Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 12093/23.8T8PRT.P1 |  |
IMÓVEL ARRENDADO
TÍTULO EXECUTIVO
● Um título judicial, sentença condenatória proferida numa clássica ação de despejo, título executivo nos termos do art.º 703º, nº1, al. a) do CPC. A execução seguirá os termos do art.º 862º do CPC.
● Um título judicial para entrega do locado, formado nos termos do art.º 15º-I nº 11 do NRAU, título executivo nos termos do art.º 703º, nº1, al. a) do CPC. A execução seguirá os termos regulados no NRAU.
● Um título extrajudicial para entrega do locado, formado nos termos do art.º 15º-E do NRAU, título executivo nos termos do art.º 703º, nº1, al. d) do CPC. A execução seguirá os termos regulados no NRAU.
II - Uma notificação judicial avulsa, na qual um senhorio declara a resolução dum contrato de arrendamento não constitui título executivo para alicerçar um processo de execução para entrega de coisa certa (despejo e entrega do imóvel arrendado).
III - Tal notificação só constitui título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas/encargos/despesas em dívida, nos termos do nº 1 do art.º 14º-A do NRAU.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
I – Resenha do processo
1. AA instaurou processo de execução para entrega de coisa certa, contra BB, terminando por pedir «o imediato despejo do executado do imóvel com a consequente desocupação e entrega do mesmo, livre e devoluto de pessoas e bens».
Alegou ter celebrado um contrato de arrendamento com o Executado, tendo este deixado de pagar as rendas desde 2019. O Exequente procedeu à sua interpelação por notificação judicial avulsa, mas a Executado ainda não entregou o imóvel.
Da certidão dessa notificação judicial avulsa (efetuada em 01/03/2023) consta, com interesse, o seguinte:
Foram juntos à notificação judicial avulsa a caderneta predial e a certidão da Conservatória do Registo Predial do prédio, bem como o contrato de arrendamento.
Posteriormente, em 28/06/2023 foi instaurada execução para entrega de coisa certa, concluindo-se o articulado com «o Exequente requer o imediato despejo do executado do imóvel com a consequente desocupação e entrega do mesmo, livre e devoluto de pessoas e bens».
A Sr.ª Agente de Execução (AE) procedeu à citação do Executado na sua própria pessoa, nos termos do art.º 859º do CPC, que nada disse.
Face à falta de oposição, a Sr.ª AE solicitou então autorização judicial para a intervenção da força pública a fim de tomar posse do locado (art.º 757º nº 4 e 767º do CPC).
Face a este pedido, suscitou-se a 1ª intervenção judicial no processo. O Sr. Juiz emitiu despacho, ordenando a imediata suspensão de todas as diligências executivas e ordenando a notificação do Exequente para se pronunciar quanto à falta de título executivo válido, com o seguinte entendimento:
«O exequente baseia a presente execução para entrega de coisa certa em outro título com força executiva, juntando o contrato de arrendamento e a notificação ao inquilino.
A presente execução para entrega de coisa certa/locado não visa o pagamento de quantia certa/rendas, estando excluída do disposto no art.º 14.º-A, n.º 1, do NRAU.
O pedido de entrega de coisa certa/locado deve ser efetivado no âmbito do procedimento especial de despejo (PED), a tramitar junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), ao abrigo do disposto no art.º 15.º e sgs. do NRAU, o qual abrange também a execução coerciva do despejo (art.º 15.º-J e sgs. do NRAU).»
Em resposta, o Exequente manifestou diverso entendimento, considerando que a resolução do contrato operada mediante notificação judicial avulsa constitui título executivo válido.
O Sr. Juiz proferiu então despacho de indeferimento liminar, com a seguinte fundamentação, em resumo:
«(…) Com o devido respeito por diferente opinião, entendemos que os referidos documentos juntos a estes autos não constituem título executivo à luz do citado normativo e para os fins indicados, estando excluídos do citado art.º 703.º, n.º 1, als. b) ou d), do CPC.
Com efeito, o exequente baseia a presente execução para entrega de coisa certa em outro título com força executiva, juntando o contrato de arrendamento e a notificação ao inquilino.
A presente execução para entrega de coisa certa/locado não visa o pagamento de quantia certa/rendas, estando excluída do disposto no art.º 14.º-A, n.º 1, do NRAU.
O pedido de entrega de coisa certa/locado deve ser efetivado no âmbito do procedimento especial de despejo (PED), a tramitar junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), que tem competência exclusiva para tal efeito, ao abrigo do disposto no art.º 15.º e sgs. do NRAU, o qual abrange também a execução coerciva do despejo (art.º 15.º-J e sgs. do NRAU).
Como consta dos autos, o contrato de arrendamento cessou por iniciativa do senhorio e por via extrajudicial, pelo que o meio processual/judicial adequado à entrega coerciva do locado é o Procedimento Especial de Despejo (PED), sendo neste que o senhorio vai criar o título de desocupação (cfr., neste sentido, o comentário do Sr. Prof. Miguel Teixeira de Sousa, publicado no Blog do IPPC, em 23/04/2021). (…)
Após 12/11/2012, com a alteração da Lei n.º 31/2012, de 14/08, os documentos e comunicações privados do art.º 15.º, n.º 2, do NRAU, perderam o valor de títulos executivos autónomos e imediatos, sendo antes a base para a instauração do PED. (…)
Com a criação do PED e o NRAU/2012, na versão da Lei n.º 31/2012, de 14/08, perderam o valor executivo os documentos do anterior art.º 15.º, n.º 1, do NRAU, passando os títulos executivos de despejo a ser: a sentença de despejo, a decisão judicial para desocupação do locado, a certidão judicial para despejo imediato ou o requerimento de despejo convertido em título para desocupação do locado (cfr. sobre esta temática, entre outros, o Prof. Rui Pinto, in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina, 2014, em especial p. 409-429; o Prof. Miguel Teixeira de Sousa, in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina, 2014, em especial p. 389-406; bem como os Srs. Drs. Virgínio da Costa Ribeiro e Sérgio Rebelo, in A Ação Executiva Anotada e Comentada, Almedina, 2021-3.ª Edição, p.155-156).
