autónoma convicção, formada através da análise crítica dos meios de prova disponíveis e à luz das mesmas regras de direito probatório, se na elaboração dessa decisão e na sua motivação ocorre, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência – elaboração, diga-se, que deve ser feita à luz de um cidadão de normal formação e capacidade intelectual, de um cidadão comum na sociedade em questão – sem prejuízo de, independentemente do antes dito, poder chegar a uma decisão de facto diferente em função da valoração concretamente efetuada em sede de recurso.
Ainda que apenas nas alegações, não nas conclusões, resulta que os recorrentes pretendem que seja aditado aos factos provados o teor da cláusula 5.ª, n.º 1, ou seja: “[a] remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no Artº 19 da Lei 15/32013 de 8 de Fevereiro”. Uma vez que uma cláusula é um facto atinente aos termos contratados pelas partes, e tendo em conta que dos factos provados constam já outras, o teor da cláusula será aditado.
Posto isto, o agora relevante é, em síntese, saber se a decisão da matéria de facto pelo tribunal a quo se mostra correta em função de toda a prova produzida.
Tendo presente toda a prova documental constante dos autos, vejamos agora se o declarado em audiência em alguma coisa justifica, impõe, uma alteração da decisão de facto nesta Instância, sendo que, como já referido, a prova é analisada como um todo e à luz dos critérios enunciados.
Não obstante estar em causa a reapreciação da prova, na medida do possível, não iremos reproduzir observações já constantes da motivação da decisão recorrida e cujo teor demos já por reproduzido.
As testemunha arroladas pela A. são FF e GG (à data dos factos ambos trabalhavam para a A.) e as arroladas pelos RR. são a compradora CC e o então companheiro, DD.
Como dissemos já, não iremos repetir, na medida do possível, considerandos já constantes da sentença, a menos que se imponham.
Assim sendo, do depoimento de FF resulta a angariação do imóvel dos RR., a tirada de fotografias e a divulgação no site nacional da B... e em montra, que houve visitas à casa (tinha a chave e quando foi lá o dono desligou o alarme). Explicou que o dono inicialmente não queria que fosse posta a placa de anúncio mas que depois acedeu e cerca de dois meses após o contrato a placa foi posta e que posteriormente, cerca de uma semana ou pouco mais, o imóvel saiu da plataforma por solicitação do dono – que ao telefone lhe disse que já não ia vender o imóvel, já não precisava mais. Não soube que alguém, na sequência de uma visita, tivesse ficado interessado na casa.
A testemunha GG referiu que depois da angariação o imóvel entrou no site, que o procedimento habitual é o imóvel entrar em divulgação também por newsletters, flyers, etc., e que o imóvel (excecionalmente) foi selecionado para ser destacado na página nacional da B.... As diferenças entre exclusividade ou não tem a ver com, no primeiro caso, colocarem a placa e um maior investimento na divulgação.
Explicou que os detalhes de informática (relativos à divulgação, dados constantes do documento n.º 2 juntos com a petição) são prestados por outra empresa. Referiu que a placa foi colocada posteriormente (por ter ficado registado no sistema). Ainda que pelo menos tenha havido duas visitas, nenhuma avançou com o negócio. Pouco tempo depois os donos foram à loja (num sábado em que a testemunha estava a trabalhar) dizerem-lhe que já não tinham intenção de vender por terem resolvido a sua situação e que os advertiu que não obrigam a vender a casa mas que o contrato, em exclusividade, está em vigor até ao final do prazo do mesmo.
Ficou convencida que os donos tinham desistido, mas descobriram a venda porque aquando de uma prospeção no local ficaram a saber que a casa tinha sido vendida e então foram feitas diligências pelo departamento e foi apurado que a escritura de venda foi efetuada logo após o fim do contrato mas que tinha havido pagamentos muito antes. Ficou com a opinião que foram rescindir o contrato para não pagarem e que fizeram o negócio e depois aguardaram propositadamente pelo fim do contrato.