Se o meio de cessação do contrato de arrendamento usado pelo senhorio foi extrajudicial, como aqui foi invocado (resolução ou denúncia), o meio processual adequado para efetivar a entrega coerciva do locado é o PED, sendo neste que o senhorio vai criar o título de desocupação, procedendo depois também aí à sua execução. (…)
Em consequência, porque é manifesta a falta do título executivo, existindo também manifesto erro na forma de processo e no meio escolhido, que é indevido, com incompetência absoluta do tribunal para a entrega de coisa arrendada em execução sem título judicial próprio, deverá ser indeferida a presente execução - cfr. os arts. 726.º, n.º 2, als. a) e b), 278.º, n.º 1, als. a) e e), 577.º, al. a), 578.º, 703.º e 734.º, todos do CPC.»
2. Inconformado com tal decisão, dela apelou o Exequente, formulando as seguintes conclusões:
«I - Com data de 23 de Novembro de 2023, foi proferida sentença que indeferiu liminarmente o requerimento executivo e declarou extinta a presente execução.
II – Em súmula, entendeu o Tribunal a quo inexistir título executivo e ser manifesto o erro na forma do processo e meio escolhido, com consequente incompetência absoluta do Tribunal para a entrega da coisa arrendada em execução sem título judicial próprio.
III – Entendimento com o qual, salvo devido respeito, não pode conformar-se o Recorrente, pois que, o Tribunal a quo efetuou uma errónea interpretação e aplicação da lei, nomeadamente dos artigos 703º alínea d), 726º n.º 1 e 6 ambos do Código de Processo Civil, 1083º n.º 3 e 1084º n. 2 ambos do Código Civil e artigos 7º, 9 n.º 1, 14º n.º 5 e 15º n. 2 alínea e) da NRAU, e consequentemente, violou com tal decisão proferida a 23-11-2023, o disposto nos referidos normativos legais.
IV - Conforme requerimento executivo apresentado em juízo a 26-06-2023 apresentou o Recorrente como título executivo – o contrato de arrendamento celebrado com o executado/recorrido e notificação judicial avulsa positiva efetuada ao arrendatário/executado/recorrido, na qual se reclamava o pagamento das rendas vencidas e não pagas e invocava a resolução do contrato de arrendamento, com consequente obrigação de desocupação do locado livre de pessoas e bens.
V- Para tal alegou o Recorrente o seguinte:
“(…) sem que nada o fizesse prever, o Executado, deliberada e conscientemente, deixou de proceder ao pagamento das rendas vencidas, a partir do mês Janeiro de 2019.
6º Não obstante as várias e repetidas solicitações do Exequente ao Executado, a verdade é que, até à presente data, o Executado não procedeu pagamento das rendas vencidas, encontrando-se em dívida na quantia total de €1.374,50 (mil trezentos e setenta e quatro euros e cinquenta cêntimos), conforme notificação judicial avulsa, valor ao qual acrescem as rendas entretanto vencidas.
7º Neste sentido, o Executado encontra-se em mora relativamente ao pagamento de 50 meses de renda, tornando-se como tal, inexigível ao Exequente, a manutenção do contrato celebrado, porquanto a falta de pagamento de três ou mais meses de renda, seguidos ou interpolados, constitui fundamento bastante para a resolução do contrato de arrendamento celebrado, conforme resulta do nº 3 do artigo 1083º do Código Civil, na redação que lhe é conferida pela Lei no 13/2019, de 12 de fevereiro.
8º Tal resolução operada pelo senhorio, aqui Exequente, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do mesmo diploma, tendo por fundamento uma das causas previstas no n.º 3 e 4 do artigo 1083.º, tem efeito através de comunicação à contraparte onde seja invocada de forma fundamentada, a obrigação incumprida.
9º A comunicação a que se refere aquele artigo é realizada ao abrigo do n.º 7 do artigo 9.º NRAU, através de: notificação judicial avulsa; contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, bem como; por escrito assinado e remetido pelo senhorio, nos contratos de arrendamento em que exista convenção do domicílio do arrendatário.
10ºAssim sendo, no dia 13 de Fevereiro de 2023, deu entrada no Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível do Porto, notificação judicial avulsa, proc. n. 2963/23.9T8PRT - doc. n. 4.
11º Desconsiderando a referida notificação, o Executado permaneceu no locado e manteve o incumprimento no que ao pagamento da renda devida pela ocupação do locado diz respeito.
12º "À execução para entrega de imóvel, podem servir de título executivo, os documentos a que se referem os artigos 14º n.º 5 e 15º n.º 2 alínea e) da NRAU, desde que, para válida formação do documento enquanto titulo executivo, se cumpram os formalismos previstos no n.º 7 do artigo 9 e na alínea e) do artigo 15º do referido diploma legal - (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto datado de 24/09/2020, proc. 8231/16.5T8PRT.P1).
13º Ou seja, da leitura conjugada do artigo 703º, alínea d) do CPC, com os artigos 14 n.º5 e 15º n.2 alínea e) do NRAU, tendo por referência o n.º 2 do artigo 1084º e artigo 1083º do CC, conclui-se ser legítimo ao aqui exequente o recurso à via executiva a fim de imporem coercivamente a entrega do imóvel - o que se requer.
14º Desde que cumpridos os formalismos do n.º 7 do artigo 9 e alínea e) do artigo 15º da NRAU, tais documentos podem servir de titulo executivo para a entrega de imóvel, que no caso, se encontra preenchidos mediante apresentação de contrato de arrendamento e notificação judicial avulsa - doc. n. 3 e 4.
15º Por outro lado, também se constata que o imóvel objeto do contrato não foi entregue no prazo fixado para o efeito pelo aqui Exequente em sede de notificação judicial avulsa, sendo, portanto e também por tal motivo, exequível a pretensão do Exequente.
16º Face ao supra exposto, o Exequente requer o imediato despejo do executado do imóvel com a consequente desocupação e entrega do mesmo, livre e devoluto de pessoas e bens.”
VI - Acontece que, não obstante não deduzida qualquer oposição pelo Executado e encontra-se a execução numa fase processual já adiantada, pois que, não fosse a necessidade de auxílio da força pública, o despejo poderia já se ter concretizado, veio o Tribunal a quo, para total surpresa do Exequente/Recorrente, proferir despacho a 14-11-2023 nos seguintes termos: (…)
VII - A tal respondeu o ora Recorrente através de requerimento datado de 20/11/2023, o que aqui se tem por integralmente reproduzido, pugnando pelo prosseguimento dos autos, tendo em conta a não oposição do Executado/Recorrido e jurisprudência existente quanto a tal matéria, nomeadamente Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 24/09/2020 (proc. 8231/16.5T8PRT.P1 e Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 26/09/2022 (proc. 452/22.8T8AGD.P1).
VIII - Ainda assim, não obstante tudo quando se alegou, quer em sede de requerimento executivo, quer em sede de requerimento datado de 20/11/2023 apresentado pelo ora Recorrente, isto é, o recorrente estar munido de título executivo válido para a execução para entrega de coisa certa (locado), por aplicação conjugada do disposto nos artigos 703 al. d) do CPC, 1083 n.º 3 e 1084 n.º 2 do CC, 9 n.º 1 e 7, 14 n.º 5 e 15º n.º 2 al. e) da NRAU, o Meritíssimo Juiz do Tribunal de 1ª instancia proferiu sentença a 23/11/2023 indeferindo liminarmente o requerimento executivo e determinando a extinção dos presentes autos – entendimento com o qual não se conforma o recorrente.
IX – Isto porque, nos títulos executivos que figuram no nosso ordenamento jurídico figuram os documentos que, por disposição especial, seja atribuída força executiva (artigo 703 al. d) do CPC), sendo que, no caso dos autos, essa disposição especial é a que se encontra prevista no artigo 15º nº 2 al. e) do NRAU - "Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no nº 2 do artigo 1084º do Código Civil...".
X – Assim sendo, não pode, salvo mais douto entendimento, prevalecer o entendimento preconizado pelo Tribunal a quo, no sentido de tal norma especial dizer tão só respeito ao PED (procedimento especial de despejo), não sendo aplicável à ação executiva comum com finalidade da entrega coerciva do locado.
XI – Por maioria de razão, se uma lei especial atribui ao contrato de arrendamento e comunicação ao arrendatário força executiva, para um procedimento de cariz meramente administrativo, a correr termos no BNA (balcão nacional do arrendamento), necessariamente que tal força lhes pode e deve ser igualmente conferida se usados tais documentos, com força executiva, para instruir ação executiva comum. De outro modo, estar-se-ia a criar uma obrigatoriedade de recurso ao PED, o que, caso assim fosse, estaria expressamente previsto na lei e não está.
XII - Acrescente-se ainda que, não teria qualquer sentido o legislador atribuir força executiva a tais documentos quando a finalidade pretendida pela ação executiva é o pagamento de quantia certa (rendas) e retirar tal força de título executivo complexo a tais documentos, quando o senhorio se pretenda socorrer dos mesmos para obter a entrega do locado, fundada precisamente na falta de pagamento da rendas e consequente resolução do contrato de arrendamento.
XIII - Ou seja, não obstante as alterações introduzida na NRAU, com a posterior criação do PED e BNA, não pretendeu o legislador eliminar os meios processuais já à disposição dos senhorios, mas sim criar mais um meio, desta feita extrajudicial.
XIX - O mesmo será dizer que, ainda que criado novo meio processual extrajudicial – a ação especial de despejo – que permitiria ou permite uma mais célere recolocação do locado no mercado de arrendamento, tal não invalida os meios já existentes e há disposição dos senhorios, até porque, conforme disposto no artigo 15 da NRAU, o procedimento especial de despejo aí previsto apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento que cumpram certos e determinados requisitos, ou seja, este novo procedimento não abrange toda e qualquer situação de resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo.
XX - Em súmula, tendo o contrato de arrendamento celebrado entre as partes cumprido todas as formalidades legais e a notificação Judicial avulsa sido devidamente e regularmente realizada, encontram-se garantidas as especiais razões de certeza e segurança, inerentes às comunicações destinadas à resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, encontra-se o Exequente/Recorrente munido de título executivo válido, uma vez que não entregue o locado no prazo fixado para o efeito, entende-se ser legitimo o recurso à ação executiva para exigir coercivamente que tal entrega lhe seja feita.