A testemunha DD disse que fez a declaração junta aos autos com a contestação em como não soube da casa pela B... nem por vendedores, que soube de a casa estar à venda pelo Sr. EE, então vizinho dos RR., por ter comentado que estava numa relação estável e à procura de uma moradia, tendo ele comentado que um vizinho teria a casa para venda, tendo dado o contacto e a testemunha ligou nesse dia para o dono, que disse que não tinha certezas de a querer vender; perante a insistência da testemunha em pelo menos conhecer a casa, ele acedeu e entretanto nesse dia ao fim do dia foi com a companheira (CC) ver a casa. Ambos gostaram da casa e foram para a casa deles entusiasmados (apesar de os vendedores não terem mostrado aquela real vontade de vender, tendo informado do preço, que estava dentro das capacidades dos “adquirentes”).
No dia seguinte quiseram (os dois) voltar à casa para falar persuasivamente com o vendedor e a mensagem foi dizer que queriam mesmo comprar, que propôs 360000 Euros, e que faria uma declaração de dívida de 3000 Euros em como faria essa transferência nesse dia, para caso decidissem (os RR.) fazer o negócio estarem na primeira linha (“a título de intenção de reserva de casa”), e eles (vendedores) disseram está bem (“o.k.” e assinaram a declaração).
Ficou a aguardar que os vendedores dissessem alguma coisa, ainda que não tenham estipulado prazo para qualquer resposta (a testemunha não se lembrava se foi estipulado prazo, mas lembrava-se, por exemplo, que quando telefonou pela primeira vez ao vendedor este estava a caminho, a vir do sul); depois, passado uns tempos, o R. disse que queria vender e então foram acertando os termos em que se desenrolaria o negócio.
Não se lembrava se a CC já tinha a casa dela à venda. Disse que só depois é que soube que a B... tinha a casa à venda (quando lhe pediram e à CC para fazerem a declaração junta aos autos com a contestação, em 2020, por o R. lhe ter dito nessa altura que a A. estava a exigir a comissão), pois que quando foi ver a casa não viu a placa que lá estaria.
Quanto à dilação para a realização da escritura, acha que os RR. tiveram muita consideração por esperarem meses (não obstante as quantias que pagaram também em janeiro e depois em abril), pois queriam vender o apartamento da CC.
Quanto a na declaração junta com a contestação, de 15/11/2020, não terem posto o nome do EE mas sim “pertencermos ao mesmo grupo de contactos pessoais” não soube explicar nem se lembrava quem a tinha redigido.
A testemunha CC disse que soube do negócio da causa pelo DD e que foi ver a casa com ele e gostaram e no dia seguinte sinalizaram a casa com 3000 Euros. O DD entrou em contacto com o vendedor por intermédio de um vizinho (EE), sendo que a escritura só foi feita meses depois porque quando viram a casa ainda não tinha o apartamento à venda e precisava de tempo para o vender, afirmando que o vendeu antes desta escritura – assim que “o banco se disponibilizou”. Já não vive em união de facto com o DD.
Em sede de esclarecimentos referiu que o vizinho que disse ao DD que a casa estaria para venda era o EE da moradia 5; só lá foi pela primeira vez quando foi com intenção de sinalizar porque o DD tinha ido na véspera (depois disse que não sabia se tinha sido na véspera) sozinho e tinha gostado muito e disse-lhe que ela iria gostar e foi lá ver. Depois não soube clarificar a sequência, mormente se a sinalização foi da segunda ou terceira vez que lá foi (mas a seguir diz que depois de lá ter ido a primeira vez vieram a pensar no preço e fizeram a contraproposta e quando souberam o sim à contraproposta é que foram lá outra vez sinalizar, ou seja, afinal foi lá duas vezes).
Foram patentes as dificuldades perante a questão da proposta ou se estavam com dúvidas em venderem a casa. Não fizeram contrato-promessa mas tinham uma declaração em como tinham pagado o valor do sinal, mas depois diz que da primeira vez não sinalizou logo porque achou o valor pedido elevado (ou seja, já não haveria dúvidas de os vendedores venderem ou não).
Declarou ainda nada saber quanto à B.... Só conheceu o vizinho EE posteriormente, quando começou a morar na zona.
No atinente ao teor da declaração junta com a contestação, de 15/11/2020: assinou-a (em 2020) porque lhe pediram a declaração mas já não se recordava do motivo (por diversas vezes, em respostas a esclarecimentos, a testemunha disse não se recordar ou que tinha passado muito tempo).