XXI - Nestes termos e nos melhores de direito, entende-se que, pode o Exequente/Recorrente munido de contrato de arrendamento e comunicação da resolução fundada na falta de pagamento das rendas recorrer à ação executiva para entrega de coisa certa, uma vez que verificados todos os formalismos 9 n.º 7, 14º n. 5 e 15 n.º 2 al e) da NRAU.
XXII - Face ao exposto, impõe-se a anulação da decisão recorrida nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil e, consequente, a substituição por outra decisão que, atentos os fundamentos invocados, ordene o prosseguimento da instância executiva.
Nestes termos e nos melhores de direito, deve o presente recurso ser julgado procedente por provado e em consequência deve o despacho recorrido ser anulado e substituído por outra decisão que, atentos os fundamentos invocados, ordene o prosseguimento dos presentes autos.»
3. O Executado não contra-alegou.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
4. Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No caso, trata-se de apurar se uma notificação judicial avulsa, na qual um senhorio declara a resolução dum contrato de arrendamento, constitui título executivo para obter o despejo e entrega do imóvel arrendado através dum processo de execução para entrega de coisa certa.
Decidindo:
§ 1º - Algumas noções prévias
É pelo título executivo que se determinam o fim e os limites da ação executiva: art.º 10º nº 5 do CPC.
Por norma, «O título executivo habilita a determinar o fim da acção executiva, porque é por ele que se verifica qual foi a obrigação contraída pelo executado e é essa obrigação que define o fim da execução. (…) Finalmente, o título fixa os limites da acção executiva. É pelo título que se conhece, com precisão, o conteúdo da obrigação do devedor (…).» [[1]]
«1.O título executivo pode ser definido como o documento que serve de base à execução de uma prestação, por incorporar em si a demonstração legalmente bastante do direito correspondente, nomeadamente pela constituição ou reconhecimento de qualquer obrigação.
2. É pela análise do título executivo que se há-de determinar a espécie de prestação e da execução que lhe corresponde (entrega de coisa, prestação de facto, dívida pecuniária), o quantum da prestação e a legitimidade activa e passiva para a acção executiva.» [[2]]
Dado que uma ação executiva permite o uso da força, tornam-se necessárias as maiores cautelas e garantias de segurança, razão que justifica que o elenco dos títulos executivos seja taxativo, esteja sujeito a numerus clausus. Só os títulos indicados na lei podem servir de base a um processo executivo.
Importa ainda recordar que a (in)existência de título executivo é realidade diversa da força executiva desse título; o título/documento pode existir, mas não reunir as condições impostas por lei para dar suporte à execução (condições de exequibilidade).
Assim, por exemplo, ainda que prescrito o direito de ação cambiária dos títulos de crédito, eles podem ainda constituir títulos executivos, agora como meros quirógrafos, mas só se os factos constitutivos da relação subjacente constem do próprio documento ou sejam alegados no requerimento executivo (condições de exequibilidade): art.º 703º al. c) do CPC. [[3]]
Releva ainda, para eventual erro na forma de processo, que para efeito de determinar a espécie do processo, as execuções podem ter por finalidade (i) o pagamento de quantia certa; (ii) a entrega de coisa certa; (iii) ou a prestação de um facto, quer positivo quer negativo: art.º 10º nº 6 do CPC.
Por fim, é de atentar que a resolução dum contrato, sendo convencional, se efetua mediante declaração à outra parte: art.º 432º nº 1 e 436º nº 1 do Código Civil (CC).
A resolução consubstancia uma declaração de vontade (direito potestativo): mediante ela, uma das partes comunica à outra que pretende cessar a relação contratual que as unia. Porém, no que toca ao contrato de arrendamento, à resolução tem um regime legal específico, como adiante se verá.
Do elenco de títulos constante do art.º 703º do CPC, vemos que o título executivo terá de ser sempre um documento escrito, o qual é o suporte material da obrigação, ou, nas palavras de Lebre de Freitas, «(…) o documento escrito é um objecto representativo duma declaração (…).» [[4]]
Olhada a enumeração de títulos executivos constante do art.º 703º do CPC, é fácil constatar que a situação dos autos só poderá subsumir-se à sua al. d), os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.
Vejamos, então, se existe essa disposição legal.
§ 2º - O quadro legislativo a ter em conta
O contrato aqui em causa iniciou a sua vigência em 01/01/1971 e a resolução operou-se em 01/03/2023. A notificação judicial avulsa foi efetuada ao Executado no dia 01 de março de 2023, dela constando que este deixou de pagar as rendas a partir de janeiro de 2019, encontrando-se em dívida 50 rendas.
Nessa data, 2023, para além do CC, estava em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) [[5]], aqui também aplicável já que o contrato ainda subsistia quando esse NRAU entrou em vigor.
Vejamos, pois, o que consta do CC e do NRAU.
Começando pelo Código Civil:
Como se sabe, a cessação de um contrato de arrendamento pode ocorrer por causas diversas: art.º 1079º do CC.
No caso, está em causa uma resolução do contrato, por iniciativa do senhorio, pelo que só a ela nos ateremos.
No CC vigora a imperatividade das causas de resolução, salvo disposição legal em contrário: art.º 1080º.
De acordo com o art.º 1083º nº 2 do CC, a resolução operada pelo senhorio pode ter vários fundamentos, mas deles não consta a falta de pagamento das rendas.
Nestes casos, estamos perante uma ação declarativa com processo comum, em que o Tribunal irá “validar” o fundamento da resolução e, em consequência, decretar o despejo e, eventualmente, se assim o for pedido, condenar no pagamento das rendas (a clássica ação de despejo).
Já a falta de pagamento de rendas está contemplada no nº 3, 4 e 6 desse preceito, mas como um caso de inexigibilidade na manutenção do arrendamento e com o seguinte condicionalismo:
● mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda;
● ou, se o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, desde que o senhorio tenha informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos.
Por outro lado, decorre do art.º 1084º:
● A resolução com fundamento nas diversas alíneas do nº 2 do art.º 1083º só pode operar judicialmente;
● A resolução com fundamento na mora do pagamento das rendas (nº 3 e 4 do art.º 1083º) pode ser feita extrajudicialmente, mediante comunicação do senhorio ao arrendatário, com descriminação fundamentada da obrigação incumprida.
Ou seja, uma resolução por mora no pagamento das rendas pode ainda vir a ficar sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.
Este direito à resolução por falta de pagamento de rendas está sujeito a caducidade se não for exercido no prazo de três meses, a contar do conhecimento do facto, sendo que, se a falta for continuada, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação: art.º 1085º.
Afinal, no caso de mora no pagamento de rendas, o senhorio pode vir a não conseguir o seu desiderato de desocupação/entrega do locado pois é concedida ao arrendatário, não obstante a verificação da causa, a possibilidade de pôr fim à mora no prazo de um mês e/ou, poder ocorrer a caducidade do direito à resolução do contrato.
Terão sido essas circunstâncias que no caso do nº 3 e 4 do art.º 1083º se fale em inexigibilidade na manutenção do arrendamento, e não em operar uma resolução, como no caso do nº 2.
No que toca ao NRAU:
Até ao aparecimento da lei nº 31/2012, de 14 de agosto, o processo de despejo, qualquer que fosse o tipo de incumprimento, tinha que correr junto dos tribunais, primeiro com uma ação declarativa; era a sentença condenatória obtida nessa ação que gerava o título, que legitimava o recurso posterior à execução para entrega de coisa certa. Esta ação de despejo era um processo especial de natureza mista, pois que se iniciava com uma fase declarativa, seguida pela fase executiva quando o arrendatário não entregava o prédio voluntariamente.
O procedimento especial de despejo (PED), surge implementado por essa Lei nº 31/2012, com o objetivo de tornar mais rápida e eficaz a desocupação do locado, em casos de incumprimento pelo arrendatário.
Não obstante o meio mais expedito do PED, o senhorio pode continuar a ter de lançar mão da clássica ação declarativa comum de despejo.
Na verdade, o PED exige determinados requisitos que o senhorio pode não almejar cumprir. Assim, quando não cumpriu as suas obrigações fiscais do imposto de selo do contrato ou da declaração das rendas para efeitos de IRS ou IRC, condições fundamentais para o PED ter viabilidade: art.º 15º nº 4, 15º-B nº 2 al. h) e art.º 15º-C nº 1 al. i) do NRAU. [[6]]
Ou, também, aos casos em que não existiu redução a escrito do contrato de arrendamento, casos em que nem sequer se pode operar a resolução extrajudicial, já que esta pressupõe, como vimos, que a declaração resolutiva vá acompanhada de cópia do contrato. Ou, ainda, quando o senhorio pretenda acionar também o fiador [[7]] ou obter a condenação do arrendatário por outros danos, em termos da responsabilidade civil.
Nestes casos, e possivelmente outros haverá, o senhorio, não podendo recorrer ao PED, não terá outra solução que o recurso a uma ação declarativa da qual possa emergir uma sentença que constitua o título executivo bastante para a desocupação coerciva do locado.
Porém, esta ação de despejo perdeu a sua natureza mista. À ação com processo comum declarativo (art.º 14º do NRAU), a fase executiva já não ocorre no mesmo processo, tornando-se necessário um processo de execução para entrega de coisa imóvel arrendada, tal como regulado no art.º 862º e seguintes do CPC.
Assim, com o regime do NRAU/2012, além da cessação do contrato por via judicial (a clássica ação declarativa de despejo, que continua a existir (cf. art.º 14º), sempre que a lei imponha o recurso à via judicial), disponibilizou-se ao cidadão um novo procedimento, extrajudicial, o PED.
No que toca ao PED, regula o art.º 15º e seguintes do NRAU. E nesse art.º 15º, o legislador fez questão de enunciar os casos em que se pode recorrer ao PED, demonstrando conhecer, nas diversas alíneas do nº 2, que existem causas juridicamente diversas para a cessação dum contrato de arrendamento.
Ao que nos interessa, mora no pagamento das rendas, rege a alínea e), “em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil”.
Mantendo-se a finalidade do PED, e nos termos do art.º 15º temos que:
● quando a cessação derivasse de resolução do contrato pelo senhorio, apenas lhe podem servir de base o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil [nº 2 al. e)];
● apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (nº 4);
●o pedido de pagamento de rendas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo, e salvo se já tivesse sido intentada ação executiva nos termos do art.º 14º (nº 5);
● mesmo que se desista do pedido de pagamento de rendas, o PED prossegue quanto ao pedido de desocupação do locado (nº 6).
A tramitação desse PED foi cometida a uma entidade administrativa, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA): art.º 15º-A.