Aqui chegados, é de realçar o cuidado posto pelo tribunal a quo na decisão da matéria de facto e na motivação da mesma, descrevendo o seu percurso analítico-dedutivo formador da convicção quanto à decisão tomada, sem que se verifique, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência.
Esta instância não vê qualquer falha, qualquer erro de julgamento feito na sentença recorrida, pelo contrário, corrobora-a integralmente uma vez reapreciada a prova pois, como explicámos, resultado diferente não podia ser atingido.
Os desabafos na motivação tecidos pelo tribunal a quo têm toda a razão de ser (tanto mais que antes de inquirir qualquer testemunha clarifica que “estamos aqui para fazer Justiça e descobrir a verdade”), pois que a lógica, as regras da experiência comum e verosimilhança sustentam perfeitamente as presunções judiciais usadas.
Atente-se nesta sequência simplificada: os RR. celebraram com a A. contrato de mediação imobiliária aos 10/08/2018, a A. divulgou amplamente o imóvel por diferentes meios, fez duas visitas inconsequentes, em (meados) de outubro foi colocada a placa da B... no imóvel, aos 03/11/2018 o R. vai denunciar o contrato porque já não queria vender a casa e aos 10/11/2018 recebe a primeira prestação pecuniária, “sinal”, por conta do preço de venda, sendo que é completamente inverosímil que os compradores, não sendo videntes (como diz a recorrida A.) e não conhecendo os RR. [e afastando-se a dita intervenção de “EE” – sobre o que já nos pronunciámos antes, em 2), na parte inicial desta fundamentação, mormente nas questões que aí enunciámos,] fossem ver a casa que estes tinham para venda – e ainda mais que nela não vissem uma placa de comercialização do imóvel…
De realçar também que entre a “denúncia” de 03/11/2018 e o pagamento de 10/11/2018 decorrem (apenas) 7 dias; a partir do momento em que as versões dos compradores não merecem credibilidade (pelas contradições, imprecisões no número de vezes que foram à casa, se da primeira foram juntos ou não e, muito menos, clarificarem quantos dias afinal passaram até terem a resposta à sua contraproposta), a conclusão a que chega uma pessoa comum de normal inteligência é que o negócio foi acertado antes de dia 03/11/2018.
É, assim, evidente que a atuação dos RR., incluindo a obtenção da declaração assinada pelos compradores (datada de 15/11/2020), junta com a contestação, é uma tentativa de se furtarem às obrigações contratuais assumidas perante a A. – mas tal é já matéria de Direito, que veremos a seguir.
Improcedem assim as pretendidas alterações da matéria de facto, questão 1), exceto o aditamento do facto “5.1”, já inserido em local próprio; damos igualmente por reproduzido o teor integral do contrato celebrado.
O Direito aplicável aos factos:
A questão 2) agora é saber se o Direito foi corretamente aplicado, tendo os RR. sido condenados.
As partes não questionam a natureza do contrato que celebraram, como sendo de mediação imobiliária – que é uma forma típica dos contratos de mediação, tal como sucede, igualmente, nos de mediação de seguros, de emprego e financeira([10]). De acordo com o disposto no art.º 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08/02([11]), “1 - A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.
Segundo o n.º 2, al. b), do mesmo artigo, a atividade de mediação compreende também a“[p]romoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.
Tal como referido no ponto II do sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado”([12]), sendo também o contrato de mediação, no caso de imóveis, um contrato formal (pois o disposto no art.º 16.º, n.º 1, da mesma Lei exige que seja celebrado por escrito)([13]) e a prazo, dado que se outro não for contratado, considera-se celebrado pelo prazo supletivo de 6 meses, referido no mesmo artigo no n.º 3.
Concordamos com Maria de Fátima Ribeiro ao classificar a obrigação do mediador como de resultado, “o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação”([14]).
Em sentido contrário, porém, considerando que a obrigação do mediador é de meios e não de resultado, e exemplificativamente, citamos o acórdão desta Relação proferido no processo n.º 142/18, datado de 25/06/2019, no qual lemos que “[a] obrigação do mediador é uma obrigação de meios, uma vez que esta apenas se vincula a diligenciar pela obtenção de interessado no contrato, mas não se obriga a alcançar a conclusão do contrato”([15]).