Esse BNA procedia à notificação do arrendatário para desocupar o locado ou deduzir oposição à pretensão e/ou requerer o diferimento da desocupação do locado (art.º 15º-D nº 1).
Não sendo deduzida oposição, o BNA converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado, título esse que é disponibilizado ao requerente e ao agente de execução, notário ou oficial de justiça designado: art.º 15º-E nº 1 e 3.
Deduzida oposição, o PED é distribuído para ser apreciado judicialmente (art.º 15º-H), procedendo-se a audiência de julgamento, que culminará em sentença judicial (art.º 15º-I), a qual, sendo favorável, confere autorização judicial para entrada no domicílio (art.º 15º-J), sendo que ainda poderia haver pedido de suspensão e diferimento da desocupação do locado por parte do arrendatário (art.º 15º-M)
Daqui se conclui que, no que toca à efetiva desocupação do locado, com fundamento em mora no pagamento das rendas, o senhorio tem de lançar mão do PED, o qual pode geral. (i) um título executivo extrajudicial, emitido pelo BNA quando o arrendatário não deduz oposição; (ii) um título executivo judicial, emitido pelo tribunal, quando o arrendatário deduz oposição.
§ 3º - O regime para efeitos de título executivo
O título executivo influencia a espécie e forma da execução. Assim, na execução para pagamento de quantia certa, a opção pela forma sumária ou ordinária, com implicações relevantes, designadamente ao controlo prévio judicial por um despacho liminar, obrigatório apenas na forma ordinária [cf. art.º 726º nº 1 e 855º nº 1 al. b) e nº 3 do CPC]. Da mesma feita que, independentemente do valor, alguns títulos implicam sempre a forma sumária, como resulta do art.º 550º nº 2 do CPC.
O ritual processual também é bem diverso nas espécies pagamento de quantia certa e entrega de coisa certa.
Acresce que, mesmo na execução para entrega de coisa certa se autonomizou uma “subespécie”, a execução para entrega de coisa imóvel arrendada, que segue os termos do art.º 862º e seguintes do CPC.
Já vimos que, no domínio do CC e antes do NRAU, o título executivo para obter a entrega efetiva do locado era uma sentença.
Na redação original do NRAU (Lei nº 6/2006, de 27.02), sobre o título executivo existiam as seguintes regras:
Art.º 14º ── na pendência duma ação de despejo (declarativa comum), o arrendatário tinha de pagar/depositar as rendas vencidas; se o não fizesse, por um período superior a três meses, seria notificado para o fazer em 10 dias; se mesmo assim, continuasse sem pagar/depositar, o senhorio podia pedir certidão dessa omissão, a qual constituía título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.
Art.º 15º ─
● Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no nº 1 do art.º 1084º do CC, servia de título para a execução para entrega de coisa certa [art.º 15º nº 1 al. e)]
● O contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, era título executivo para a execução para pagamento de quantia certa (nº 2 do art.º 15º).
Na formulação do NRAU operada pela Lei nº 31/2012, de 14.08:
─ O art.º 14º manteve a sua redação, ou seja, não havendo pagamento das rendas na pendência da ação de despejo, o senhorio podia pedir certidão dessa omissão, a qual constituía título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.
─ Já o art.º 15º passou a regular sobre o PED, e não faz qualquer referência a título executivo. Porém, dele resulta que:
● O objetivo desse PED era a efetiva desocupação do locado (nº 1)
● O pedido de desocupação do locado podia ser acompanhada do pedido de pagamento de rendas, desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida, e não tenha sido intentada ação executiva com base na certidão extraída no âmbito da ação de despejo prevista no art.º 14º (nº 5).
Na redação da Lei nº 79/2014, de 19.12:
Segundo o art.º 14º:
● Manteve-se a ação declarativa de despejo, bem como a obrigação de o arrendatário pagar ou depositar as rendas vencidas;
● A omissão de pagamento das rendas baixou de 3 para 2 meses;
● Ao invés duma certidão, o senhorio passou a poder requerer o despejo imediato, competindo ao juiz a autorização de entrada no domicílio;
● Conferida a autorização, o agente de execução/notário podia tomar imediatamente posse do locado, solicitando o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura;
● Poderia depois existir a suspensão ou o diferimento da desocupação do locado.
Introduziu-se um novo artigo, 14º-A, a consignar o seguinte: “O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas (…)”.
O art.º 15º manteve o PED em termos idênticos: não faz qualquer referência a título executivo. Porém, dele resulta que o objetivo desse PED é a efetiva desocupação do locado (nº 1)
O pedido de desocupação do locado podia ser acompanhada do pedido de pagamento de rendas, desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida, e desde que não tenha sido intentada ação executiva com base na certidão extraída no âmbito da ação de despejo prevista no art.º 14º (nº 5).
No caso de falta de oposição do arrendatário ao PED perante a notificação do BNA, ou omissão do pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo, esta entidade converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado, que entrega ao agente de execução/notário (art.º 15º-E).
Deduzida oposição ao PED pelo arrendatário, os autos passam para a fase judicial, impondo-se uma audiência de julgamento e uma sentença. Sendo essa decisão favorável, gerava-se um título de desocupação do locado, a ser concretizada de imediato pelo agente de execução/notário/oficial de justiça, com tomada de posse do imóvel (art.º 15º-H a 15º-J)
Poderiam depois existir ainda os incidentes de suspensão ou do diferimento da desocupação do locado (art.º 15º-M e 15º-N).
É este último regime, o NRAU com as alterações operadas pela Lei nº 79/2014, que devemos ter em conta no presente caso. [[8]]
§ 4º - A interpretação do regime legal
«Interpretar uma lei é definir-lhe o conteúdo normativo, é desvendar-lhe a significação e alcance, quer no seu núcleo essencial, quer nos seus desenvolvimentos marginais» [ [9]], pelo que há que nos socorrermos das regras da interpretação da lei, por recurso aos seus elementos literal, sistemático, histórico e teleológico: art.º 9º do CC.
De acordo com a técnica hermenêutica, o primeiro elemento a considerar deve ser o lógico-gramatical: não pode ser considerado pelo intérprete um pensamento legislativo que não tenha na letra e no espírito da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso e, como refere Baptista Machado [[10]], «(…) o intérprete deve optar em princípio por aquele sentido que melhor e mais imediatamente corresponde ao significado natural das expressões verbais utilizadas, e designadamente ao seu significado técnico-jurídico, no suposto (nem sempre exacto) de que o legislador soube exprimir com correcção o seu pensamento».
Em termos literais, o art.º 14º-A nº 1 em vigor à data é claro, o contrato de arrendamento (acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida) é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas.
Trata-se de uma redação clara ─ no sentido de qualquer jurista conhecer a existência das duas espécies de execução (pagamento de quantia certa e entrega de coisa certa), bem como a diversidade de regime entre ambas ─ pelo que desde logo ficaria dispensado o recurso às regras da interpretação, de acordo com o princípio in claris non fit interpretativo.
Da mesma forma que se sabe da regra da taxatividade dos títulos executivos e a necessidade que eles têm de estar perfeitamente definidos.
Quanto ao elemento sistemático, determina ele que os preceitos legais não podem/devem ser encarados isoladamente, quer desgarrados do contexto da lei em que se inserem, quer dos diplomas ou institutos que dispõem sobre a mesma ou idêntica realidade social.
O legislador não desconhece os diferentes tipos/espécies de execução que ele próprio criou. Tanto assim que, como vimos no § anterior, ao longo das diversas alterações que se foram operando ao regime, foi dando sempre nota das duas espécies de execução, pagamento de quantia certa e execução para entrega de coisa certa, referindo qual o título executivo para uma e para outra.
Fazendo apelo à unidade e coerência do sistema jurídico, corolário do elemento sistemático, «Quer isto dizer que toda a ordem jurídica assenta num transfundo de princípios ordenadores ou decisões fundamentantes e se legitima pela referência (expressa ou implícita) a valores jurídicos fundamentais que lhe conferem a unidade e coerência de um “sistema intrínseco” do qual são eliciáveis critérios orientadores que tornam possível a adaptação do ordenamento a novos problemas e situações.» [[11]]
Atentas as respetivas consequências, em termos de arrendamento, a lei sempre distinguiu os problemas de mora no pagamento de rendas do despejo do arrendado.
É que, no domínio do arrendamento, há que ter em conta a tutela do direito à habitação (princípio constitucional plasmado no art.º 65º da CRP) [[12]] e a preservação do núcleo familiar que estão em causa, por contraposição com a questão económica do direito do senhorio ao pagamento atempado das rendas.
E, no que toca ao incumprimento do pagamento das rendas, nunca nenhum senhorio foi obrigado a instaurar ação de despejo, bem podendo, se assim o tivesse por conveniente, lançar mão apenas duma ação pedindo as quantias em dívida, sem pedir o despejo. Ainda neste âmbito, releva o disposto no art.º 1083º e 1084º do CC: no caso de mora no pagamento de rendas, o senhorio pode não conseguir vir a conseguir o seu desiderato de desocupação/entrega do locado pois é concedida ao arrendatário a possibilidade de pôr fim à mora no prazo de um mês, situação em que ocorre a caducidade do direito à resolução do contrato.
Daqui decorre que a lei (elemento sistemático, da unidade e coerência do sistema jurídico) soube sempre fazer a distinção entre as pretensões de despejo e do pagamento coercivo de rendas em atraso, com o eventual despejo.
Pelo elemento teleológico, trata-se de percecionar os objetivos visados pelo legislador, impondo ao intérprete que procure descobrir a ratio legis e utilizá-la na determinação do espírito da lei.
No âmbito destes elementos, já para não falar nas diferenças do iter processual entre uma execução para pagamento de quantia certa e uma execução para entrega de coisa certa (desocupação e entrega do locado), há que ter em conta a realidade social subjacente ao arrendamento para fins habitacionais e o direito constitucional à habitação, por um lado, e o direito do senhorio à correspondente compensação económica. É neste contexto de ponderação de interesses que surgiu o PED.
Ora, concomitantemente com o art.º 14º nº 1, o NRAU criou um procedimento mais expedito para a desocupação/entrega do locado (vulgo, despejo).
Na subsecção II do NRAU estatui-se sobre um procedimento especial de despejo (art.º 15º a 15º-S), a decorrer no Balcão Nacional do Arrendamento [[13]] e que constitui um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, (…), quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes (nº 1 do art.º 15º).
Na redação original da Lei que criou o NRAU, que há que compatibilizar com a alteração realizada no CPC em 2013, com a Lei nº41/2013, operou-se o desaparecimento da natureza mista da ação de despejo (natureza declarativa, seguida da fase executiva do despejo). Agora, a execução é um processo autónomo, a execução para entrega de coisa imóvel arrendada (vulgo EPECIA), art.º 862º do CPC.