Na verdade, o regime constante do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02, atinente à remuneração pela atividade, fundamenta a nossa concordância com a citada autora. Como a mesma explica, “ [a] questão da remuneração está intimamente ligada a esta qualificação: apesar de, na realidade, poderem ser semelhantes os actos que o devedor há-de praticar, nas obrigações de resultado a remuneração só é devida se o resultado ocorrer como consequência adequada desses actos (o que resulta de forma clara, nomeadamente, das normas legais que regulam a mediação imobiliária), enquanto nas obrigações de meios existe o dever de remunerar a actividade do obrigado (e, normalmente, essa remuneração é calculada tendo em conta factores como as horas que o devedor despendeu na prática dos actos devidos)”([16]).
É consensual que a lei exige que haja uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato; novamente a título de exemplo, citamos o sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 02B2469, datado de 26/02/2002, segundo o qual: “1. O mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros. 2. E isso é assim, mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade. 3. A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio”([17]).
Como referido no recente acórdão desta Secção, proferido na apelação n.º 1060/22.9T8VNG.P1, são elementos “caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; atividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição. Saliente-se que a atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa” ([18]), sendo que o mediador não age como comissário do seu contratante, impondo-se-lhe imparcialidade perante eventuais clientes, perante ambas as partes, no fornecimento de todas as informações de que disponha e que possam ser relevantes para a concretização, ou não, do negócio visado.
Pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade, como sucedeu no caso, nos termos do art.º 16.º, n.º 2, al. g), da Lei 15/2013/, de 08/02 “[d]o contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: [a] referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente”.
Segundo o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, já citado, proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação”.
A remuneração é, como referimos já, objeto do regime constante do art.º 19.º da referida Lei, “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Resulta das alegações de recurso dos RR. haver uma tentativa de confusão entre duas realidades distintas: uma é realmente a de os proprietários, mesmo num contrato de exclusividade (em relação a outras imobiliárias), poderem encetar diligências (doutro modo, seria uma restrição inadmissível do direito de propriedade e do princípio da autonomia da vontade) para arranjarem comprador ou para celebrarem a venda com um interessado que lhes surja espontaneamente (como, entre o mais, referem nos artigos 10.º e 12, 1.ª parte, da contestação).
Coisa diferente é não fazerem qualquer prova do que alegam como factos impeditivos do direito invocado pela A…, pois que no caso obviamente não está em causa uma violação do contrato por parte dos RR. por terem violado a obrigação de exclusividade de não contratarem com outra mediadora imobiliária. Não é essa a questão.
O que está em causa é, e sendo o mais sucintos possível, que:
a) A A. cumpriu todas as suas obrigações contratuais, desde ter divulgado o imóvel dos RR., por diferentes meios, ter levado visitas ao imóvel, ter colocado a placa no mesmo.
b) Sem imputar qualquer incumprimento à A., o R. comunicou à A. que “rescindia o contrato”, aos 03/11/2018, querendo certamente dizer que o denunciava – pois a denúncia independente de um incumprimento, ao contrário da resolução –, em conformidade à faculdade constante da cláusula 8.ª, tendo o contrato, em exclusividade, permanecido em vigência até ao seu termo, aos 10/05/2019, sendo que o motivo declarado era o de já não querer vender a casa.
c) Apesar de estar no contrato, na última linha, que as partes agiriam na execução do mesmo segundo os ditames da boa-fé, o R. mentiu à A., pois que já tinha acordado com a compradora os termos do negócio de compra e venda, incluindo o preço de 360000, dos quais 7 dias depois (aos 10/11/2018) recebeu a primeira prestação do pagamento.
d) Os RR. e a compradora não se conheciam, a casa estava publicitada, incluindo com placa aposta pela A. A casa foi vendida.
e) O R. não provou o que seriam factos impeditivos, nos termos que já expusemos.
f) Não foi apresentada qualquer prova explicativa do motivo da realização da escritura de compra e venda entre os RR. e a compradora ter acontecido apenas no dia 28/06/2019, ou seja, a seguir ao termo do contrato entre os RR. e a A. aos 10/05/2019 – aliás, nem foi feito qualquer esforço, pois que quem “tentou avançar” alguma “explicação” para a dilação foram as testemunhas arroladas pelo RR. (os compradores), que abordaram o processo de venda do apartamento da compradora e que alegadamente o seu processo de crédito demorou mas que a escritura foi marcada pelo banco – ainda que fossem documentos fáceis de obter, nenhum foi junto aos autos… A análise crítica destes depoimentos foi já efetuada, pelo que neste momento nada mais há a referir quanto aos mesmos.
Falámos há pouco em boa-fé, na antecedente al. c).
A expressão boa-fé, com explicam Pires de Lima e Antunes Varela, “reveste desde há muitos séculos, nas leis e na literatura jurídica, um duplo significado. Umas vezes tem um sentido puramente psicológico: é a ignorância do vício, de que padece uma determinada situação. Outras vezes assume um sentido acentuadamente ético e objectivo: age de boa fé quem actua de acordo com os padrões da diligência, da honestidade e da lealdade [exigíveis]”([19]).
Sobre o mesmo conceito, Almeida Costa esclarece que “não se aponta aos contraentes uma simples atitude de correcção, traduzida em obrigações de escopo negativo – embora o conteúdo destas possa consistir num «non facere» ou num «facere» –, quer dizer, dirigidas apenas a impedir toda a lesão na esfera jurídica de outrem; determina-se, igualmente, uma colaboração activa, no sentido de satisfação das expectativas alheias, que exige o conhecimento real da situação que constitui objecto das negociações. Atende-se, em suma, aos dois aspectos, o negativo e positivo, que se costumam distinguir no âmbito da boa fé objectiva”([20]).
O Direito não é alheio à ética, pelo contrário: entre o mais, positiva-
-a... como, no caso, no art.º 762.º, n.º 2, do C.C., “[n]o cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”.
Ou seja, os RR. agiram de má-fé ao pretenderem denunciar o contrato dizendo que já não queriam vender o imóvel, pois como resulta dos factos o R. fê-lo por ter encontrado compradora – o que sempre omitiu; também não é coincidência que – não obstante o pagamento em novembro, vários em janeiro e um em abril (nos termos que constam dos factos provados e sobre os quais temos vindo a expor o nosso raciocínio) – só tenha celebrado a escritura (aos 28/06/2019) depois do término do prazo do contrato de mediação (10/05/2019): tudo fez dolosamente, com culpa direta, portanto, para se furtar às obrigações contratuais assumidas perante a A.
Chegados aqui impõem-se duas conclusões: a primeira, é a de que há um nexo causal entre a atividade da A. (que, como vimos, cumpriu o contrato) e os RR. terem encontrado compradora; a segunda é a que o contrato de compra e venda entre os RR. e a compradora não se realizou na vigência do contrato de medição imobiliária (que os RR. incumpriram) por culpa dos RR. Então, dispondo o já citado art.º 19.º, n.º 2, da lei 15/2013, de 08/02, que “[é] igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel” a remuneração peticionada é devida, como decidido pelo tribunal a quo”. Ainda que despiciendo, esclarecemos que quando referimos que o contrato não se concretizou estamos a dizer que não o foi durante a vigência do contrato de mediação, tendo-se concretizado após o fim do mesmo.
Sobre esta mesma situação, citamos novamente Maria de Fátima Ribeiro: “[p]roblema complexo, no âmbito da determinação da existência do direito do mediador à remuneração, é aquele que se coloca na situação em que o comitente denuncia o contrato de mediação (na ausência de cláusula em sentido diverso, o contrato de mediação é revogável por qualquer das partes) e vem, mais tarde, a celebrar o contrato pretendido com um terceiro, terceiro esse que se interessou pelo negócio por força da actividade que o mediador desenvolveu ainda na vigência do contrato de mediação – sobretudo porque não é absurdo considerar que a denúncia deste contrato pode ter tido, precisamente, esta motivação. Nestes casos, ou se afasta o direito à remuneração, uma vez que o contrato entre o comitente e um terceiro foi celebrado já depois de extinto o contrato de mediação; ou se entende que o direito à remuneração existe sempre que e apenas quando se verifique o nexo de causalidade entre a actividade exercida, na vigência do contrato de mediação, pelo mediador e a celebração do contrato pretendido entre a outra parte e um terceiro”([21]).