Quais, então, os títulos executivos para obter hoje a entrega de coisa imóvel arrendada?
● Um título judicial, sentença condenatória proferida numa clássica ação de despejo, título executivo nos termos do art.º 703º, nº1, al. a) do CPC. A execução seguirá os termos do art.º 862º do CPC.
● Um título judicial para entrega do locado, formado nos termos do art.º 15º-I nº 11 do NRAU, título executivo nos termos do art.º 703º, nº1, al. a) do CPC. A execução seguirá os termos regulados no NRAU.
● Um título extrajudicial [[14]] para entrega do locado, formado nos termos do art.º 15º-E do NRAU, título executivo nos termos do art.º 703º, nº1, al. d) do CPC. A execução seguirá os termos regulados no NRAU.
§ 5º - A exequibilidade do título aqui em causa
O título executivo de que se é portador condiciona a espécie do processo executivo a usar.
No caso, apresentou-se como título executivo uma notificação judicial avulsa, na qual o senhorio declara a resolução do contrato de arrendamento, acompanhada do respetivo contrato.
Na linha de que se disse, concordamos com a decisão recorrida, com a criação do PED (NRAU, na versão da Lei n.º 31/2012, de 14.08), a notificação judicial avulsa, acompanhada do respetivo contrato, perderam o valor executivo.
Esses documentos (notificação e contrato) apenas tinham força executiva na versão original do NRAU (dada pela Lei nº 6/2006, de 27.02), conforme resulta do confronto da versão original do seu art.º 15º nº 1 al. e) do NRAU com a versão que lhe foi dada depois pela Lei n.º 31/2012, de 14.08.
Daí que não acompanhemos a posição dos acórdãos desta Relação, invocados pelo Recorrente (processo 8231/16.5T8PRT.P1, de 24.09.2020, e processo 452/22.8T8AGD,P1 , de 26.09.2022). Da sua leitura, oferece-nos que se confundiu os documentos necessários para acesso a um procedimento especial (o PED), com os documentos a que se confere força executiva para obter a execução e a efetiva entrega do locado.
Por todo o exposto, conclui-se que uma notificação judicial avulsa, na qual um senhorio declara a resolução dum contrato de arrendamento não constitui hoje título executivo para alicerçar um processo de execução para entrega de coisa certa (despejo e entrega do imóvel arrendado).
Tal notificação só constitui título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas/encargos/despesas em dívida, como claramente resulta do nº 1 do art.º 14º-A do NRAU.
5. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
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III. DECISÃO
6. Pelo que fica exposto, acorda-se nesta secção cível da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas a cargo do Recorrente.
Porto, 21 de março de 2024
Isabel Silva
Francisca Mota Vieira
Aristides Rodrigues de Almeida
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[1] Alberto dos Reis, “Processo de Execução”, vol. 1º, 3ª edição, Coimbra Editora, 1985, pág. 69.
[2] Acórdão do TRL, de 28/03/2013, processo n.º3195/11.4TBCSC.L1-8, disponível em www.dgsi.pt/, sítio a atender nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem.
[3] Acórdão do TRG, de 10/07/2018, processo 5245/16.9T8GMR-C.G1, bem como o do STJ, de 13/05/2021, processo 2215/16.0T8OER-A.L1.S3.
[4] Lebre de Freitas, “A Acção Executiva, depois da reforma”, 4ª edição, Coimbra Editora, pág. 66/67.
[5] Instituído pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, com as alterações introduzidas designadamente pelas Leis nº 31/2012, de 14.08 e nº 79/2014, de 19.12.
Consigna-se que não se terá aqui em conta as alterações promovidas pela Lei nº 56/2023, de 06/12, aqui ainda não aplicável, por ter entrado em vigor muito depois. Na verdade, esta Lei determinou que as alterações aos diversos artigos do NRAU, entre os quais o art.º 15º e seguintes só produziriam efeitos 120 dias após a sua entrada em vigor [cf. seu art.º 54º nº 1 al. a)]. A Lei entrou em vigor em 07/10/2023 (cf. seu art.º 55º), pelo que os 120 dias ocorreram em 04/01/2024.
[6] Se bem que a jurisprudência tem entendido que essas obrigações fiscais podem ter sido cumpridas extemporaneamente, ou seja, antes da propositura do PED - acórdão do TRL de 10/04/2014, processo n.º2173/13.3 YLPRT.L-6 e do TRC, de 10/12/2013, processo n.º208/13.9YLPRT-A.C1.
[7] Cf. art.º 7º do Decreto-Lei nº1/2013, de 7 de janeiro, que procedeu à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balção Nacional do Arrendamento.
[8] Relembra-se que não são aqui aplicáveis as alterações introduzidas ao NRAU pela Lei nº 56/2023, de 06.10.
[9] Manuel de Andrade, “Sentido e Valor da Jurisprudência”, separata do Boletim da Faculdade de Direito, vol. XLVIII, 1973, pág. 20.
[10] Baptista Machado, “Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador”, Almedina, 13ª reimpressão, pág. 182.
[11] Baptista Machado, ob. cit., pág. 197.
[12] Cf. acórdão do Tribunal Constitucional nº 269/19, de 15 de maio de 2019.
[13] Hoje denominado Balcão do Arrendatário e do Senhorio, por força da alteração introduzida no preceito pela Lei n.º 56/2023, de 06-10.
[14] Porque emitido por uma entidade administrativa, o BNA.