Como explicámos antes, verificou-se o nexo de causalidade entre a atividade da A. durante a vigência do contrato e o negócio de compra e venda efetuado pelos RR.
Improcede assim a questão n.º 2.
Passemos agora ao recurso subordinado, à questão n.º 3.
A A. interpôs recurso por considerar que só por mero lapso foram os RR. condenados em juros civis, não comerciais, e apenas desde a citação e não desde a data da escritura pública de compra e venda que estes outorgaram, aos 28/06/2019; pretende ainda que os juros abranjam não só o montante devido a título de comissão, mas também o resultante da aplicação da taxa de I.V.A. a 23%.
O contrato de mediação imobiliária pela A., uma sociedade “Unipessoal, Lda.”, insere-se no âmbito da atividade comercial, como resulta sem dúvida, entre o mais, do disposto no art.º 2.º do Código Comercial e dos artigos 1.º, n.º 2, 270.º A e 270.º B) do Código das Sociedades Comerciais, tendo a mesma idoneidade comercial nos termos do art.º 5.º, al. a), da Lei 15/2013, de 08/02, pelo que o ato é para a A. subjetiva e objetivamente comercial.
Contudo, os RR. não outorgaram o contrato no âmbito de qualquer atividade comercial; fizeram-no enquanto consumidores de um serviço. Fazemos nossa a fundamentação constante do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 557/16.4T8PNF.P1.S1, datado de 30/11/2021: “«O argumento literal ou gramatical, a letra da lei, constitui o ponto de partida da interpretação. Ora, o texto do artigo 2.º, n.º 2, al. a), do Decreto-lei n.º 62/2013 exclui expressamente os contratos celebrados com consumidores do regime jurídico das transações comerciais, no qual se inclui a taxa de juro especialmente gravosa fixada no artigo 102.º, § 3, do Código Comercial. O elemento teleológico de interpretação, que atende à finalidade e ao contexto sócio-económico da lei (e da diretiva transposta) – combater os atrasos de pagamento ilícitos – confirma este resultado interpretativo. Da leitura do preâmbulo resulta que a lei visa evitar que os devedores tirem partido do incumprimento das obrigações para obterem vantagens económicas ligadas à rentabilidade do dinheiro. Ora, esta preocupação enquadra-se nas relações económicas, em que o devedor, mesmo não sendo comerciante, exerce uma atividade produtiva ou profissional. Contudo, a ratio da lei não se aplica nem é extensível aos devedores designados, genericamente, por consumidores, que visam, não o lucro, nem o exercício de qualquer atividade económica, mas a satisfação de necessidades pessoais de consumo.
Os dois regimes – o do Decreto-lei 62/20913 e o do artigo 102.º do Código Comercial – não atuam de forma separada e independente. O artigo 102.º do Código Comercial passou a ter o seu âmbito de aplicação definido pelo Decreto-lei n.º 32/2003, que o Decreto-lei n.º 62/2013 manteve».
Assim, aderindo-se à mesma orientação, deve entender-se que a obrigação de pagamento de juros pelo devedor-consumidor ao comerciante é regulada pelo regime geral da lei civil, tendo o consumidor que pagar, na hipótese de atraso no cumprimento da obrigação, os juros de mora decorrentes do artigo 559.º do Código Civil e não os juros comerciais”([22]).
Por fim, também importa dizer que não seriam devidos juros desde a data da escritura pública, como defende a A. (nem sobre o montante de I.V.A.), pois que não se trata aqui de uma prestação de prazo certo no âmbito do disposto no art.º 805.º n.º 2, al. a) do C.C., porque a interpelação para cumprir, no caso, ocorreu judicialmente, com a citação dos RR.
Como observam Maria da Graça Trigo e Mariana Nunes Martins, “[s]ão várias as exceções que, no n.º 2, se estabelecem ao princípio da essencialidade da [interpelação]. O primeiro desses casos é o de a obrigação ter prazo certo, sendo o termo de vencimento convencionado pelas partes – contemporaneamente ao negócio constitutivo ou por via de acordo [posterior]. Todavia, existe a necessidade de interpretar esta regra dentro «do contexto em que a figura da mora se integra», desencadeando--se a mora ex re com o mero vencimento apenas quando «nenhuma actividade mais do credor ou de terceiro se torna […] necessária (além da aceitação) para que o obrigado possa e deva efetuar a [prestação]» De contrário, o facto de o credor não adotar o comportamento necessário ao cumprimento, mesmo depois de atingido o termo estipulado, implica que o devedor não fique em mora”([23]).
Por fim, no sentido de os juros apenas serem devidos desde a citação, veja-se o já citado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013.
Improcede assim o recurso de apelação subordinado.
III – DECISÃO
Pelos motivos expostos, e nos termos das normas invocadas, acordam os juízes destes autos no Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso independente de apelação interposto pelos RR. e improcedente o recurso de apelação subordinado interposto pela A., confirmando-se a sentença recorrida.
Custas na primeira instância na proporção do decaimento aí calculado, da apelação dos RR. por estes e da apelação da A. por esta, nos termos do art.º 527.º, n.º 1, e n.º 2, do C.P.C.
Porto, 18/03/2024.
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Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:
Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:
Relator – Jorge Martins Ribeiro;
1.º Adjunto: José Eusébio Almeida
2.ª Adjunta: Eugénia Cunha.
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[1] Aspas no original.
[2] Aspas, negrito e itálico no original.
[3] Aspas e negrito no original.
[4] Aspas e negrito no original.
[5] Itálico nosso.
[6] Cf. Pires de LIMA e Antunes VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição revista e atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 312 (interpolação nossa e itálico no original).
[7] Cf. António Santos Abrantes GERALDES, Paulo PIMENTA e Luís Filipe Pires de SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2023, p. 30.
[8] Cf. António Santos Abrantes GERALDES, Paulo PIMENTA e Luís Filipe Pires de SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2023, p. 524 (interpolação e itálico nosso).
[9] Cf. Pires de LIMA e Antunes VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição revista e atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 328 (interpolação nossa e itálico no original).
[10] Sobre mediação típica e atípica, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 219, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [28/02/2024].
[11] Esta lei pode ser consultada em: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/15-2013-257806 [28/02/2024].
[12] Relatado por Granja da Fonseca; o acórdão está acessível em: http://www.gde.mj.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/473601760de3d67480257c450059dedf?OpenDocument [28/02/2024].
[13] Sobre esta questão, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 216, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [28/02/2024].
[14] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 224, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [28/02/2024].
[15] Relatado por Maria Cecília dos Reis Pancas. O acórdão está acessível em:
https://www.jusnet.pt/Content/DocumentMag.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUAAmNzE2NzM7Wy1KLizPw8WyMDQ0sDMyNTkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqAIl_kjU1AAAAWKE [28/02/2024 (citação de doutrina e de jurisprudência no original)].
[16] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, pp. 225-226, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [28/02/2024].
[17] Relatado por Moitinho de Almeida. O acórdão está acessível em:
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/af80d766c15e924880256cc200673304?OpenDocument [28/02/2024 (itálico nosso)].
[18] Relatado por Manuel Fernandes (citação de doutrina e de jurisprudência no original).
[19] Cf. Pires de LIMA e Antunes VARELA, Código Civil Anotado, vol. IV, 2.ª edição revista e atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1992, p. 206 (interpolação nossa e itálico no original).
[20] Cf. Mário Júlio de Almeida COSTA, Direito das Obrigações, 5.ª edição, Coimbra, Almedina, 1991, pp. 241-242 (aspas no original e itálico nosso).
[21] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, pp. 246-247, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [28/02/2024].
[22] Relatado por Maria Clara Sottomayor. O acórdão está acessível em:
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/1b970dc0347e7830802587a000608137?OpenDocument [28/02/2024 (vasta citação de doutrina e de jurisprudência, inclusive do Supremo Tribunal de Justiça, bem como itálico, no original)].
[23] Cf. Maria da Graça TRIGO e Mariana Nunes MARTINS, AA.VV., Comentário ao Código Civil. Direito das Obrigações. Das Obrigações em Geral, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2018, p. 1129 (interpolação nossa; interpolação, itálico e aspas no original).